國(guó)際汽車博覽城營(yíng)銷策略

1、高力高力常州國(guó)際汽車博覽城常州國(guó)際汽車博覽城春節(jié)前營(yíng)銷策略春節(jié)前營(yíng)銷策略（2008.11.182008.11.18）常州樓市宏觀形勢(shì)分析常州樓市宏觀形勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析客戶消費(fèi)心里分析客戶消費(fèi)心里分析下階段營(yíng)銷推廣策略下階段營(yíng)銷推廣策略一、常州樓市宏觀形勢(shì)分析：一、常州樓市宏觀形勢(shì)分析： 1、常州現(xiàn)有投資型物業(yè)數(shù)量多，但近期銷售情況大都不盡人意。、常州現(xiàn)有投資型物業(yè)數(shù)量多，但近期銷售情況大都不盡人意。 據(jù)常州房產(chǎn)網(wǎng)內(nèi)部人士透漏：今年據(jù)常州房產(chǎn)網(wǎng)內(nèi)部人士透漏：今年8月以來(lái)，常州各樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)人數(shù)月以來(lái)，常州各樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)人數(shù)大多在大多在100150人之間，部分樓盤開盤到場(chǎng)人數(shù)

2、甚至不足人之間，部分樓盤開盤到場(chǎng)人數(shù)甚至不足100人，開盤現(xiàn)場(chǎng)超過(guò)人，開盤現(xiàn)場(chǎng)超過(guò)200人的樓盤寥寥無(wú)幾。人的樓盤寥寥無(wú)幾。 2、客戶投資信心嚴(yán)重不足，投資行為異常謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒非常濃厚。、客戶投資信心嚴(yán)重不足，投資行為異常謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒非常濃厚。 從市場(chǎng)調(diào)研看，萊蒙電腦城開盤從市場(chǎng)調(diào)研看，萊蒙電腦城開盤(11月月8日開盤日開盤)、新天地不夜城二期認(rèn)購(gòu)（、新天地不夜城二期認(rèn)購(gòu)（9月月20日開盤）、美吉特家居廣場(chǎng)認(rèn)籌（日開盤）、美吉特家居廣場(chǎng)認(rèn)籌（11月月9日認(rèn)籌）均未達(dá)到理想效果，萊蒙日認(rèn)籌）均未達(dá)到理想效果，萊蒙電腦城開盤到場(chǎng)人數(shù)約電腦城開盤到場(chǎng)人數(shù)約100人，新天地不夜城二期開盤至

3、今僅銷售人，新天地不夜城二期開盤至今僅銷售20套，可以看套，可以看出投資客戶對(duì)投資行為非常理性，異常謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒相當(dāng)濃厚。出投資客戶對(duì)投資行為非常理性，異常謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒相當(dāng)濃厚。 3、受市場(chǎng)行情影響，今年、受市場(chǎng)行情影響，今年8月以來(lái)，部分開發(fā)商紛紛推出降價(jià)促銷活動(dòng)，以吸月以來(lái)，部分開發(fā)商紛紛推出降價(jià)促銷活動(dòng)，以吸引目標(biāo)客戶眼球，但降價(jià)促銷效果都不理想，大都草草收兵、持續(xù)時(shí)間很短。引目標(biāo)客戶眼球，但降價(jià)促銷效果都不理想，大都草草收兵、持續(xù)時(shí)間很短。以新城以新城“置業(yè)保障計(jì)劃置業(yè)保障計(jì)劃”為代表（僅持續(xù)一月左右），萊蒙城買房送豐田（買別為代表（僅持續(xù)一月左右），萊蒙城買房送豐田（買別

4、墅送寶馬）、御城歐洲墅送寶馬）、御城歐洲10國(guó)游（每平米送國(guó)游（每平米送3克黃金），美吉特家居廣場(chǎng)甚至推出克黃金），美吉特家居廣場(chǎng)甚至推出2100元元/的促銷價(jià)格，以吸引客戶眼球，從了解的情況看，這些促銷活動(dòng)效果的促銷價(jià)格，以吸引客戶眼球，從了解的情況看，這些促銷活動(dòng)效果都非常有限。都非常有限。4、低價(jià)位、小戶型的住宅有一定剛性需求，但主要以自住為主，投、低價(jià)位、小戶型的住宅有一定剛性需求，但主要以自住為主，投資者甚少。資者甚少。 5、除了開盤、認(rèn)籌、重大活動(dòng)外，各樓盤的報(bào)紙廣告推廣力度減弱、除了開盤、認(rèn)籌、重大活動(dòng)外，各樓盤的報(bào)紙廣告推廣力度減弱趨勢(shì)明顯，可以判斷，在市場(chǎng)形勢(shì)不好、投資客戶難

