某房地產市場概況

1、煙臺房地產市場概況一、煙臺房地產現狀及其發(fā)展態(tài)勢 1、煙臺房產現狀通過對在建項目的調查與五大區(qū)的了解，發(fā)現各區(qū)均有相對中心區(qū)域，并開發(fā)呈多元化，各區(qū)均大興房產開發(fā)，通過調研經驗分析：（以下排序均由高到低）煙臺五區(qū)目前總體開發(fā)量相比依次為：福山區(qū)、萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前房產開發(fā)空間潛力依次為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、芝罘區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前居住區(qū)密集程度的依次為：芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前區(qū)位總體價格依次為：萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前消費水平評價依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；2、20002005年煙臺

2、市房地產開發(fā)情況匯總表單位：億元/萬平方米年代商品房開發(fā)情況商品房經營情況年末企業(yè)數量新開面積人均居住面積/平米施工面積竣工面積完成投資銷售面積銷售套數空置面積合計住宅公建合計住宅公建合計住宅公建合計住宅公建20003592561031711314022.5711297151447776433323718713.712001428334942091674228.15154133211693960392126122814.582002568.88412.48104.4286.23226.6459.5939.36188.93165.3723.561931862.8339.7223.11225331

3、.8915.462003845.71606.85238.86399.33305.4893.8568.23288.4252.3636.043182375.0753.3921.68241499.7815.222004940666.91273.09460332.83127.1773.5350281.2868.723199663.1335.6827.45285519.7415.7320051174.12876.45297.67531.75422.42109.3385.71440.03399.4140.623954566.3444.7821.56305611.873944.84518.38圖表顯示：20

4、05年的施工面積比2004年增長了24.9%，同2000年的359萬平米相比，增長了200%多。施工面積的逐年增加，凸現了煙臺市房地產業(yè)的健康發(fā)展。至少土地的供應量是比較充裕的。從目前的狀況預計未來5年應該呈持續(xù)穩(wěn)步增長。圖表顯示：2005年的竣工面積比2004年增長了15.5%，同2000年的171萬平米相比，增長了210%多。同施工面積同步增加，每年的增長幅度在1530%左右。圖表顯示從2000年銷售面積112萬平米，2001年增長了37.5%，2002年增長了22.6%，2003年增長了142%，2004年增長了21%，2005年增長了25.7%。2003年的銷售面積是最近5年中最大的，

5、煙臺的這輪房產熱是從2001年開始的，到2003年市場積蓄的購買力集中釋放，2003年以后房價一路上揚，購買的積極性受到一定限制，另外市場的供應量也在逐年的增加，所以近2年，消化的幅度在放緩，市場進入了調整期。圖表顯示空置面積的變化甚微，正負增長幅度不超過20%，空置面積連續(xù)5年均控制在80萬平米以下。多次置業(yè)的投資客，還是占有一定的比例，盡管政府一直在打壓炒房者，出臺政策限制多次置業(yè)的部分人群，但收效不明顯，實施需要過程。在煙臺部分的海邊豪宅空置率較高，排除炒房因素，還有30%左右的外地置業(yè)者，或者用來度假或者用來養(yǎng)老的，至使空置狀況短期難以改善。圖表顯示新開工面2003年增長比率45.5%

6、,是近5年里幅度最大的一年，2003年是煙臺的房地產爆發(fā)年和豐收年，從上面的銷售面積也可以看出。03年以后，幅度趨于穩(wěn)定，在17%左右，盡管每年持續(xù)增長，但沒有大起大落的感覺，購買市場趨于理性。3、煙臺房產發(fā)展態(tài)勢研究各區(qū)形勢（1）芝罘區(qū)土地供應少，拆遷量大；（2）萊山區(qū)樓盤高檔，海景土地同樣珍貴稀少（3）開發(fā)區(qū)優(yōu)先保證工業(yè)用地，老區(qū)土地供應量少（4）福山區(qū)尚未大規(guī)模開墾的區(qū)域通過調研綜合分析，現階段不考慮項目周邊綜合因素，僅就區(qū)域優(yōu)勢而言排序為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟山區(qū)；若考慮長期發(fā)展及遠期利益應為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺市政府遷往萊山區(qū)也將勢必分流芝罘區(qū)

