應(yīng)收賬款管理存在的問題及解決對策

1、保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款管理存在的問題及解決對策重慶工商大學(xué)派斯學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)2012級會(huì)本（7）班張戀指導(dǎo)教師：丁大軍摘要：改革開放以來，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，給企業(yè)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也使得企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，為了擴(kuò)大營銷，減少存貨，許多企業(yè)都選擇了賒銷的方式來增加產(chǎn)品銷量，然而這樣的銷售方式，就會(huì)使得企業(yè)產(chǎn)生大量的應(yīng)收賬款，而當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)時(shí)，若是賬款不能及時(shí)收回，這對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)產(chǎn)生極大的影響，甚至最終還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的落敗。應(yīng)收賬款是企業(yè)一項(xiàng)重要的流動(dòng)資產(chǎn)，應(yīng)收賬款管理在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展中也占著至關(guān)重要的位置，而且關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因而為了更好的鞏固企業(yè)在市場競

2、爭中的地位，要求現(xiàn)代企業(yè)在發(fā)展過程中必須采取相應(yīng)的措施來提高自身應(yīng)收賬款管理的水平，且由此解決應(yīng)收賬款管理中的問題。保利地產(chǎn)股份有限公司作為一家大型的房地產(chǎn)公司，應(yīng)收賬款管理水平的好壞直接關(guān)系到公司的發(fā)展效益。本文以保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款管理為研究內(nèi)容，對應(yīng)收賬款的理論進(jìn)行一系列概述，闡述了保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款管理的現(xiàn)狀，提出了公司應(yīng)收賬款管理存在的問題，并列出了一些解決其應(yīng)收賬款管理問題的解決措施。關(guān)鍵詞：Abstract：Sincethereformandopeningup,therapiddevelopmentofChina'ssocialistmarketeconomy,tothee

3、nterprisebroughtgoodopportunitiesfordevelopment,butatthesametime,thecompetitionbetweenenterprisesbecomesmoreandmorefierce,inordertoexpandmarketing,reduceinventory,manyenterpriseschosethewaycredittoincreasetheamountofproductssold.However,thiswayofsales,willenableenterprisestoproducealargeamountofacco

4、untsreceivable,andwhentheenterpriseshaveacrisisofconfidence,ifreceivablescannotrecoverintime,thistotheenterprisefundsweeksofthetransferhaveagreatimpact,eveninthefinalwillbealeadingenterprisesofdefeat.Accountsreceivableistheenterpriseimportantcurrentassets,accountsreceivablemanagementinthedevelopment

5、ofmodernenterprisesalsoaccountedforacrucialposition,andtherelationshipbetweentheeconomicefficiencyofenterprises,thustobettertoconsolidateitspositioninthemarketcompetition,modernenterprisesinthedevelopmentprocessmusttakecorrespondingmeasurestoimprovetheirlevelofthemanagementoftheaccountreceivable,and

6、soastosolvetheproblemsinthemanagementofaccountsreceivable.PolyRealEstateLimitedbyShareLtdasalargeRealEstateCompany,accountsreceivablemanagementlevelisdirectlyrelatedtothedevelopmentofthecompanybenefits.Inthispaper,PolyRealestatecompanyshouldbeaccountsreceivablemanagementastheresearchcontent,theoryof

7、accountsreceivableforaseriesofoverview,expoundedonthepolyrealestateshouldthestatusofaccountsreceivablemanagement,thecompanyshouldproblemsexistedinthemanagementoftheaccountreceivable,andlistssomesolutionstoitsaccountsreceivablemanagementmeasurestosolvetheproblem.Keywords：一、應(yīng)收賬款管理的概述1、應(yīng)收賬款的概念及特征應(yīng)收賬款是指

