公司拿地戰(zhàn)略報告

1、*集團(tuán)*市場拿地戰(zhàn)略報告地產(chǎn)巨人*集團(tuán)強(qiáng)勢進(jìn)駐*走近*印象 *房地產(chǎn)市場解讀*土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場拿地戰(zhàn)略一、走近*集團(tuán)簡介*榮譽(yù)市場瞻望關(guān)鍵詞*戰(zhàn)略布點(diǎn)*南方集團(tuán)簡介 *南方集團(tuán)公司是*集團(tuán)屬下的子公司。公司注冊資金一億零五十萬元人民幣，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集工程建設(shè)、醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)、科技、典當(dāng)、拍賣、實業(yè)投資等于一體的國有大型企業(yè)集團(tuán)。 *集團(tuán)成員遍布廣州、北京、上海、深圳、珠海、南寧、武漢、長沙、重慶、哈爾濱、沈陽、貴陽、包頭、濟(jì)南、*、南昌等地，公司地產(chǎn)年開發(fā)量超過300萬平方米。*榮譽(yù)l “博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”獲 “年度最具投資價值地產(chǎn)上市公司”與“年度行

2、業(yè)貢獻(xiàn)大獎”兩項大獎。 l 2007全國房地產(chǎn)五強(qiáng)企業(yè)l 2006華南地產(chǎn)十大品牌； l 2006華夏地產(chǎn)年度盛典最受尊敬地產(chǎn)企業(yè) l 中國最具成長性上市公司的第一名l 領(lǐng)導(dǎo)力品牌地產(chǎn)企業(yè)l 2006中國主流地產(chǎn)“金鼎獎” 年度十大地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌l 牌價值位居國有房地產(chǎn)企業(yè)之首，綜合排名居top10第二l 中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè) l 2006中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力“TOP10”五強(qiáng)席位 l 2005年房地產(chǎn)企業(yè)生命力評價：全國品牌十強(qiáng) 。關(guān)鍵詞一：上市 2006年7月31日，*地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市，成為股權(quán)分置改革后重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。 2007年6月6日，最新

3、的2007中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果在北京發(fā)布，上市不到一年的*地產(chǎn)（*）榜上有名，位列綜合實力第二名，中國房地產(chǎn)上市公司績優(yōu)股第二名。關(guān)鍵詞二：政府資源l國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管的166家大型中央企業(yè)之一 l國資委“欽點(diǎn)”為可以重組其他央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的五家企業(yè)之一 *地產(chǎn)戰(zhàn)略布點(diǎn)哈爾濱*頤和家園哈爾濱*科技大廈哈爾濱松北區(qū)組合開發(fā)項目沈陽*花園沈陽閥門廠項目北京新*大廈北京*欣苑北京*花園北京*.壟上別墅北京*福園北京冷泉項目濟(jì)南24中學(xué)項目上海*香檳苑上海十二橡膠莊園上海圣湖項目武漢*花園武漢湖濱花園武漢大劇院長沙*苑長沙今利園湖南文化廣場湖南岳陽文廟項目湖南望城項目重慶

4、*文化體育公園重慶龍頭寺項目貴州*溫泉項目*南寧*鳳翔花園東溝嶺中心區(qū)項目東盟商務(wù)區(qū)龍騰上園項目廣州*花園廣州*香檳花園廣州*國際廣場廣州*林語山莊廣州*大廈廣州黃埔花園廣州*百合花園廣州*國際大廈深圳*文化廣場深圳*城花園海語西岸花園項目寶安22 區(qū)項目 *，中國唯一的春城，近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，但總感覺缺少點(diǎn)什么，缺少的就是國家級的品牌開發(fā)商對市場的領(lǐng)跑。*集團(tuán)的進(jìn)駐，正好填補(bǔ)此空白。 *集團(tuán)，中國地產(chǎn)界的巨人，中國房地產(chǎn)五強(qiáng)企業(yè)，作為這樣一個超級地產(chǎn)巨頭，在幾乎所有東南部大城市留下了開發(fā)的痕跡，*，這樣一個美麗而具有潛力的城市，豈能錯過？！ *，*，相互的選擇*集團(tuán)*市場瞻望*瞻望

