2011年6月淮安房地產(chǎn)市場研究分析報告

1、2011年6月淮安房地產(chǎn)市場本期導(dǎo)讀國土部再查土地溢價交易，擴展到縣級城市5月26日向各省級國土部門下發(fā)通知，要求全國所有縣級以上城市對自2011年以來的土地成交地塊進行清查，并于6月30日之前補充上報。凡在土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)中歸于”住宅用地“和”商服用地的地塊“，只要在2011年的交易中溢價超過50%，均需上報。 詳見P3準備金率年內(nèi)第六次上調(diào)央行決定，從6月20日起，再度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第六次上調(diào)存款準備金率。詳見P42011年6月，淮安國土局暫無土地掛牌和成交信息 詳見P911年6月商品房住宅量漲價漲，但市場繼續(xù)保持低迷11年6月淮安

2、商品房住宅共成交38萬平米，環(huán)比上月上漲15.7%，從5月以來，成交量連續(xù)兩周呈現(xiàn)上漲走勢，不過價格環(huán)比略有下降；從淮安市場來看，由于政策的不斷調(diào)控影響，導(dǎo)致購房者觀望氛圍更為強烈，在此市場下，開放商不斷下降價格預(yù)期，并且大幅度的推出優(yōu)惠，如恒大最低66折優(yōu)惠，萬達9折優(yōu)惠等； 詳見P10目 錄宏觀環(huán)境篇 P3一、政策法規(guī)二、市場資訊市場研究篇 P8一、土地市場二、商品房市場三、競爭市場動態(tài)四、重點項目分析營銷活動篇 P29一、媒體分析二、重點項目營銷活動宏觀環(huán)境篇一、政策法規(guī)時間政策名稱主要內(nèi)容5月26日國土部再查土地溢價交易，擴展到縣級城市5月26日向各省級國土部門下發(fā)通知，要求全國所有縣

3、級以上城市對自2011年以來的土地成交地塊進行清查，并于6月30日之前補充上報。凡在土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)中歸于”住宅用地“和”商服用地的地塊“，只要在2011年的交易中溢價超過50%，均需上報。點評：調(diào)控政策繼續(xù)深入下去，并沒有像以往調(diào)控一樣有松懈的跡象，特別針對當前一級土地市場土地成交地王現(xiàn)象進行嚴密監(jiān)控，從源頭控制地價的上升，防止人為抬高二級市場的房價；時間政策名稱主要內(nèi)容6月1日財政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：加大地方預(yù)算用于安居工程的資金規(guī)模為確保完成2011年全國保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，對各地加強保障性安居工程資金管理等工作提出了明確要求：各地應(yīng)當按照當年實際繳入國庫的招標、拍賣、掛牌和協(xié)

4、議出讓國有土地使用權(quán)取得的土地出讓收入，扣除相關(guān)規(guī)定項目后，嚴格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。時間政策名稱主要內(nèi)容6月9日住建部要求1000萬套保障房11月底前須全面開工住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是中央政府向全國人民的承諾，是改善民生的標志性工程，各地必須在11月末以前全面開工。時間政策名稱主要內(nèi)容6月14日住建部：各地保障房建設(shè)要主動接受社會監(jiān)督住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將重點抓好四項工作，努力完成2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)：1、促進度，確保完成今年的建設(shè)任務(wù)；2、多渠道籌措建設(shè)資金；3、保質(zhì)量、保安全；4、加強管理，確保分配公平公

5、正和退出有序。點評：保障房建設(shè)是調(diào)控商品房市場暴漲的重要舉措，針對當前各地保障房建設(shè)資金不足導(dǎo)致其延后開發(fā)的理由，國家采取新的要求，保證保障房建設(shè)的資金到位及開發(fā)情況，嚴控落實調(diào)控的政策；從嚴從緊對開發(fā)保障房進行管理，保證保障房建設(shè)能夠如期開工，如期完工，從本質(zhì)上解決中低收入群體購房難的問題；時間政策名稱主要內(nèi)容6月9日證監(jiān)會重申暫緩房企并購重組證監(jiān)會與國土資源部建立了房地產(chǎn)類并購重組監(jiān)管合作機制，并于去年9月將已受理的房地產(chǎn)類重組申請全部移交國土資源部核查，極少數(shù)企業(yè)通過了核查。少數(shù)公司的核準并不意味著當前房地產(chǎn)類并購重組政策發(fā)生了變化，目前房地產(chǎn)企業(yè)并購重組仍處于暫緩狀態(tài)。點評：2010-

6、2011年房地產(chǎn)延續(xù)不斷的政策調(diào)控，導(dǎo)致最大的后果就是開發(fā)商資金面的不足，這也是促使開發(fā)商降價跑量獲取資金的重要原因，但為了防止個別房企通過并購重組的措施在股市上獲取資金的局面發(fā)生，國家再度從證券市場嚴控此種局勢的發(fā)生；時間政策名稱主要內(nèi)容6月15日準備金率年內(nèi)第六次上調(diào)央行決定，從6月20日起，再度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第六次上調(diào)存款準備金率。今年以來存款準備金率一直保持著“一月一調(diào)”的提升節(jié)奏。自去年以來，央行更是先后12次上調(diào)準備金率。此次上調(diào)之后，大中型金融機構(gòu)存款準備金率達到了21.5%的高位。點評：通脹創(chuàng)新高，是上調(diào)存款準備金率的主要原