8、企業(yè)對外銷售商品、材料以及提供勞務(wù)而應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)方收取的款項(xiàng)。包括企業(yè)在銷售過程中代購貨方墊付的包裝費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)用以及應(yīng)向購貨方收取的增值稅款。應(yīng)收賬款是伴隨企業(yè)的銷售行為發(fā)生而形成的一項(xiàng)債權(quán)。應(yīng)收賬款表示企業(yè)在銷售過程中被購買單位所占用的資金。企業(yè)應(yīng)及時(shí)收回應(yīng)收賬款以彌補(bǔ)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種耗費(fèi)，保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營；對于被拖欠的應(yīng)收賬款應(yīng)采取措施，組織催收；對于確實(shí)無法收回的應(yīng)收賬款，凡符合壞賬條件的，應(yīng)在取得有關(guān)證明并按規(guī)定程序報(bào)批后，作壞賬損失處理。應(yīng)收賬款的特征：（1）應(yīng)收賬款是一種商業(yè)信用。（2）應(yīng)收賬款是由于企業(yè)與外單位之間，由于產(chǎn)品銷售和勞務(wù)提供而產(chǎn)生的。（3）企業(yè)產(chǎn)

9、生應(yīng)收賬款，一般表明產(chǎn)品銷售和勞務(wù)提供過程已完成。（4）應(yīng)收賬款按實(shí)際發(fā)生的金額記賬。（5）應(yīng)收賬款是指流動(dòng)資產(chǎn)性質(zhì)的債權(quán)。2、應(yīng)收賬款管理的定義應(yīng)收賬款管理是指在賒銷業(yè)務(wù)中，從銷售商將貨物或服務(wù)提供給購買商，債權(quán)成立開始，到款項(xiàng)實(shí)際收回或作為壞賬處理結(jié)束，授信企業(yè)采用系統(tǒng)的方法和科學(xué)的手段，對應(yīng)收賬款回收全過程所進(jìn)行的管理。其目的是保證足額、及時(shí)收回應(yīng)收賬款，降低和避免信用風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款管理是信用管理的重要組成部分，它屬于企業(yè)后期信用管理范疇。應(yīng)收賬款的管理是一個(gè)多元的、復(fù)雜的管理過程，涉及多部門、多環(huán)節(jié)。廣義的應(yīng)收賬款管理分為兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是，從債權(quán)開始成立到應(yīng)收賬款到期日這段時(shí)間的

10、管理，即拖欠前的賬款管理;第二個(gè)階段是，應(yīng)收賬款到期日后的賬款管理，即拖欠后的賬款管理。信用管理機(jī)構(gòu)為了對這兩個(gè)階段的管理加以區(qū)別，往往將賬款被拖欠前的管理稱為應(yīng)收賬款管理，即狹義的應(yīng)收賬款管理，而將逾期后的賬款管理叫做商賬追收。對它的管理應(yīng)從全局出發(fā)，除增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境和競爭能力、探索風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方式外，改善企業(yè)的外部環(huán)境，建立完善的社會(huì)信用機(jī)制，以政府立法、行業(yè)組織訂立行規(guī)等方式引導(dǎo)社會(huì)對信用評級的需求、完善監(jiān)督體系等也是目前面臨的主要任務(wù)，宏觀環(huán)境的改善和企業(yè)主觀意識(shí)的提升有機(jī)結(jié)合，才能有效地改善應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀。3、應(yīng)收賬款管理的重要性應(yīng)收賬款是每個(gè)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，商品與勞務(wù)

11、賒銷的產(chǎn)物，是企業(yè)以信用方式對外銷售商品、提供勞務(wù)等所形成的尚未收回的被購貨單位、接受勞務(wù)單位所占用的本企業(yè)的資金，屬于商業(yè)信用的一種形式。企業(yè)為了擴(kuò)大產(chǎn)品銷路，提高產(chǎn)品銷售收入，或多或少，都有一定的商品賒銷，商品的賒銷也就形成了應(yīng)收賬款，增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)必須采取切實(shí)可行的措施，制定合理有效的管理方法，做好應(yīng)收賬款的事先預(yù)防、監(jiān)督回收等管理工作，以保證應(yīng)收賬款的合理占用水平和收款安全，盡可能減少壞賬損失，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款是企業(yè)的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)，也是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn)。完善企業(yè)應(yīng)收賬款管理機(jī)制，對加快貨款回收、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營效益具有重要意義。企業(yè)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的

