資產(chǎn)評(píng)估考試題

1、第一套試題而不能滿足于資產(chǎn)選擇題1 .資產(chǎn)評(píng)估行為效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)并滿足社會(huì)公共利益的需要,業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需求,這表達(dá)了資產(chǎn)評(píng)估的B的特點(diǎn).A.市場(chǎng)性B公正性C專業(yè)性D咨詢性2 .B是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最根本的前提假設(shè).A.公開市場(chǎng)假設(shè)B交易假設(shè)C清算假設(shè)D在用假設(shè)3 .影響資產(chǎn)評(píng)估值的因素或者說資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型確實(shí)定需要考慮的因素有ABC.A.資產(chǎn)評(píng)估特定目的,是最重要的因素B.影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的內(nèi)因：評(píng)估對(duì)象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)C.影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的外因：市場(chǎng)條件及交易條件D.資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法E.資產(chǎn)評(píng)估的歷史4.資產(chǎn)評(píng)估的工作原那么有ABC.A.獨(dú)立性原那么B客觀公正

2、性原那么C科學(xué)性原那么D預(yù)期收益原那么E供求原那么二.名詞解釋1 .公開市場(chǎng)價(jià)值是指在以下交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：交易雙方是自愿的進(jìn)行交易的一一一個(gè)賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者,一個(gè)買者也不是被迫從特定的實(shí)者那里購(gòu)置房地產(chǎn)；交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易.2 .復(fù)原重置本錢復(fù)原重置本錢,是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等,以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用.3 .價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值屬性和表現(xiàn)形

3、式,是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定.4 .功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失.它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用,而使原有的建造本錢超過現(xiàn)行建造本錢的超支額,以及原有資產(chǎn)超過現(xiàn)行技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)本錢的超支額.三.簡(jiǎn)述題1 .如何理解資產(chǎn)評(píng)估中的企業(yè)價(jià)值.不考2 .資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的根本結(jié)構(gòu)和內(nèi)容如何.答：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,由標(biāo)題、文號(hào)、聲明、摘要、正文、附件等構(gòu)成.其中評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：1委托方、被評(píng)估單位或者產(chǎn)權(quán)持有單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用概況；2評(píng)估目的；3評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；4價(jià)值類型及其定義；5評(píng)估基準(zhǔn)日；6評(píng)估依據(jù)；7評(píng)估方法；8評(píng)

4、估程序?qū)嵤┻^程和情況；(9)評(píng)估假設(shè)；(10)評(píng)估結(jié)論；(11)特別事項(xiàng)說明；(12)評(píng)估報(bào)告使用限制說明；(13)評(píng)估報(bào)告日；(14)簽字蓋章.3 .闡述我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的構(gòu)成及特點(diǎn).答：資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系是指由各項(xiàng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容組成的有機(jī)整體.(一)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的構(gòu)成：(1)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī).資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)通常是指對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)、評(píng)估范圍、評(píng)估行為、評(píng)估責(zé)任等做出的原那么性規(guī)定,應(yīng)有國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)制定.(2)資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)那么.職業(yè)道德主要標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估主體的職業(yè)道德行為,為資產(chǎn)評(píng)估人員履行職業(yè)責(zé)任提供進(jìn)一步的指導(dǎo).(3)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估

5、人員在具體評(píng)估工作中應(yīng)遵守的操作標(biāo)準(zhǔn),為評(píng)估人員如何進(jìn)行評(píng)估提供指導(dǎo).(4)資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量限制準(zhǔn)那么.資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量限制準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量限制行為,為保證評(píng)估工作的質(zhì)量提供指導(dǎo)性意見并采取相應(yīng)的具體舉措.(5)其他評(píng)估標(biāo)準(zhǔn).(二)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的特點(diǎn)：(1)實(shí)踐性.資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)來源于評(píng)估實(shí)踐的需要,形成相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn).(2)完整性.廣義上,所有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容均可列入評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的范疇.從邏輯嚴(yán)密上,屬評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容應(yīng)注意兩方面：第一,只標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估工作；第二,只標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估主體.但也有某些法規(guī)主要標(biāo)準(zhǔn)其他主體,兼帶標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估主體.(3)層次性.資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)其制定的機(jī)構(gòu)和權(quán)威性不同,其層次也不