5、中小項目入市大量土地儲備*品牌初步建立擴(kuò)張/擴(kuò)大品牌影響力/盈利/擴(kuò)大市場占有率短期目標(biāo)長期目標(biāo) 首先開發(fā)中小規(guī)模項目，通過產(chǎn)品和營銷上的創(chuàng)新，打造精品，樹立*在*的品牌和形象，與此同時積累大量的土地儲備，為后續(xù)發(fā)展作強(qiáng)有力的準(zhǔn)備，以達(dá)到擴(kuò)大市場份額、占領(lǐng)*房地產(chǎn)市場的目的。*市場開發(fā)理念走近*印象 *房地產(chǎn)市場解讀*土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場拿地戰(zhàn)略二、*印象200520062007上半年GDP1062億元1203億元593.97億元人均GDP17560元19663元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9616107666158.05人均住房面積30.633房價比8：18.1：1*指

6、數(shù)06年*經(jīng)濟(jì)指數(shù)VS國家經(jīng)濟(jì)指數(shù)GDP（億元）人均GDP城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均住房面積全國210871155031175926.7m*1203196631077633m*市生活水平基本達(dá)到全國平均水平，但與一級城市相比存在較大差距 宏觀調(diào)控對各級城市影響程度宏觀調(diào)控對各級城市影響程度 * * *地位地位連續(xù)的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生震蕩將逐漸從第一梯隊的一線城市逐漸向內(nèi)陸二連續(xù)的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生震蕩將逐漸從第一梯隊的一線城市逐漸向內(nèi)陸二/三線城市縱深發(fā)展三線城市縱深發(fā)展;政策型政策型/金融型金融型/財政型三種調(diào)控手段財政型三種調(diào)控手段,將從地根將從地根/銀根緊縮銀根緊縮/

7、基準(zhǔn)利率上調(diào)基準(zhǔn)利率上調(diào)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手,遏止固定資產(chǎn)投資過熱的勢頭遏止固定資產(chǎn)投資過熱的勢頭,中國房地產(chǎn)將進(jìn)入階段性調(diào)整階段中國房地產(chǎn)將進(jìn)入階段性調(diào)整階段.一線重點(diǎn)城市沿海重點(diǎn)省份西南三省中央政府中央政府政策手段金融手段財政手段顯著影響區(qū)顯著影響區(qū)-中國一線城市中國一線城市. .次級影響區(qū)次級影響區(qū)-中國沿海發(fā)達(dá)城市中國沿海發(fā)達(dá)城市. .弱級影響區(qū)弱級影響區(qū)-內(nèi)陸二三線城市內(nèi)陸二三線城市. .* * *作為邊境城市作為邊境城市0707年受影響的主要年受影響的主要剛性政策調(diào)控和剛性政策調(diào)控和”人事變動人事變動”下的下的適應(yīng)性供給調(diào)整期適應(yīng)性供給調(diào)整期. .l*處于房地產(chǎn)發(fā)展第三批隊

8、；l高速發(fā)展期已過，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。*觀點(diǎn)GDP人均GDP房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）商品房成交均價（元/平米）成都2750億元25400619.24472貴陽603億元17025108.543100重慶3486億元12437629.632678*1203億元196631723428*西南地位06年西南地區(qū)各省會經(jīng)濟(jì)指數(shù)對比*在西南三省中處于中等水平，房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。*優(yōu)勢位置優(yōu)勢氣候優(yōu)勢&位置優(yōu)勢 *市是*省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞的口岸。*機(jī)場是中國五大國際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的6條國際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國內(nèi)各大中城市的約40條航線

9、 。氣候優(yōu)勢 *地處*高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕*，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長、霜期短、年平均氣溫15c。氣候溫和，夏無酷暑，冬不嚴(yán)寒，四季如春氣侯宜人，是極負(fù)盛名的“春城”。*觀點(diǎn) *具有巨大的自然資源優(yōu)勢、氣候優(yōu)勢和地理位置優(yōu)勢，宜居程度高，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，且升值潛力巨大。走近*印象 *房地產(chǎn)市場解讀*土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場拿地戰(zhàn)略三、解讀*房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資總額商品房施工面積竣工面積銷售成交面積空置率2005149億元14783801m4342900m約550萬112006172億773萬平方米

