物權(quán)法案例(一)

1、物權(quán)法案例分析1案例一v張某與王某是好朋友，王某買了一套商品房，在辦張某與王某是好朋友，王某買了一套商品房，在辦理房產(chǎn)證期間因緊急公務(wù)出國，于是委托張某全權(quán)理房產(chǎn)證期間因緊急公務(wù)出國，于是委托張某全權(quán)代為辦理房權(quán)證。張某利欲熏心將王某的房屋登記代為辦理房權(quán)證。張某利欲熏心將王某的房屋登記在自己的名下，并以極高的價格將房屋轉(zhuǎn)讓給李某。在自己的名下，并以極高的價格將房屋轉(zhuǎn)讓給李某。李某因信賴張某所提出的房屋權(quán)屬證明，而與張某李某因信賴張某所提出的房屋權(quán)屬證明，而與張某訂立了房屋買賣合同。張某與李某的該項房屋交易訂立了房屋買賣合同。張某與李某的該項房屋交易有效嗎？如果有效，王某的利益該怎樣維護(hù)？有效

2、嗎？如果有效，王某的利益該怎樣維護(hù)？解析v物權(quán)公示原則是指法律上要求當(dāng)事人必須以法定的公開的方物權(quán)公示原則是指法律上要求當(dāng)事人必須以法定的公開的方式展現(xiàn)物權(quán)變動的事實，否則，不能發(fā)生物權(quán)變動的效力和式展現(xiàn)物權(quán)變動的事實，否則，不能發(fā)生物權(quán)變動的效力和公信力的原則。物權(quán)公示的效力可以分為兩大方面：其一是公信力的原則。物權(quán)公示的效力可以分為兩大方面：其一是決定物權(quán)的變動是否發(fā)生；其二為權(quán)利正確性推定效力和善決定物權(quán)的變動是否發(fā)生；其二為權(quán)利正確性推定效力和善意保護(hù)效力，即物權(quán)公示的公信力。根據(jù)該原則，在本案中意保護(hù)效力，即物權(quán)公示的公信力。根據(jù)該原則，在本案中張某將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，事實上是

3、進(jìn)行了不動產(chǎn)的張某將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，事實上是進(jìn)行了不動產(chǎn)的物權(quán)公示，該公示行為應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生其應(yīng)有的公信力。不動產(chǎn)物物權(quán)公示，該公示行為應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生其應(yīng)有的公信力。不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力是指登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)登記的公信力是指登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作的不動產(chǎn)物權(quán)登記，具有使社會公眾信其正確的效力。登記，具有使社會公眾信其正確的效力。 v須注意的是近現(xiàn)代物權(quán)法賦予不動產(chǎn)登記的公信力，須注意的是近現(xiàn)代物權(quán)法賦予不動產(chǎn)登記的公信力，其目的系在于保護(hù)善意第三人的利益。所謂其目的系在于保護(hù)善意第三人的利益。所謂“善意善意”指第三人不知登記錯誤且對不知無重大過失。據(jù)此，指第三人不知登記錯誤且對

4、不知無重大過失。據(jù)此，在本案中李某系善意第三人，其合法利益應(yīng)受保護(hù)。在本案中李某系善意第三人，其合法利益應(yīng)受保護(hù)。張某與李某訂立的房屋買賣合同有效。張某與李某訂立的房屋買賣合同有效。王某可通過兩種途徑維護(hù)自己的利益：王某可通過兩種途徑維護(hù)自己的利益：v其一，若張某與李某尚未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，即李某取其一，若張某與李某尚未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，即李某取得房屋的所有權(quán)之前，王某有權(quán)起訴張某，請求法院否定張得房屋的所有權(quán)之前，王某有權(quán)起訴張某，請求法院否定張某的權(quán)利，確認(rèn)自己的權(quán)利。勝訴后依法院判決請求登記機(jī)某的權(quán)利，確認(rèn)自己的權(quán)利。勝訴后依法院判決請求登記機(jī)構(gòu)更正錯誤登記。在此之前，王某還可向