7、因。將從多方面對市場產(chǎn)生影響。對銀行的影響：此次上調(diào)凍結(jié)資金3800億元，減少銀行凈利息收入約50億元，其累計效益將對存貸比較高銀行信貸投放形成制約。對樓市影響：存款準備金率上調(diào)將使銀行放貸額度再從緊，在上半年銀行放貸額度吃緊的態(tài)勢下，本次存款準備金率的再度上調(diào)會讓銀行的日子更不好過，銀行對于住房貸款的發(fā)放會更加難上加難。銀行出于經(jīng)營利潤或經(jīng)營風險考慮，首套房的貸款首付比例上調(diào)有可能會變成現(xiàn)實，首次置業(yè)人群的前期購房壓力或因此而提高。時間政策名稱主要內(nèi)容6月24日銀監(jiān)會首要求減少房地產(chǎn)貸款銀監(jiān)會已要求銀行采取減少對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款等四項措施來防范房地產(chǎn)貸款風險。據(jù)悉，這也是監(jiān)管部門首次公開表

8、示要減少房地產(chǎn)貸款。點評：房地產(chǎn)調(diào)控從多方面進行，包括土地市場、保障房供應(yīng)、資金市場、需求市場等，最重要的是資金市場的嚴控，導(dǎo)致的后果就是拿地企業(yè)沒有資金進行開發(fā)，促使其通過房價下降籌集資金。二、市場資訊 清浦、淮陰、清河施教區(qū)調(diào)整方案淮陰區(qū)城區(qū)小學施教區(qū)調(diào)整方案1.淮陰實驗小學招生區(qū)域為南至黃河、北至鹽河、西至前進街、東至銀川路范圍內(nèi)的王營鎮(zhèn)戶籍適齡兒童、少年。2.淮陰師范學院第二附屬小學招生區(qū)域為南至黃河、北至鹽河、西至銀川路、東至翔宇北路范圍內(nèi)的王營鎮(zhèn)戶籍適齡兒童、少年。3.淮安市王營鎮(zhèn)中心小學招生區(qū)域為南至黃河、北至鹽河、西至北京北路、東至前進街范圍內(nèi)的王營鎮(zhèn)戶籍適齡兒童、少年。4.淮

9、安市淮陰工業(yè)園區(qū)小學招生區(qū)域為淮陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的適齡兒童、少年。5.淮安市淮陰育才小學招生區(qū)域為二紡廠廠區(qū)及越河村(家長愿意)行政區(qū)域內(nèi)的適齡兒童、少年。6.淮安市淮陰楊莊九年制學校招生區(qū)域為楊莊村、淮閘村行政區(qū)域內(nèi)的適齡兒童、少年。7.淮安市淮陰果林小學招生區(qū)域為果林村、果林場圃、崔莊村行政區(qū)域內(nèi)適齡兒童、少年。8.淮安市王營鎮(zhèn)西壩小學招生區(qū)域為南至黃河、北至鹽河、東至北京北路范圍內(nèi)西壩社區(qū)居委會、星光社區(qū)居委會、沈渡村、越河村行政區(qū)域內(nèi)適齡兒童、少年。9.淮安市王營鎮(zhèn)小營小學招生區(qū)域為左莊村、營北社區(qū)居委會、小營社區(qū)居委會行政區(qū)域內(nèi)適齡兒童、少年。10.淮安市王營鎮(zhèn)長安小學招生區(qū)域

10、為營西村、長安村行政區(qū)域內(nèi)適齡兒童、少年。11.長征小學、雙河小學根據(jù)淮陰區(qū)委常委辦公會議紀要精神,擬在南昌路東新建“淮陰第二實驗小學”。鑒于新學校正在規(guī)劃建設(shè)，今年臨時將南至黃河、北至鹽河、西至翔宇北路、東至雙河村與新渡鄉(xiāng)交界這一區(qū)域內(nèi)適齡兒童、少年(適齡兒童、少年及他們的法定監(jiān)護人具有王營鎮(zhèn)雙河村戶籍并長期居住在雙河村)作為過渡時期淮安市實驗小學教育集團長征小學、淮陰區(qū)王營鎮(zhèn)雙河小學的招生對象?；窗彩袑嶒炐W教育集團長征小學通過電腦派位形式招收200人，其余適齡兒童臨時到淮陰區(qū)王營鎮(zhèn)雙河小學就讀，待淮陰第二實驗小學建成后，淮陰區(qū)王營鎮(zhèn)雙河小學學生并入淮陰第二實驗小學,并重新劃定淮安市實驗小

