二物業(yè)管理綜合知識(shí)

1、物業(yè)管理相關(guān)實(shí)務(wù)一、物業(yè)管理的組織模式和組織構(gòu)造一物業(yè)管理模式一物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理我國(guó)目前廣泛采用的模式 委托管理即專業(yè)管理，是指開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采用招標(biāo)投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)物業(yè)效勞合同將物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)展管理的行為。 這種形式，按照自用或出租又可分為：1自用委托型2代理經(jīng)租型2、自行管理 自行管理是指業(yè)主大會(huì)通過(guò)市場(chǎng)手段招聘各專業(yè)公司進(jìn)展管理的方式。 這種方式的最大特定是節(jié)約開(kāi)支，管理本錢較低。 自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢(shì)，這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量，有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會(huì)上的形象。二物業(yè)管理的組織二物業(yè)管理的組織 1、

2、物業(yè)管理的組織構(gòu)造、物業(yè)管理的組織構(gòu)造一個(gè)物業(yè)管理公司可能同時(shí)管理著多一個(gè)物業(yè)管理公司可能同時(shí)管理著多個(gè)不同類型個(gè)不同類型的物業(yè)，不同物業(yè)對(duì)管理部門的組成的物業(yè)，不同物業(yè)對(duì)管理部門的組成及人員安排及人員安排會(huì)有不同要求。會(huì)有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個(gè)層次：物業(yè)管理公司一般分為三個(gè)層次：決策層：股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層決策層：股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層管理層：各級(jí)部門經(jīng)理管理層：各級(jí)部門經(jīng)理操作層：各部門員工操作層：各部門員工部門設(shè)置：物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置大體如下：1經(jīng)理室2辦公室3財(cái)務(wù)部4工程部5管理部6經(jīng)營(yíng)部7其他部門2、物業(yè)管理公司的兩種類型1實(shí)體型 實(shí)體型的物業(yè)

3、管理公司內(nèi)局部為兩層：管理層和操作層。管理層由較強(qiáng)管理能力和豐富專業(yè)經(jīng)歷的人員組成，一般處于各部門的領(lǐng)導(dǎo)地位；操作層人員由從事具體專業(yè)效勞的專業(yè)人員組成，聽(tīng)命于上級(jí)管理層人員的領(lǐng)導(dǎo)。實(shí)體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實(shí)質(zhì)性的物業(yè)管理效勞。咨詢型的物業(yè)公司 咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專業(yè)的技術(shù)工人，即只配備管理層人員，而沒(méi)有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢效勞。隨著社會(huì)分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司開(kāi)展的方向。三物業(yè)管理人員的知識(shí)構(gòu)造、素質(zhì)三物業(yè)管理人員的知識(shí)構(gòu)造、素質(zhì)與能力與能力物業(yè)相關(guān)人員物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識(shí)構(gòu)造、物業(yè)管理人員的知識(shí)構(gòu)造1法律知識(shí)法律知

4、識(shí)2管理知識(shí)管理知識(shí)3經(jīng)濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)知識(shí)4技術(shù)知識(shí)技術(shù)知識(shí)2、物業(yè)管理人員根本素質(zhì)和能力1效勞至上的效勞意識(shí)2要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德3要有所從事的專業(yè)崗位的相當(dāng)能力四物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系四物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系：承受指導(dǎo)與監(jiān)、公司與政府的關(guān)系：承受指導(dǎo)與監(jiān)視視2、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托3、公司與各專業(yè)效勞公司的關(guān)系、公司與各專業(yè)效勞公司的關(guān)系五物業(yè)管理公司的制度建立五物業(yè)管理公司的制度建立1、制度在物業(yè)管理公司中的作用、制度在物業(yè)管理公司中的作用1標(biāo)準(zhǔn)、約束每一個(gè)部門和員工的標(biāo)準(zhǔn)、約束每一個(gè)部門和員工的行為行為2協(xié)調(diào)