5、以啟動(dòng)的情況下，廣告趨勢(shì)明顯，可以判斷，在市場(chǎng)形勢(shì)不好、投資客戶難以啟動(dòng)的情況下，廣告推廣的作用并不理想。推廣的作用并不理想。 市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)不明，對(duì)常州置業(yè)者置業(yè)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)不明，對(duì)常州置業(yè)者置業(yè)信心有巨大的影響；信心有巨大的影響；2、常州現(xiàn)有投資性物業(yè)數(shù)量多，可選擇的投資物業(yè)無(wú)論是數(shù)、常州現(xiàn)有投資性物業(yè)數(shù)量多，可選擇的投資物業(yè)無(wú)論是數(shù)量還是類型都非常豐富，嚴(yán)重供大于求；量還是類型都非常豐富，嚴(yán)重供大于求；3、常州樓市觀望情緒非常濃厚，投資客戶對(duì)投資行為異常謹(jǐn)、常州樓市觀望情緒非常濃厚，投資客戶對(duì)投資行為異常謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)常州樓市在春節(jié)前難以回

6、暖。慎，預(yù)計(jì)常州樓市在春節(jié)前難以回暖。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析常州樓市宏觀形式分析常州樓市宏觀形式分析客戶消費(fèi)心里分析客戶消費(fèi)心里分析下階段營(yíng)銷推廣策略下階段營(yíng)銷推廣策略（一）新天地不夜城（一）新天地不夜城 項(xiàng)目簡(jiǎn)述：武進(jìn)新天地不夜城項(xiàng)目位于常州武進(jìn)區(qū)常武路與人民路、沿項(xiàng)目簡(jiǎn)述：武進(jìn)新天地不夜城項(xiàng)目位于常州武進(jìn)區(qū)常武路與人民路、沿江高速公路的圍合之地。項(xiàng)目總占地面積約江高速公路的圍合之地。項(xiàng)目總占地面積約7.27萬(wàn)平方米，總建筑面積約萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積約萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積約14萬(wàn)平方米。項(xiàng)目為街區(qū)式開放式形態(tài)，萬(wàn)平方米。項(xiàng)目為街區(qū)式開放式形態(tài)，定位為常

7、州餐飲娛樂(lè)休閑集中式主題商業(yè)。項(xiàng)目商業(yè)部分銷售定位為常州餐飲娛樂(lè)休閑集中式主題商業(yè)。項(xiàng)目商業(yè)部分銷售30%銷售，銷售，70%招商，擁有機(jī)動(dòng)車停車位招商，擁有機(jī)動(dòng)車停車位1000多個(gè)。多個(gè)。招商對(duì)象：引進(jìn)高檔酒吧、餐飲、百貨、娛樂(lè)業(yè)品牌商家，近期引進(jìn)了招商對(duì)象：引進(jìn)高檔酒吧、餐飲、百貨、娛樂(lè)業(yè)品牌商家，近期引進(jìn)了易買得超市、廣東蕉葉（餐飲）、宏夢(mèng)卡通（娛樂(lè)）等著名品牌。易買得超市、廣東蕉葉（餐飲）、宏夢(mèng)卡通（娛樂(lè)）等著名品牌。主力戶型：得房率僅主力戶型：得房率僅63%，50300皆有，主力戶型皆有，主力戶型40-80，進(jìn)深，進(jìn)深4.5m，開間，開間8m，層高，層高1F 5.8m ， 2F3F:

8、5m， 4F:4.6m，銷售價(jià)格：，銷售價(jià)格：500050000元元/,目前均價(jià)目前均價(jià)12000元元/。推廣媒介：報(bào)紙、電視、戶外、電梯等。推廣媒介：報(bào)紙、電視、戶外、電梯等。 優(yōu)惠措施：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠措施：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款99折。折。返租模式：每年返租模式：每年8%，一次性返，一次性返3年，年，3年共返年共返24%。 銷售狀況：一期銷售狀況：一期5月月2日開盤，目前銷售日開盤，目前銷售60%70%左右，二期左右，二期9月月20日開盤至今僅售出日開盤至今僅售出20套。（此信息可信度非常高，為新天地不夜套。（此信息可信度非常高，為新天地不夜城內(nèi)部關(guān)系人士提供）城內(nèi)部關(guān)系人士提

9、供）銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍：調(diào)研期間無(wú)任何來(lái)訪、來(lái)電客戶。銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍：調(diào)研期間無(wú)任何來(lái)訪、來(lái)電客戶。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：（1）項(xiàng)目二期銷售非常不理想，分析原因，主要有以下幾方面：）項(xiàng)目二期銷售非常不理想，分析原因，主要有以下幾方面：A 市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)生了根本變化市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)生了根本變化, 觀望濃厚觀望濃厚; B 項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，總價(jià)在項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，總價(jià)在100萬(wàn)以上的商鋪所占比例較高；萬(wàn)以上的商鋪所占比例較高；C 常州目前投資性商業(yè)較多，周邊常州目前投資性商業(yè)較多，周邊有新城、茂業(yè)百貨，市中心有萬(wàn)博北岸城、萊蒙電腦城等；有新城、茂業(yè)百貨，市中心有萬(wàn)博北岸城、萊蒙電腦城等；D 項(xiàng)目項(xiàng)目得房率太低，只有得房率

10、太低，只有63%； E 開發(fā)商實(shí)力一般，工程進(jìn)度緩慢。開發(fā)商實(shí)力一般，工程進(jìn)度緩慢。 （2）項(xiàng)目一期和二期銷售的巨大對(duì)比反應(yīng)出目前常州樓市行情的）項(xiàng)目一期和二期銷售的巨大對(duì)比反應(yīng)出目前常州樓市行情的巨大變化。巨大變化。（二）萊蒙電腦城（二）萊蒙電腦城項(xiàng)目簡(jiǎn)述：萊蒙都會(huì)國(guó)際商業(yè)街區(qū)是常州市重點(diǎn)商業(yè)改造工程，項(xiàng)目占項(xiàng)目簡(jiǎn)述：萊蒙都會(huì)國(guó)際商業(yè)街區(qū)是常州市重點(diǎn)商業(yè)改造工程，項(xiàng)目占地面積達(dá)地面積達(dá)10.2萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)58萬(wàn)平米，位于常州市中心傳統(tǒng)商萬(wàn)平米，位于常州市中心傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，東起南大街、西至早科坊、南到西瀛里，北靠延陵西路，雄踞業(yè)旺區(qū)，東起南大街、西至早科坊、南到西瀛

11、里，北靠延陵西路，雄踞常州市經(jīng)濟(jì)、地理、交通的黃金坐標(biāo)點(diǎn)。項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛常州市經(jīng)濟(jì)、地理、交通的黃金坐標(biāo)點(diǎn)。項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、居住等多功能為一身的滿足社會(huì)功能的城市中心國(guó)際商業(yè)街樂(lè)、商務(wù)、居住等多功能為一身的滿足社會(huì)功能的城市中心國(guó)際商業(yè)街區(qū)。萊蒙國(guó)際電腦城商業(yè)面積約區(qū)。萊蒙國(guó)際電腦城商業(yè)面積約2.4萬(wàn)平米，處于萊蒙都會(huì)萬(wàn)平米，處于萊蒙都會(huì)B區(qū)，屬于萊區(qū)，屬于萊蒙都會(huì)國(guó)際商業(yè)街區(qū)的二期項(xiàng)目。蒙都會(huì)國(guó)際商業(yè)街區(qū)的二期項(xiàng)目。 主力戶型：主力戶型面積為主力戶型：主力戶型面積為2540，最小面積，最小面積11。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：1層：層：3萬(wàn)元萬(wàn)元/、2層：層：1.6萬(wàn)