11、學教育集團長征小學、淮陰第二實驗小學的施教區(qū)。清浦區(qū)城區(qū)義務(wù)教育階段學校施教區(qū)調(diào)整方案1淮安市實驗小學在原有施教區(qū)的基礎(chǔ)上，增加淮海南路以東，東大街以北，常盈橋南路以西，里運河以南區(qū)域。2淮安市紀家樓小學在原有施教區(qū)的基礎(chǔ)上，減少淮安市實驗小學所增加的區(qū)域。3淮安市開明中學施教區(qū)范圍：淮海南路以西，解放西路以北，人民南路以東，里運河以南；人民南路以西，環(huán)城西路大慶路一品梅路以北，北京南路以東，里運河以南。（不含一中北校區(qū)）4淮安市第一中學在原有施教區(qū)基礎(chǔ)上，減少開明中學施教區(qū)范圍。5淮安市浦東實驗中學施教區(qū)范圍：承德路（延伸至越秀橋）以東，大運河以北，里運河以南。6淮安市第二中學在原有施教區(qū)基

12、礎(chǔ)上，減少浦東實驗中學施教區(qū)范圍。7其他學校保持原有施教區(qū)不變。清河區(qū)義務(wù)教育階段1.淮安市清河小學（師院附小新區(qū)實驗學校）：古黃河南岸貴陽路深圳路寧連路古黃河南岸2.淮安市老壩口小學：古黃河南岸寧連路深圳路南京路珠海路翔宇大道天津路里運河北岸漕運路交通路淮海東路水渡大道國稅局東側(cè)路古黃河南岸3.淮安市承德路小學：古黃河南岸國稅局東側(cè)路水渡大道淮海東路承德北路古黃河南岸4.淮陰師范學院第一附屬小學（含天明校區(qū)）：古黃河南岸承德北路健康東路銀川路大治路北京北路健康西路市政府大院西側(cè)圍墻軍營路淮海北路古黃河南岸5.淮陰師范學院附屬小學：健康東路承德北路淮海東路淮海北路豐登路電機路淮海北路大治路銀川

13、路健康東路6.淮安市淮海路小學：豐登路淮海北路淮海東路交通路漕運路人民路淮海西路電機路豐登路7.淮安市石塔湖小學:豐登路電機路淮海西路人民路漕運西路清河路淮海西路北京北路中徑路清河路豐登路8.淮安市繁榮小學:健康西路北京北路大治路淮海北路電機路豐登路清河路中徑路西安路健康西路9.淮安市外國語實驗小學:古黃河南岸淮海北路軍營路市政府大院西側(cè)圍墻健康西路西安路清河區(qū)社會事業(yè)大廈北側(cè)東西路地質(zhì)路（市三院西側(cè)南北路）淮海西路古黃河南岸10.淮安市清河實驗學校（小學部）:清河區(qū)社會事業(yè)大廈北側(cè)東西路西安路中徑路北京北路淮海西路清河路里運河北岸西安路淮海西路地質(zhì)路（市三院西側(cè)南北路）清河區(qū)社會事業(yè)大廈北側(cè)

14、東西路 環(huán)城快速通道：海天路開工在即海天路位于淮安新城與楚州區(qū)交界處，其功能定位為我市環(huán)城快速路，其整體呈東北至西南走向。本次建設(shè)路段南起翔宇大道，沿烏沙干渠河?xùn)|岸向東北方向延伸，終點與規(guī)劃道路緯三路交叉，路線全長1.36公里，道路設(shè)計寬度為60米。工程將采用四塊板的橫斷面形式，雙向六車道標準?？偼顿Y約8000萬元，預(yù)計年底工程主體將建成通車。 淮安市通過國家衛(wèi)生城市省級復(fù)審6月79日，根據(jù)國家衛(wèi)生城市考核命名和監(jiān)督管理辦法，省愛衛(wèi)會組織衛(wèi)生、住建、環(huán)保等部門有關(guān)專家，組成江蘇省國家衛(wèi)生城市復(fù)審檢查組；復(fù)審檢查組一致認為，淮安市鞏固國家衛(wèi)生城市成果工作，領(lǐng)導(dǎo)高度重視，措施扎實有力，成效明顯，各

15、項指標基本達到了國家衛(wèi)生城市標準要求。市場研究篇一、土地市場1、土地出讓分析2011年4月29日，淮安掛牌淮國土資公告 201110號，推出10副地塊，全部為工業(yè)性質(zhì)，經(jīng)營性地塊本月暫無供應(yīng)；數(shù)據(jù)截止11年6月30日2、土地成交分析11年5月20日淮安國土局對9號公告地塊進行公開拍賣，共成交17副地塊，總成交面積1538畝，合面積103萬平米；環(huán)比上月成交略有增長；本月暫無土地成交信息；數(shù)據(jù)截止11年6月30日11年1-6月成交商住土地板塊情況：區(qū)域幅數(shù)土地面積(平米)土地面積(畝)成交總價樓面地價平均容積率清河區(qū)158028231204.2521463011092.41清浦區(qū)42300663