5、、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系的關(guān)系3完善企業(yè)的社會(huì)形象完善企業(yè)的社會(huì)形象2、制度的類別1綱領(lǐng)性制度2決策性3綜合性管理制度4管理程序制度5部門職能制度6工作崗位制度二、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 一組建工程物業(yè)管理處部一組建工程物業(yè)管理處部 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個(gè)企物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個(gè)企業(yè)只管一個(gè)工程，該企業(yè)就相當(dāng)于一個(gè)工程管理處。業(yè)只管一個(gè)工程，該企業(yè)就相當(dāng)于一個(gè)工程管理處。具有一、二級(jí)資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨(dú)立具有一、二級(jí)資質(zhì)

6、的管理多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達(dá)兩種類型以式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達(dá)兩種類型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的工程物業(yè)管理處部。區(qū)或區(qū)域的工程物業(yè)管理處部。二制定落實(shí)物業(yè)管理方案二制定落實(shí)物業(yè)管理方案 物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物業(yè)管理業(yè)管理方案，在中標(biāo)后進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)展管理方案，在中標(biāo)后進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)展管理時(shí)，時(shí)，要進(jìn)一步完善落實(shí)物業(yè)管理方案。要進(jìn)一步完善落實(shí)物業(yè)管理方案。 物業(yè)管理方案是根據(jù)建立單位在投標(biāo)文物業(yè)管理方案是根據(jù)建立單

7、位在投標(biāo)文件件中，對(duì)物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求包括效勞內(nèi)中，對(duì)物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求包括效勞內(nèi)容、容、效勞標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng)，也是物業(yè)管理企業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng)，也是物業(yè)管理企業(yè)在投在投標(biāo)時(shí)作出的承諾。物業(yè)管理方案應(yīng)包括如下標(biāo)時(shí)作出的承諾。物業(yè)管理方案應(yīng)包括如下內(nèi)內(nèi)容：容：1、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；2、 物業(yè)管理效勞的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號(hào)、文字、圖象等來(lái)演繹；3、 物業(yè)管理效勞的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)，公共綠化的維護(hù)，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護(hù)，車輛的停放管理，物業(yè)使用中對(duì)制止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，

8、建立單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)效勞事項(xiàng)等； 4、 物業(yè)效勞的質(zhì)量，包括報(bào)修、維修的到達(dá)時(shí)間、效勞時(shí)間、效勞半徑、合格率等承諾，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理效勞目標(biāo)，關(guān)于應(yīng)急預(yù)防預(yù)告及處理預(yù)案等。三制定企業(yè)內(nèi)部管理制度三制定企業(yè)內(nèi)部管理制度 1 1、目標(biāo)責(zé)任制度、目標(biāo)責(zé)任制度2 2、崗位責(zé)任制度、崗位責(zé)任制度3 3、財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)管理制度四做好物業(yè)查驗(yàn)工作四做好物業(yè)查驗(yàn)工作 1、承接查驗(yàn)的含義、承接查驗(yàn)的含義 2、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 3、承接驗(yàn)收的程序承接驗(yàn)收的程序 4、承接驗(yàn)收的意義承接驗(yàn)收的意義 1、承接查驗(yàn)的含義、承接查驗(yàn)的含義 承接查驗(yàn)是指建立單位將已建成

9、經(jīng)過(guò)竣工承接查驗(yàn)是指建立單位將已建成經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)，在進(jìn)展驗(yàn)收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)，在進(jìn)展選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)效勞合同選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)效勞合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展管理效勞，由物后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展管理效勞，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收的活動(dòng)。行檢查驗(yàn)收的活動(dòng)。 2、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 目前，在房屋承接驗(yàn)收方面，可參照?qǐng)?zhí)行建立部于目前，在房屋承接驗(yàn)收方面，可參照?qǐng)?zhí)行建立部于1991年年2月發(fā)布的并于月發(fā)布的并于1991年年7月月1日起實(shí)施的中華人