5、登記機(jī)構(gòu)提出異議構(gòu)更正錯誤登記。在此之前，王某還可向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記，阻止錯誤登記的公信力。登記，阻止錯誤登記的公信力。v其二，若張某與李某已經(jīng)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，即李某其二，若張某與李某已經(jīng)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，即李某已經(jīng)取得房屋所有權(quán)。王某有權(quán)請求張某賠償損失。如登記已經(jīng)取得房屋所有權(quán)。王某有權(quán)請求張某賠償損失。如登記機(jī)構(gòu)對錯誤登記有過失，王某還有權(quán)請求登記機(jī)構(gòu)賠償損失。機(jī)構(gòu)對錯誤登記有過失，王某還有權(quán)請求登記機(jī)構(gòu)賠償損失。案例二v張軍和李麗張軍和李麗19971997年結(jié)婚，年結(jié)婚，20032003年兩人購買了一套一居室住房，年兩人購買了一套一居室住房，房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的是張軍的

6、名字。房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的是張軍的名字。20062006年底，張軍家又購年底，張軍家又購買了一套面積更大的商品房，就想把先購買的小房子賣掉。買了一套面積更大的商品房，就想把先購買的小房子賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定將房子張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。沒想到在張軍賣給郭某，后雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。沒想到在張軍與郭某簽訂房屋買賣合同不久，一居室所在位置的房價從每與郭某簽訂房屋買賣合同不久，一居室所在位置的房價從每平方米平方米90009000元，漲到了元，漲到了1200012000元。張軍和李麗向法院起訴郭元。

7、張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，張軍賣房未經(jīng)某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，張軍賣房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。解析v這個問題既關(guān)系到夫妻財產(chǎn)制度的落實和婚姻法對夫妻雙方這個問題既關(guān)系到夫妻財產(chǎn)制度的落實和婚姻法對夫妻雙方利益的保護(hù)，也關(guān)系到交易秩序的穩(wěn)定和安全，關(guān)鍵在于如利益的保護(hù)，也關(guān)系到交易秩序的穩(wěn)定和安全，關(guān)鍵在于如何平衡無辜配偶一方與第三人之間的利益。近年來房產(chǎn)交易何平衡無辜配偶一方與第三人之間的利益。近年來房產(chǎn)交易日趨頻繁，糾紛也日益增多。當(dāng)夫或妻一方與第三人發(fā)

8、生不日趨頻繁，糾紛也日益增多。當(dāng)夫或妻一方與第三人發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)交易時，該不動產(chǎn)登記在夫妻一方名下但實際屬于動產(chǎn)物權(quán)交易時，該不動產(chǎn)登記在夫妻一方名下但實際屬于夫妻共同財產(chǎn)，如果第三人盡到了必要的審查與注意義務(wù)，夫妻共同財產(chǎn)，如果第三人盡到了必要的審查與注意義務(wù)，支付合理的房屋價款且已經(jīng)辦理變更登記手續(xù)，為了保護(hù)交支付合理的房屋價款且已經(jīng)辦理變更登記手續(xù)，為了保護(hù)交易安全，根據(jù)善意取得制度，第三人可以取得不動產(chǎn)物權(quán)。易安全，根據(jù)善意取得制度，第三人可以取得不動產(chǎn)物權(quán)。v物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回

9、；除或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人人”。v婚姻法解釋三婚姻法解釋三第十一條第十一條 一方未經(jīng)另一方同意一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，

10、第三人善意購買、支付出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。v就第三人而言，要求其在房產(chǎn)交易中審查出賣人是就第三人而言，要求其在房產(chǎn)交易中審查出賣人是否有配偶、處分的財產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)是不否有配偶、處分的財產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)是不現(xiàn)實的，也不利于財產(chǎn)流轉(zhuǎn)?；诓粍?/p>

11、產(chǎn)登記的公現(xiàn)實的，也不利于財產(chǎn)流轉(zhuǎn)?；诓粍赢a(chǎn)登記的公示公信力，從社會誠信以及保護(hù)善意第三人的角度示公信力，從社會誠信以及保護(hù)善意第三人的角度考慮，對配偶一方以不知情、不同意為由主張返還考慮，對配偶一方以不知情、不同意為由主張返還房屋的訴訟請求不予支持。房屋的訴訟請求不予支持。v在平衡無辜配偶一方與第三人之間的利益時，此案重點審查在平衡無辜配偶一方與第三人之間的利益時，此案重點審查郭某在購買該房屋時是否與張軍有惡意串通行為？即郭某是郭某在購買該房屋時是否與張軍有惡意串通行為？即郭某是否為善意。法院在查清買房人郭某與張軍素不相識只是根據(jù)否為善意。法院在查清買房人郭某與張軍素不相識只是根據(jù)自己需要