7、的房產客戶需求，開發(fā)前景依次為：萊山區(qū)芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū)；（1）芝罘區(qū)的定位作為煙臺傳統(tǒng)的政治、經濟、文化中心，集中了全市主要的經濟活動與城市人口，歷史延續(xù)下的定位與習慣非常清晰，就是在市政府遷至萊山后，作為全市的經濟中心，這樣的定位為其發(fā)展明確了方向。（2）縱觀煙臺市的房地產市場，其開發(fā)及地區(qū)供應量已形成格局，且各區(qū)域已有相對穩(wěn)定開發(fā)樓盤，20062008年內各區(qū)將新增大批量新建項目上市（主要是幸福一帶的改造，福山區(qū)的大量舊村改造，南郊的部分村里新建項目），芝罘中心區(qū)作為老區(qū)，土地的供應稀缺，新項目的主要來源將是拆遷，供應量相對其他區(qū)域較少。但價格僅次于濱海中路的高檔海景房。二、煙臺區(qū)

8、域市場需求及其發(fā)展1、煙臺市商業(yè)區(qū)格局分布概況煙臺市主要的商業(yè)區(qū)域集中在中心城區(qū)。亦即是芝罘區(qū)，芝罘區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域經歷近年來的發(fā)展，重點發(fā)展方向逐步由東向西轉移并擴張。地段屬性代表性商業(yè)物業(yè)南大街一線商業(yè)通道軸線華聯商廈煙臺振華購物中心陽光國際購物廣場、沃爾瑪購物廣場南大街靠海港路一線屬于商業(yè)中心節(jié)點范圍南大街購物城南大街名品服裝商城海港路一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點振華商廈、良友廣場、富凱商廈、新步步高購物中心、陽光100購物廣場“三站”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點東方巴黎商業(yè)步行街、五星電器大潤發(fā)倉儲式百貨超市三站批發(fā)市場、德勝興業(yè)廣場百盛購物中心、國美電器永興中南大廈(名都購物廣場)、蘇寧電器“幸福中路”

9、一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點九隆廣場家世界超市振華購物廣場2、煙臺市商業(yè)區(qū)格局的發(fā)展現狀分析以南大街為商業(yè)主軸線，帶動兩個商業(yè)副中心區(qū)，現時基本形成一線兩點的商業(yè)中心區(qū)。以南大街馬路兩旁街鋪為通道軸線、形成海港路商業(yè)副中心和“三站”商業(yè)副中心的兩個商業(yè)節(jié)點。其他商業(yè)形態(tài)均沿一線兩點展開，形成煙臺現時較為繁榮的商業(yè)區(qū)。2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外來商家的入住。在這里將形成煙臺西部的又一個中心商業(yè)區(qū)，其發(fā)展?jié)摿梢娨话?。海港路商圈格局在海港路的商業(yè)副中心區(qū)內，現時集中了煙臺市最知名并且經營情況最好的商業(yè)物業(yè)，包括振華商廈、新步步高購物中心等。還有正待興起的銀都商業(yè)廣場。南大街商圈格局陽光

10、國際購物廣場、南大街購物城、南大街名品服裝商城等為主線，輻射周邊商業(yè)物業(yè)。“三站”商圈格局“三站”一線的商業(yè)副中心區(qū)，該區(qū)域是煙臺市商業(yè)區(qū)西移的其中一個重要地段，區(qū)域商業(yè)環(huán)境較為成熟，但形成口碑規(guī)模的支柱性商業(yè)物業(yè)較缺乏，走的是大眾化的路線，現時營業(yè)的有大潤發(fā)和三站批發(fā)市場，前者為大眾化的大型倉儲式超市，后者為大眾化的平價購物區(qū)，由于區(qū)域內存在長途汽車站，形成區(qū)域商業(yè)檔次提升的障礙，但隨著以東方巴黎、永興中南大廈、百盛購物中心為代表的一批商業(yè)物業(yè)建成營業(yè)，此區(qū)商業(yè)氛圍將有較大改觀?！靶腋Ｖ新贰鄙倘Ω窬帧靶腋Ｖ新贰币痪€的商業(yè)以九隆廣場為首，振華購物廣場、銅鑼灣百貨、家世界等大商家的進駐提升和繁榮