10、10房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 商品房價格變化情況月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房成交均價330634463538305130273255344635633409346336323285 2006年商品房價格變化（單位：元/平米）07年15月商品房價格變化情況（單位：元/平米）月份1月2月3月4月5月商品房成交均價36263346346135143654商品房價格變化情況1、從06年到07年初，*市商品房價格上下波動情況明顯。2、進(jìn)入07年，*樓市穩(wěn)步上漲，漲幅約100元/月/平米。3、*房價仍處于健康發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、*房地產(chǎn)市場總體泡沫不存在，還可穩(wěn)定

11、發(fā)展10年。*觀點(diǎn)走近*印象 *房地產(chǎn)市場解讀*土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場拿地戰(zhàn)略四、*市一級土地市場狀況市場劃分市場區(qū)劃方位劃分法環(huán)線劃分法1、環(huán)線劃分、環(huán)線劃分1)1)* * *主流地產(chǎn)開發(fā)主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式的城市化擴(kuò)張模式: :2)2)境外政治境外政治/ /資金資金大顎乘勢而入大顎乘勢而入, ,開開始了以資源為主導(dǎo)始了以資源為主導(dǎo)圈地運(yùn)動圈地運(yùn)動; ;3)3)政府以新城建設(shè)政府以新城建設(shè)的大旗幟的大旗幟, ,以土地以土地運(yùn)營為先導(dǎo)運(yùn)營為先導(dǎo), ,扮演扮演了利益的裁判者了利益的裁判者. .城區(qū)城市擴(kuò)張城市擴(kuò)張城市邊緣一環(huán)二環(huán)三

12、環(huán)自我更新自我更新動態(tài)競爭模式動態(tài)競爭模式2、方位劃分 主城區(qū) 舊城改造東線(崛起的新城)/市城投系西(產(chǎn)業(yè)區(qū))西房系北(鐘擺式副城市區(qū))/江東,倫華系西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，加之政府對高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的限制，西市區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)始終缺乏賣點(diǎn) .第一次城市化浪潮的敗筆第一次城市化浪潮的敗筆南(城市擴(kuò)張區(qū))/外資系東城區(qū)是通往新城的要沖，擁有其他市區(qū)所缺乏的資源：土地。在這基礎(chǔ)上，將更合理地規(guī)劃和使用東城的資源優(yōu)勢，使其發(fā)展為未來*城的核心區(qū)。3-5年未來開發(fā)企業(yè)必爭之地年未來開發(fā)企業(yè)必爭之地北市區(qū)被定位為*的副中心，北市區(qū)目前近71個居住社區(qū)，有30萬左右的常住人口

13、，社會配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠.近年中大盤熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域近年中大盤熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域內(nèi)動型地產(chǎn)消費(fèi)市場內(nèi)動型地產(chǎn)消費(fèi)市場南市是(*版塊)傳統(tǒng)低密度/中高端物業(yè)開發(fā)片區(qū).加直新城市建設(shè)大勢,呈貢和老主城之間過渡板塊(官南/昆洛)大盤林立.各區(qū)域土地供應(yīng)狀況一覽06年土地供應(yīng)情況一覽區(qū)域 供應(yīng)量土地供應(yīng)量（畝） 現(xiàn)拍賣土地均價 備注 中心區(qū)一環(huán)內(nèi) 223.76 686.5萬元/畝 商業(yè)用地二環(huán)內(nèi) 2145.76494萬元/畝 居住用地東市區(qū) 1143.43363萬元/畝 商業(yè)用地南市區(qū) 41334.1763201.75萬元/畝 商住用地為300.15畝，居住用地為1034.0263畝。西市區(qū) 138.37132萬元/