10、民日起實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)共和國(guó)行業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)ZBP3000190?房屋接收驗(yàn)收標(biāo)房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)?。物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)標(biāo)。物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，這方面應(yīng)參考有關(guān)設(shè)備的使用及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)，這方面應(yīng)參考有關(guān)設(shè)備的使用及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。 ?房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?主要是應(yīng)于一般民用建筑的主要是應(yīng)于一般民用建筑的接收驗(yàn)收。其中接收驗(yàn)收。其中1、2條規(guī)定：條規(guī)定：“凡按規(guī)定交房屋管理部凡按規(guī)定交房屋管理部門接收的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管門接收的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有房屋的接收，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。和單位自

11、有房屋的接收，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 3、承接驗(yàn)收的程序承接驗(yàn)收的程序1由建立單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗(yàn)收小組，并討論有關(guān)事宜，如日期、手續(xù)等。2由建立單位移交有關(guān)物業(yè)資料 3由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展查驗(yàn)。查驗(yàn)的方法有目測(cè)、檢測(cè)和實(shí)驗(yàn)等方法。4填寫查驗(yàn)紀(jì)錄。5建立單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗(yàn)單。1明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。2確保物業(yè)投入正常使用。3為今后物業(yè)管理效勞打下根底。4、承接驗(yàn)收的意義承接驗(yàn)收的意義 四樓宇入伙四樓宇入伙 樓宇入伙，即房屋交付使用，由建立單位樓宇入伙，即房屋交付使用，由建立單位書面通知購(gòu)房人入住使用，并將已出售的房屋書面通知購(gòu)房人入住使用，并將已出售的房屋交付給購(gòu)房人使用

12、的行為。交付給購(gòu)房人使用的行為。 1、含義：、含義： 2、樓宇入伙時(shí)，建立單位已與物業(yè)管理、樓宇入伙時(shí)，建立單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期效勞合同。樓宇入伙時(shí)，企業(yè)簽訂了前期效勞合同。樓宇入伙時(shí)，受建立單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好受建立單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作：以下工作：1清理環(huán)境，清掃樓宇，準(zhǔn)備資料，做清理環(huán)境，清掃樓宇，準(zhǔn)備資料，做好業(yè)主入住一切準(zhǔn)備工作。好業(yè)主入住一切準(zhǔn)備工作。2擇日入戶。即要選擇一個(gè)日期，該日擇日入戶。即要選擇一個(gè)日期，該日期購(gòu)房業(yè)主要來(lái)認(rèn)期購(gòu)房業(yè)主要來(lái)認(rèn)“家、領(lǐng)鑰匙，溶入家、領(lǐng)鑰匙，溶入小區(qū)社會(huì)人文地域環(huán)境，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，意小區(qū)社會(huì)人文地域環(huán)境，對(duì)業(yè)主來(lái)

13、說(shuō)，意義重大。因此，日期宜講吉利。義重大。因此，日期宜講吉利。3張燈結(jié)彩，營(yíng)造美好家園的氣氛。許張燈結(jié)彩，營(yíng)造美好家園的氣氛。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都打出公司橫幅標(biāo)語(yǔ)、多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都打出公司橫幅標(biāo)語(yǔ)、標(biāo)牌，歡送業(yè)主入住。標(biāo)牌，歡送業(yè)主入住。4提前發(fā)出入戶通知書，說(shuō)明入住時(shí)間、提前發(fā)出入戶通知書，說(shuō)明入住時(shí)間、攜帶材料等。攜帶材料等。5做好物業(yè)交付導(dǎo)領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文做好物業(yè)交付導(dǎo)領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文案、預(yù)收物業(yè)效勞費(fèi)等發(fā)票、業(yè)主登記資案、預(yù)收物業(yè)效勞費(fèi)等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準(zhǔn)備工作。料等準(zhǔn)備工作。6入住接待處，張貼辦理入住程序，公入住接待處，張貼辦理入住程序，公布所交費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，使業(yè)主一目

