企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法

1、1.1.可比性的理解可比性的理解2.2.間接比較法的運(yùn)用間接比較法的運(yùn)用3.3.企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法的運(yùn)用企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法的運(yùn)用一、市場(chǎng)法含義一、市場(chǎng)法含義1.定義利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)替代原則根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。二、市場(chǎng)法的基本前提二、市場(chǎng)法的基本前提1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具

2、有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：1.選擇參照物關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類(lèi)似的）；同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已

3、經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢？（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽，可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.1.資產(chǎn)的

4、功能資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。一。2.2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.3.市場(chǎng)條件市場(chǎng)條件主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。

5、一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。4.4.交易條件交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類(lèi)：直接比較法和間接比較法。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。3.適用條件對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同

6、或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。4.基本計(jì)算公式為： （1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物合理成交價(jià)格（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致 方法一： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n原理：各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)。方法二：評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n5.直接比較法的基本方法-僅僅一個(gè)可比因素不一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：（1）現(xiàn)行市價(jià)法

7、當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。（2）市價(jià)折扣法原理以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1價(jià)格折扣率） 【例】評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1010（1 140%4

8、0%）6 6（萬(wàn)元（萬(wàn)元）（3）功能價(jià)值類(lèi)比法定義以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。分類(lèi) 根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況： 、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為： 、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為，【例】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。

9、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值101090901201207.57.5（萬(wàn)元（萬(wàn)元) ) 【例】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1010（9090120120）0.70.78.188.18（萬(wàn)元（萬(wàn)元) ) （4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法） 定義 價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法（有6種）：、

10、定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。 、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系某年的定基價(jià)格指數(shù)1該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)112/106105.66% 、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系物價(jià)指數(shù)1物價(jià)變動(dòng)指數(shù)比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)112/106-15.66% 、環(huán)比物價(jià)指數(shù)：

11、本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù) 參照物成交價(jià)格 參照物成交價(jià)格 乘積準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)基參照物交易期日至評(píng)估參照物成交價(jià)格 （1物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格乘積環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)1各期基準(zhǔn)日參照物交易期日至評(píng)估適用條件評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)?！纠颗c評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1010（1 15%5%）10.510.5（萬(wàn)元）

12、（萬(wàn)元）【例】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年15月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評(píng)估對(duì)象于2006年10月的評(píng)估價(jià)值最接近于：300300103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%104.7%331.1331.1（萬(wàn)元（萬(wàn)元）【例】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月

13、底的價(jià)格為3800元/平方米，則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：成新率價(jià)格調(diào)整法原理以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。計(jì)算公式 資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限） 6.直接比較法使用頻率高的方法 （1）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法- 一個(gè)以上可比因素不一致 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值交易情況差異值 ） 參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) 【例】（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。（2）評(píng)估要求。評(píng)估該地塊1997

14、年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。（3）評(píng)估過(guò)程 價(jià)值比率法 成本市價(jià)法 基本原理 以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。計(jì)算公式 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本） 特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。 市盈率倍數(shù)法 基本原理：以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 主要適用對(duì)象：企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)算公式所以： 被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) 間

15、接比較法 1.原理 利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值； 利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 2.適用條件 不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣，只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。一、市場(chǎng)法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用一、市場(chǎng)法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 （一）基本原理企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法是通過(guò)在市場(chǎng)上找到若干個(gè)與被評(píng)估企業(yè)相同或相似的參照企業(yè)，以參照企業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格及其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)測(cè)算

16、出來(lái)的價(jià)值比率，通過(guò)分析、比較、修正被評(píng)估企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上確定被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值比率，通過(guò)這些價(jià)值比率得到被評(píng)估企業(yè)的初步評(píng)估價(jià)值，最后通過(guò)恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法確定被評(píng)估企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。1.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法是基于類(lèi)似資產(chǎn)應(yīng)該具有類(lèi)似交易價(jià)格的理論推斷；2.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值存在兩個(gè)障礙： 企業(yè)的個(gè)體差異；企業(yè)交易案例的差異3.市場(chǎng)法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法。（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的基本步驟兩種方法的核心問(wèn)題是確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，選擇價(jià)值比率，應(yīng)該注意以下問(wèn)題：1.選擇的價(jià)值比率應(yīng)當(dāng)有利于評(píng)估對(duì)象價(jià)值的判斷；2.用于價(jià)值比率計(jì)算的參照企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)

17、應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)可靠；3.用于價(jià)值比率計(jì)算的相關(guān)數(shù)據(jù)口徑和計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)一致；4.被評(píng)估企業(yè)與參照企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)一致；5.合理將參照企業(yè)的價(jià)值比率應(yīng)用于被評(píng)估企業(yè)。（三）參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法的運(yùn)用1.價(jià)值比率的測(cè)算思路可以用公式表示如下：即：式中：V1被評(píng)估企業(yè)價(jià)值； V2可比企業(yè)價(jià)值； X1被評(píng)估企業(yè)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)的可比指標(biāo)； X2可比企業(yè)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)的可比指標(biāo)。 通常又稱為可比價(jià)值倍數(shù)。 式中X參數(shù)通常選用以下財(cái)務(wù)變量：（1）利息、折舊和稅收前利潤(rùn)，即EBIDT； （2）無(wú)負(fù)債的凈現(xiàn)金流量,即 企業(yè)自由現(xiàn)金流量； （3）凈現(xiàn)金流量；（4）凈利潤(rùn)；（5）銷(xiāo)售收入；（6）凈資產(chǎn)；（7）賬面價(jià)值等。2.確定價(jià)值比率的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)： （1）對(duì)可比企業(yè)的選擇。判斷企業(yè)的可比性存在兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）對(duì)可比指標(biāo)的選擇。 市盈率乘數(shù)指標(biāo)基本原理市盈率=每股市價(jià)/每股收益公司的市值=市盈率每股收益公司的股數(shù)市盈率乘數(shù)法基本步驟是：首先從證