第2講 房地產(chǎn)權(quán)屬

1、房地產(chǎn)權(quán)屬制度房地產(chǎn)權(quán)屬制度 第一節(jié)第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一、物權(quán)與物權(quán)法一、物權(quán)與物權(quán)法 物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有【直直接支配接支配】和和【排他排他】的權(quán)利，包括所有權(quán)、的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 中國(guó)：普天之下莫非王土率土之濱莫中國(guó)：普天之下莫非王土率土之濱莫非王臣非王臣【戰(zhàn)國(guó)策戰(zhàn)國(guó)策】 物權(quán)法：第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次物權(quán)法：第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于會(huì)議于2007年年3月月16日通過(guò)；自日通過(guò)；自2007年年10月月1日起施行。日起施行。 物權(quán)法物權(quán)法誕生：誕生： 財(cái)富自由時(shí)代的開(kāi)始財(cái)富自由時(shí)代

2、的開(kāi)始 最早見(jiàn)諸于成文法典是最早見(jiàn)諸于成文法典是1811年奧地利民法年奧地利民法典第典第307條：條：“物權(quán)，是屬于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)上物權(quán)，是屬于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利，可以對(duì)抗任何人的權(quán)利，可以對(duì)抗任何人”。 英國(guó)、荷蘭、西班牙等西歐國(guó)家在近代的英國(guó)、荷蘭、西班牙等西歐國(guó)家在近代的崛起正是得益于崛起正是得益于“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的建立。的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的建立。 “風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)。風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)。”這是這是英國(guó)前首相威廉英國(guó)前首相威廉皮特在十八世紀(jì)留下的被皮特在十八世紀(jì)留下的被廣為引用的名言。廣為引用的名言。 憲法憲法第十二條社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)第十

3、二條社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣神圣不可侵犯不可侵犯。第十三條公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)。第十三條公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。不受侵犯。 物權(quán)法物權(quán)法從從2002年到年到2007年，從一審到八審，年，從一審到八審，創(chuàng)下了中國(guó)人大立法史上單部法律案審議次數(shù)的創(chuàng)下了中國(guó)人大立法史上單部法律案審議次數(shù)的紀(jì)錄。紀(jì)錄。 物權(quán)法：第四條物權(quán)法：第四條 國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。得侵犯。 二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，

4、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 1、經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；、經(jīng)依法登記，發(fā)生效力； 2、未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；、未經(jīng)登記，不發(fā)生效力； 3、法律另有規(guī)定的除外。、法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。以不登記。 其他規(guī)定其他規(guī)定 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文

5、書(shū)或者人民政府的征收決定者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。等生效時(shí)發(fā)生效力。 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 上述規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依上述規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)效力。 三、所有權(quán) 所有權(quán)人對(duì)自己的不

6、動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 所有權(quán)的取得方式：所有權(quán)的取得方式： 1 1、原始取得：生產(chǎn)、收取孳息、沒(méi)收、先占、原始取得：生產(chǎn)、收取孳息、沒(méi)收、先占、添附、遺失物的拾得、埋藏物及隱藏物的發(fā)現(xiàn)、添附、遺失物的拾得、埋藏物及隱藏物的發(fā)現(xiàn)、善意取得、時(shí)效取得等。善意取得、時(shí)效取得等。 2 2、繼受取得：一是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，如買賣、贈(zèng)與、繼受取得：一是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，如買賣、贈(zèng)與、互易等。二是接受繼承、遺贈(zèng)。三是其他原因，互易等。二是接受繼承、遺贈(zèng)。三是其他原因，如征收、征用、征購(gòu)、稅收的方式。如征收、征用、征購(gòu)、稅收

7、的方式。 2014.09.29據(jù)英國(guó)獨(dú)立報(bào)，一名英國(guó)建筑工人在英國(guó)南部海岸發(fā)現(xiàn)了22000枚古羅馬錢幣。 這些錢幣可以追溯到公元四世紀(jì)，當(dāng)下估值達(dá)到10萬(wàn)英鎊（約100萬(wàn)人民幣）。目前這些錢幣已經(jīng)當(dāng)?shù)夭┪镳^認(rèn)證，確認(rèn)是文物。博物館正在籌備募資活動(dòng)，想從艾格頓先生手中收購(gòu)這批錢幣，用來(lái)向公眾展出 江蘇高郵市臨澤鎮(zhèn)一個(gè)江蘇高郵市臨澤鎮(zhèn)一個(gè)11歲男孩玩耍時(shí)弄臟了手，歲男孩玩耍時(shí)弄臟了手，到河邊洗手，竟到河邊洗手，竟“洗洗”出了一把呈灰黃色的青銅出了一把呈灰黃色的青銅寶劍！經(jīng)高郵文物部門鑒定，這把青銅短劍為商寶劍！經(jīng)高郵文物部門鑒定，這把青銅短劍為商周時(shí)代鑄造，距今已有周時(shí)代鑄造，距今已有3000多年