14、了布所交費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，使業(yè)主一目了然。然。 3、樓宇入伙的一般程序、樓宇入伙的一般程序 1業(yè)主交驗(yàn)購(gòu)房合同、權(quán)證等業(yè)主交驗(yàn)購(gòu)房合同、權(quán)證等 2填寫業(yè)主情況登記單填寫業(yè)主情況登記單 3導(dǎo)領(lǐng)業(yè)主查看所購(gòu)單元情況導(dǎo)領(lǐng)業(yè)主查看所購(gòu)單元情況4業(yè)主在房屋交付書上簽字業(yè)主在房屋交付書上簽字5業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)效勞費(fèi)業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)效勞費(fèi) 6領(lǐng)取鑰匙領(lǐng)取鑰匙7同時(shí)領(lǐng)取房屋裝修須知等資料同時(shí)領(lǐng)取房屋裝修須知等資料 4、樓宇入伙中必須注意的幾個(gè)事項(xiàng)、樓宇入伙中必須注意的幾個(gè)事項(xiàng) 1一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶日期，不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。2如業(yè)主在查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員要一一記錄，

15、力求解決改正，再通知業(yè)主再次前來(lái)辦理入戶。3收取物業(yè)效勞費(fèi)其標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)銷售合同的約定，預(yù)收期一般不超過(guò)3個(gè)月。4入住時(shí)必須預(yù)收的其他費(fèi)用，如非機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)等必須公示標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。代辦性質(zhì)的效勞，要根據(jù)自愿原那么，并明示效勞內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁違反地方政府物價(jià)部門和房地產(chǎn)管理部門規(guī)定亂設(shè)收費(fèi)工程及抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。六裝飾裝修管理六裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問(wèn)題界定1室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進(jìn)展的民事行為，在合法范圍內(nèi)進(jìn)展是法律允許的，其前提是“不違反法律或社會(huì)公共利益。2房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等，屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利

16、益。3裝飾裝修中，如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為，如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)進(jìn)展勸阻制止。4裝飾裝修中個(gè)別業(yè)主破壞房屋構(gòu)造、損壞承重墻等，危及樓宇人身財(cái)產(chǎn)平安的房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)及時(shí)處理。 ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十六條明確規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。5違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風(fēng)、采光、平安等權(quán)利，屬民事案件受理范圍的，人民法院應(yīng)予受理。6物業(yè)管理企業(yè)

17、作為受委托管理效勞的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作 宣傳、約定、指導(dǎo)、報(bào)告宣傳、約定、指導(dǎo)、報(bào)告三、設(shè)備日常維護(hù)與管理三、設(shè)備日常維護(hù)與管理一物業(yè)設(shè)備及其類型一物業(yè)設(shè)備及其類型 1 1、物業(yè)設(shè)備、物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡(jiǎn)稱它是物業(yè)建筑實(shí)體物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡(jiǎn)稱它是物業(yè)建筑實(shí)體的有效組成局部。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展和人們生活水平的的有效組成局部。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、

18、供冷、供電、供氣、通風(fēng)集中控制等各種設(shè)備。從供暖、供冷、供電、供氣、通風(fēng)集中控制等各種設(shè)備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設(shè)備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出內(nèi)容上看，物業(yè)設(shè)備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)給設(shè)備管理工作帶來(lái)了一定難度?，F(xiàn)給設(shè)備管理工作帶來(lái)了一定難度。 2 2、物業(yè)設(shè)備分類、物業(yè)設(shè)備分類 建筑物是由建筑、構(gòu)造、給水、排水、供暖、通風(fēng)、建筑物是由建筑、構(gòu)造、給水、排水、供暖、通風(fēng)、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和嚴(yán)密配合，從而充備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和嚴(yán)密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國(guó)

19、城市的物業(yè)常用設(shè)備主分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國(guó)城市的物業(yè)常用設(shè)備主要有以下幾類：要有以下幾類： 1 1給排水系統(tǒng)。包括：供水設(shè)備、設(shè)施；排水設(shè)備、給排水系統(tǒng)。包括：供水設(shè)備、設(shè)施；排水設(shè)備、設(shè)施設(shè)施 ；房屋衛(wèi)生設(shè)備；房屋衛(wèi)生設(shè)備 ；熱水供給設(shè)備；消防設(shè)備；熱水供給設(shè)備；消防設(shè)備 。2 2燃?xì)庀到y(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)， 主要包括天燃?xì)庵饕ㄌ烊細(xì)? (煤氣煤氣) )管網(wǎng)、天燃?xì)夤芫W(wǎng)、天燃?xì)? (煤氣煤氣) )入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。 3 3空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)。包括：供暖設(shè)備；供冷設(shè)備；空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)。包括：供暖設(shè)備；供冷設(shè)備；室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。 4電氣工程設(shè)備

