土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程完整

1、專業(yè).專注城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程1 總則1.1 規(guī)程制定的目的為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。1.2 規(guī)程適用范圍本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)”和 宗地地價(jià)”評估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。本規(guī)程所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定城市基準(zhǔn)地價(jià)評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機(jī)構(gòu)評估

2、，土地估價(jià)師不得少于7名。宗地地價(jià)評估由具有評估資格的市場中介機(jī)構(gòu)評估，土地估價(jià)師不得少于2名。1.4 職業(yè)道德土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任 何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期專業(yè).專注土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù)土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。1.7 規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。2 城市土地估價(jià)基本原則和程序2.1 城市土地估價(jià)的基本原則2.1.1土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：1.合法原則；2.最高最佳使用原則；3.替代原則；4.預(yù)期收益原

3、則；5供需原則；6估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；7.多方法相比較原則。2.1.2 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律定，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。、法規(guī)和規(guī)專業(yè).專注2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評估以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評估以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳 使用。估價(jià)人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作岀判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說明。2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明

4、顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評估應(yīng)以估價(jià)對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價(jià)對象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。2.2 城市土地估價(jià)的程序2.2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)；2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃；3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象；4. 搜集估價(jià)所需資料；5. 選定估價(jià)方法計(jì)算；6.

5、確定估價(jià)結(jié)果；專業(yè).專注7. 提交估價(jià)報(bào)告。222 確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。確定估價(jià)對象包括確定估價(jià)對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。2.2.3 編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)：1.估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟；2.估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法；3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。2.2.4 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象，是指估價(jià)

6、人員必須親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價(jià)對象及周圍環(huán)境 或臨路狀況進(jìn)行拍照等 。2.2.5 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：1.估價(jià)對象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請、批件及合同等；2. 對土地價(jià)格有普遍影響的資料；3. 對估價(jià)對象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料；4.相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；5.確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料專業(yè).專注6.反映估價(jià)對象權(quán)屬及狀況的資料。226 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進(jìn)行評估

7、，計(jì)算地價(jià)。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價(jià)基本 原理的方法。2.2.7 估價(jià)人員在確定對象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國土資源 部確認(rèn)。3、城市土地價(jià)格的影響因素3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類：1. 一般因素；2. 區(qū)域因素；3. 個(gè)別因素。3.2一般因素一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口 、行政區(qū)劃

8、、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。3.3 區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4 個(gè)別因素專業(yè).專注個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。4.基準(zhǔn)地價(jià)評估4.1準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評估任務(wù)書 、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖

9、等。基準(zhǔn)地價(jià)評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等?；鶞?zhǔn)地價(jià)評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定 。一些基本表格見附錄A?；鶞?zhǔn)地價(jià)工作底圖為：大城市1:10000 1:20000中等城市1:5000 1:10000小城市以下 1:1000 1:5000按路線價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。4.2 資料調(diào)查與整理 421 資料調(diào)查的一般要求1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上；2. 調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；專業(yè).專注

10、4. 樣本要有代表性；5. 樣本分布要均勻；6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地岀租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的15%,每級樣本總數(shù)不少于30 個(gè)；7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單 位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià) 的定級成果及資料；2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資

11、金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)岀讓、轉(zhuǎn)讓、岀租、入股等資料，房屋買賣、岀租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；4. 影響地價(jià)的因素資料；5.其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。423 樣本資料的整理1. 樣本剔除。專業(yè).專注逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本 剔除

12、。2. 樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料 ，分別按土地級別或均質(zhì)地域 、土地用途、企業(yè)用地效益、地 價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線4.3.1 以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評估的主要技術(shù)路線。4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價(jià)格等資料評估

13、路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評估。4.4 級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價(jià)4.4.1土地級別的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程的要求，確定土地的級別。442 樣本數(shù)據(jù)處理442.1土地利用類型的劃分土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃 。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。專業(yè).專注4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算根

14、據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級差收益測算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算：fiXin =-n式中：Xin :某單元土地質(zhì)量指數(shù)fi :某單元總分值；n : 土地級別數(shù)442.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：CrmKci =Cr式中：Kci :某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)Crm :該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率Cr :該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤率專業(yè).專注4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)模或技術(shù)水平下的資本為

15、標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：CrnKcs =-Cmax式中：KCS :某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)Crn :該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率Cmax :該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算：Cs =CexKcixKcs式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額Ce :企業(yè)實(shí)際使用的資本額Kci、Kcs 同前。442.6 合理工資量的計(jì)算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支岀標(biāo)準(zhǔn)：LPsLcs = Lce x-LPe式中：Lcs :某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支岀的工資額Lce :該企業(yè)