8、歷史。多年歷史。 第一百一十四條第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 “家有烏木半方，勝過(guò)財(cái)寶一箱?！?是文物？是礦產(chǎn)？還是一根無(wú)主的木頭？ 所有權(quán)取得的特別規(guī)定所有權(quán)取得的特別規(guī)定 無(wú)處分權(quán)人無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有列情形的，受讓人取得該

9、不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)牵ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。失。 王先生和張女士是夫妻，二人共同出資購(gòu)?fù)跸壬蛷埮渴欠蚱?，二人共同出資購(gòu)買

10、了一套商品房，產(chǎn)權(quán)登記在王先生的名買了一套商品房，產(chǎn)權(quán)登記在王先生的名下。下。 婚后由于雙方感情不和準(zhǔn)備離婚，但夫妻婚后由于雙方感情不和準(zhǔn)備離婚，但夫妻共同財(cái)產(chǎn)尚未分割。此時(shí)，王先生私下與共同財(cái)產(chǎn)尚未分割。此時(shí)，王先生私下與不知情的李先生簽訂合同，將該房屋賣給不知情的李先生簽訂合同，將該房屋賣給了李先生，并協(xié)助李先生辦理了房屋過(guò)戶了李先生，并協(xié)助李先生辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)。登記手續(xù)。 后張女士在和王先生分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)后張女士在和王先生分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)此事，便向法院起訴，請(qǐng)求法院判令發(fā)現(xiàn)此事，便向法院起訴，請(qǐng)求法院判令該房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并要求李先生返還該房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并要求李先

11、生返還房屋，她的訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持？房屋，她的訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持？1、國(guó)家所有權(quán)即全民所有、國(guó)家所有權(quán)即全民所有 礦藏、水流、海域、城市的土地。礦藏、水流、海域、城市的土地。 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。源，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源、文物。文物。 無(wú)線電頻譜資源、國(guó)防資產(chǎn)。無(wú)線電頻譜資源、國(guó)防資產(chǎn)。 鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所管道等基礎(chǔ)設(shè)施

12、，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的。有的。 法律規(guī)定的其他屬于國(guó)家所有的。法律規(guī)定的其他屬于國(guó)家所有的。 法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；嶺、草原、荒地、灘涂； 集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；設(shè)施； 集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；育等設(shè)施； 集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。 2、集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：、集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：3、私人所有權(quán)、私人所有權(quán) 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工私人對(duì)其合法的

13、收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。 私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。 國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。權(quán)益。4、企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法、企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 5、 社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。護(hù)。 四、用益物權(quán)四、用益物權(quán) 用益物權(quán)人對(duì)他人所有的

14、不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 第四節(jié)第四節(jié) 相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有一、相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。水提供必要的便利。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤?/p>

15、線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。照。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得

16、危及相鄰不設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。動(dòng)產(chǎn)的安全。 “珠江駿景珠江駿景”侵犯采光權(quán)案侵犯采光權(quán)案中國(guó)法院網(wǎng)中國(guó)法院網(wǎng) 2004年年8月，珠江房地產(chǎn)公司在豐臺(tái)區(qū)永外果園月，珠江房地產(chǎn)公司在豐臺(tái)區(qū)永外果園43號(hào)建設(shè)號(hào)建設(shè)“珠江駿景珠江駿景”項(xiàng)目北區(qū)。老徐認(rèn)為該高層建筑嚴(yán)重侵犯了項(xiàng)目北區(qū)。老徐認(rèn)為該高層建筑嚴(yán)重侵犯了他的采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、隱私權(quán)、眺望權(quán)，同時(shí)還受到污染。他的采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、隱私權(quán)、眺望權(quán)，同時(shí)還受到污染。為此，老徐要求開(kāi)發(fā)商賠償他房屋貶值費(fèi)為此，老徐要求開(kāi)發(fā)商賠償他房屋貶值費(fèi)10萬(wàn)元，電費(fèi)增萬(wàn)元，電費(fèi)增加的費(fèi)用加的費(fèi)用4萬(wàn)元，精神損害賠償金萬(wàn)元，精神損害賠償金1萬(wàn)元