16、45.11542009052.6開發(fā)區(qū)15883599.41325.3924466013242淮陰區(qū)17930.411.989011221合計351924418.82886.6551438011712.28數(shù)據(jù)來源：淮安國土局網(wǎng)站二、商品房住宅市場1、淮安市商品房住宅成交及價格走勢（含下屬縣）11年6月淮安商品房住宅共成交38萬平米，環(huán)比上月上漲15.7%，從5月以來，成交量連續(xù)兩周呈現(xiàn)上漲走勢，不過價格環(huán)比略有下降；從淮安市場來看，由于政策的不斷調(diào)控影響，導(dǎo)致購房者觀望氛圍更為強烈，在此市場下，開放商不斷下降價格預(yù)期，并且大幅度的推出優(yōu)惠，如恒大最低66折優(yōu)惠，萬達9折優(yōu)惠等；數(shù)據(jù)截止6月3

17、0日2、淮安市區(qū)新增供應(yīng)走勢6月淮安市區(qū)新增商品房17.9萬平米，環(huán)比上月供應(yīng)減少44%，主要是開發(fā)商在“紅五月”已推出大量新品，但由于市場的冷淡，存量房源太多，新品的供應(yīng)紛紛延緩，導(dǎo)致本月新增商品房僅17.9萬平米；數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上房地產(chǎn)6月份開發(fā)區(qū)供應(yīng)量最大，占比達到33.9%，其次為清河區(qū)供應(yīng)為24.3%，清浦區(qū)6月新品僅恒大名都推出1.4萬平米；開發(fā)區(qū)依然是供應(yīng)最大的板塊，主要是其新品上市和大盤項目較多，導(dǎo)致其供應(yīng)體量的增加，本月東城江南、盛遠名邸紛紛推出新房源；數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上房地產(chǎn)區(qū)域項目名稱推出面積核發(fā)時間推量成交去化率清河區(qū)融僑華府21025.672011-6-271860

18、0%清河城市廣場173272011-6-241582013%奧林.晴園5071.22011-6-3453680%清浦區(qū)恒大名都13627.312011-6-319800%開發(fā)區(qū)維多莉雅花苑18414.152011-6-929800%盛元名邸3516.232011-6-241200%東城江南229952011-6-296600%大勝廣廈59952011-6-305600%盛華.和美居9813.52011-6-314300%生態(tài)城綠地世紀城829.662011-6-8400%綠地世紀城26600.522011-6-1726322586%楚州區(qū)秦漢華府4937.762011-6-17482450%淮

19、陰區(qū)藍庭印象89922011-6-3781215%左岸王府104412011-6-307600%海通花園93682011-6-291064946%6月新增供應(yīng)以兩房和三房兩衛(wèi)為主，其中兩房供應(yīng)為569套，占比33%，三房兩衛(wèi)推出428套，占比24.9%，該產(chǎn)品供應(yīng)主要是恒大名都新房源的上市；三房一衛(wèi)產(chǎn)品供應(yīng)較少，僅190套；數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上房地產(chǎn)項目戶型面積段推量成交融僑華府三室兩衛(wèi)122.03-123.581240兩室93.15-93.75620奧林.晴園半地下車庫427.7510四室兩廳115.57-117.314234三室兩衛(wèi)97.3922恒大名都地下自行車庫385.64-821.25

20、20四室兩廳155.81-155.831310三室兩衛(wèi)123.87-138.67650維多莉雅花苑兩室99.71-100.311000三室兩衛(wèi)128.88-136.03440自行車庫6.9-18.291480復(fù)式158.98-217.7760盛華.和美居車庫6.96-14.53660三室兩衛(wèi)120.63-121.57660商鋪97-111.91110綠地世紀城地下室1788.4110兩室85.21-100.68262225復(fù)式199.25-215.5840秦漢華府兩室86.99-87.282413三室一衛(wèi)102.54-109.192411清河國際廣場兩室86-1087210三室一衛(wèi)105-12

21、34110三室兩衛(wèi)137320商鋪102-1079100東城江南別墅240-363660盛元名邸別墅262-374120大勝廣廈兩室73-9124別墅20716藍庭印象兩室1002510三室兩衛(wèi)130492左岸王府三室一衛(wèi)108300三室兩衛(wèi)124460海通花園三室一衛(wèi)1089549商鋪29-73110數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上房地產(chǎn)3、淮安市區(qū)成交走勢6月淮安市區(qū)商品房住宅共成交24.1萬平米，合2204套，環(huán)比上月成交面積增加5.7萬平米，成交套數(shù)增加549套；主要原因是綠地世紀城6月新品上市，成交600多套，增加了本月市場成交的厚度，如果沒有綠地世紀城的成交，本月成交量基本未出5月水平；數(shù)據(jù)來源