12、元萬(wàn)元/、3層：層：7000元元/，總價(jià)，總價(jià)10萬(wàn)元起。萬(wàn)元起。租金回報(bào)：每年租金回報(bào)：每年8%，一次性返，一次性返3年年24%。開盤日期：一期開盤日期：一期2008年年11月月8日開盤（一期開盤共推出日開盤（一期開盤共推出300套商鋪）套商鋪）得房率：得房率：55% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：（1）據(jù)參與開盤活動(dòng)的人士透露，項(xiàng)目）據(jù)參與開盤活動(dòng)的人士透露，項(xiàng)目11月月8日開盤到場(chǎng)客戶只有日開盤到場(chǎng)客戶只有100人左右，可以判斷項(xiàng)目銷售狀況的很不理想。人左右，可以判斷項(xiàng)目銷售狀況的很不理想。 （2）開盤當(dāng)日下午（）開盤當(dāng)日下午（11月月8日下午）銷售中心大門緊鎖，置業(yè)顧問(wèn)日下午）銷售中心大門緊鎖，

13、置業(yè)顧問(wèn)休息，只有一名值班的保安和一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，可以進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目休息，只有一名值班的保安和一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，可以進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目銷售情況很不理想，否則不會(huì)錯(cuò)過(guò)開盤當(dāng)日下午絕佳的銷售機(jī)會(huì)。銷售情況很不理想，否則不會(huì)錯(cuò)過(guò)開盤當(dāng)日下午絕佳的銷售機(jī)會(huì)。 （3）萊蒙電腦城開盤當(dāng)日的不理想進(jìn)一步印證了近期常州樓市的不）萊蒙電腦城開盤當(dāng)日的不理想進(jìn)一步印證了近期常州樓市的不景氣，廣大投資客戶對(duì)市中心絕佳地段商業(yè)項(xiàng)目的觀望與謹(jǐn)慎態(tài)度。景氣，廣大投資客戶對(duì)市中心絕佳地段商業(yè)項(xiàng)目的觀望與謹(jǐn)慎態(tài)度。（三）新城上街（三）新城上街項(xiàng)目簡(jiǎn)介：新城上街位于武進(jìn)花園街，提倡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：新城上街位于武進(jìn)花園街，提倡“Lifestyl

14、e Shopping Center”生活方式購(gòu)物中心的商業(yè)理念，以餐飲為商業(yè)主要特色，包括主生活方式購(gòu)物中心的商業(yè)理念，以餐飲為商業(yè)主要特色，包括主體餐飲、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)三大各具特色的功能分區(qū)。南北長(zhǎng)約體餐飲、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)三大各具特色的功能分區(qū)。南北長(zhǎng)約660余余米，東西寬約米，東西寬約40余米，項(xiàng)目分南北兩個(gè)商業(yè)街區(qū)。余米，項(xiàng)目分南北兩個(gè)商業(yè)街區(qū)。建筑面積：約建筑面積：約5萬(wàn)。萬(wàn)。 主力面積：主力面積：30100。 得房率：得房率：75%業(yè)態(tài)分布：在業(yè)態(tài)垂直分布方面，一層商業(yè)注重服飾、金銀珠寶等商品業(yè)態(tài)分布：在業(yè)態(tài)垂直分布方面，一層商業(yè)注重服飾、金銀珠寶等商品的經(jīng)營(yíng)，二層是各類服飾

15、專賣，三層及以上設(shè)置大型餐飲公司以及娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)，二層是各類服飾專賣，三層及以上設(shè)置大型餐飲公司以及娛樂(lè)休閑場(chǎng)所休閑場(chǎng)所價(jià)格：價(jià)格：1層均價(jià)層均價(jià)1.1萬(wàn)萬(wàn)/，2層均價(jià)層均價(jià)8000元元/，3層均價(jià)層均價(jià)7500元元/。優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：A 所有客戶所有客戶98折優(yōu)惠；折優(yōu)惠；B 購(gòu)鋪即送購(gòu)鋪即送5萬(wàn)元新城上街購(gòu)物卡；萬(wàn)元新城上街購(gòu)物卡； C 3層餐飲送層餐飲送800元元/裝修。裝修。招商情況：目前已經(jīng)有招商情況：目前已經(jīng)有25家服裝、鞋業(yè)、餐飲品牌商家入駐。家服裝、鞋業(yè)、餐飲品牌商家入駐。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：1、此項(xiàng)目為近期常州罕有銷售較好的商業(yè)項(xiàng)目，分析原因：、此項(xiàng)目為近期常州罕有銷售較好