12、管理能促進(jìn)銷售的良性循環(huán)，加速資金的周轉(zhuǎn)率，防止壞賬呆賬的積累，保持現(xiàn)金流的通暢，是經(jīng)營與財(cái)務(wù)密切合作的有效途徑。而如果企業(yè)的應(yīng)收帳款管理不到位的話給企業(yè)將會(huì)帶來致命的危機(jī)，造成債務(wù)糾紛的產(chǎn)生，同時(shí)增加企業(yè)的討債成本和管理成本，而部分企業(yè)本身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力較差，將會(huì)給企業(yè)帶來直接的打擊。二、保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀1、保利地產(chǎn)公司簡介公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，開始實(shí)施全國化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋45個(gè)城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有216家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷

13、售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。保利地產(chǎn)堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅開發(fā)方面，保利地產(chǎn)逐漸形成了涵蓋花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多元化優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的先進(jìn)創(chuàng)新格局，涵蓋中高端住宅、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)物業(yè)涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產(chǎn)、星級酒店、商貿(mào)會(huì)展、購物中心、城市綜合體等，具備多品類物業(yè)綜合開發(fā)的實(shí)力。公司奉行“和者筑善”的企業(yè)價(jià)值觀，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶服務(wù)全過程，研創(chuàng)節(jié)能環(huán)保、自然舒適的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品

14、品質(zhì)，通過親情和院式服務(wù)營造良好的社區(qū)氛圍，贏得了消費(fèi)者的廣泛喜愛。多年來，公司一直致力于從人文、藝術(shù)、歷史的角度，倡導(dǎo)和諧理念，關(guān)懷公眾精神生活，傳承保利文化血統(tǒng)，整合集團(tuán)文化資源，以藝術(shù)魅力提升文化內(nèi)涵。從“圓明園國寶展”到每年舉辦的和樂中國系列活動(dòng)，保利地產(chǎn)高舉文化地產(chǎn)旗幟，收到了較好的社會(huì)效益和示范效應(yīng)。保利地產(chǎn)自成立以來，循法尚德、誠信經(jīng)營，奉行務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越的經(jīng)營理念，秉承奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠信、紀(jì)律嚴(yán)明的企業(yè)精神和價(jià)值觀念，在激烈的行業(yè)競爭中取得了長足的發(fā)展，奠定了行業(yè)領(lǐng)軍地位。未來保利地產(chǎn)將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場運(yùn)作和不斷深化的品

15、牌影響力，不斷發(fā)展，繼續(xù)為實(shí)現(xiàn)打造中國地產(chǎn)長城的企業(yè)愿景而不懈努力。2、保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀(1)應(yīng)收賬款的賬齡分析賬齡是指負(fù)債人所欠賬款的時(shí)間。賬齡越長，發(fā)生壞賬損失的可能性就越大。賬齡分析法又稱“應(yīng)收賬款賬齡分析法”，是指根據(jù)應(yīng)收帳款的時(shí)間長短來估計(jì)壞賬損失的一種方法。采用賬齡分析法時(shí)，將不同賬齡的應(yīng)收賬款進(jìn)行分組，并根據(jù)前期壞賬實(shí)際發(fā)生的有關(guān)資料，確定各賬齡組的估計(jì)壞賬損失百分比，再將各賬齡組的應(yīng)收賬款金額乘以對應(yīng)的估計(jì)壞賬損失百分比數(shù)，計(jì)算出各組的估計(jì)壞賬損失額之和，即為當(dāng)期的壞賬損失預(yù)計(jì)金額。保利地產(chǎn)股份有限公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，公司在2014年度實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入萬元，實(shí)現(xiàn)