20、系統(tǒng)。 包括：供電及照明設(shè)備，電器效勞設(shè)備設(shè)施；房屋運(yùn)輸設(shè)備；防雷及接地裝置。5智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計(jì)算機(jī)監(jiān)控設(shè)備；綜合布線系統(tǒng)；計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。 6 通信設(shè)備。 通訊設(shè)備的主體是 交換機(jī)，用戶程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩局部組成。)硬件。是指計(jì)算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有公共設(shè)備、用戶線架設(shè)備、輔助設(shè)備等。軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫(kù)，具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護(hù)和運(yùn)行程序等。 二物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義二物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義 物業(yè)設(shè)備管理主要通過(guò)有效合理的管物

21、業(yè)設(shè)備管理主要通過(guò)有效合理的管理，保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，理，保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，盡量防止其使用價(jià)值的下降。在保證和提盡量防止其使用價(jià)值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時(shí)，最大限度地高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時(shí)，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。發(fā)揮其綜合效益。 從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1 1良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的根底之良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的根底之一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 2

22、 2良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 3 3良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 4 4良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 三物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容三物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)

23、備的根底資料管理。 主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。2、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理 3、物業(yè)設(shè)備的維修管理主要內(nèi)容 四各類設(shè)備的管理與維修四各類設(shè)備的管理與維修1 1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 1 1給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)給水系管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)給水系統(tǒng)的管理范圍。統(tǒng)的管理范圍。 2 2排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)管理。理企業(yè)維護(hù)管理。 3 3消防設(shè)施消防設(shè)施對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供

24、水管道局部的維修一樣。維修，與室內(nèi)供水管道局部的維修一樣。 2、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)1供電設(shè)備的管理。2供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的根本內(nèi)容2空調(diào)系統(tǒng)工作制度。 4、電梯的管理與維護(hù)四、物業(yè)管理綜合效勞四、物業(yè)管理綜合效勞* * * * 保潔管理保潔管理一保潔管理概述一保潔管理概述 1 1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔效勞實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。它是通過(guò)制定內(nèi)的衛(wèi)生保潔效勞實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。它是通過(guò)制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運(yùn)、加強(qiáng)宣傳教育和監(jiān)規(guī)章制度、做好

25、日常清潔和垃圾清運(yùn)、加強(qiáng)宣傳教育和監(jiān)視管理等活動(dòng)來(lái)實(shí)施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)視管理等活動(dòng)來(lái)實(shí)施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性的管理效勞工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使經(jīng)常性的管理效勞工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使用人提供一個(gè)清潔宜人的生活、工作環(huán)境。用人提供一個(gè)清潔宜人的生活、工作環(huán)境。 2 2、保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置、保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔效勞公司具的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔效勞公司具體實(shí)施，自己只安排體實(shí)施，自己只安排1212名主管負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生名主管負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)視

26、檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔的監(jiān)視檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔部來(lái)具體負(fù)責(zé)所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工部來(lái)具體負(fù)責(zé)所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，并聘用保潔人員進(jìn)展日常的保潔工作。其作，并聘用保潔人員進(jìn)展日常的保潔工作。其機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標(biāo)準(zhǔn)等情況靈活的分布、面積的大小、保潔的標(biāo)準(zhǔn)等情況靈活設(shè)置。設(shè)置。 二、保潔管理的主要內(nèi)容二、保潔管理的主要內(nèi)容 保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：1 11 1大堂保