11、了幸福一帶的商業(yè)。使這一地段的商業(yè)氛圍有了質的轉變。3、煙臺中心商業(yè)價值地段劃分（詳見下表）地段區(qū)域心理認同程度商業(yè)氛圍與產圈形象價值類評估南大街東部區(qū)域中等商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯商廈獨撐局面，商業(yè)形象屬于中等，商業(yè)氛圍不強。三類價值人氣人流不強，商業(yè)價值相對較弱。南大街中部靠近海港路一線高商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購物的氛圍，初具一站式購物的模式。一類價值人流量相對較大，商業(yè)價值較好。海港路商圈高商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特點，有相當的慣性吸引力，形成商業(yè)口碑生效應，中高檔的物業(yè)形象一類價值人流量大，而且品牌商家在此坐陣，商業(yè)價值高。三站商圈較高商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形

12、成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力二類價值人流量較大，但品牌較為復雜，目前相對缺乏更強的吸引力幸福中路商圈較高新興的商業(yè)中心區(qū)，目前的區(qū)域購物環(huán)境不佳，屬于改造治理中的重點區(qū)域，商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?，是整個煙臺市商業(yè)格局西移的典型中心區(qū)。一類價值人流量大，且眾多來品牌會集于此，有煙臺的地標商業(yè)九隆“shoppingmall”坐鎮(zhèn)，未來發(fā)展呈無窮狀。4、煙臺中心商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價格指數（詳見下表）商業(yè)路段商鋪售出均價商鋪出租均價代表性商鋪物業(yè)租/售均價南大街西部一線均價水平在1.21.5萬元/左右300-600元/年陽光御景銷售均價在1.5萬元/左右南大街中部一線陽光國際購物廣場

13、均價在2萬元/1400-2000元/年獨立臨街鋪面價在800-1000元/年左右。商鋪物業(yè)均價在1300-1500元/年南大街購物城租金均價在1500元/年，南大街名品服裝商城1300元/年。海港路商圈潤隆大廈均價在1萬元-2萬元/m2左右租金均價在800-1200元/年左右新步步高購物中心鋪租水平小面積租金在1200元/年左右，大面積租金在1000元/年以上，均價在1500元/年左右?！叭尽鄙倘κ蹆r可分為二類水平一類水平在2萬元/二類水平在1.2-1.5萬元/租金均價在1000元/年左右東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價在2萬元/年左右。幸福中路商圈售價可分為二類水平一類水平在2萬元/年二類水平在

14、1.0-1.3萬元/租金均價在8001400元/年左右九隆廣場銷售均價在2萬元/左右5、中心區(qū)寫字樓市場租售調查(藍色表示在售) 序號項目名稱地理位置層數售價/租價主力面積租售率1永興中南大廈（第一大道）大海陽路大潤發(fā)西側1-4層商業(yè)5-26層寫字間(288套)（6-23層）5300元/起 （12套/層）（24-26層）8000元/起（12套/層）79/80/99/100/212/227/203/23120%2文化宮大廈南大街南側25層336元/年（陰面）360元/年（陽面）15/30/5090%3富凱商廈海港路32號1-3層商業(yè)4-8層寫字間500元/年（陰面）550元/年（陽面）30/50

15、/7090%4潤隆大廈海港路西側1-6層商業(yè)7-22層寫字間23-25層客房7200元/（12層以上）550元/年60/80/12085%5華達大廈海港路與南洪街交匯處1-5層不對外租6-28層寫字間280-380元/年20/30/50/8090%6南大街購物城南大街北側1-4層商業(yè)5-12層寫字間330元/年20/50/8095%7煙臺數碼港西大街中段1-3層商業(yè)4-20層商住樓2980元/起（層差80-100元）3500元/（10層）4274元/（20層）60/72/102/109/112/85/71/16875%8三水商務大廈新安街3號19層（純寫字間）22層（2棟商住）純寫字間：780

16、0-10000元/（16套/層）商住1#：5400元/起價（5戶/梯） 2#：5500元/起價（7戶/梯） 75/80/90/130 1#：124/127/118/120/1622#：73/2套 80/3套 120/2套 100% 75%9天同證券南大街陽光國際西側8層630元/年（陰面）680元/年（陽面）40/6097%10天鴻凱旋城大馬路南側1#2#（商住）30層4#（純寫字樓）28層750010000元/200未開盤11豐匯大廈四馬路99號7層5800元/起8020%12長城商務大廈新海陽路東街57號9層2980元/起35、10480%13楚鳳商務大廈芝楚路27號11層2540元/起、