16、利潤萬元。壞賬準(zhǔn)備按應(yīng)收賬款余額的5%+提，其2014年年末應(yīng)收賬款總額為萬元，根據(jù)報(bào)表附注，其應(yīng)收賬款的賬齡構(gòu)成如下表所示：賬齡期末數(shù)期初數(shù)金額比例壞賬準(zhǔn)備金額比例壞賬準(zhǔn)備1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計(jì)從應(yīng)收賬款的期初數(shù)和期末數(shù)對比中可以看出，保利地產(chǎn)股份有限責(zé)任公司2014年初2-3年賬齡的應(yīng)收賬款幾乎沒有收回，在年末的資產(chǎn)負(fù)債表上成了3年以上的應(yīng)收賬款，這類高齡應(yīng)收賬款長期停滯在資產(chǎn)負(fù)債表上，形成壞賬的風(fēng)險(xiǎn)很大。而公司對這些賬齡在3年以上的應(yīng)收賬款仍按5%+提壞賬準(zhǔn)備，風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備明顯不足。(2)應(yīng)收賬款回收情況分析在房地產(chǎn)企業(yè)中，保利與萬科地產(chǎn)是兩家發(fā)展戰(zhàn)略非常相似的企業(yè)，他們都強(qiáng)調(diào)

17、快速開發(fā)，快速周轉(zhuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，而且也因?yàn)橥瑫r(shí)在上海證券交易所上市交易而采用相同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，因此在研究保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的同時(shí)將其與萬科地產(chǎn)相對比，也可以讓我們更加清楚的了解保利地產(chǎn)。下面對萬科與保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析來研究保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款的回收情況，如下表：表1-2-1:萬科運(yùn)營性比率：20152014201320122011資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.360.340.350.36固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率41.5836.0532.4061.7635.83存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1618.3952.71253.91177.41090.0應(yīng)收賬款回收期（天）-524.0-231.6-205.0-213.3-17

18、2.6資金周轉(zhuǎn)周期（天）1105.3640.7906.7914.2801.4日銷售現(xiàn)金比272.18171.76177.89175.14218.90表1-2-2:保利地產(chǎn)運(yùn)營性比率：20152014201320122011資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.260.290.200.24固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率111.15111.4782.2657.4897.11存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1696.41510.31596.82053.81589.3應(yīng)收賬款回收期（天）-141.3-239.1-180.9-385.9-379.6資金周轉(zhuǎn)周期（天）1319.51283.21552.11955.51539.4日銷售現(xiàn)金比194.75

19、241.80128.56208.1583.42對于一家企業(yè)來說，并不是資產(chǎn)越多越好，事實(shí)上正好相反，除非一個(gè)公司想要退出經(jīng)營，否則，公司的價(jià)值體現(xiàn)在它所產(chǎn)生的收入里面，而資產(chǎn)僅僅是僅僅達(dá)到這一目的的必要手段而已。實(shí)際上，一家理想的公司應(yīng)該是那種不用任何資產(chǎn)就能取得收入的公司，無需任何投資，回報(bào)便是無窮的。企業(yè)的戰(zhàn)略會(huì)對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)管理層在資產(chǎn)運(yùn)營上的勤勉程度及創(chuàng)造力也是決定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的重要因素。因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)運(yùn)營的重要性比率?？傮w來看萬科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)。具體的，從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來看，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高于保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)大數(shù)，這從一方面體現(xiàn)了萬科高效的產(chǎn)

