解析型流程圖案例——房地產(chǎn)業(yè)務運行流程

1、房地產(chǎn)業(yè)務運行流程l 渠道：通過加強聯(lián)絡與溝通，利用網(wǎng)絡、報刊、政府、相關機構、關系、公告等渠道和信息；l 類別包括：農(nóng)地、規(guī)劃建設空地、歷史劃撥用地、爛尾項目（地塊）等；l 了解地塊規(guī)劃內(nèi)容、指標等。l 信息識別：根據(jù)集團的經(jīng)營目標篩選出有用信息；l 信息確定：確定信息價值，進行機會研究，評判用地風險，出具項目建議書。l 了解地塊規(guī)劃內(nèi)容、指標等。1項目用地信息收集l 信息跟蹤：針對有價值的信息進行跟蹤，把握獲取的機會；l 進行初步可研分析，判斷項目的生命力，確定項目的初步可行性，編制初步可選性研究報告：l 與法院、國資局等相關方面23接觸、談判，確定獲取意想，參與掛牌交易；l 按政府和有關

2、法律程序辦理相關手續(xù)。l 成本控制：新征土地：包括征地費用、拆遷安置費用、大市政費用和規(guī)劃條件等；買斷項目：包括買斷內(nèi)容、付款總額和時間、三（七）通一平標準和手續(xù)風險等；合作開發(fā)：包括合作方式、分成比例、付款總額和時間、交房標準和時間等。2項目用地獲取和儲備l 項目識別：在雙方意向書和規(guī)劃部門的規(guī)劃意向的基礎上，確定儲備項目用地的性質(zhì)，確定開發(fā)意向；l 項目研究：包括項目用途、項目規(guī)模、所需資源、技術方案、環(huán)境影響及與可行性研究有關的內(nèi)容及與項目有關的國家政策和法律法規(guī)、市場前景等，根據(jù)項目調(diào)查和項目匡算結(jié)果進行分析，對項目的投資收益、資金安排、建設周期、市場推廣、成本費用等進行測算，出具可行

3、性研究報告。 3項目醞釀l 評估：對可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性進行全面的審核、評估，出具項目評估報告；l 決策：根據(jù)項目評估報告，決策層對項目的立項和投資進行決策，確定是否實施該項目，；l 立項：形成立項報告，對項目建議書、初步可選性研究報告、可行性研究報告項目評估報告和立項報告進行確認。l 成本控制：項目總投資和可行性研究費用的控制。 4項目確定l 明確策劃依據(jù) 項目建議書/項目規(guī)劃建議報告和可行性研究報告等；l 項目策劃：包括項目定位，最佳開發(fā)方案、市場及目標客戶定位的提出與分析等，出具項目策劃報告；l 項目實現(xiàn)過程策劃：包括實施周期、所需資源、管理方式等，形成項目策劃報告；l

4、 融資策劃與評審：包括融資方式、融資渠道、融資成本、金融機構的選擇和當前國家金融政策和法律法規(guī)的研究等。l 立項成本控制：規(guī)劃條件，拆遷、大市政費用等。5項目策劃l 進行針對性的市場調(diào)研l(wèi) 市場及目標客戶定位：明確在同類項目中的市場位置和顧客類型、對象；l 價格目標：進行價格定位和價格細分；l 營銷策略與方式：廣告策劃、銷售方式、宣傳方式和規(guī)模，營銷成本等；l 銷售周期預測：開始時間和完成時間以及銷售階段的劃分等；l 銷售收入預測：根據(jù)市場及目標客戶定位、價格目標、營銷策略與方式、銷售周期預測銷售收入的回收期和回收額。l 成本控制：營銷方案、營銷現(xiàn)場費用、媒體選擇、樣板房裝修等。6項目營銷策劃

5、1l 設計策劃：對設計過程進行策劃，并規(guī)定該項目設計的負責人，出具項目策劃報告；l 概念設計：按項目策劃報告的要求出具并評審概念設計方案，確定設計輸入。l 設計招標：形成設計任務書，選擇設計承包方，簽定相關合同或協(xié)議；l 設計過程監(jiān)視和管理：目的是滿足概念設計方案、設計任務書和合同規(guī)定的其它要求，設計成本的控制 設計費和設計輸出；l 設計評審、設計驗證、設計確認：可分階段進行。通過建筑初步設計審查，獲取建筑設計方案審定通知；l 分步完成擴大初步設計；l 設計成本控制預防過剩設計，控制設計成本。7項目設計l 拆遷l 理好以下房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)：l 辦理施工許可證。l 工程預算（成本控制）：乙方預算、

6、鋼筋用量核實、差價、變更、違約與索賠等。固定資產(chǎn)投資許可證，建設用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，建設用地通知書，土地出讓合同，建設用地批準書，國有土地使用證征用土地通知書及相關的手續(xù)等。施工圖報建，領取放線冊、建設工程報建審核書，建設工程規(guī)劃許可證，淤泥排放證等，；市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、交通、民航、文物（需要時）等專業(yè)報建；供水、供電、煤氣、電話、電視、園林、電梯等專業(yè)報建。 8建設實施準備 l 辦理預售許可證l 價格定位 根據(jù)市場調(diào)研確定銷售價格及折讓，并根據(jù)市場變化和銷售形勢合理調(diào)整銷售價格。l 廣告宣傳 制定方案，選擇廣告公司何方式，確定銷售宣傳主題詞，開展廣告宣傳活動等。l 銷