14、畝 居住用地北市區(qū) 3139.51196.4萬元/畝 商住用地為36.706畝，居住用地為102.805畝。 總量總量 131825.0073 304萬元萬元/畝畝 其中商業(yè)用地其中商業(yè)用地23.76畝，商畝，商住用地住用地480.286畝，居住用畝，居住用地地1320.961畝。畝。 地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2006017青年路418號3.43商業(yè)401659萬元1127萬元/畝J2006-018新聞路337號20.33商業(yè)405000萬元246萬元/畝l 一環(huán)內(nèi)土地拍賣情況地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地終 成交價格

15、J2006-018民航路26號102.24居住7023469萬元684萬元/畝J2006008民航路3號43.52居住704958萬元304萬元/畝l 二環(huán)內(nèi)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終 成交價格J2004022南市區(qū)五甲塘937.848居住70年6.022億元98萬元/畝J2006021官渡區(qū)核桃箐村和上馬村96.1783居住70年3971.506萬元41萬元/畝J2006-023南二環(huán)路國貿(mào)中心附近125.67商住70年16864.31萬元347萬元/畝J2006-024南二環(huán)*路口174.48商住70年22115.23萬元321萬元/畝l 南

16、市區(qū)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2006028北郊上馬村龍泉路旁3.205居住70年203萬元95.73萬元/畝J2006026盤龍區(qū)茨壩鎮(zhèn)花園路36.706居住商業(yè)居住70年商業(yè)40年2330萬元63.47萬元/畝J2005-014號在銀河大道、煙廠用地之間99.6居住70年7115.36萬元130萬元/畝l 北市區(qū)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2006030黃土坡昆沙路116號38.37居住702751.3萬元132萬元/畝l 西市區(qū)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出

17、讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2006-022石閘立交橋以東143.43商住70年17041萬元363萬元/畝l 東市區(qū)土地拍賣情況06年推出土地綜合分析1、06年*市推出的土地中，南市區(qū)體量最大，約占73%。這意味著未來南市區(qū)的競爭將異常激烈。北市區(qū)、東市區(qū)和二環(huán)內(nèi)推出量不相上下。中心區(qū)一環(huán)地塊體量最少，僅占1.3%。2、在拍賣的地塊中，居住用地比例最高，占73%。商住用地次之，占26%。純商業(yè)用地最少，僅占1.3% 。3、從各區(qū)域最終的落槌價格來看，中心區(qū)的土地價格最高，最高價達(dá)到1127萬元/畝，為商業(yè)用地歷史新高。整個中心區(qū)均價達(dá)到686萬元/畝。二環(huán)內(nèi)地塊處于第二層次價位，達(dá)到

18、494萬元/畝。東市區(qū)列第三，每畝均價高達(dá)363萬元，北市區(qū)最低，均價僅為96.4萬元/畝。4、10月、11月為2006年地塊拍賣最為集中的時期，整體的土地拍賣落槌均價高達(dá)304萬元/畝。而此前地塊拍賣到300萬元/畝已經(jīng)是*中心區(qū)第一層次的地價。由此可見，*的地價在大幅提高。而土地成本的增加將直接逼迫房價的上漲。*觀點(diǎn)07年各區(qū)域土地供應(yīng)情況區(qū)域 供應(yīng)量土地供應(yīng)量（畝） 現(xiàn)拍賣土地均價 中心區(qū)一環(huán)內(nèi) 000二環(huán)內(nèi) （一環(huán) 二環(huán)）133.29379.7東市區(qū) 6450.998250.6867南市區(qū) 2117.37332.295西市區(qū) 4135.56208北市區(qū) 000總量 13737.2182

19、31.9708地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2007-001東二環(huán)小莊立交橋旁71.78居住用地709266.3416萬元單價：280.73萬元/畝J2007-002東二環(huán)小莊立交橋旁76.65居住用地7010144.8058萬元單價：314.96萬元/畝J2007-003東站菊花立交橋旁115.05居住、商業(yè)、辦公70（住宅）商業(yè)、辦公（40）14825.082萬元單價：258.28萬元/畝J2007-004東站菊花立交橋旁131.84商住居住70商業(yè)4016052.8384萬元單價：272.74萬元/畝J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁19.78商