16、的商業(yè)項(xiàng)目，分析原因：A 新城品新城品牌；牌； B 項(xiàng)目位置較好，街鋪形式更易為客戶接受，因?yàn)橛心洗蠼殖晒?xiàng)目位置較好，街鋪形式更易為客戶接受，因?yàn)橛心洗蠼殖晒ι虡I(yè)模式范例；商業(yè)模式范例；C 新城在常州有很好的戶外資源，利于項(xiàng)目推廣；新城在常州有很好的戶外資源，利于項(xiàng)目推廣； D 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，一層街鋪均價(jià)僅價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，一層街鋪均價(jià)僅1.1萬(wàn)萬(wàn)/平米平米, 客戶易于接受。客戶易于接受。2、通過(guò)內(nèi)部關(guān)系人士透露，項(xiàng)目近期來(lái)訪也不容樂(lè)觀，、通過(guò)內(nèi)部關(guān)系人士透露，項(xiàng)目近期來(lái)訪也不容樂(lè)觀，11月月7日來(lái)訪客日來(lái)訪客戶僅為戶僅為2批。（此信息可信度高，為新城上街內(nèi)部關(guān)系人士提供）批。（此信息可信度高，

17、為新城上街內(nèi)部關(guān)系人士提供）銷售情況：項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目10月月26日開盤，目前日開盤，目前1層銷售超過(guò)層銷售超過(guò)60%，2層銷售層銷售約約20%，三層及以上銷售為，三層及以上銷售為0。（此信息可信度較高，為新。（此信息可信度較高，為新城上街內(nèi)部關(guān)系人士提供）城上街內(nèi)部關(guān)系人士提供）（四）美吉特家居廣場(chǎng)（四）美吉特家居廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：美吉特家居建材廣場(chǎng)是由美吉特置業(yè)有限公司所打造的全項(xiàng)目簡(jiǎn)介：美吉特家居建材廣場(chǎng)是由美吉特置業(yè)有限公司所打造的全新懷德路版塊商住兩用樓，項(xiàng)目分商業(yè)和配套區(qū)。主要區(qū)域位于常州新懷德路版塊商住兩用樓，項(xiàng)目分商業(yè)和配套區(qū)。主要區(qū)域位于常州市鐘樓區(qū)懷德南路市鐘樓區(qū)懷德南路26

18、8號(hào)，容積率為號(hào)，容積率為1.50，綠化率為，綠化率為20%，占地面積，占地面積為為73000平米，建筑面積為平米，建筑面積為109000平米，總戶數(shù)為平米，總戶數(shù)為432戶，交通狀況戶，交通狀況良好。良好。開發(fā)商：美吉特置業(yè)有限公司（開發(fā)商在常州開發(fā)了開發(fā)商：美吉特置業(yè)有限公司（開發(fā)商在常州開發(fā)了50萬(wàn)的常州東萬(wàn)的常州東南陶瓷商城、在南京、四川、浙江等也開發(fā)了一些建材專業(yè)市場(chǎng)）南陶瓷商城、在南京、四川、浙江等也開發(fā)了一些建材專業(yè)市場(chǎng)）總建筑面積：總建筑面積：109000平米平米建筑形式：封閉連廊式建材專業(yè)市場(chǎng)，建筑形式：封閉連廊式建材專業(yè)市場(chǎng)，1-3層層戶型面積：戶型面積：55為主力面積為主