7、售招標 若以委托方式銷售，應通過銷售代理招標確定銷售代理。l 銷售過程控制 委托銷售控制的方面：成立項目銷售監(jiān)視管理處，營銷方案培訓及按揭知識培訓，準備銷售資料，確定買賣合同條款，統(tǒng)計銷售業(yè)績等 l 營銷成本控制：銷售回款、交房時的服務與質(zhì)量。 9項目營銷實施l 各項/專業(yè)工程招標 包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等施工單位的招標。l 施工圖技術交底 包括土建、裝修、園林、水電氣安裝等的技術交。l 工程材料/設備的采購和管理 材料包括：三大材料、玻璃制品、陶瓷制品、化工、小五金、塑膠、電器、通訊及電工材料等。設備包括：電梯、成套配電設施、動力設備和空調(diào)等。l 施工過程管理 包括：施工單位和工程

8、監(jiān)理的管理，主要針對面是：技術、成本、安全、質(zhì)量、工程進度、周邊關系協(xié)調(diào)、隱蔽工程、專業(yè)或階段工程驗收等。l 設計變更控制 更改的評審和現(xiàn)場簽證等。 l 工程投資控制 包括：工程施工，設備、材料采購，設計變更和各階段的付款等。l 項目階段性驗收和分項工程驗收（見項目驗收）。l 成本控制:招標、設計變更、現(xiàn)場簽證、審圖、材料供應（計劃、價格、驗收、保管和付款等）、返工、工程付款等。10建設實施l 項目階段性驗收、分項工程驗收和專業(yè)標準驗收 按工程進度分基礎工程、砌體工程、混凝土結(jié)構、鋼結(jié)構、木結(jié)構等13個專業(yè)的建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB503002001）進行驗收。l 專業(yè)驗收 包括：市

9、政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、交通、民航、文物（需要時）、供水、供電、煤氣、電話、電視、園林、電梯等專業(yè)驗收。l 項目綜合驗收 包括：規(guī)劃驗收、工程竣工驗收和綜合驗收。l 不合格工程的處理 包括在驗收時確認的特殊收尾工程。l 成本控制:確保一次通過驗收。11項目驗收l 做好項目的防護工作l 向物業(yè)管理公司移交 分：資料移交和現(xiàn)場實物移交，按規(guī)定的程序由物業(yè)公司代表業(yè)主對此進行驗收。l 辦理有關善后手續(xù) 例如:房地產(chǎn)測繪，房地產(chǎn)確權、房地產(chǎn)過戶、房產(chǎn)證等。l 不合格工程的處理 包括在驗收時確認的特殊收尾工程在限期內(nèi)處理完畢，由物業(yè)公司共同進行再驗收。l 做好售后服務 12項目移交l 項目信息總

10、結(jié) 要點：信息渠道和信息真實性的分析和確定。l 土地獲取和土地儲備總結(jié) 要點：獲取途經(jīng)、風險分析 談判 定約 和法律法規(guī)的變更情況等。l 項目策劃總結(jié) 要點：策劃依據(jù)的可靠性和適宜性，包括項目建議書/項目規(guī)劃建議報告和可行性研究報告為項目決策提供依據(jù)的準確。l 項目營銷策劃總結(jié)和項目營銷總結(jié) 策劃總結(jié)要點：市場調(diào)研的充分性、針對性和價值利用性，價格定位和價格細分的成敗分析，目標客戶定位的準確程度及原因，融資成功的原因、條件及融資過程中遇到的問題及解決方案的適宜性等。項目營銷總結(jié)要點：廣告的作用和效果，銷售價格及折讓和調(diào)整的合理性分析，銷售代理招標經(jīng)驗和教訓，銷售代理和自銷的利弊分析，銷售成本及

11、控制等。l 項目設計工作總結(jié) 要點：設計策劃的合理性分析 ，設計單位選擇的常成功性，設計過程的管理和監(jiān)控的有效性，設計評審、設計驗證、設計確認的有效性，設計管理人員的技術能力等，限額設計的控制效果。 l 項目開發(fā)工作總結(jié) 要點：本項目實施開發(fā)過程中工作人員對報建程序、細則的熟悉水平，人力資源安排的合理性，在報建過程中遇到的招投標問題的案例分析，內(nèi)部配合應注意改進的事項等。l 項目建設工作總結(jié) 要點：影響施工進展的主要因素，施工單位選擇的合理性分析，影響工程進度的重大技術、成本、安全、質(zhì)量問題原因分析、周邊關系協(xié)調(diào)的對工程的影響，隱蔽工程驗收控制的有效性，專業(yè)或階段工程驗收分析的重大不合格及原因分析，項目投資成本在工程施工，設備、材料采購，設計變更和各階段的付款等方面的控制效果。l 項目驗收工作總結(jié) 要點：影響驗收的主要因素及產(chǎn)生的原因，驗收過程中發(fā)生意外的原因，成功通