22、：截止到6月30日4、淮安市區(qū)板塊成交走勢6月清河區(qū)成交量環(huán)比大增，僅有開發(fā)區(qū)成交量環(huán)比略減，清河區(qū)成交的增長，主要是綠地世紀城和萬達廣場的新品上市，導(dǎo)致市場熱銷；數(shù)據(jù)截止到6月30日數(shù)據(jù)截止到6月30日5、淮安商品房住宅6月成交排行排名項目區(qū)屬成交套數(shù)成交金額成交面積1義烏小商品城開發(fā)區(qū)187528258.5533053.972綠地世紀城生態(tài)城64330210.4767959.933金湖大商城金湖縣2885401.7714881.294愛琴?；▓@淮陰區(qū)23611619.6829743.835翡翠城金湖縣1444301.4514626.386萬達廣場清河區(qū)14110655.5612244.57

23、數(shù)據(jù)來源：淮安國土局網(wǎng)站 綠地世紀城6月推出第四批房源，熱銷643套，成交金額達到3億，再次榮登淮安成交排行； 萬達廣場6月繼續(xù)銷售2號樓，包括前期部分小戶型公寓和商鋪，本月銷售141套；三、 競爭市場動態(tài)針對本項目品質(zhì)和建筑類型，選擇區(qū)域內(nèi)重點標桿項目和同類競爭項目作為重點參考項目選擇：萬達廣場、億力未來城、弘輝首馥、香格里拉花苑、茂華國際匯、優(yōu)詩美地等六個項目為重點監(jiān)控項目重點項目一：萬達廣場n 項目規(guī)劃用地面積為133004.5平方米，總建筑面積602600平方米，地上建筑面積502600平方米；n 項目一期09年3月推出，主要是住宅性質(zhì)房源；目前一期房源全部上市；n 一期公寓3#房源于

24、元旦期間上市，共推出約400套房源，目前均價6000元/平米；至此一期房源全部上市；n 3月10日和3月26日兩次推出二期5#、6#房源，主力60-140平米，目前價格6000元/平米；一次性95折；n 4月30日二期2#開盤，主力128-138平米三房，均價6450元/平米，目前一次性付款94折；n 6月25日新房源1#上市，主力94-142平米，價格開始下調(diào)，最低5000元/平米起售；1、 銷售情況數(shù)據(jù)來源：截止6月30日2、 銷售狀況分析u 截止6月30日，網(wǎng)上顯示簽約140套（說明：網(wǎng)上銷售套數(shù)存在滯后性，不一定為當周項目實際成交情況）u 2期小戶型6月10日推出，從售樓處了解，開盤均

25、價為5000元/左右，較先前對外報價（5300元/-5400元/）明顯降低。當前銷售均價5300元/平米，2期商鋪均價250000元。u 8月22日推出1#景觀公寓，主力面積39-96平米，銷售均價5700元/平米；目前采取清盤策略，9折優(yōu)惠；一期3#公寓于11年元旦期間上市，目前去化良好；u 11年3月分兩次上市二期5#、6#兩幢，主力60-140平米，采取秒殺和最低價的舉措引爆市場；目前均價5800-6000元/平米；u 據(jù)網(wǎng)上樓市顯示：截止2011年6月30日，主力在售為一期綜合體、8#和二期5#、6#、2#房源；其余房源基本售罄；幢號一期綜合體8#二期5#二期6#二期2#二期1#總套數(shù)

26、1512425116986989410月累計簽約套數(shù)82629611月累計簽約套數(shù)88731312月累計簽約套數(shù)950320截止2.12簽約套數(shù)1102319截止3.2累計簽約1195319截止3.31累計簽約1256411346截止4.28累計簽約12894155049截止5.31累計簽約1308416715576截止6.30累計簽約1348417836811746月簽約4011213414數(shù)據(jù)截止時間：2011年6月30日u 二期5、6#共上市212套，6#開盤當日去化約50套左右，5#開盤當日僅去化30套左右， 3月調(diào)控后，項目去化以中小戶型為主，大戶型相對滯銷；4月底加推2#大戶型房源

27、，目前三幢房源整體去化44%；幢號戶型面積段推量成交6月成交去化率6#一房6621213100%兩房93-1025741872%三房兩衛(wèi)141186133%5#兩房925853891%三房兩衛(wèi)1335830552%2#三房兩衛(wèi)128-138341682520%商合計66-1756032036544%數(shù)據(jù)截止時間：2011年6月30日u 6月媒體投放展示重點項目二：億力未來城n 占地面積30余萬平方米，規(guī)劃建筑以小高層、高層的高檔住宅為主，配套大型商業(yè)中心、濱河特色風情街、部分酒店式公寓產(chǎn)品、地下停車庫以及大型社區(qū)會所和幼兒園等，建成后小區(qū)的總建筑面積將達87萬