19、力面積得房率：得房率：78%優(yōu)惠政策：所有客戶優(yōu)惠政策：所有客戶88折優(yōu)惠。折優(yōu)惠。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：1層：層：7450元元/，2層層4050元元/，3層層2100元元/（此價(jià)（此價(jià)格為去除優(yōu)惠和返租后的最終實(shí)收價(jià)格，享受格為去除優(yōu)惠和返租后的最終實(shí)收價(jià)格，享受3層層2100元元/特價(jià)必特價(jià)必須要購(gòu)買須要購(gòu)買1層商鋪，單獨(dú)購(gòu)買層商鋪，單獨(dú)購(gòu)買3層商鋪的實(shí)收價(jià)格為層商鋪的實(shí)收價(jià)格為2600元元/），一、），一、二、三層商鋪皆可單獨(dú)出售。二、三層商鋪皆可單獨(dú)出售。推售時(shí)間：推售時(shí)間：11月月9日為項(xiàng)目認(rèn)籌日期。日為項(xiàng)目認(rèn)籌日期。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：1、項(xiàng)目以、項(xiàng)目以“低價(jià)低價(jià)2100元元/、明星

20、籃球賽、明星籃球賽”等方式吸引客戶眼球，并等方式吸引客戶眼球，并在延陵路繁華地段設(shè)立分營(yíng)銷中心在延陵路繁華地段設(shè)立分營(yíng)銷中心;2、從銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍看，銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍非常一般，調(diào)研期間有、從銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍看，銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍非常一般，調(diào)研期間有2組客戶組客戶（因?yàn)榈冢ㄒ驗(yàn)榈?天為項(xiàng)目認(rèn)籌日）天為項(xiàng)目認(rèn)籌日）;3、價(jià)格低廉、總價(jià)較低是本項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，市場(chǎng)反應(yīng)情況有待觀察，、價(jià)格低廉、總價(jià)較低是本項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，市場(chǎng)反應(yīng)情況有待觀察，11月月9日認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)為日認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)為100人左右。人左右。返租策略：返租策略：2+5模式（模式（2年共返租年共返租20%,5年委托經(jīng)營(yíng)，租金按實(shí)際收年委托經(jīng)營(yíng)，租金按實(shí)際

21、收取支付）取支付）（五）江蘇中天鳳凰電器城（五）江蘇中天鳳凰電器城同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 （1 1） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：江蘇中天鳳凰電器城是由項(xiàng)目簡(jiǎn)介：江蘇中天鳳凰電器城是由香港領(lǐng)星投資有限公司、江蘇中香港領(lǐng)星投資有限公司、江蘇中天鳳凰集團(tuán)有限公司、浙江中裕花邊有限公司、江蘇佳得利投資發(fā)展有限公天鳳凰集團(tuán)有限公司、浙江中?；ㄟ呌邢薰?、江蘇佳得利投資發(fā)展有限公司和江蘇萬(wàn)木石油化工有限公司聯(lián)袂投資開發(fā)。司和江蘇萬(wàn)木石油化工有限公司聯(lián)袂投資開發(fā)。項(xiàng)目項(xiàng)目占地約占地約500500畝畝，規(guī)劃建筑，規(guī)劃建筑面積面積7070萬(wàn)萬(wàn)平方米，其中平方米，其中專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)5050萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，博覽會(huì)展、商務(wù)

22、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)物，博覽會(huì)展、商務(wù)辦公、倉(cāng)儲(chǔ)物流及流及生活配套生活配套2020萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，總投資近，總投資近1818億人民幣。億人民幣。（2 2）交通：）交通：江蘇中天鳳凰電器城地處常州市政府規(guī)劃打造的成熟城西現(xiàn)代服江蘇中天鳳凰電器城地處常州市政府規(guī)劃打造的成熟城西現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊，位于懷德路（常金路）與鄒傅路交叉口，南接務(wù)業(yè)板塊，位于懷德路（常金路）與鄒傅路交叉口，南接新新312國(guó)道國(guó)道，東靠，東靠龍龍江路城市高架江路城市高架，旁依京杭大運(yùn)河，長(zhǎng)江港口、常州機(jī)場(chǎng)僅，旁依京杭大運(yùn)河，長(zhǎng)江港口、常州機(jī)場(chǎng)僅25分鐘即可到達(dá)，分鐘即可到達(dá)，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。（3）