17、9層3280元/70、8060%備注 此地段的寫字間租賃市場都非?；钴S，基本都在90%左右。客源以廣告、律師事務所、裝飾房產、保險為主。 三水的2棟SOHO商住樓，從目前的購買情況看75%以上都是做辦公的（05年5月底交房） 三水商務大廈目前入住率在85%左右，以貿易、船物、裝飾、信息類的公司為主。物業(yè)配套：序號項目名稱物業(yè)配套1永興中南大廈中央空調、會所。管理費和空調費暫未定2文化宮大廈暖氣，租金含管理費（水電自付）3富凱商廈中央空調；租金含管理費、水電費、空調費。4潤隆大廈部分中空調、部分暖氣；管理費3.5元/月，水電按標準自付。5華達大廈中央空調；租金含管理費，水電按標準自付。6南大街購

18、物城中央空調；租金含管理費、水電費。7煙臺數碼港一層8戶2部電梯，管理費1.7元/月，無中央空調，水電自付8三水商務大廈寫字樓：配立式空調和分體空調，水電費用自付，管理費3元/月商住樓：無空調，水電自付，管理費1.5元/ 配有公共休閑廳9天同證券中央空調；租金含管理費，水電費自付10天鴻凱旋城會所、底商；所有費用未定11豐匯大廈13層為酒店，樓頂高爾夫練習場；相關費用待定12長城商務大廈管理費1.95元/月，水費分攤，電費獨立核算13楚鳳商務大廈管理費1元/月，水費平攤，電費獨立核算6、中心區(qū)寫字樓市場個案明細調查NO: 1平安大廈地理位置: 芝罘區(qū)建設路與南大街交匯處發(fā) 展 商: 煙臺鋼鐵企

19、業(yè)集團公司層 數: 16層銷售均價: 3800元/租賃均價: 350元/年左右物 管 費：2.6元/月聯系電話: 2971122 2971178NO: 2東方銀座地理位置：芝罘區(qū)建設路與南大街交匯處發(fā) 展 商：層 數：17層銷售均價：租賃均價：400元/年左右物 管 費：聯系電話O：3永興中南大廈地理位置：芝罘區(qū)大海陽路大潤發(fā)西側發(fā) 展 商：煙臺永興房地產發(fā)展公司層 數：28層（5-28層商務辦公）聯系電話：6695777NO：4文化宮大廈地理位置：南大街與毓璜頂東路交匯西側層 數：25層租賃均價：336元/年左右聯系電話：2112367NO：5富凱商廈地理位置：芝罘

20、區(qū)海港路32號發(fā) 展 商：煙臺市恒豐銀行層 數：8層（48層為商務辦公）租賃均價：550元/年聯系電話：6039035NO：6潤隆大廈地理位置：海港路西側，富凱商廈對面層 數：25層（722層為商務辦公）銷售均價：7200元/租賃均價：550元/年物 管 費：3.5元/月聯系電話：6692366NO：7華達大廈地理位置：海港路與南洪街交匯處層 數：28層（628層為商務辦公）租賃均價：380元/年聯系電話：6285885NO：8南大街購物城地理位置：南大街振華購物中心北側層 數：12層（512層為商務辦公）租賃均價：330元/年聯系電話：6664815 6286149NO：9齊魯文經大廈地理位

21、置：芝罘區(qū)勝利路155號層 數：21層租賃均價：750元/年聯系電話：2979099NO：10匯豐廣場地理位置：勝利路北段太平洋大酒店西側層 數：18層租賃均價：550元/年NO：11凱旋廣場地理位置：勝利路與北馬路交匯處層 數：6層租賃均價：400元/年聯系電話：6224558NO：12金都大廈地理位置：芝罘區(qū)南大街9號發(fā) 展 商：煙臺建設銀行層 數：38層租賃均格：650元/年左右聯系電話：6603429-1210NO：13中銀大廈地理位置：芝罘區(qū)解放路166號發(fā) 展 商：煙臺市中國銀行層 數：31層租賃均價：750元/年聯系電話：62388881203NO：14綺麗大廈地理位置：芝罘區(qū)北