17、。同時(shí)起訴到法院萬(wàn)元。同時(shí)起訴到法院的還有同樓的其余的還有同樓的其余4名住戶。名住戶。 豐臺(tái)法院判決開(kāi)發(fā)商賠償老徐等豐臺(tái)法院判決開(kāi)發(fā)商賠償老徐等5名原告的損失共計(jì)名原告的損失共計(jì)36.7萬(wàn)元萬(wàn)元珠江駿景珠江駿景高層高層?xùn)|側(cè)東側(cè)老徐老徐西側(cè)西側(cè)30米米??？??？ 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)范(GB50180-93)第第5.0.2條規(guī)定，住宅間距，條規(guī)定，住宅間距， 應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)， 綜合考慮采光、通風(fēng)、綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺(jué)衛(wèi)生等要求確定。消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺(jué)衛(wèi)生等要求確定。大

18、城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日2小時(shí)，冬至日小時(shí)，冬至日1小時(shí)，老年人居住的建筑不應(yīng)低于冬至日日照小時(shí)，老年人居住的建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。 豐臺(tái)法院受理此案后，委托鑒定部門對(duì)珠江駿景豐臺(tái)法院受理此案后，委托鑒定部門對(duì)珠江駿景北區(qū)北區(qū)10-12號(hào)樓對(duì)西側(cè)豐臺(tái)區(qū)西羅園南里號(hào)樓對(duì)西側(cè)豐臺(tái)區(qū)西羅園南里17號(hào)樓號(hào)樓東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進(jìn)行了東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進(jìn)行了測(cè)算。最終測(cè)算報(bào)告顯示，老徐等人的房屋客廳測(cè)算。最終測(cè)算報(bào)告顯示，老徐等人的房屋客廳在在“珠江駿景珠江駿景”住宅實(shí)際建成前后，住宅實(shí)際建成前后，大寒日日大寒日日照時(shí)

19、間均不足照時(shí)間均不足2小時(shí)，但冬至日日照時(shí)間在小時(shí)，但冬至日日照時(shí)間在“珠江駿景珠江駿景”住宅工程建設(shè)前在住宅工程建設(shè)前在1小時(shí)以上，小時(shí)以上，建成后不足建成后不足1小時(shí)小時(shí)。 二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等【專有部分專有部分】享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的外的【共有部分共有部分】享有共有和共同管理的享有共有和共同管理的權(quán)利。權(quán)利。 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建

20、筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 業(yè)主共有 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（但屬于城鎮(zhèn)公共道路建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外的除外)。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位放汽車的車位 。 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。 右圖為右圖為蘇州嘉蘇州嘉玲苑，玲苑，系劉

21、嘉系劉嘉玲購(gòu)入玲購(gòu)入的的550平方米平方米的房產(chǎn)的房產(chǎn) 所有權(quán)共有 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括人共有。共有包括【按份共有按份共有】和和【共同共同共有共有】。 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。其份額享有所有權(quán)。 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。享有所有權(quán)。 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。下享有

22、優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 案例 2010年年2月，證大拿下上海外灘月，證大拿下上海外灘8-1地塊，地塊，創(chuàng)下創(chuàng)下92.2億元的全國(guó)最高價(jià)，之后引入復(fù)億元的全國(guó)最高價(jià)，之后引入復(fù)興、綠城及磐石共同開(kāi)發(fā)，其中復(fù)星擁有興、綠城及磐石共同開(kāi)發(fā)，其中復(fù)星擁有50%的股份。的股份。 2011年，證大和綠城陷入資金鏈危機(jī)，于年，證大和綠城陷入資金鏈危機(jī)，于是是SOHO中國(guó)以中國(guó)以40億元接盤，間接獲得億元接盤，間接獲得50%股權(quán)。股權(quán)。 收購(gòu)次日復(fù)星即表震驚，認(rèn)為自己擁有優(yōu)收購(gòu)次日復(fù)星即表震驚，認(rèn)為自己擁有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，根本無(wú)需與先認(rèn)購(gòu)權(quán)，根本無(wú)需與SOHO分享。此后分享。此后復(fù)星正式起訴，外灘復(fù)星正式起訴，外灘8-

23、1項(xiàng)目由此正式從口項(xiàng)目由此正式從口水戰(zhàn)上升到民事訴訟層面水戰(zhàn)上升到民事訴訟層面 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 2013年年11月月20日國(guó)務(wù)院會(huì)議決定日國(guó)務(wù)院會(huì)議決定 一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一四統(tǒng)一”。 二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記