12、善意買房后，判決郭某取得房屋產(chǎn)權(quán)，不需要將該自己需要善意買房后，判決郭某取得房屋產(chǎn)權(quán)，不需要將該房屋返還張軍和李麗。律師提醒：夫妻一方如果想保護(hù)自己房屋返還張軍和李麗。律師提醒：夫妻一方如果想保護(hù)自己在家庭財產(chǎn)中的合法權(quán)利，在房屋產(chǎn)權(quán)證登記時就應(yīng)要求作在家庭財產(chǎn)中的合法權(quán)利，在房屋產(chǎn)權(quán)證登記時就應(yīng)要求作為共有權(quán)人一并登記，或者到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)追加登記自己作為共有權(quán)人一并登記，或者到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)追加登記自己作為共有權(quán)人。為共有權(quán)人。案例三v教師節(jié)前夕，某房產(chǎn)商推出一個樓盤，對教師實現(xiàn)優(yōu)惠：購教師節(jié)前夕，某房產(chǎn)商推出一個樓盤，對教師實現(xiàn)優(yōu)惠：購者如有教師資格證書，房價可獲得九五折優(yōu)惠。年輕夫妻李者如

13、有教師資格證書，房價可獲得九五折優(yōu)惠。年輕夫妻李某與陳某，正想要買一套房子。這時正好因為陳某的母親王某與陳某，正想要買一套房子。這時正好因為陳某的母親王某是教師，于是他們拿了王某的教師證以王某的名義購得了某是教師，于是他們拿了王某的教師證以王某的名義購得了一套房子，并在房地產(chǎn)證上以王某的名義登記。后來李某與一套房子，并在房地產(chǎn)證上以王某的名義登記。后來李某與陳某鬧離婚，要分割財產(chǎn)。這時岳母王某出來主張房子是她陳某鬧離婚，要分割財產(chǎn)。這時岳母王某出來主張房子是她的，并以房地產(chǎn)證書為證。于是李某拿出購房時銀行付款的的，并以房地產(chǎn)證書為證。于是李某拿出購房時銀行付款的單證，以及多年來居住該房子的事實

14、主張該房子實際上是屬單證，以及多年來居住該房子的事實主張該房子實際上是屬于自己的。訴訟期間，王某以當(dāng)時市場價格將房子賣給袁某，于自己的。訴訟期間，王某以當(dāng)時市場價格將房子賣給袁某，并辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。袁某以買賣合法合理為由，主張其并辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。袁某以買賣合法合理為由，主張其享有房子的所有權(quán)。享有房子的所有權(quán)。解析v本案中王某只是形式上的權(quán)利人，并不是真正意義本案中王某只是形式上的權(quán)利人，并不是真正意義上的房屋權(quán)利人，因此，王某不具備對該房屋處分上的房屋權(quán)利人，因此，王某不具備對該房屋處分權(quán)利。對于袁某來說，表面上，房產(chǎn)證上載明的所權(quán)利。對于袁某來說，表面上，房產(chǎn)證上載明的所有權(quán)人仍舊

15、是王某，袁某無義務(wù)去了解房產(chǎn)的具體有權(quán)人仍舊是王某，袁某無義務(wù)去了解房產(chǎn)的具體出資人是何人，因此袁某只要是以合理價格購買的，出資人是何人，因此袁某只要是以合理價格購買的，而且辦理了登記手續(xù)，他就可以取得房屋的產(chǎn)權(quán)。而且辦理了登記手續(xù)，他就可以取得房屋的產(chǎn)權(quán)。因此其轉(zhuǎn)讓行為不違反法律法規(guī)，袁某合法取得房因此其轉(zhuǎn)讓行為不違反法律法規(guī)，袁某合法取得房屋所有權(quán)符合善意取得的三個構(gòu)成要件。屋所有權(quán)符合善意取得的三個構(gòu)成要件。v目前，房產(chǎn)商進(jìn)行各種各樣的促銷活動，如憑拆遷證、教師目前，房產(chǎn)商進(jìn)行各種各樣的促銷活動，如憑拆遷證、教師證可以享受打折等進(jìn)行促銷，不少購買者為了一點優(yōu)惠和小證可以享受打折等進(jìn)行促銷