20、務(wù)辦公403348.095萬元-J2007-006二環(huán)南路原廣豐食品城附近94.537商住居住70商業(yè)4013425.7045萬元單價：309.33萬元/畝l 2007年年3月月27日日*土地拍賣信息土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價J2006-031昆瑞路273號黃土坡立交橋西側(cè)500米處76.7居住用地7012442萬元J2005-004、005西山區(qū)七公里處35.10居住辦公用地居住70辦公402086萬元地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2006-004經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牛街莊片區(qū)18.548商業(yè)用地40556.446萬元單價：

21、173.41萬元/畝總價3216.446萬元J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁22.80商務(wù)辦公403859.2808萬元單價:355.26萬元/畝總價6259.2808萬元J2006-009吳井路509號33.29畝商住用地居住70商業(yè)403792萬元單價379.7萬元/畝總價12642萬元l 2007年年3月月29日日*土地拍賣信息土地拍賣信息l2007年年5月月30日日*土地拍賣信息土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價每畝土地最終成交價格J2007-031經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牛街莊片區(qū)37.13居住用地702227.805萬元單價：204萬元/畝總價6107.805萬元J

22、2007-038高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) M 2-10-7 地塊15.99工業(yè)用的50409.574萬元單價:25.61萬元/畝總價409.574萬元J2007-039高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) M 2-10-8 地塊7.77工業(yè)用地50198.912萬元單價25.6萬元/畝總價198.912萬元l 2007年年6月月28日日*土地拍賣信息土地拍賣信息商住辦公58%居住用地36%商業(yè)用地3%工業(yè)用地3%居住用地商業(yè)用地工業(yè)用地商住辦公圖1 2007年，17個月土地拍賣共成交畝數(shù)為737.185畝。其中居住用地拍賣成交畝數(shù)為262.26畝；商住、辦公用地拍賣成交畝數(shù)為432.617畝；商業(yè)用地拍賣成交畝數(shù)為1

23、8.548畝；其中工業(yè)用地拍賣成交畝數(shù)為23.76畝。 平均每畝土地成交價格均價為231.9708萬元，比06年土地成交價格下降了24%。07年拍賣最高土地價格為每畝379.7萬元，為吳井路509號J2006-009號地塊。本次拍賣最低土地價格為每畝25.6萬元，為高新開發(fā)區(qū)地塊J2007038、039號地塊。 2006年*二環(huán)外土地均價為198.29萬元/畝，2007年*二環(huán)外土地均價為219.66萬元/畝，同比漲幅為10.78%。（工業(yè)用地包含在內(nèi)）*觀點(diǎn) 從地域性來看，本次拍賣東市區(qū)共有6塊地分別為J2007-001、J2007-002、J2007-003J2007-004、J2006-

24、004、J2007-031占拍賣數(shù)量的47%。南市區(qū)為2塊J2007-006、J2007-005，占拍賣數(shù)量的15%。西市區(qū)有4塊J2007-038、J2007-039、J2005-004.005、J2006-031占拍賣數(shù)量的30%。二環(huán)路內(nèi)有1塊J2006-009占8。北市區(qū)、一環(huán)內(nèi)無。同時2007年至今土拍賣二環(huán)以外土地占92。從目前拍賣情況來看東市區(qū)將成為未來*樓盤開發(fā)的一個重點(diǎn)。 經(jīng)過06年年末瘋狂的土地價格后，*土地的整體交易價格開始回歸理性，但是我們通過圖2可以看出在局部地區(qū)土地價格依然在上漲，而且我們還應(yīng)該注意到2007年總共拍賣的13塊土地中，有12塊在二環(huán)以外。*觀點(diǎn)06、