24、信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤信息孤島島”。 三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。合法權(quán)益。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）。2014年7月30日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論征求意見(jiàn)稿，決定向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例自自2015年年3月月1日日起施行起施行 不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。 不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。 包括：首次登記、變

25、更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等一、不動(dòng)產(chǎn)登記一、不動(dòng)產(chǎn)登記二、不動(dòng)產(chǎn)登記簿 以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。應(yīng)采用電子介質(zhì)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。 暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。 記載以下事項(xiàng)： （一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

26、 （二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況； （三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)； （四）其他相關(guān)事項(xiàng)。三、登記程序 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。 屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法

27、規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。申請(qǐng)材料（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)登記一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)與功能一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)與功能 （一）概念（一）概念 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，的抵

28、押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。并依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 任務(wù)：任務(wù)：1、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作 。 2、 做做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作好房地產(chǎn)測(cè)繪工作 。3、 做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作案管理工作 （二）性質(zhì)（二）性質(zhì)國(guó)外登記制度概述國(guó)外登記制度概述1、意思主義、契據(jù)登記制：、意思主義、契據(jù)登記制：登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查，登記權(quán)利登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查，登記權(quán)利之狀態(tài)；之狀態(tài)；登記只具有公示力而無(wú)公信力。登記只具有公示力而無(wú)公信力。法院可以裁定已登記的契約無(wú)效，登記機(jī)關(guān)對(duì)法院可以裁定已登記的契

29、約無(wú)效，登記機(jī)關(guān)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國(guó)首創(chuàng)，所以又稱為因該項(xiàng)制度為法國(guó)首創(chuàng)，所以又稱為“法國(guó)式法國(guó)式登記制度登記制度”。2、登記要件主義、權(quán)利登記制、登記要件主義、權(quán)利登記制 登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取實(shí)質(zhì)審查主義；登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取實(shí)質(zhì)審查主義； 登記內(nèi)容比較全面、具體。登記內(nèi)容比較全面、具體。 登記具有強(qiáng)制性。登記具有強(qiáng)制性。 登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng)，在法登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng)，在法律上有絕對(duì)的效力。律上有絕對(duì)的效力。 該項(xiàng)制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱為該項(xiàng)制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱為“德國(guó)式德國(guó)式登記制度登記制度”。 3、托倫斯登記制度、托倫斯登記制度

30、房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對(duì)的法律房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對(duì)的法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記簿上加以記載； 登記采取強(qiáng)制登記制度；登記采取強(qiáng)制登記制度； 登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)關(guān)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一機(jī)關(guān)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。致。 澳大利亞等澳大利亞等 我國(guó)房地產(chǎn)登記的性質(zhì)我國(guó)房地產(chǎn)登記的性質(zhì)1、范圍特殊：適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范、范圍特殊：適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記 。2、強(qiáng)制性、強(qiáng)制性3、實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方登記。、實(shí)

31、質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方登記。4、具有較強(qiáng)的公信力，除司法裁決可以否定、具有較強(qiáng)的公信力，除司法裁決可以否定外，是權(quán)利人產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。外，是權(quán)利人產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。( (三三) )房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能 1、權(quán)利確認(rèn)功能 2、權(quán)利公示功能 3、權(quán)屬管理功能二、我國(guó)的房地產(chǎn)登記管理體制二、我國(guó)的房地產(chǎn)登記管理體制 （一）登記機(jī)關(guān)（一）登記機(jī)關(guān) 以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向向【縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記申請(qǐng)登記】，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)

32、人民政府頒發(fā)土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。地使用權(quán)證書(shū)。 在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向【縣級(jí)以上縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記】，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。 目前全國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理模式：目前全國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理模式： (1) 按土地的行政管理與經(jīng)營(yíng)管理劃分權(quán)限按土地的行政管理與經(jīng)營(yíng)管理劃分權(quán)限的管理模式，實(shí)行的管理模式，實(shí)行“兩家各發(fā)一個(gè)