16、實(shí)際支岀的工資額專業(yè).專注LPs :某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量LPe :企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類4.4.3.1 級差收益測算指標(biāo)的選擇級差收益測算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。4.4.3.2樣本數(shù)據(jù)歸類以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。443.3樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用類型進(jìn)行抽樣

17、樣本的總體和方差檢驗(yàn)。用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。用 t 檢驗(yàn)法和均值一一方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。4.4.4 模型選擇與系數(shù)估計(jì)4.4.4.1模型選擇1.常用于級差收益(地租)測算的模型有：專業(yè).專注A、Yn =A(1+r)X1 n 或 Yn =A(1+r)aX1 n其中：Yn :第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值；A :常數(shù)；r :利潤級差系數(shù)；X1n :第 n 級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；a：待定系數(shù)

18、。土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)1,2,n排列，土地級別指數(shù)取值為n,2,1E、Yn = b0 + b1X1 n+ b2 X2+ b3X3式中：Yn :第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1 n ：第 n 級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2 :每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X3:每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；b0 :常數(shù)，大于零；b1、b2、b3:分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)C、Yn =A(1+r)X1 n*X2b2*X3b3式中：Yn :第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值；A :常數(shù)；r :利潤級差系數(shù)；X1n :第 n 級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2 :每平方米土地

19、上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X3:每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；b2、b3:分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。專業(yè).專注D、Yn = F(X1 n)+ b2X2+ b3X3+V式中：Yn :第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1 n ：第 n 級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；F(X1 n):自變量 X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤X2 :每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X3:每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；b2、b3:分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)；V:誤差項(xiàng)。2.模型選擇方法根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型

20、的 數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測算模型。4.442 系數(shù)估計(jì)1. 模型確定根據(jù) 4.4.4.1 條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。2. 系數(shù)估計(jì)將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求岀各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素 系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：1.線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和；專業(yè).專注3. 導(dǎo)岀正規(guī)方程組;4. 求解正規(guī)方程組;5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。4.4.4.3 因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性

21、檢驗(yàn)1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)通過回歸系數(shù) bj 的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素 Xi 對凈收益 Y 的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。3.計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。445 土地收益計(jì)算將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：A模型 Ini =A(1+r)X1 nB 模型Ini

22、 =Yni - (b0 +b2X2+b3X3)YniC 模型 Ini =-(X2b2 *X3b3)D 模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)專業(yè).專注式中：Ini :第 n 級土地上樣本單位面積的土地收益；Yni:第 n 級土地上樣本單位面積的利潤；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V 含義同4.4.4.1中各模型。某一級土地收益的平均值按下式計(jì)算：專業(yè).專注式中：In ：第 n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；M：第 n 級土地上的樣本量。446 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算446.1土地還原利率的確定土地還原利率確定方法見525 條中第二款。4.4.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算將土地收益視

23、同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)：InP1b =rd式中：P1b :某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價(jià)；In :某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；rd : 土地還原利率根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段 的基準(zhǔn)地價(jià)。每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。按測算結(jié)果，編制各級各類土地的

24、基準(zhǔn)地價(jià)表4.5 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè).專注4.5.1 各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào) 查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。

25、4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評估方法見 5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際 岀發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。4.5.2.1土地聯(lián)營入股資料根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。1.用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)：Pig1Pls=()x s rd式中：Pls聯(lián)營土地單位面積地價(jià)Pig 土地股每年分享的利潤或股息s聯(lián)營土地面積rd-土地還原利率專業(yè).專注2.用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例， 按下式計(jì)算地

26、價(jià)：re1Pls=Cgx()x rcs式中：Pls聯(lián)營土地單位面積地價(jià)Cg岀資方的資本總量re-岀地方利潤分成量rc-岀資方利潤分成量s 聯(lián)營土地面積4.522以地?fù)Q房資料用岀地方取得房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為讓岀土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)StbxPbsPls=-s式中：Pls宗地單位面積地價(jià)Stb轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積Pbs 單位建筑面積的平均售價(jià)S讓岀的土地面積4.523 聯(lián)建分成資料聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤，則地價(jià)計(jì)算公式為：專業(yè).專注(Pbm+T)xSib(Pbm+T)xSibxRvPls=- =-SclScb式中：Pls聯(lián)建房中單