25、07年拍賣土地一覽表l 06年土地供應(yīng)以南市區(qū)為主；07年土地供應(yīng)以東市區(qū)為主；l 07年所拍賣13塊用地中，12塊來自二環(huán)以外，表明二環(huán)以內(nèi)土地供應(yīng)量在急劇減少，二環(huán)外將成為未來開發(fā)熱點(diǎn)。*觀點(diǎn)走近*印象 *房地產(chǎn)市場解讀*土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場拿地戰(zhàn)略五、中小地塊拿地建議拿地原則土地變現(xiàn)空間土地增長彈性土地原則土地資源占有性吻合*集團(tuán)形象形象原則易于傳播和撼世*精品形象升值空間大/漲幅大盈利性最大化房產(chǎn)原則級差地租理論 運(yùn)用級差地租理論，將*市土地市場分成優(yōu)等土地、中等土地和劣等土地三種，對其價值和升值潛力進(jìn)行分析。城市規(guī)劃商業(yè)比例與城市規(guī)模城市用地功能土地使用性

26、質(zhì)控制市政配套級差地租級差地租與城市規(guī)劃博弈 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是相互聯(lián)系的，城市性質(zhì)、職能與規(guī)模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)， 從總體上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規(guī)劃決定的。開發(fā)商可以利用城市規(guī)劃對低價的影響，對土地的價值作出評估，以獲得產(chǎn)出價值較大的土地。級差地租與城市規(guī)劃博弈1、商業(yè)比例與城市規(guī)模。 用地構(gòu)成中商業(yè)比例越高，商業(yè)用地級差收益越大，地價越高。同時，城市規(guī)模越大，級差地價也越大。2、城市用地功能 城市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū)，也決定了城市內(nèi)部不同區(qū)域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環(huán)境和便

27、捷的交通條件，對區(qū)位要求較高；而工業(yè)用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善等等，對區(qū)位要求最低。因而不同的土地利用方式其級差地租也不同。 級差地租與城市規(guī)劃博弈3、土地使用性質(zhì) 土地使用性質(zhì)控制對地價也有一定的影響。由于土地開發(fā)用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結(jié)構(gòu)必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設(shè)定不同的用途和容積率而導(dǎo)致地價的巨大差異。4、市政配套 最后，市政的配套設(shè)施同樣影響著該區(qū)域的地價。配套設(shè)施是生產(chǎn)、生活正常進(jìn)行的保證，配套設(shè)施控制即是對居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。配套設(shè)施的優(yōu)劣將會

28、直接影響到地價水平的高低。城市規(guī)劃通過對配套設(shè)施的控制來改善城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟硬件環(huán)境，使城市發(fā)展的未來溢價增加，從而使城市總體地價水平提高。 級差地租與城市規(guī)劃博弈城區(qū)城市擴(kuò)張城市擴(kuò)張城市邊緣一環(huán)二環(huán)三環(huán)自我更新自我更新動態(tài)競爭式動態(tài)競爭式城市中心區(qū)，商業(yè)配套完善，交通便利，土地價值最高，屬于優(yōu)等土地。但可開發(fā)用地極少，價格極高城市中心區(qū)，商業(yè)配套完善，開發(fā)氣氛濃厚，土地價值較高，屬于優(yōu)等土地。但可開發(fā)用地逐漸較少，供應(yīng)量不大。房地產(chǎn)發(fā)展未來，較城區(qū)距離中等，商業(yè)和基本配套具有一定規(guī)模，有待完善。土地價格中等，具有一定升值潛力。屬于中等土地距城市中心較遠(yuǎn)，配套暫時不完善，商業(yè)氛圍不濃，現(xiàn)時土地價值較低，屬于劣等土地。各區(qū)土地價值分析環(huán)線分析 主城區(qū) 舊城改造東線(崛起的新城)/市城投系西(產(chǎn)業(yè)區(qū))西房系北(鐘擺式副城市區(qū))/江東,倫華系西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，但高新區(qū)為西市區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)，升值潛力較大，土地價值屬于中等。第一次城市化浪潮的敗筆第一次城市化浪潮的敗筆南(城市擴(kuò)張區(qū))/外資系通往新城的要沖，擁有豐富的土地儲備，使其發(fā)展為未來*城的核心區(qū)。土地價值為中等優(yōu)等。3-5年未來開發(fā)企業(yè)必爭之地年未來開發(fā)企業(yè)必爭之地北市區(qū)被定位為*的副中心，北市