27、潔；大堂保潔；2 2衛(wèi)生間保潔；衛(wèi)生間保潔；3 3電電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；4 4地下地下室、地下車庫(kù)保潔；室、地下車庫(kù)保潔；5 5門、窗、欄桿、扶手門、窗、欄桿、扶手等保潔；等保潔；6 6茶水房保潔；茶水房保潔；7 7信報(bào)箱、井信報(bào)箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔；道口、管線、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔；8 8其他方面的保潔。其他方面的保潔。 室外保潔一般有：室外保潔一般有：1 1紅線范圍內(nèi)道路、紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；2 2街心花園、街心花園、停車場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等場(chǎng)所的清潔；停車場(chǎng)、游泳池

28、、網(wǎng)球場(chǎng)等場(chǎng)所的清潔；3 3室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運(yùn)和消殺；室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運(yùn)和消殺；4 4室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；5 5天臺(tái)、雨蓬、信報(bào)箱等清潔天臺(tái)、雨蓬、信報(bào)箱等清潔2 2 外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗是在室外的高空中進(jìn)展，氣候條件是外墻清洗是在室外的高空中進(jìn)展，氣候條件是外墻清洗的根本條件；專用設(shè)備是外墻清洗的外墻清洗的根本條件；專用設(shè)備是外墻清洗的物質(zhì)條件；具有的身體的條件、心理素質(zhì)，經(jīng)物質(zhì)條件；具有的身體的條件、心理素質(zhì)，經(jīng)過(guò)專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條

29、過(guò)專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機(jī)和吊板件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機(jī)和吊板作業(yè)兩種方式。作業(yè)兩種方式。 從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：要表現(xiàn)在以下幾方面： 1 1良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的根底之良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的根底之一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 2 2良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手

30、段。提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 3 3良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 4 4良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 四、保潔工作的管理四、保潔工作的管理 1 1、工作量的估算、工作量的估算 2 2、保潔崗位的劃分，人員編制、保潔崗位的劃分，人員編制 3 3、保潔崗位流程的編寫、保潔崗位流程的編寫

31、 4 4、保潔方案的編制、保潔方案的編制 5 5、保潔設(shè)備、工具的配備和管理、保潔設(shè)備、工具的配備和管理 6 6、保潔耗材用量的估算和管理、保潔耗材用量的估算和管理 7 7、保潔員工管理招聘、培訓(xùn)、保潔員工管理招聘、培訓(xùn) 8 8、保潔工作的檢查方式和方法、保潔工作的檢查方式和方法 9 9、保潔工作勞動(dòng)平安、保潔工作勞動(dòng)平安 綠化管理綠化管理一、綠化管理概述一、綠化管理概述 1 1、綠化管理的概念、綠化管理的概念 綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過(guò)程實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。它是通過(guò)設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設(shè)計(jì)、營(yíng)造和養(yǎng)護(hù)工作等來(lái)實(shí)施管理的。

32、綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過(guò)綠化管理能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 2 2、綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置、綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負(fù)責(zé)，并由有關(guān)人化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負(fù)責(zé)，并由有關(guān)人員負(fù)責(zé)與該專業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同，催促檢查合同落實(shí)的員負(fù)責(zé)與該專業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同，催促檢查合同落實(shí)的情況即可；也可以成立專門的綠化管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)所管情況即可；也可以成立專門的綠化管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，并聘用綠化工人進(jìn)展日理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化

33、管理工作，并聘用綠化工人進(jìn)展日常的養(yǎng)護(hù)工作。其機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)管理的范圍、常的養(yǎng)護(hù)工作。其機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)管理的范圍、任務(wù)繁簡(jiǎn)程度不一等情況進(jìn)展設(shè)置。一般應(yīng)設(shè)經(jīng)理任務(wù)繁簡(jiǎn)程度不一等情況進(jìn)展設(shè)置。一般應(yīng)設(shè)經(jīng)理1 1名、名、技術(shù)主管或辦事人員假設(shè)干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工技術(shù)主管或辦事人員假設(shè)干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工不同，設(shè)置假設(shè)干功能組，如養(yǎng)護(hù)組、花圃組等。各個(gè)功不同，設(shè)置假設(shè)干功能組，如養(yǎng)護(hù)組、花圃組等。各個(gè)功能組又相應(yīng)的配置工人假設(shè)干名。能組又相應(yīng)的配置工人假設(shè)干名。 二、綠化管理的主要內(nèi)容二、綠化管理的主要內(nèi)容 1 1、綠化的設(shè)計(jì)和營(yíng)造、綠化的設(shè)計(jì)和營(yíng)造 2、綠化養(yǎng)護(hù)