22、馬路新中國的士高對面層 數：20層租賃均價：500元/年聯系電話：6612888-1979NO：15海關大廈地理位置：芝罘區(qū)北馬路與解放路交匯處層 數：26層租賃均價：800元/年聯系電話：6666352NO：16長城商務大廈地理位置：芝罘區(qū)新海陽路東街57號發(fā) 展 商：長城房地產開發(fā)有限公司層 數：9層物 管 費：1.6元/月銷售均價：3070元/聯系電話:6280797NO:17楚鳳商務大廈地理位置: 芝罘區(qū)芝楚路27號發(fā) 展 商: 煙臺建設開發(fā)有限公司層 數: 10層物 管 費：1元/月銷售均價：2870元/聯系電話：2995777 2995888NO：18三水商務大廈地理位置：芝罘區(qū)新

23、安街3號發(fā) 展 商：煙臺三水置業(yè)有限公司層 數：19層物 管 費：3元/月銷售均價：5000元/左右聯系電話：6665600 6645777NO:19濱海廣場商務區(qū) 地理位置：芝罘區(qū)濱海北路南，大馬路與解放路交匯處發(fā) 展 商：北京天鴻寶泰房地產開發(fā)有限公司占地面積：約1.93萬建筑面積：14.86萬(地上：10.85萬，地下：4萬)項目概況：2棟30層、2棟28層 1#3#為高級公寓，4#（28層）為寫字樓 商業(yè)面積：地下一層13171、地上一層9671、地上二層10808、地上三層10808、地上四層局部3200，合計共47658。 公寓面積：1#2# 38088，3# 13125、4# 2

24、3100 停車場面積：26940 停 車 位：1193個三、煙臺市商業(yè)現狀評價1、定位不明確，缺乏特色市場煙臺的商業(yè)街在建設、整治改造中缺乏特色。由于市區(qū)商業(yè)街大多自然發(fā)展、形成，商業(yè)氣氛不濃，很難結合本街的自然、歷史、區(qū)位條件而形成自己的特色，因而往往凸顯不出商業(yè)街的優(yōu)勢。同時，由于政府在加快商業(yè)街發(fā)展過程中缺乏對商業(yè)街的發(fā)展進行系統(tǒng)性規(guī)劃建設和管理，缺乏科學的論證和功能定位，進一步導致商業(yè)街趨同發(fā)展現象，且商業(yè)街發(fā)展缺乏動力，商業(yè)街發(fā)展方向比較盲目，市場定位不明確，特色不明顯。煙臺市區(qū)市場發(fā)展較為薄弱，除三站市場外，沒有知名的市場，還存在類型重復的現象：一是市場過于集中在某些種類，如建材裝

25、飾材料市場，重復建設現象較嚴重；二是特色市場較為缺乏，如缺乏新興產品市場和高附加值產品市場。2、環(huán)境亟需改善由于許多網點配套設施不完善，周邊環(huán)境條件不佳以及管理不到位，導致商業(yè)網點購物空間和市場環(huán)境存在諸多問題。大型零售網點地處鬧市區(qū)，交通條件欠佳，停車設施嚴重不足，疏導人流的空間也十分缺乏，致使消費人群的可進入性和疏導性受到嚴重制約。由于煙臺市區(qū)城市是“帶狀”組團式結構，城市交通壓力很大。目前市區(qū)的商業(yè)街大多是城市主干道，人車混雜，且缺乏為顧客服務的軟硬件設施和條件，如綠化、休閑娛樂設施、標牌指示等，因此，在一定程度上制約了商業(yè)街上檔次的招商。市區(qū)各類市場中，除三站批發(fā)市場外，均層次較低，硬

26、件設施有待改善，配套設施明顯不足，在批發(fā)市場中有些是利用閑置的倉庫廠房和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面中是簡易棚式建筑，場內布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。市區(qū)供應居民鮮肉菜的農貿市場，近幾年雖然經過整治、改造，政府采用“退路進廳”等一系列措施，但是“爆市”、影響城市交通、環(huán)境衛(wèi)生差等現象仍是農貿市場存在的主要問題。經營者、消費者、周圍居民等均不滿意，成為城市中久治不愈的衛(wèi)生死角。此外，許多批發(fā)市場亂搭亂建，違規(guī)建設等現象較為嚴重，嚴重影響了市場環(huán)境。3、層次結構不清，發(fā)展不均衡煙臺市區(qū)商業(yè)發(fā)展基本上是按傳統(tǒng)的隨著城市發(fā)展自然發(fā)展的模式，因此按現代商業(yè)理念存在著層次結構不清，發(fā)展不均衡的問

