土地增值稅法相關(guān)資料全

1、 n更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料n更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388

2、份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料n更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+

3、27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料第 八 章土地增值稅法 本章屬于小稅種中的重點章節(jié)，題型有單選、多選和計算題，分值在5-8分。 每年均有計算題題型，通常是與營業(yè)稅、城建稅和教育費附加結(jié)合命題。第一節(jié)土地增值稅基本原理一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)與地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一

4、種稅。注轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有關(guān)的稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等二、我國土地增值稅的特點（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)（收入-扣除項目）（二）征稅面比較廣（各種單位與個人）（三）實行超率累進稅率（唯一使用此稅率）（四）實行按次征收（房地產(chǎn)企業(yè)可按月）第二節(jié)納稅義務人與征稅圍一、納稅義務人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑與其附著物并取得收入的單位和個人。包括外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。二、征稅圍（一）基本征稅圍1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（只賣地）提示1.限國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,集體土地使用權(quán)不得交易。2.出讓不征 （出讓：一級市場 轉(zhuǎn)讓：二級市

5、場）3.產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)不轉(zhuǎn)讓的不征（如出租）4.一般應取得收入，無收入不征（如繼承）2.地上的建筑物與其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（新房銷售）3.存量房地產(chǎn)的買賣（二手房銷售） （二）具體情況判定具體事項稅法規(guī)定1.房地產(chǎn)繼承、贈予繼承不征（無收入）。特定贈予不征（公益性、直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人）非公益性贈予，征稅。2.房地產(chǎn)出租不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）。09原.判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租的，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。答案3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）；抵押期滿，轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征。4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，雙方均征；個人之間互換

6、自有居住用房，經(jīng)稅務核實，可免征。5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。被投資方或聯(lián)營企業(yè)如為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的應征稅。6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。8.代建房行為不征（只提供建筑業(yè)勞務）。9.房地產(chǎn)的重新評估不征（賬面增值，無實際收入）。實際轉(zhuǎn)讓增值的征例題.多選題（2003年）下列各項中，不屬于土地增值稅圍的有（ ）A.以房地產(chǎn)抵債，尚未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B.房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期的C.以房地產(chǎn)租賃給承租人使用，出租人取得租金的D.以出地出資方

7、式合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的參考答案ABC第三節(jié)稅率四級超率累進稅率級 數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%第四節(jié)應稅收入與扣除項目一、應稅收入的確定：各類收入，包括貨幣、實物和其他收入。二、扣除項目的確定（共6類）-收入扣除相配比原則扣除項目相關(guān)規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括：地價款與相關(guān)費用（含契稅）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用與拆遷補償費2.前期工程費3.建筑安裝工程費4.基礎設施費5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費用（三

8、）房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用注會計制度規(guī)定期間費用直接入企業(yè)損益，無法全按項目分攤，故只能按標準計算扣除,而不是據(jù)實扣除.但財務費用中數(shù)額較大的利息費用有單獨詳細規(guī)定（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以這里的利息注意兩點：不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以

9、（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金提示外資企業(yè)從10年12月1日起開始交納城建稅與教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣營業(yè)稅、城建稅、教育費附加其他企業(yè)：加扣印花稅印花稅萬分之五“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（六）房屋與建筑物的評估價格適用于：存量房銷售評估價格重置成本價×成新度折扣率（新增）1. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房與建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，根據(jù)條例第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即：取得土地使用權(quán)所支付的金

10、額、新建房與配套設施的成本、費用，或者舊房與建筑物的評估價格)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?？鄢痤~=發(fā)票價×（1+5%×年數(shù)）2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5的基數(shù)。 3.對于轉(zhuǎn)讓舊房與建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以實行核定征收。例題·單選題（2005年）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值

11、稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）。A.營業(yè)稅、印花稅B.房產(chǎn)稅、城市維護建設稅C.營業(yè)稅、城市維護建設稅D.印花稅、城市維護建設稅 參考答案C例題·單選題（2003年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（）。A.1500萬元B.2000萬元C.2500萬元D.3

12、000萬元 參考答案D答案解析應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”10000×10%10000×20%3000（萬元）總結(jié)扣除項目適用情況具體情況可扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新房銷售1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）其他企業(yè)新房銷售1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、印花稅。二手房銷售1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（一般沒有）2.房屋與建筑物的評估價格（評估費可扣）3.

13、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含契稅）：營業(yè)稅、印花稅、城建稅和教育費附加。只賣地1取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。房地產(chǎn)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。其他企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。例題.多選題（09年舊制度）轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算土地增值稅增值額時準予扣除的項目有（）A.舊房產(chǎn)的評估價格 B.支付評估機構(gòu)的費用 C.建造舊房產(chǎn)的重置成本 D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費參考答案ABD第五節(jié)應納稅額的計算一、增值額的確定（計稅依據(jù)）一般為計算得出， 特殊為評估土地增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照

14、房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。二、應納稅額的計算方法計算步驟1、 增值額=收入扣除項目2、 增值率=增值額/扣除項目3、 根據(jù)增值率確定適用稅率與速算扣除系數(shù)4、 稅額=增值額適用稅率扣除項目速算扣除系數(shù)教材例題假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為l 000萬元，應扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。(1)先計算增值額：增值額=1000400=600(萬

15、元)(2)再計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=600+400=150根據(jù)上述計算方法增值額超過扣除項目金額l00，未超過200時，其適用的計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×50-扣除項目金額×15(3)最后計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的土地增值稅：應繳納土地增值稅=600×50-400×15=240(萬元)”例題.計算題（2010年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30

16、%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%.）要求：根據(jù)上述資料

17、，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計應繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。參考答案（1）營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）（2）城建稅和教育費附加=7

18、03×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（萬元）（4）開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬元）（5）開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（萬元）（7）增值稅率2864（14000-2864）&#

19、215;100%=25.72%應繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬元）例題.單選題（09年舊制度）某生產(chǎn)企業(yè)2008年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應繳納土地增值稅（）參考答案扣除項目1400×5072772（萬元），增值額1200772428（萬元），增值率428÷77255.44，應納土地增值稅428×40772×5132.6萬三

20、、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）清算單位：以國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項目或分期項目為單位，普通住宅與非普通住宅分別計算增值額。例題.單選題（2010年）對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（）。A.規(guī)劃申報項目B.審批備案項目C.商業(yè)推廣項目D.設計建筑項目參考答案B（二）清算條件（符合其一）應進行清算的（必須清算）（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務機關(guān)可要求清算的（不是必須）（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超

21、過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。例題.多選題（09年新制度）下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（ ）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售(預售)許可證2年仍未銷售完的（3年未售完可以要求清算）參考答案ABC(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收人確定1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣

22、性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；(2)由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。3（新增）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額與其他收益確認收人。(四)土地增值稅的扣除項目1除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的

23、金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下

24、原則處理：(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收人，并準予扣除成本、費用。例題.單選題（09年新制度）清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是（ ）。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的c.建成后直接贈與其他企業(yè)的D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的參考答案D4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計人房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（5-9新增）5屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的