6、同.包括最高層次、第二層次、第三層次.其中第三層次的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容最多.(4)標(biāo)準(zhǔn)性.資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)性是指其內(nèi)容具有相對(duì)的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性,并且以正規(guī)的文件形式予以發(fā)布.四.案例分析2.被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2021年12月,賬面原值200萬元,其中購(gòu)置價(jià)為150萬元,根底及安裝費(fèi)20萬元,運(yùn)雜費(fèi)30萬元.2021年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造,以使用某種專利技術(shù),改造費(fèi)用為80萬元,2021年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,并得到以下數(shù)據(jù)：(1)該類設(shè)備根底及安裝費(fèi)和運(yùn)雜費(fèi)的物價(jià)指數(shù)相同,2021年至2021年定基價(jià)格指數(shù)分別為105%110%110%115%120%(2)經(jīng)了解,該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技

7、術(shù)改造等因素,其實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%經(jīng)評(píng)估人員鑒定分析,合理的預(yù)計(jì)以后設(shè)備將要80%勺利用率,在此利用率下被評(píng)估設(shè)備尚可使用9年；(3)與同類設(shè)備相比,該設(shè)備的操作需要6個(gè)工作人員,而同類設(shè)備需要3個(gè)工作人員,操作人員的年工資及福利費(fèi)用為2萬每人.所得稅稅率為25%折現(xiàn)率為10%(4)由于環(huán)保、能源的要求,國(guó)家新出臺(tái)的政策規(guī)定該類設(shè)備必須在5年內(nèi)強(qiáng)制報(bào)廢.要求：根據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值(評(píng)估基準(zhǔn)日為2021年12月30日).(要求寫出具體步驟,以萬元為單位,小數(shù)點(diǎn)后保存兩位)被估設(shè)備重置本錢200X(120+105%+80X(120吩115%=312.05萬

8、元計(jì)算被評(píng)估設(shè)備實(shí)體性貶值率2021年12月購(gòu)入局部的實(shí)體性貶值率：460%/(460%980%)25%2021年12月購(gòu)入局部的實(shí)體性貶值率：160%/(160%980%)7.69%2021年12月購(gòu)入局部的重置本錢：200(120%105%)228.57(萬元)2021年12月購(gòu)入局部的重置本錢：80(120%115%)83.48(萬元)被評(píng)估設(shè)備實(shí)體性貶值率=(228.57312.0525%(83.48312.057.69%20.37%計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的功能性貶值(6-3)2(“25%)1-1+10%-5/10%17.06(萬元)由于5年后國(guó)家強(qiáng)制報(bào)廢,所以剩余年限應(yīng)該使用5年來計(jì)算.計(jì)算

9、經(jīng)濟(jì)性貶值由于國(guó)家的政策規(guī)定要在未來5年內(nèi)報(bào)廢,所以：2021年12月購(gòu)入局部的貶值率：460%/(460%580%)37.5%2021年12月購(gòu)入局部的貶值率：160%/(160%580%)13.04%貶值率=(228.57312.0537.5%(83.48312.05)13.04%30.96%由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：30.96%20.37%10.59%經(jīng)濟(jì)性貶值為：312.0510.59%33.05(萬元)計(jì)算評(píng)估值=重置本錢-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值312.05(“20.37%)-17.06-33.05198.38(萬元)附：此題用到的計(jì)算公式實(shí)際已使用年限(D(2)(3)實(shí)

10、體性貶值率=-/一早一-實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限利用率實(shí)體性貶值額=重置本錢貶值率3.有一待估宗地甲需評(píng)估,現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的三宗地A、RC,具體情況見下表1.單位：元/平方米宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素甲2021.0101.200A58502021.0101.30B67002021.0101.4C55002021.011.10另?yè)?jù)調(diào)查,該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí),容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%;另外,該城市地價(jià)指數(shù)情況見表2.表2年份2021202120212021

11、2021指數(shù)100105108110111表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格,負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格,對(duì)于區(qū)域因素,個(gè)別因素的修正,都是案例宗地與待估宗地比擬,表中負(fù)號(hào)表小案例宗地條件比待估宗地差,正號(hào)表小案例宗地條件優(yōu)于待估宗地,數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度.試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2021年1月的價(jià)格.c-111100106100100P15850-11010010910099八“111100106100100P26700-108100112102103111100106100100P3550011098103100985798.70元/平方米6203.32元/平方米