34、管理綠化養(yǎng)護(hù)管理 3、綠化檔案資料管理綠化檔案資料管理 治安管理治安管理一、治安管理概述一、治安管理概述1 1、治安管理的概念、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，保護(hù)業(yè)主和使用人的生正常的工作和生活秩序，保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)平安所進(jìn)展的防火、防盜、防破壞、防爆命財(cái)產(chǎn)平安所進(jìn)展的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動(dòng)。治安管理在炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動(dòng)。治安管理在整個(gè)物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治整個(gè)物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安

35、安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂(lè)業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；居樂(lè)業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2 2、治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置、治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的治安管理可以聘用物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的治安管理可以聘用社會(huì)專業(yè)保安公司具體實(shí)施，也可以自己組建保社會(huì)專業(yè)保安公司具體實(shí)施，也可以自己組建保安部門實(shí)施管理。自行設(shè)置管理部門要根據(jù)所管安部門實(shí)施管理。自行設(shè)置管理部門要根據(jù)所管物業(yè)的類型、規(guī)模來(lái)確定機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配物業(yè)的類型、規(guī)模來(lái)確定機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型

36、配套設(shè)施越備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型配套設(shè)施越多，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里多，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設(shè)置保安部，保安部下設(shè)門衛(wèi)班、平安巡邏一般設(shè)置保安部，保安部下設(shè)門衛(wèi)班、平安巡邏班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機(jī)構(gòu)，各班班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機(jī)構(gòu)，各班組設(shè)假設(shè)干經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的保安員；在住宅小區(qū)組設(shè)假設(shè)干經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的保安員；在住宅小區(qū)里，一般是在管理處下設(shè)保安班，配備下相應(yīng)數(shù)里，一般是在管理處下設(shè)保安班，配備下相應(yīng)數(shù)量的保安員。量的保安員。 二、保安的裝置二、保安的裝置1 1電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個(gè)監(jiān)控設(shè)備由電子攝像機(jī)、電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個(gè)監(jiān)控設(shè)備由

37、電子攝像機(jī)、屏幕顯示、錄像機(jī)、中央微機(jī)處理中控鍵盤、矩陣、屏幕顯示、錄像機(jī)、中央微機(jī)處理中控鍵盤、矩陣、中央供電器等主要局部組成。中央供電器等主要局部組成。 2 2紅外線報(bào)警系統(tǒng)。由防盜主機(jī)、鍵盤、門窗傳紅外線報(bào)警系統(tǒng)。由防盜主機(jī)、鍵盤、門窗傳感器、變壓器、電瓶等組成。感器、變壓器、電瓶等組成。3 3門警管理系統(tǒng)。由控制器、進(jìn)出門讀卡機(jī)、報(bào)門警管理系統(tǒng)。由控制器、進(jìn)出門讀卡機(jī)、報(bào)警傳感器、警報(bào)器、陰鎖警傳感器、警報(bào)器、陰鎖/ /電磁鎖、出門按鈕、門傳感器電磁鎖、出門按鈕、門傳感器等組成。等組成。 4 4電子巡更儀又叫巡邏到位儀。它是一種能電子巡更儀又叫巡邏到位儀。它是一種能彌補(bǔ)監(jiān)控不到位的部位