28、平方米，住宅總套數(shù)有多套；n 當前在售一期房源，以小高層、高層為主；n 目前該項目剩余房源基本以120-140平米大三房為主，銷售均價5500-5600元/平米1、 銷售情況數(shù)據(jù)截止時間：2011年6月30日2、銷售狀況分析：u 本月網(wǎng)上顯示成交13套。其中非住宅性質(zhì)2套（說明：網(wǎng)上銷售套數(shù)存在滯后性，不一定為當月實際成交情況） 目前的主推9、11、13、15（3、4、5、6、7有部分剩余房源）,加推12、14、17、16；另外10號樓還優(yōu)惠措施：按揭99折，一次性98折。 預(yù)計項目6月新推兩幢高層房源，主打剛需產(chǎn)品；幢號91113151214171618總套數(shù)1371496710113966

29、11310112610月累計簽約套數(shù)8988346583414163411月累計簽約套數(shù)9190346588424263712月累計簽約套數(shù)949235659142436511截止2.12累計簽約959335659341456515截止3.2累計簽約959336659342456516截止3.31累計簽約979336659342476519截止4.28累計簽約999337659542476521截止5.31累計簽約999338659543476521截止6.30累計簽約9994386595444765296月簽約010001008數(shù)據(jù)截止時間：2011年6月30日 10年10月底推出18#，共

30、96套，主力面積為139-184平米，各占50%，截止當前僅簽約21套，均為139平米三房兩衛(wèi)戶型；目前該幢房源均價5800元/平米左右；幢號戶型面積段推量總成交6月成交去化率18#三房兩衛(wèi)1394626557%五房18546337%合計139-1859229821%數(shù)據(jù)截止時間：2011年6月30日重點項目三：弘輝首馥n 項目總投資40億元，占地281畝，建筑面積56萬平方米，分三期建設(shè)，項目涵蓋五星級酒店，商業(yè)，酒店公寓等配套設(shè)施，并采用低碳，節(jié)能，設(shè)計現(xiàn)代，是一個國際現(xiàn)代化商住中心。n 一期6、7、9、10#將于2011年1月9日正式開盤，元旦時已開始簽約，截止8號中午12點價格為599

31、9元/平米，之后價格上調(diào)為6380元/平米；1、推盤情況截止6月30日，項目已簽約260套，本月簽約8套，目前報價6500元/平米；8#樓王蓄水，對外報價達到8000元/平米；幢號678910總套數(shù)927064100132截止3.2累計簽約324806864截止3.31累計簽約485007273截止4.28累計簽約575007173截止5.31累計簽約564707277截止6.30累計簽約5850073796月簽約23012數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市幢號戶型面積段推量總成交6月成交去化率6#2房1104430168%3房2衛(wèi)1404428164%7#2房1254436182%3房2衛(wèi)1592214

32、264%9#2房1256447173%3房2衛(wèi)1593226081%10#2房1106444169%3房2衛(wèi)1396435155%合計/110-159378260869%數(shù)據(jù)來源：截止2011年6月30日2、主力戶型重點項目四：香格里拉.花苑n 占地35.9萬平方米,是迄今為止淮安市最大的地產(chǎn)開發(fā)項目之一。項目總建筑面積93.2萬平方米,其中:地上建筑面積78.51萬平方米,地下建筑面積14.69萬平方米。三期n 分四期開發(fā)，目前一期已交付，在售二期小高層，三期7月底上市，以多層為主；1、 銷售情況數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市2、銷售狀況分析u 本月網(wǎng)上顯示成交63套，其中非住宅20套（說明：網(wǎng)上銷

33、售套數(shù)存在滯后性，不一定為當月實際成交情況）。u 在售房源為二期01、02、03、08、05、07、09號樓。三期7月底開盤，推出3、4、5、9、12、18共6幢多層房源；國慶期間加推二期B區(qū)10、11、12和15、16共5幢房源；u 12月推出C區(qū)1幢6套聯(lián)排別墅，主力230-280平米，存1萬現(xiàn)金到銀行排號， 11年1月已經(jīng)上市，均價8000元/平米左右；u 三期4幢小高層部分已上市，主力88-115平米，均價5200-5300元/平米；u 據(jù)淮安網(wǎng)上樓市顯示，三期房源銷售情況：幢號1361982151620212223總套數(shù)423941717172614365697910月累計簽約套數(shù)1

34、1月累計簽約套數(shù)12月累計簽約套數(shù)115518614截止2.12累計簽約117525132824截止3.2簽約117626153030截止3.31累計簽約2229272131131002截止4.28累計簽約42310272632533008截止5.31累計簽約15261130273214340016截止6.30累計簽約192812322832183471236月簽約42121040717數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市u 銷售價格：二期價格區(qū)間：4900-5400元/，均價5000元/。三期價格：多層：5500-5600元/，小高層：5200-5300元/目前項目一次性付款98折，按揭99折；注：以上均

35、價為售樓處了解的在售房源均價。u 目前項目主力在售三期多層和小高層房源，其中小高層分布在1、7、14、20、21共5幢小高層和22、23#共2幢沿路高層，目前20#和23#在售；均價5300-5400元/平米，多層：5600-5800元/平米幢號戶型面積段推量成交6月成交去化率20#兩房881917089%三房一衛(wèi)109-1151917089%23#兩房893214244%三房一衛(wèi)11132206%21#兩房89274415%三房一衛(wèi)111-121273311%合計88-12115657937%數(shù)據(jù)來源：截止2011年6月30日 重點項目五：茂華國際匯n 占地面積30萬平方米，建筑面積80萬平