27、位土地面積的地價(jià)Pbm 房屋單位建筑面積造價(jià)T房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)Sib岀地方分成建筑面積Scl 岀資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣eRv容積率Scb 岀資方分成建筑面積4.5.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期(一般以法定最高岀讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期)修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估。1.有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：計(jì)算公式為：1 ( 1/ (1+rd ) m)Pm=Pmlx-1 ( 1/ (1+rd ) ml )式中：Pm 基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格ml-樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期Pm1-樣點(diǎn)地價(jià)專業(yè).專注m-基準(zhǔn)地價(jià)年期rd-土地還原利率2.所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)

28、地價(jià)年期：計(jì)算公式為：Pm=Px1(/(1+rd)m)式中：P 為土地所有權(quán)價(jià)格,Pm、rd、m 含義同上。4.525 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià) ，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市 ，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。計(jì)算公式為：PisKij=Pij式中：Kij 某類土地用途第 j 年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估年的系數(shù)Pis 某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評估年土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))Pij某類土地用途第 j 年土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))對不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)

29、，地價(jià)修正到評估年份的計(jì)算公式為：Pls=KijxPji式中：Pls修正到評估時(shí)間的宗地價(jià)格Pji第 j 年，第 i 類宗地的實(shí)際成交地價(jià)4.526 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基專業(yè).專注準(zhǔn)地價(jià)評估。首先編制容積率修正系數(shù)表：式中：PisKr=PiKr容積率修正系數(shù)Pis 某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià)Pi 某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格:Pls=KrxPli式中：Pls修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià)Pli 某一容積

30、率下的宗地交易價(jià)格Kr同前4.527 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。2.地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出 其基地價(jià)。3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，專業(yè).專注住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒

31、有按細(xì)類評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。等等。4.528 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖；2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；3. 直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體

32、同一性的檢驗(yàn)。3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3 條中有關(guān)規(guī)定。4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。2.相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3 條中有關(guān)規(guī)定。3.同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)資料。專業(yè).專注4.533 數(shù)據(jù)整理將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià)4.5.4.1 用樣點(diǎn)

33、地價(jià)評估區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)1.有樣點(diǎn)區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)評估A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的4倍。B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)：專業(yè).專注式中：Pla :某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)；Pli :某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)；M :均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)；SI:樣點(diǎn)宗地面積。2.沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)評估沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價(jià)評估采

34、用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序?yàn)椋篈.對已評估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對照表；B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化；C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級別同有地價(jià)區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價(jià)；D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算岀其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。4.542 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級別模型，評估級別基準(zhǔn)地價(jià)A.模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求岀各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，再用地價(jià)級差系

35、數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：Yn =A(1+r)X n或 Yn =A(1+r)aX n其中：Yn :第 n 級土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別基準(zhǔn)地價(jià))；A :常數(shù)；r :地價(jià)級差系數(shù)；專業(yè).專注Xn ：第 n 級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)a：待定系數(shù)在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值A(chǔ)和 r。估算岀A和 r 后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按 444.3 條中的有關(guān)規(guī)定 進(jìn)行。C. 基準(zhǔn)地價(jià)評估：將估計(jì)值A(chǔ)、r 和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各

36、單元分值的 估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算根據(jù)市場交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.6 利用土地交易資料評估路線價(jià)4.6.1 路線價(jià)的評估范圍路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評估。4.6.2 商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分4.6.2.1 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；2. 商服

37、繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段462.2區(qū)段劃分方法：1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；2. 在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。463 樣點(diǎn)地價(jià)的整理專業(yè).專注與 4.5.2 條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.4 樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與 4.5.3 條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.5 評估區(qū)段地價(jià)4.6.5.1 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評估以市場交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種：1. 取中位數(shù)。2. 取眾數(shù)。3. 取算術(shù)平均數(shù)。4.6.5.2 無樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評估沒有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評估，采用比較法、系數(shù)

38、修正法進(jìn)行。見 4.5.4.1 中第二款。4.6.6 劃分地價(jià)等級把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級。4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定4.7.1 基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。2. 地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證。3. 地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。專業(yè).專注4.7.2 基準(zhǔn)地價(jià)的確定以一種方法測算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)。以兩種以上方法測算城市分用途

39、基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級別或區(qū)域?yàn)閱挝?，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價(jià)水平,確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)以兩種以上方法測算城市基準(zhǔn)地價(jià)的根據(jù)不同方法的評估結(jié)果 、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的專業(yè).專注影響因素和影響權(quán)重。根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制4.8.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修