16、，不少購買者為了一點優(yōu)惠和小的利益，向親戚、同學(xué)和朋友借各種證書，并冒著極大風(fēng)險的利益，向親戚、同學(xué)和朋友借各種證書，并冒著極大風(fēng)險將自己全部家當(dāng)?shù)怯浀絼e人名下。本案中，陳某和李某亦是將自己全部家當(dāng)?shù)怯浀絼e人名下。本案中，陳某和李某亦是如此。但是，如果陳某和李某要想減少損失，只要能主張原如此。但是，如果陳某和李某要想減少損失，只要能主張原來的購房合同無效，并確實經(jīng)仲裁或訴訟確認(rèn)合同無效，并來的購房合同無效，并確實經(jīng)仲裁或訴訟確認(rèn)合同無效，并能確實證明王某并無購房意思表示也未出錢購買，只是以王能確實證明王某并無購房意思表示也未出錢購買，只是以王某的名字來辦理的，實際付款是夫妻的話，就可以通過合法

17、某的名字來辦理的，實際付款是夫妻的話，就可以通過合法途徑要求王某退還不當(dāng)?shù)美①r償因此產(chǎn)生的損失。途徑要求王某退還不當(dāng)?shù)美①r償因此產(chǎn)生的損失。案例四v陳某（女方）與劉某（男方）為夫妻關(guān)系，近年來夫妻關(guān)系陳某（女方）與劉某（男方）為夫妻關(guān)系，近年來夫妻關(guān)系惡化勉強(qiáng)共同生活。劉某名下有一套惡化勉強(qiáng)共同生活。劉某名下有一套2居室位于北京市朝陽居室位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)，此房屋是陳某與劉某結(jié)婚以后購得，屬于夫妻共區(qū)某小區(qū)，此房屋是陳某與劉某結(jié)婚以后購得，屬于夫妻共有財產(chǎn)。有財產(chǎn)。2010年年4月劉某在沒有征得女方同意的情形下，私月劉某在沒有征得女方同意的情形下，私自與河北省保定市的李某簽訂了北京市存

18、量房買賣合同，房自與河北省保定市的李某簽訂了北京市存量房買賣合同，房屋沒有過戶也沒有交付使用。在房屋尚未過戶的情況下，陳屋沒有過戶也沒有交付使用。在房屋尚未過戶的情況下，陳某發(fā)現(xiàn)劉某將房屋售予他人事實，遂與李某協(xié)商解除合同，某發(fā)現(xiàn)劉某將房屋售予他人事實，遂與李某協(xié)商解除合同，遭到李某的拒絕。后陳某委托律師將其愛人劉某與買主李某遭到李某的拒絕。后陳某委托律師將其愛人劉某與買主李某一同訴至北京市朝陽區(qū)人民法院，要求確認(rèn)合同無效。一同訴至北京市朝陽區(qū)人民法院，要求確認(rèn)合同無效。解析v第一、本案所涉房產(chǎn)，是夫妻共有財產(chǎn)。第一、本案所涉房產(chǎn)，是夫妻共有財產(chǎn)。雖然被告劉某是以其自己名義購買所涉房產(chǎn)，雖然被

19、告劉某是以其自己名義購買所涉房產(chǎn)，但是其購買行為發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，但是其購買行為發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，本案所涉房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)。本案所涉房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)。v第二、在夫妻共有財產(chǎn)存續(xù)期間，劉某未經(jīng)過本人同意，對涉及夫妻雙第二、在夫妻共有財產(chǎn)存續(xù)期間，劉某未經(jīng)過本人同意，對涉及夫妻雙方重大權(quán)益房產(chǎn)事項之處分，構(gòu)成無權(quán)處分行為。方重大權(quán)益房產(chǎn)事項之處分，構(gòu)成無權(quán)處分行為。最高人民法院關(guān)于適用中華入民共和國婚姻法若于問題解釋最高人民法院關(guān)于適用中華入民共和國婚姻法若于問題解釋( (一一) )第十七條第十七條 婚姻法第十七條關(guān)于婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平夫或妻對夫妻

20、共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為： v（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。 v（二）（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。 v第三、被告李某對所涉房屋不構(gòu)成善意取得。第三、被告李某對所涉房屋不構(gòu)成善意取得。第一百零六條第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)無