36、方米。由32棟18層32層高檔觀景住宅組成，近3萬多的獨棟風情商街、6000多的雙語幼兒園、近3萬的學校、3000的商務(wù)會所及多功能運動會所組成，未來將容納5000多戶業(yè)主。1、 銷售情況數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市2、銷售狀況分析：u 本月網(wǎng)上顯示成交47套。（說明：網(wǎng)上銷售套數(shù)存在滯后性，不一定為當月實際成交情況）u 目前的一期在售07、08、14、15號樓，基本售罄，主力在售二期房源；u 據(jù)淮安網(wǎng)上樓市顯示：幢號16341712總套數(shù)13520221321314810月累計簽約套數(shù)011月累計簽約套數(shù)4512月累計簽約套數(shù)51截止2.12累計簽約56102928截止3.2累計簽約6111293

37、1截止3.31累計簽約64143132截止4.28累計簽約66153236截止5.31累計簽約67223738截止6.30累計簽約6727386396月簽約051259注：數(shù)據(jù)來源于淮安網(wǎng)上樓市u 二期16# 于11月6日開盤，以130-140平米三房為主，總套數(shù)134套，蓄水階段，采取交2萬抵5萬活動，最高優(yōu)惠6萬元/套；目前該批房源簽約化67套，去化率49%；u 元月9日二期3、4、17#三幢開盤，推出625套房源，主力面積65-142平米，由于國家政策影響，大戶型相對滯銷，在此情況下，該項目推出剛需產(chǎn)品房源，以適應(yīng)政策的調(diào)整，目前均價5700-5800元/平米；該批房源元月9日上市；開盤

38、當日認購96套，目前簽約97套，簽約率16%。幢號房型面積段推出總成交6月成交去化率16#三房兩衛(wèi)1335422041%四房兩衛(wèi)1435433061%躍式1302612046%17#1房651046116%2房104544107%3房2衛(wèi)1205428452%3#3房2衛(wèi)140-1421621539%復(fù)式128-141397218%4#1房6510412112%2房1075420037%3房2衛(wèi)13154509%12#兩房 99-111 809911%三房兩衛(wèi) 143 27000%167 27000%復(fù)式 130 13000%合計/65-1679061734019%注：數(shù)據(jù)截止6月30日u 目

39、前10、11、13#三幢景觀樓王全城預(yù)約，兩梯三戶90平米兩房，預(yù)約5000抵2萬元，戶型面積段推量占比兩房903013%四房17412854%四房2086226%復(fù)式129167%合計90-208236100%重點項目六：優(yōu)詩美地【項目介紹】小區(qū)總用地面積49920.8平方米，總建筑面積208500平方米，總投資68000萬元。本項目總戶數(shù)1476戶，總?cè)丝跀?shù)4724人，綠地率39%，機動車停車位815個?！就票P節(jié)奏】l 2011年4月29日開盤優(yōu)惠2萬 ，5198元/平米起，景觀高層6800元一平米，其他非景觀住宅5500元/平米；開盤當天一次性付款者可享受總房源92折優(yōu)惠，商業(yè)貸款者可享

40、受放款95折優(yōu)惠，公積金貸款可享受總房款96折優(yōu)惠，分期付款者可享受總房款94折優(yōu)惠。l 5月22日加推4號樓，5200元/平米起售，金卡預(yù)約中。開盤當天一次性付款92折，貸款95折，金卡預(yù)約客戶額外減免兩萬元整?！句N售情況】 項目一期開盤采取高開低走策略，92折的大幅度的優(yōu)惠促銷，引起市場關(guān)注，目前非景觀房源均價6300元/平米，景觀房源均價6800元/平米，項目實際整體成交均價5640元/平米左右；幢號戶型 面積段 推量 成交 6月成交去化率 1-2#兩房100-1166328844%三房一衛(wèi)109-1176322135%三房兩衛(wèi)127-1346226642%四房160318226%4#兩

41、房9964231136%三房兩衛(wèi)130-1356617926%合計100-1603491243736%注：數(shù)據(jù)截止6月30日四、重點項目分析恒大名都：項目特色規(guī)劃：90萬平米總建規(guī)劃，典雅歐陸風情新古典主義，上萬平米皇家園林、約8600平米超大湖泊、約5200平米五星級會所、繁華商業(yè)街、國際雙語幼兒園、1500元/平米精裝標準、24小時管家服務(wù)體系;精裝：約1500元/平米標準的精裝修，采用奧的斯電梯、松下開發(fā)、摩恩龍頭、薩米特陶瓷、科勒潔具、嘉寶莉涂料、歐普照明、帝朗衛(wèi)浴五金、歐雅墻紙、鴻圖鐵藝、大自然木地板、高利門鎖、迪寶燈具、老板電器等;銷售情況數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市推盤情況項目于8月中