33、證兩家各發(fā)一個(gè)證”的的做法。做法。 (2) 按土地出讓前后劃分權(quán)限的管理模式，按土地出讓前后劃分權(quán)限的管理模式，實(shí)行由房地產(chǎn)管理部門實(shí)行由房地產(chǎn)管理部門“一家發(fā)兩證一家發(fā)兩證”的的做法。做法。 (3)按城、鄉(xiāng)劃分權(quán)限的管理模式，由房地產(chǎn)按城、鄉(xiāng)劃分權(quán)限的管理模式，由房地產(chǎn)管理局管理局“一家發(fā)兩證一家發(fā)兩證”。即城市范圍內(nèi)由。即城市范圍內(nèi)由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。農(nóng)村地區(qū)的土地管市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。農(nóng)村地區(qū)的土地管理由土地局負(fù)責(zé)。理由土地局負(fù)責(zé)。(4)實(shí)行實(shí)行“房地合一房地合一”的管理模式，只發(fā)一個(gè)的管理模式，只發(fā)一個(gè)“房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證”的做法。即實(shí)行的做法。即實(shí)行“一套人馬，一套人馬，兩塊牌子兩塊

34、牌子”的體制，作為城鄉(xiāng)房地產(chǎn)的主的體制，作為城鄉(xiāng)房地產(chǎn)的主管部門。管部門。 （二）效力（二）效力 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房地產(chǎn)所有權(quán)并對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益所有權(quán)并對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 房屋權(quán)屬證書(shū)包括：房屋權(quán)屬證書(shū)包括：房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證或或者者房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。 房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等的法律效力。等的法律效力。

35、 三、房地產(chǎn)產(chǎn)登記原則三、房地產(chǎn)產(chǎn)登記原則 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。辦理?！緦俚貙俚亍?國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。行政法規(guī)規(guī)定?！窘y(tǒng)一統(tǒng)一】 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。的面積、體積或者價(jià)款的比例收取?！景窗醇召M(fèi)件收費(fèi)】 房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。使用權(quán)權(quán)利主

36、體一致的原則。 【房地一體】四、種類四、種類（一）總登記：是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需（一）總登記：是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府在規(guī)定期限開(kāi)始之日府在規(guī)定期限開(kāi)始之日30日前發(fā)布公告。日前發(fā)布公告。 公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域；、登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域；2、申請(qǐng)期限；、申請(qǐng)期限；3、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；4、受理申

37、請(qǐng)地點(diǎn)；、受理申請(qǐng)地點(diǎn)；5、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。 （二）初始登記：（二）初始登記： 新建的房地產(chǎn)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)竣工后新建的房地產(chǎn)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)竣工后的的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)所有權(quán)初個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)所有權(quán)初始登記。始登記。 集體土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房集體土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房地產(chǎn)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起地產(chǎn)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房地產(chǎn)所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)房地產(chǎn)所有權(quán)初始登記。 （三）轉(zhuǎn)移登記：因房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、（三）轉(zhuǎn)移登記：因

38、房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。移登記。 權(quán)利人（申請(qǐng)人）逾期申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，權(quán)利人（申請(qǐng)人）逾期申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的3倍以下收倍以下收取登記費(fèi)。取登記費(fèi)。 （四）變更登記（四）變更登記 【權(quán)利人名稱變更權(quán)利人名稱變更】或因房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)生或因房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)生改變而進(jìn)行的登記：改變而進(jìn)行的登記： 下列情形之一，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)

39、申請(qǐng)變更登記：下列情形之一，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記：1、房地產(chǎn)坐落的街道、門牌號(hào)或者房地產(chǎn)名稱發(fā)、房地產(chǎn)坐落的街道、門牌號(hào)或者房地產(chǎn)名稱發(fā)生變更的；生變更的；2、房地產(chǎn)面積增加或者減少的；、房地產(chǎn)面積增加或者減少的；3、房地產(chǎn)翻建的；、房地產(chǎn)翻建的；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（五）他項(xiàng)權(quán)利登記：（五）他項(xiàng)權(quán)利登記： 因設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而因設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。進(jìn)行的登記。（六）注銷登記：因房地產(chǎn)滅失、土地使用（六）注銷登記：因房地產(chǎn)滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等應(yīng)進(jìn)行注銷登年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等應(yīng)進(jìn)行注銷登記。記

40、。 異議登記：異議登記：物權(quán)法物權(quán)法第十九條：所謂異第十九條：所謂異議登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將利害關(guān)系議登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿，從而產(chǎn)生一定法律效果的議記入登記簿，從而產(chǎn)生一定法律效果的制度。制度。 預(yù)告登記：預(yù)告登記：物權(quán)法物權(quán)法第二十條：預(yù)告登第二十條：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登