40、正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評估出宗地地價(jià)。它分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種4.8.2 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價(jià)資料兩種方法。如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)專業(yè).專注4.821 用土地利用效益(地租)資料編制基準(zhǔn)地

41、價(jià)修正系數(shù)表1. 確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按 4.7 條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。2. 宗地地價(jià)影響因素的選擇(1) 商業(yè)用地的影響因素A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。D. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向(細(xì)類)和利用強(qiáng)度等。G. 其他因

42、素。(2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。E. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。專業(yè).專注F.規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求G. 宗地條件。主要有宗地

43、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向(細(xì)類)和利用強(qiáng)度等。H. 其他因素。(3) 工業(yè)用地的影響因素A. 交通便捷度。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。C. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。E. 規(guī)劃限制。F. 宗地條件。G. 其他因素。(4) 各因素影響地價(jià)程度的確定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。3.各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算(1)修正幅度值的計(jì)算以級別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度的計(jì)算公式為：In h-llbFl=-* 100%llb專業(yè).專注下調(diào)

44、幅度的計(jì)算公式為lib -IniF2 =-* 100%lib式中：F1-基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度F2-基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度lib-基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益Inb-級別或區(qū)域正常土地收益的最高值Ini-級別或區(qū)域正常土地收益的最低值在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。(2)影響地價(jià)各因素修正幅度的確定按照 4.821 條第二款中確定的不同用途各因素對地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。F1i=F1*WiF2i=F2*Wi式中：F1i 某一因素的上調(diào)幅度F2i - 一因素的下調(diào)幅度Wi 某一因素對宗地地價(jià)的影響權(quán)重以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平

45、與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為 F1i/2,同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為 F2i/2，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。專業(yè).專注4.編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制岀級別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。各表形式見附錄。4.822 用市場地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表1. 確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)

46、地價(jià)按 4.7 條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。2. 修正幅度值的計(jì)算將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對值比較，得到相對于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見 4.8.2.1 條中第三款的規(guī)定。對基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定岀各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按 4.8.2.1 條中第三款的規(guī)定。4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件具體按 4.8

47、.2.1 條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。4.8.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價(jià)時(shí)由評估人員自定。專業(yè).專注4.831 確定路線價(jià)依 4.6 條中路線價(jià)的確定方法確定。4.832 編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋?. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。2. 確定級距。在同一級距內(nèi)，地價(jià)對路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較市場地

48、價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)、級距。3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為 al , a2 , a3 .an 其單獨(dú)深度百分率為：al a2 a3 .an。4.選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。A. 平均深度百分率：a1+a2a1+a2+a3a1+a2 +a3+. anal - . -23nB. 累計(jì)深度百分率：a1 a1+a2 a1+a2+a3 . a1+a2 +a3+. an4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制4.9.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高

49、低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。專業(yè).專注2. 編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。專業(yè).專注3.地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為1cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示 。4.將定級成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示 、 符號(hào)、 注記等標(biāo)注在圖上。A.級“”用大寫羅馬數(shù)字“i、n、皿分別表示 一級、二級、三級”均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。B.用地類型用漢字 商、住、工”分別表示商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線 體。米，整個(gè)符號(hào)如商業(yè) 2000-4000或H住宅 900 1

50、100工業(yè) 200 500D.地價(jià)級別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示5.基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路路用單實(shí)線表示6.表示土地利用類型時(shí)，商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表示各級商服中心 ，其它土地類型只反映 能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點(diǎn)劃線表示 ，土地分類及圖示符號(hào)按 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī) 程規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。7. 其它內(nèi)容盡量簡化，圖示符號(hào)按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過大4.9.2基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾4.921 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪商業(yè)3000n住宅950工業(yè)375C.基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級別（均質(zhì)地域）和

51、用地類型之后，單位為元/平方，主次干道用雙實(shí)線，支專業(yè).專注1. 土地級別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑0.4mm 和 0.2mm 的實(shí)線表示。2. 主干道用 0.3mm 的雙實(shí)線表示，次干道用 0.2mm 的雙實(shí)線表示，支路用 0.3mm 的單 實(shí)線表示。3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm 的點(diǎn)劃線表示。4. 土地級別、地價(jià)區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表示。5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見附錄B。4.9.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)岀級別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)岀圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)岀制圖單位及時(shí)間 ，樣圖見附錄 Bo

52、4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條：1. 以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級為基礎(chǔ)），以市場交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。3. 以土地定級或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。4.10.2級差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價(jià)4.1021 應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，市場交易地價(jià)資料不豐富的城市。4.10.2.2基本方法1. 有定