42、開始收起誠意金，1萬抵三萬，并且開盤前額外85折優(yōu)惠，預(yù)計8月底開盤，推出1#、11#、12#三幢，主力面積以120-150平米三房、四房為主，價格5700-6300元/平米，送1500元/平米精裝修；于10月3日開盤； 項目于10月3日開盤，一期房源截止11年3月31日共成交229套房源，成交率30%，其中88-90平米兩房最暢銷，大戶型基本滯銷； 12月9日，5/6/7三幢取的銷許。7#開始預(yù)約，均價5300元/平米，在元旦開盤，均價5176元/平米，特享9折；7#共184套，其中156平米四房為62套，占34%，其次為123-138平米三房，共122套；目前/在售6、7#房源； 3月份推

43、出6#房源，產(chǎn)品和7#類似，但截至當前僅簽約25套，均價5300元/平米；幢號房型面積段推量總成交6月成交去化率1#兩房88-901281251198%三房兩衛(wèi)125128512440%商業(yè)51-7913130100%11#四房176-1771981005%12#三房兩四房1556523035%7#三房兩四房156629015%6#三房兩衛(wèi)123-138122231119%四房15662203%合計/88-15611303704633%數(shù)據(jù)截止：11年6月30日媒體展示綠地世紀城項目一期“國際花都”總占地面積約210畝，由小高

44、層、高層、聯(lián)排別墅及配套商業(yè)構(gòu)成，規(guī)劃總建筑面積約22萬平方米。 項目一期一批于2010年6月29日推出；目前僅剩余部分別墅，公寓全部售罄；二期規(guī)劃總用地面積約為228422平方米，總建筑面積432535平方米，建筑密度28.5，綠地率30.5，容積率1.623。以雙拼、聯(lián)排、小高層和高層四種物業(yè)類型組合，并帶有活動中心；【推盤節(jié)奏】n 一期一批以經(jīng)濟型兩房為主，確保穩(wěn)健去化，一期開盤高層3500-4100元/平米，小高層：3600-4300元/平米，售罄；一批房源的熱銷，綠地順勢加推47#房源，主力以100平米兩房和118平米三房一衛(wèi)為主，價格4100-4400元/平米，基本售罄；n 二期一

45、批11年4月12日上市，113/115/116#三幢，主力88-138平米兩房和三房，當前均價4300-4400元/平米；二期一二批11年4月30日上市，117#主力88-138平米兩房和三房，當前均價4300-4400元/平米；n 二期三批11年6月初上市，107/108/109/138#四幢，主力88-138平米兩房和三房，當前均價4400-4500元/平米，下批房源推出聯(lián)排別墅和105#48套房源；n 二期四批11年6月18日上市，105/140#兩幢，主力88-138平米兩房和三房，當前均價4400-4500元/平米，目前兩房暢銷；【產(chǎn)品分析】二期二批11年4月30日上市，117#主力

46、88-138平米兩房和三房，當前均價4300-4400元/平米；幢號 戶型 面積段 推量 成交 去化率 105#三房兩衛(wèi)126-138443170%復(fù)式11422100%140#兩房85-10019618192%三房一衛(wèi)115665888%合計數(shù)據(jù)截止：11年6月30日【主力戶型】【媒體展示】營銷活動篇 一、媒體分析本月淮海晚報共85次發(fā)布房地產(chǎn)廣告，比上月77次增加8次發(fā)布量，本月恒大名都以8次投放位列第一，其次為茂華國際匯的7次和萬達廣場的6次投放，本月投放以新品上市為主，主要是為了在淡季市場搶占先機；日期項目訴求點6月1日融僑華府想想還是融僑好：首付20%

47、，只需9萬鴻基花園2011客戶答謝會暨端午喜樂會綠地世紀城綠地太火辣6月2日水韻天成向左向右，我總在城市中心優(yōu)詩美地稀缺環(huán)境造就無暇品質(zhì)翡翠城端午佳節(jié)，一見“粽”情萬達廣場一席萬達華宅，一類圈層專屬錦繡裝飾城盛大開業(yè)引爆淮安恒大名都限量臻品，驚喜特惠維科格蘭花園奢享豪禮，尊享稀世典藏酈城國際頡取明珠的絕佳機會：37萬買72平米兩房天元陽光苑戶型擊中了我的心月季花園F2F5傾情加推河畔花城岸上庭院生活哲學6月3日酈城國際頡取明珠的絕佳機會：37萬買72平米兩房和達雅苑45萬/套起，剛性需求，上佳選擇中央美地二期80-130平米，炫世啟幕恒大名都限量臻品，驚喜特惠學林雅苑感受超越后的視界現(xiàn)代國際新城200萬平米恢弘巨制，耀世啟幕6月8日萬達廣場等不起，現(xiàn)在沒有買，以后沒得買藍庭印象紅六月，王者歸來6月9日恒大名都新城核心，原生態(tài)御湖大宅水韻天成繁華在這里