上海浦東南匯商品住宅市場分析

1、2006-2010年上海浦東、南匯住宅市場分析1浦東商品住宅市場分析浦東商品住宅市場分析 2006-2010年，上海浦東商品住宅市場基本呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，歷年供求比均保持在1.90以上，最高達(dá)到4.16。 歷年成交波動明顯，特別是在2008-2010年，兩年中間的成交面積差額在50%以上。 2006-2009年，浦東各年的新增供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定，2010年，大幅縮減近50%。1.1 供求分析供求分析浦東商品住宅市場分析浦東商品住宅市場分析1.2 價(jià)格分析價(jià)格分析1 2006-2010年，上海浦東商品住宅均價(jià)保持持續(xù)上漲，各年漲幅均在10%以上，特別是2008-2010年，漲幅達(dá)到25%以上

2、，2010年，浦東商品住宅均價(jià)為21828元/平方米。 浦東商品公寓的價(jià)格波動與總體均價(jià)波動趨勢保持一致，近兩年漲幅略低于總體，2010年，公寓均價(jià)為16938元/平方米。 2007-2009年，浦東別墅的價(jià)格上漲幅度驚人，遠(yuǎn)高于商品住宅總體均價(jià)的上漲幅度。2010年，增速減緩至11%，均價(jià)為50760元/平方米。浦東商品住宅市場分析浦東商品住宅市場分析1.3 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析1 2006-2010年，浦東商品住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化趨勢大致為中等戶型（120-150）減少，小戶型（120以下）和大戶型（150以上）比重增加。 從近兩年的數(shù)據(jù)來看，200平方米以上戶型占比上升顯著，120

3、平方米以下戶型在2008和2009年增加迅猛，但到2010年又有所降低，這與近兩年不斷出臺的各類房產(chǎn)政策有關(guān)。浦東商品住宅市場分析浦東商品住宅市場分析1.4 鎮(zhèn)域結(jié)構(gòu)分析鎮(zhèn)域結(jié)構(gòu)分析1 從各個鎮(zhèn)域的產(chǎn)品類型來說，各個鎮(zhèn)差異較大。就幾個重點(diǎn)鎮(zhèn)域而言，三林和北蔡主要以剛需和首次置業(yè)需求為主，房型基本在120平方米以下，客戶類型主要新上海人；陸家嘴以高端江景住宅為主，客戶主要來自上海本地和外地，私營業(yè)主和企業(yè)高官占比重較大；張江內(nèi)部分化明顯，原先以低密度住宅為主，分布于龍東大道周邊，客戶以外地私營業(yè)主和本地富豪為主，近兩年130-150平方米左右的公寓開始增加，客戶以高收入白領(lǐng)階層為主；唐鎮(zhèn)最早以9

4、0平方米以下小戶型為主，客戶主要是在張江工作的白領(lǐng)，近兩年開始有一些改善型需求在此置業(yè)，客戶有一些投資客、在張江工作的歸國華僑等浦東商品住宅市場分析浦東商品住宅市場分析1.4 客戶結(jié)構(gòu)分析客戶結(jié)構(gòu)分析12006-2010年，浦東常住人口和戶籍人口保持持續(xù)增長的狀態(tài)，其中常住人口變動幅度較大，戶籍人口基本保持每年增加3-4萬人的速度。 常住人口數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于戶籍人口數(shù)，且差值有逐漸拉大的趨勢，說明浦東的人口流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口流出。年份常住人口數(shù)戶籍人口數(shù)2006年285.3187.562007年305.35191.162008年305.7194.292009年312.84197.972010年398.

5、232006-2010年上海浦東人口變動情況年上海浦東人口變動情況注注：2009和2010年數(shù)據(jù)為浦東新區(qū)總數(shù)減去原南匯區(qū)數(shù)量的估計(jì)值所得，2010年的總量數(shù)據(jù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，與前幾年的統(tǒng)計(jì)口徑不一，2010年的戶籍人口數(shù)缺失。 人口變動情況人口變動情況 人口變動原因人口變動原因 客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：集聚了先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、貿(mào)易業(yè)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)要素，是吸引外來人口的最重要因素。 交通改善：主要是軌道交通的建設(shè)，擴(kuò)大區(qū)域的居住版圖，增加人口密度。 剛性需求：浦東外來人口數(shù)較多，也因此帶來了大量的剛性需求，主要是工作在浦東的新上海人，有一定購買力，購房房型一般在12

6、0平方米以下。 改善型和投資需求：從浦東商品住宅的成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中可見，大面積房型增勢顯著，且總量在所有房型中比例超過50%，表明改善型和投資需求旺盛，本部分需求由本地富裕階層和外來投資客戶為主。2南匯商品住宅市場歷年供求情況南匯商品住宅市場歷年供求情況 2006-2010年，上海南匯商品住宅市場保持供大于求的狀態(tài)，歷年供求比在2.0以上，最高達(dá)到3.8。 2009年是南匯商品住宅成交最旺盛的一年，總成交量達(dá)到365.0萬平方米，較2008年大幅上漲105%，但2010年又回落至203.0萬平方米。 歷年新增供應(yīng)量波動明顯，供應(yīng)總量除2010年外均保持增加，2009年的去化效果明顯，市場總供應(yīng)量

7、大幅減少。2.1 供求分析供求分析2南匯商品住宅市場歷年供求情況南匯商品住宅市場歷年供求情況 2006-2010年，南匯商品住宅均價(jià)總體保持上漲趨勢，2006-2008年價(jià)格變動不大，2009年和2010年，上漲明顯，兩年間均價(jià)從4909元/平方米上升至8543元/平方米。 南匯公寓價(jià)格的變動趨勢和總體均價(jià)保持一致，但增速略低，2010年公寓均價(jià)為6552元/平方米。 2009年和2010年，南匯別墅價(jià)格上漲迅猛，年均上漲幅度高于30%，至2010年，別墅均價(jià)為26094元/平方米，與公寓價(jià)差進(jìn)一步拉大。2.2 價(jià)格分析價(jià)格分析2南匯商品住宅市場歷年供求情況南匯商品住宅市場歷年供求情況 2008年以前，除周浦和康橋外，南匯其它區(qū)域的商品住宅市場主要以本地客戶為主，向外輻射和吸引能力較弱，而周浦和康橋由于承接浦東，因此有一定溢出效應(yīng)，這兩個區(qū)域也是南匯商品住宅市場發(fā)展最早的區(qū)域。 2008年以后，由于南匯并入浦東新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及軌道交通的規(guī)劃建設(shè)等影響，逐漸開始有新上海人或在浦東工作的人把南匯作為一個置業(yè)的選擇區(qū)域。此時，浦東的房價(jià)已經(jīng)高企，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)上大戶型漸漸成