20、品開發(fā)效率，也一定程度上反映出萬科產(chǎn)品價(jià)位以及類型貼近市場而相對其他企業(yè)更受到市場歡迎的情況。萬科與保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款回收天數(shù)都為負(fù)數(shù)，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性所決定的。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，只有在房屋完工，完成驗(yàn)收并符合交房條件以后，才把由預(yù)售房屋而得到的預(yù)收款由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入營業(yè)收入，因此在地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)載表上我們可以看到大量的預(yù)收賬款，正是由于大量預(yù)收賬款的存在讓地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款為負(fù)數(shù)。從應(yīng)收賬款回收天數(shù)來看，保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款回收天數(shù)遠(yuǎn)低于萬科，但是這一情況在2015年得到改變。從這一指標(biāo)反映的數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)一直以來更多的利用了客戶的資金以支持其企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，而萬科似乎在2015年也意

21、識(shí)到了這一問題，加大對客戶資金的利用力度，在這一年應(yīng)收賬款回收天數(shù)甚至小于保利地產(chǎn)，說明其對客戶資金的利用超過保利地產(chǎn)。（3）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指在一定時(shí)期內(nèi)（通常為一年）應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)。又叫收賬比率，是用于衡量企業(yè)應(yīng)收賬款流動(dòng)程度的指標(biāo)，它是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)（通常為一年）賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比率。公司的應(yīng)收帳款在流動(dòng)資產(chǎn)中具有舉足輕重的地位，公司的應(yīng)收帳款如能及時(shí)收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度的比率。它說明一定期間內(nèi)公司應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。用時(shí)間表示的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度為應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)，也稱平均應(yīng)

22、收帳款回收期或平均收現(xiàn)期。它表示公司從獲得應(yīng)收帳款的權(quán)利到收回款項(xiàng)、變成現(xiàn)金所需要的時(shí)間。下面分析保利地產(chǎn)2011-2014年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，如下表：表1-3:保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析財(cái)務(wù)指標(biāo)2011年2012年2013年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率45.7681.5168.3568.10行業(yè)平均值13.1520.7823.7929.49由表1-3所示，2014年保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率保持在68流右，企業(yè)的應(yīng)收賬款回收速度較2012年減慢，資金滯留在應(yīng)收賬款上的數(shù)量增多，資金使用率有所下降，增大了發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)。從表中可以看出，保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款收回放緩，但與同行業(yè)相比，應(yīng)收賬款有很大程度

23、的提高，應(yīng)收賬款回收能力較強(qiáng)，營運(yùn)趨勢也不算太差。三、保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款管理存在的問題1、應(yīng)收賬款數(shù)額大，回收周期長應(yīng)收賬款是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展普遍存在的，保利地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的產(chǎn)品是房產(chǎn)，價(jià)值較高，受市場行情、地理位置、貨幣政策、客戶自身原因、企業(yè)管理等因素影響，房地產(chǎn)市場總是起伏不定，企業(yè)間的競爭越來越激烈，保利地產(chǎn)為了擴(kuò)大市場規(guī)模，提高市場占有率，增加產(chǎn)品銷售量，公司相方設(shè)法進(jìn)行廣告宣傳，大多數(shù)房產(chǎn)通過賒銷的方式來擴(kuò)大樓盤的知名度，吸引更多的客戶隨著近年來房價(jià)的不斷攀升，許多普通的客戶很少通過一次性付款來支付房款，大多數(shù)通過銀行按揭方式或分期付款方式來購買房產(chǎn)。因此，保利地

24、產(chǎn)在這期間存在大量的應(yīng)收賬款，其客戶多且分散，導(dǎo)致了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)緩慢，資金回收周期長，資金回收困難的問題，這也嚴(yán)重制約了保利地產(chǎn)公司的發(fā)展。2、信用銷售資信評估薄弱，缺乏規(guī)范程序由于信用管理體系建設(shè)尚不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間信息溝通不斷，保利地產(chǎn)公司迫于擴(kuò)大銷售，增加市場份額，在制定銷售策略時(shí)根本沒有考慮對客戶進(jìn)行事前資信評估。在銷售房產(chǎn)時(shí)僅僅憑客戶口頭告知是否可辦理按揭，由于很多客戶隱瞞自己的銀行征信記錄及房產(chǎn)記錄，導(dǎo)致客戶在真正辦理按揭貸款時(shí)出現(xiàn)很多不符合按揭貸款的要求。另一方面，由于公司把房產(chǎn)銷售業(yè)績作為營銷人員提取傭金的考核指標(biāo)，但是沒有明確規(guī)定考核依據(jù)。類似這些由于資信評估薄弱又