12、5947.16元/平方米P=P1+P2+P3/3=5798.70+6203.32+5847.16/3=5949.73元/平方米4.某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于2007年10月,根據(jù)其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí),由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2021年初至2021年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求,企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備,每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí),自2021年初恢復(fù)正常使用,現(xiàn)以2021年10月5日為評(píng)估基準(zhǔn)日,那么該設(shè)備的實(shí)際使用年限為多少年該設(shè)備的實(shí)際使用年限為:63608+360104+3608/360867年第二套試題一.選擇題1 .資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)

13、系是DA前者必須高于后者B前者必須低于后者C前者必須等于后者D前者可以高于、低于或等于后者2 .一種物品價(jià)格變化導(dǎo)致的各種物品之間的這種此消彼長(zhǎng)的購(gòu)置關(guān)系,被稱為價(jià)格的BA相關(guān)效應(yīng)B替代效應(yīng)C邊際效應(yīng)D以上答案均不正確3 .資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括ABDA評(píng)估范圍B評(píng)估目的C評(píng)估假設(shè)D評(píng)估基準(zhǔn)日E評(píng)估工作日期4 .?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一一根本準(zhǔn)那么?對(duì)注冊(cè)資本評(píng)估師的執(zhí)業(yè)提出的根本要求包括ABCDEA要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候,要遵守相關(guān)的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么B資產(chǎn)評(píng)估師要具有良好的執(zhí)業(yè)道德C資產(chǎn)評(píng)估師要勤勉盡責(zé),恪守獨(dú)立、客觀、公正的原那么D資產(chǎn)評(píng)估師要具備專業(yè)勝任水平

14、E注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師要恰當(dāng)處理委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系5 .在產(chǎn)品的評(píng)估一般可以采用ABA本錢法B市場(chǎng)法C收益法D清算價(jià)格法二.名詞解釋1 .資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員,根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么,根據(jù)特定目的,遵循評(píng)估原那么,依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型,運(yùn)用科學(xué)方法,對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程.2 .更新重置本錢更新重置本錢,是指采用新型材料,現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn),新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等,以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用.3 .資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估人員在具體評(píng)估工作中應(yīng)遵守的操作標(biāo)準(zhǔn),為評(píng)估人員如何

15、進(jìn)行評(píng)估提供指導(dǎo).資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么通常由主管部門或職業(yè)團(tuán)體制定.4 .貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn).三.簡(jiǎn)述題1 .執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的根本要求是什么.答：資產(chǎn)評(píng)估程序是保證評(píng)估過程合規(guī)、合法,以及評(píng)估結(jié)論合理、科學(xué)的重要前提,因此,評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在資產(chǎn)評(píng)估程序環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)符合一下要求：一建立健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度；二認(rèn)真履行資產(chǎn)評(píng)估程序；三對(duì)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；四對(duì)無法或沒有履行程序的要在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確披露；五評(píng)估程序的組織實(shí)施情況要記錄于工作底稿.2 .試述在采用市場(chǎng)比擬法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí),應(yīng)考慮的比擬因素.答案僅供參考答：采用市場(chǎng)比擬法評(píng)估機(jī)器設(shè)備,是根據(jù)市場(chǎng)上類似設(shè)備交易的價(jià)格資料,通過對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物的各種因素的分析比擬,確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值.采用此方法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí),應(yīng)考慮的機(jī)器設(shè)備的比擬因素包括四大類：一個(gè)別因素.個(gè)別因素包括：1設(shè)備規(guī)格型號(hào)評(píng)估人員應(yīng)選擇相同規(guī)格型號(hào)的市場(chǎng)參照物；2設(shè)備制造廠家；3設(shè)備的役齡；4設(shè)備的安裝方式；5設(shè)備的附件；6設(shè)備的實(shí)體狀態(tài).二交易因素.交易因素包括：1市場(chǎng)狀況主要指市場(chǎng)的供求關(guān)系；2交易動(dòng)機(jī)及背景；3交易數(shù)量.三時(shí)間因素.不同交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會(huì)不同,評(píng)估人員選擇與評(píng)