41、記的，預(yù)告登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。失效。 五、房地產(chǎn)登記的程序房產(chǎn)權(quán)屬登記（一）受理登記申請(qǐng)； （二）權(quán)屬審核； （三）公告； （四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)申請(qǐng)申請(qǐng)（一）因正當(dāng)理由不能（一）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；按期提交證明材料的；（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；辦手續(xù)的；（三）法律、法規(guī)規(guī)定（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的?？梢詼?zhǔn)予暫緩登記的。申請(qǐng)人申請(qǐng)人+相關(guān)材料相關(guān)材料審核審核公告（有必要進(jìn)行的）公告（有必要進(jìn)行的）不不 予予 登記登記暫暫緩緩登登記記（一）違章建筑（一）違章建筑（二）臨時(shí)建筑（二）臨時(shí)建筑（三）法律、法規(guī)（三

42、）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。規(guī)定的其他情形。頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)有異議有異議有異議有異議 另：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注另：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)：銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)：1、申報(bào)不實(shí)的；、申報(bào)不實(shí)的；2、涂改房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的；、涂改房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的；3、房地產(chǎn)權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限、房地產(chǎn)權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬注銷登記的；內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬注銷登記的；4、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房地、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房地產(chǎn)權(quán)屬登記不實(shí)的。產(chǎn)權(quán)屬登記不實(shí)的。練習(xí)題1、所有權(quán)取得的一般方式和特別規(guī)定？、所有權(quán)取得的一般方式和特別

43、規(guī)定？2、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的物權(quán)？、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的物權(quán)？3、舉例說(shuō)明業(yè)主共有、相鄰關(guān)系。、舉例說(shuō)明業(yè)主共有、相鄰關(guān)系。4、我國(guó)房地產(chǎn)登記的性質(zhì)、原則與效力、我國(guó)房地產(chǎn)登記的性質(zhì)、原則與效力5、舉例說(shuō)明房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類及特點(diǎn)？、舉例說(shuō)明房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類及特點(diǎn)？房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理(了解了解) 主要教學(xué)內(nèi)容：主要教學(xué)內(nèi)容： 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的概念、特點(diǎn)、作用、內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的概念、特點(diǎn)、作用、內(nèi)容、管理。容、管理。 主要法規(guī)：主要法規(guī)： 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 主要參考書(shū)：主要參考書(shū)： 一、含義和特點(diǎn)一、含義和特點(diǎn) （一）含義（一）

44、含義 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。 范圍：范圍：1、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及

45、變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件 2、房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房、房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。 3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、墻界表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申房屋面積計(jì)算表

46、、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。 4、反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，、反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。 5、其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括、其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等。冊(cè)、表、卡等。 （二）特點(diǎn)：（二）特點(diǎn)：1、動(dòng)態(tài)

47、性：、動(dòng)態(tài)性：2、專業(yè)性：、專業(yè)性：3、真實(shí)性：、真實(shí)性：4、完整性：、完整性：5、價(jià)值性：、價(jià)值性：6、法律性：、法律性：XX宿舍區(qū)用地勘測(cè)定界圖宿舍區(qū)用地勘測(cè)定界圖點(diǎn)號(hào)點(diǎn)號(hào) X Y 邊長(zhǎng)邊長(zhǎng)1 81831 209182 81841 210453 20.91 21.1181.86 81.8681.76 81.7620.91 21.111171:1000測(cè)量員測(cè)量員繪圖員繪圖員檢查員檢查員任意直角坐標(biāo)系任意直角坐標(biāo)系:臨臨沂沂市市國(guó)國(guó)土土資資源源局局用地面積用地面積 4207.0平方米平方米 日期日期 2002.12二、房地產(chǎn)檔案的作用二、房地產(chǎn)檔案的作用1、憑證作用：房地產(chǎn)權(quán)屬。、憑證作用：房地產(chǎn)權(quán)屬。2、參考和依據(jù)：城市建設(shè)、房地產(chǎn)管理、參考和依據(jù)：城市建設(shè)、房地產(chǎn)管理3、國(guó)土教育、宣傳的素材：翔實(shí)的資料。、國(guó)土教育、宣傳的素材：翔實(shí)的資料。4、科學(xué)研究的可靠手段：詳細(xì)可靠的第一手、科學(xué)研究的可靠手段：詳細(xì)可靠的第一手資料。資料。5、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的資源庫(kù)。、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的資源庫(kù)。三、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的構(gòu)成三、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的構(gòu)成1、圖：房地產(chǎn)平面圖，包括分幅平面圖、分、圖：