53、級基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級范圍的準(zhǔn)確性 ，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益 （地租）測算專業(yè).專注模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。2. 沒有定級基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。3. 更新的步驟和方法與 4.4 條中基準(zhǔn)地價(jià)評估的步驟和方法相同。4.10.3 利用市場交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)4.10.3.1 應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，市場交易資料較多的城市。4.10.3.2基本方法1. 有定級的城市，以城市定級為基礎(chǔ)，利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價(jià)資料更新評估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。2. 沒有定級的城市，一是可運(yùn)用上述分類

54、定級方法先進(jìn)行定級，再在定級的基礎(chǔ)上更新 ；二是不進(jìn)行定級，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新；3. 市場交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價(jià)評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評估的數(shù)量。4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種 ：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級別建立模型法和地價(jià)與定級因素分值建立模型法。4.10.3.3區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法1.基本原理： 在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè).專注2. 市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn) ，與 4.5.2 條中的規(guī)定相同。3. 模

55、型選擇及基本方法，與 4.5.4.1 相同。4.10.3.4地價(jià)與土地級別建立模型法1. 基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求岀各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，再用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。2. 市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn) ，與 4.5.2 條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法，與 4.5.4.1 相同。4.10.3.5地價(jià)與定級因素分值建立模型法1.基本原理：利用各均質(zhì)地域 （或級別）內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價(jià)定級，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引起土地級

56、別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無法調(diào)整級別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià) 。2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。3. 基本模型：Yn =A(1+r)X n式中：Yn :第 n 級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià))；A :常數(shù)；r :地價(jià)級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)；Xn ：第 n 級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級因素綜合分值，通過模型運(yùn)算，求出參數(shù)A和 r,代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基

57、準(zhǔn)地價(jià)專業(yè).專注4.1041 基本原理：通過定期對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評估，掌握各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。1.利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新。(1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評估方法評估岀標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的平均價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。這與用市場交易地價(jià)資料評估基準(zhǔn)地價(jià)的方法相同。(2) 間接用標(biāo)

58、準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格編制該城市或區(qū)域的綜合地價(jià)指數(shù)和分用途地價(jià)指數(shù)，通過地價(jià)指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價(jià)。這與用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)相同。(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。2.利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)（1）基本步驟：A.建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)地價(jià)指數(shù)分區(qū)域（級別）、分土地用途編制，地價(jià)樣點(diǎn)可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格和市場交易價(jià)格中 選擇。采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算分區(qū)（級）分類平均地價(jià)。公式為：專業(yè).專注其中：Pinl某一分區(qū)（級）某類用地的平均地價(jià)Pil 某一分區(qū)（級）某類用地的樣點(diǎn)地價(jià)M某一分區(qū)（級）某類用地的

59、地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)分區(qū)（級）分類地價(jià)指數(shù)用基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級）分類平均地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級）分類平均地價(jià)之比計(jì)算。公式為：Pnjlqnjl=-Pn ol其中：qnjl - 該分區(qū)（級）某類地價(jià)指數(shù)Pnjl基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級）某類用地平均地價(jià)Pnol基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年該分區(qū)（級）某類用地平均地價(jià)B.用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè).專注式為：Pnl = Pnolxqnjl其中：Pnl 該分區(qū)（級）某類用地更新后的基準(zhǔn)地價(jià)Pnol 該分區(qū)（級）某類用地更新前基準(zhǔn)地價(jià)qnjl-該分區(qū)（級）某類用地地價(jià)指數(shù)。4.10.5 宗地地價(jià)修正體系的更新宗地地價(jià)修正體系的更新，主要是宗地地價(jià)影響因素的更新

60、和各因素影響宗地地價(jià)修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價(jià)影響因素的選擇和權(quán)重的確定。整個(gè)宗地地價(jià)修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等，與 4.4.8 條相同。5 宗地地價(jià)評估基本方法5.1 宗地估價(jià)程序5.1.1 宗地估價(jià)的技術(shù)路線宗地估價(jià)的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價(jià)委托書開始，到完成估價(jià)報(bào)書的全過程。具體估價(jià)程序?yàn)椋? 接受估價(jià)委托；2 明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3 擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；在級別調(diào)整的基礎(chǔ)上用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)更新按區(qū)域和用途進(jìn)行基本公專業(yè).專注4 搜集估價(jià)所需資料;5 .實(shí)地踏勘待估宗地；6 .相關(guān)資料分析整理；7 .選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格;8 .分析調(diào)整試算宗地