25、缺乏規(guī)范的銷售程序，這最終導(dǎo)致應(yīng)收賬款的回收困難的客戶占據(jù)了相當(dāng)大的比例。3、應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制不足，壞賬可能性大隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)之間開展的各種商品交易都是在商業(yè)信用的之上來完成，而賒銷的方式則是完成交易的方式方法。商業(yè)信用在拓展市場，擴(kuò)大銷售，將其經(jīng)營發(fā)展成本，強(qiáng)化企業(yè)市場競爭力和地位以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)營等都表現(xiàn)出一定的優(yōu)勢。保利地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)企業(yè)，賒銷業(yè)務(wù)眾多，但是由于賒銷業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，應(yīng)收賬款出現(xiàn)的問題也比較多了。排除社會(huì)信用和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響，導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制不足的主要原因還是由于公司沒有對各個(gè)階段的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行及時(shí)管理和掌控。通過賒銷的交易方式

26、雖然能夠獲得較多的賬目收入，但是回收金額受到企業(yè)自身以及外部環(huán)境因素的影響出現(xiàn)較大的折扣。所以，最終公司獲得的收入并不能夠用應(yīng)收賬款來表示，而是實(shí)際的回收額度。這樣，公司出現(xiàn)壞賬呆賬的可能性也是很大，必然會(huì)存在一大筆賬款收不回的風(fēng)險(xiǎn)。在回收應(yīng)收賬款之前，公司必須要明白這部分資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值具有較大的不確定性，這種不確定性必然會(huì)引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，若公司管理和領(lǐng)導(dǎo)階層不能夠從根本上認(rèn)識(shí)到這種資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)導(dǎo)致應(yīng)收賬款出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)營危機(jī)。4、關(guān)聯(lián)單位協(xié)調(diào)機(jī)制不完善由于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的特殊性，它不僅需要企業(yè)自身加強(qiáng)對其管理，其回收還必須加強(qiáng)與外部關(guān)聯(lián)單位的溝通協(xié)調(diào)，但是這種溝通協(xié)調(diào)機(jī)制保利地產(chǎn)公司做的也

27、不是很到位。主要表現(xiàn)在兩方面，首先，客戶貸款手續(xù)方面，公司應(yīng)收賬款主要有兩種形式，即商業(yè)銀行的商業(yè)按揭貸款、公積金按揭貸款。這兩種按揭貸款都需要銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格審批。但是公司與審批部門缺乏良好的溝通與協(xié)調(diào)，大量客戶的按揭手續(xù)無法及時(shí)審批，造成審批手續(xù)滯后，應(yīng)收賬款大量積壓在審批環(huán)節(jié)。其次，按揭貸款額度配置方面，由于房地產(chǎn)市場是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行對流向房地產(chǎn)市場的資金嚴(yán)加管控，銀行按揭貸款規(guī)模受到嚴(yán)格限制，公司沒有完全建立好與銀行的良好溝通協(xié)作關(guān)系，被動(dòng)等待銀行放款，從而導(dǎo)致大量應(yīng)收賬款積壓在銀行。另一方面，公積金貸款的客戶更是受公積金規(guī)模的影響，由于公積金貸款利率較低，其存貸比較高，公積金節(jié)余額比較小，有限的資金也很難滿足客戶的需要。四、強(qiáng)化和提高保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款管理水平的對策1、定期匯報(bào)應(yīng)收賬款數(shù)額，建立