27、題，主要表現市、區(qū)、社區(qū)級結構不清，功能不明確。市級商業(yè)中心許多年發(fā)展已基本形成以海港路兩側向西至大海陽路，南至南大街，北至北馬路為范圍的市級商業(yè)功能區(qū)，范圍內大型網點有8家(包括規(guī)劃在建)，營業(yè)面積、經營業(yè)態(tài)基本雷同，致使市級商業(yè)中心檔次提升不起來，發(fā)揮不了市級功能。由于聚集過多的大型網點，不僅影響市區(qū)其他區(qū)級、社區(qū)級中心的形成和功能的發(fā)展，而且也影響了中小型基層網點的發(fā)展和經營。由于煙臺市區(qū)近幾年城市發(fā)展建設項目多以小區(qū)為單位，而往往忽視小區(qū)級以上的社區(qū)級中心建設及配套，致使煙臺社區(qū)級中心形成的較少，社區(qū)服務設施建設不配套，老城區(qū)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)居多，小型超市、便利店等新型業(yè)態(tài)缺乏，新建居民小區(qū)網

28、點配置不足等。4、管理較為滯后現行的商業(yè)網點建設缺乏宏觀調控和建設引導機制，處于自然發(fā)展和市場調節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒有得到重視，尚未建立起行業(yè)自律機制，在經營、環(huán)境等方面都存在一定問題。在商業(yè)街開發(fā)建設、建筑外觀設計、專業(yè)街形象設計等方面沒有統(tǒng)一的規(guī)劃思路，致使煙臺市區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)氣氛不濃，功能不明確，形象不鮮明。市場的細致化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應有的、完善的法制來保障市場機制的正常、有效發(fā)揮以及規(guī)范、調控市場的建設和運行。不少市場的開辦者對市場只管收租收費，不加強內部管理，市場管理嚴重滯后，加上入駐商戶層次參差不齊，總體素質不高，導致市場存在許

29、多不良現象，也影響了煙臺市場發(fā)展。四、煙臺市區(qū)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局1、商業(yè)網點總體布局為：1） 萊罘區(qū)老城區(qū)是零售服務網點的核心區(qū)域，以歷史文脈為底蘊，融匯現代商業(yè)網點和新型業(yè)態(tài)，建立傳統(tǒng)商業(yè)與現代商業(yè)有機結合的商業(yè)功能區(qū)。2） 新城區(qū)則以現代商業(yè)理念為指導，以新型業(yè)態(tài)為主導，以大型網點為支撐，打造風格鮮明、時代氣息濃郁的商業(yè)功能區(qū)。3） 在商業(yè)功能區(qū)內或邊緣，結合商業(yè)發(fā)展的演變過程，布局商業(yè)街，以繁榮商業(yè)氣氛。4） 在遠離商業(yè)功能區(qū)，居住人口成規(guī)模的地域建立社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。5） 在海濱、夾河口等休閑、觀光、旅游區(qū)，結合區(qū)域功能和游人的需求安排休閑、飲食、文化娛樂等商業(yè)服務設施。6） 中心區(qū)外

30、圍及城區(qū)邊緣地帶是煙臺物流園區(qū)和商品交易市場的主要區(qū)域，要以增強輻射功能為導向，以規(guī)模化、現代化發(fā)展為主線，營造大物流、大批發(fā)的現代化流通格局。2、商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局為：商業(yè)功能區(qū)分市級、區(qū)級、社區(qū)級三級，包括市級商業(yè)功能區(qū)1處、區(qū)級商業(yè)功能區(qū)7處，社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)28處，基本形成煙臺市區(qū)商業(yè)網點布局的骨架。1）市級商業(yè)功能區(qū)位于芝罘區(qū)海港路兩側向西至大海陽路地段，商業(yè)用地面積約34公頃。規(guī)劃新建大型購物中心1處，大型綜合百貨商場1處。將現有的大型商業(yè)零售網點提升：1處大型綜合百貨商場(振華商廈)，2處大型綜合超市(中心廣場、良友廣場)，2處大型專業(yè)店(創(chuàng)進廣場一電子通訊專業(yè)店、田園大廈一圖書