38、或死角，也能對(duì)巡邏保安人員的工彌補(bǔ)監(jiān)控不到位的部位或死角，也能對(duì)巡邏保安人員的工作進(jìn)展督查的儀器。它由手機(jī)、墻機(jī)、打印機(jī)等組成。作進(jìn)展督查的儀器。它由手機(jī)、墻機(jī)、打印機(jī)等組成。5 5對(duì)講機(jī)。對(duì)講機(jī)。 三、治安管理的主要內(nèi)容三、治安管理的主要內(nèi)容1 1、門衛(wèi)治安管理、門衛(wèi)治安管理2 2、巡邏治安管理、巡邏治安管理3 3、電視監(jiān)控管理、電視監(jiān)控管理 消防管理消防管理一、消防管理概述一、消防管理概述1 1、消防管理概念、消防管理概念 消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護(hù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護(hù)業(yè)主和使用人

39、的生命財(cái)產(chǎn)平安所進(jìn)展的一系列管理活和使用人的生命財(cái)產(chǎn)平安所進(jìn)展的一系列管理活動(dòng)。動(dòng)。 2 2、消防管理的原那么、消防管理的原那么 1 1預(yù)防為主，防消結(jié)合原那么。預(yù)防為主，防消結(jié)合原那么。 2 2專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原那專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原那么。么。 3 3貫徹落實(shí)貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)的誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原那么。原那么。 消防管理機(jī)構(gòu)設(shè)置消防管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機(jī)構(gòu)一般附物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機(jī)構(gòu)一般附屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設(shè)屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設(shè)消防管理班或消防管理科，消防管理機(jī)構(gòu)消防管理班或消防管理科，消防管理機(jī)構(gòu)配備專職消防管理員。專

40、職消防員按管理配備專職消防管理員。專職消防員按管理分工負(fù)責(zé)日常消防工作的運(yùn)作、消防工作分工負(fù)責(zé)日常消防工作的運(yùn)作、消防工作的檢查、消防設(shè)施的維護(hù)、消防監(jiān)控室的的檢查、消防設(shè)施的維護(hù)、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。監(jiān)控等。 二、消防管理的內(nèi)容二、消防管理的內(nèi)容1 1、建立健全消防管理制度、建立健全消防管理制度2 2、消防檔案管理制度、消防檔案管理制度 3 3、消防平安檢查制度、消防平安檢查制度 三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理一消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備一消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)根底，它應(yīng)消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)根底，它應(yīng)包

41、括：包括：1 1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應(yīng)等幾種。當(dāng)大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點(diǎn)時(shí)，應(yīng)等幾種。當(dāng)大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點(diǎn)時(shí)，溫感器就會(huì)自動(dòng)感應(yīng)，將信號(hào)傳人主控制室。煙感器和煤溫感器就會(huì)自動(dòng)感應(yīng)，將信號(hào)傳人主控制室。煙感器和煤氣感應(yīng)器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng)氣感應(yīng)器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng)裝置與控制室設(shè)在一起，形成總控室，有的那么是與治安裝置與控制室設(shè)在一起，形成總控室，有的那么是與治安監(jiān)控室放在一起。監(jiān)控室放在一起。2 2自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。目前一般新建的高層建筑或綜合自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。目

42、前一般新建的高層建筑或綜合性建筑都設(shè)有噴淋裝置，它分為閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和性建筑都設(shè)有噴淋裝置，它分為閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和開(kāi)式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開(kāi)式自動(dòng)噴淋滅開(kāi)式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開(kāi)式自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災(zāi)探測(cè)系統(tǒng)、傳動(dòng)管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨火系統(tǒng)。通常由火災(zāi)探測(cè)系統(tǒng)、傳動(dòng)管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報(bào)警裝置等組成。淋報(bào)警裝置等組成。 3消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨(dú)立的消防用水系統(tǒng)，專門用于滅火時(shí)的供水系統(tǒng)，它的機(jī)房也是獨(dú)立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開(kāi)關(guān)一般每個(gè)樓層都有，并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開(kāi)關(guān)、水帶、噴頭。4消防增壓泵。在一類建筑住宅除外消防水箱不能滿足滅火要求的水壓或二類公共建筑無(wú)消防水箱設(shè)置，使平時(shí)消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)興旺國(guó)家廣泛采用的鹵代烷滅火劑，