31、專業(yè)店)；恢復時代廣場美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴建基層商業(yè)網點。使煙臺市市級商業(yè)功能區(qū)形成：大型購物中心1處，大型綜合百貨商場2處，大型綜合超市3處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街3條（朝陽街、海岸路、所城里），基層商業(yè)網點若干，以及餐飲、文化娛樂等設施。在完善相關配套設施基礎上，重點調整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全，集購物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務、信息等為一體的市級商業(yè)功能區(qū)。2）區(qū)級商業(yè)功能區(qū)位于市級商業(yè)功能區(qū)以外，人口集中區(qū)域的中心(服務人口2050萬人)，主要以大型綜合百貨商場或大型綜合超市為核心，以商業(yè)街為支撐，形成集購物、商

32、務、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務等于一體的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)，主要服務于區(qū)域內及周邊區(qū)域消費者。結合煙臺市區(qū)城市功能及各區(qū)域特點和商業(yè)發(fā)展的基礎條件，形成芝罘、幸福、萊山、開發(fā)區(qū)、福山、牟平、八角七個區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。萊山區(qū)級商業(yè)功能區(qū)從煙臺市區(qū)城市結構、城市的發(fā)展以及人口分布和交通條件來看，煙臺市區(qū)的萊山區(qū)將是煙臺市區(qū)的明天和未來，將是全市最繁華、商業(yè)設施最發(fā)達的區(qū)域。目前市政府、市體育中心已在萊山區(qū)建成，市世貿中心也已立項建設。隨著城市的開發(fā)和一批工業(yè)園的建設及大學城的形成，萊山區(qū)人口將迅速增加。規(guī)劃在市體育中心以東、世貿中心附近，結合大學城的規(guī)劃建立區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。位于現市政府辦公樓以東的東方

33、大街兩側用地也劃入區(qū)級商業(yè)功能區(qū)范圍。從城市布局看，萊山區(qū)離市級商業(yè)功能距離較遠，而萊山區(qū)的職能不僅僅是為本區(qū)服務而是服務于全市。從萊山區(qū)居住的人口來看，屬于高收入、購買力較強的人群。從發(fā)展的眼光來看，萊山區(qū)將聚集支撐市級商業(yè)功能區(qū)的人口規(guī)模，因此，萊山區(qū)區(qū)級商業(yè)功能區(qū)要預留大量商業(yè)設施用地，將來提升、發(fā)展為市級商業(yè)功能區(qū)。芝罘區(qū)級商業(yè)功能區(qū)以勝利路及以東的朝陽街為中心，北到煙臺山，南到所城里、文化廣場。該中心歷史文化悠久，具有濃厚膠東民居特色和近代外來西方建筑風格，是煙臺歷史文化的縮影，凝聚著傳統(tǒng)的商業(yè)文化，是煙臺市區(qū)商業(yè)中心的發(fā)源地。規(guī)劃要以現有歷史建筑為載體，挖掘商業(yè)歷史文化；以朝陽街傳統(tǒng)商業(yè)為主體，發(fā)展為旅游紀念、休閑娛樂商業(yè)街；以所城里為載體，發(fā)展古文化商業(yè)街和飲食服務商業(yè)街；以煙臺山下海岸路為主，結合張裕博物館及其他海岸休閑設施，突出酒文化主題，形成濱海休閑服務區(qū)。該功能區(qū)已有華聯商廈、天天漁港等大型綜合百貨店，周邊有多家金融機構、星級酒店（太平洋大酒店）及餐飲設施，芝罘區(qū)政府行政辦公也位區(qū)內，加上建設中的文化廣場（圖書城）、海濱廣場等休閑設施，該功能區(qū)將形成消費、歷史文化、旅游、休閑、娛樂、服務于一體的綜合功能區(qū)。目前該區(qū)周邊居住人口已達18萬多（西南河以東）。幸福區(qū)級商業(yè)功能區(qū)幸福位于芝罘區(qū)西北部，鄰近港