23、業(yè)態(tài)規(guī)劃：江蘇中天鳳凰電器城分三期開發(fā)，首期啟動(dòng)用地）業(yè)態(tài)規(guī)劃：江蘇中天鳳凰電器城分三期開發(fā)，首期啟動(dòng)用地200畝，市畝，市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)“一個(gè)平臺(tái)、兩個(gè)中心、六個(gè)專營(yíng)區(qū)一個(gè)平臺(tái)、兩個(gè)中心、六個(gè)專營(yíng)區(qū)”，即：現(xiàn)代化信息交流與網(wǎng)，即：現(xiàn)代化信息交流與網(wǎng)上貿(mào)易平臺(tái)；商務(wù)中心和物流中心；電器電子專營(yíng)區(qū)、五金機(jī)電專營(yíng)區(qū)、汽上貿(mào)易平臺(tái)；商務(wù)中心和物流中心；電器電子專營(yíng)區(qū)、五金機(jī)電專營(yíng)區(qū)、汽配摩配專營(yíng)區(qū)、工程機(jī)械及配件專營(yíng)區(qū)、農(nóng)用機(jī)械及配件專營(yíng)區(qū)和電線電纜配摩配專營(yíng)區(qū)、工程機(jī)械及配件專營(yíng)區(qū)、農(nóng)用機(jī)械及配件專營(yíng)區(qū)和電線電纜專營(yíng)區(qū)。專營(yíng)區(qū)。同時(shí)特別配套各類銀行、酒店、超市等生活設(shè)施和工商、稅務(wù)等政同時(shí)特

24、別配套各類銀行、酒店、超市等生活設(shè)施和工商、稅務(wù)等政府職能服務(wù)部門，為進(jìn)場(chǎng)企業(yè)提供最便捷和最滿意的各類服務(wù)及良好的經(jīng)營(yíng)府職能服務(wù)部門，為進(jìn)場(chǎng)企業(yè)提供最便捷和最滿意的各類服務(wù)及良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。環(huán)境。江蘇中天鳳凰電器城江蘇中天鳳凰電器城高力高力常州國(guó)際汽車博覽城常州國(guó)際汽車博覽城 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)雜亂，從案名看，電器是主導(dǎo)，不具備優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)雜亂，從案名看，電器是主導(dǎo)，不具備優(yōu)勢(shì)汽配業(yè)態(tài)唯一、優(yōu)勢(shì)明顯汽配業(yè)態(tài)唯一、優(yōu)勢(shì)明顯 開發(fā)商開發(fā)商在常州本地有一定實(shí)力在常州本地有一定實(shí)力在外地和汽配行業(yè)有較大影響力在外地和汽配行業(yè)有較大影響力 規(guī)模規(guī)模整體規(guī)模較大整體規(guī)模較大汽配市場(chǎng)規(guī)模較大汽配市場(chǎng)規(guī)模較大自營(yíng)戶關(guān)系

25、自營(yíng)戶關(guān)系老市場(chǎng)的主人，和自營(yíng)戶關(guān)系融洽，更易于溝通老市場(chǎng)的主人，和自營(yíng)戶關(guān)系融洽，更易于溝通和自營(yíng)戶溝通優(yōu)勢(shì)不明顯和自營(yíng)戶溝通優(yōu)勢(shì)不明顯 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策對(duì)自營(yíng)戶許諾的優(yōu)惠政策更多，優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)明對(duì)自營(yíng)戶許諾的優(yōu)惠政策更多，優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)明顯顯優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)不明顯優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)不明顯交通交通離市區(qū)較近、屬于新的物流版塊（新凌家塘農(nóng)副離市區(qū)較近、屬于新的物流版塊（新凌家塘農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、鄒區(qū)燈具城、新陽(yáng)光國(guó)際食品城、亞產(chǎn)品市場(chǎng)、鄒區(qū)燈具城、新陽(yáng)光國(guó)際食品城、亞邦藥業(yè)物流中心、美吉特家居建材廣場(chǎng)等）邦藥業(yè)物流中心、美吉特家居建材廣場(chǎng)等）離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通優(yōu)勢(shì)不明顯離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通優(yōu)勢(shì)不明顯產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)聚集

26、不具備汽配產(chǎn)業(yè)聚集不具備汽配產(chǎn)業(yè)聚集一條龍服務(wù)、產(chǎn)業(yè)聚集度高一條龍服務(wù)、產(chǎn)業(yè)聚集度高 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣優(yōu)先啟動(dòng)汽配市場(chǎng)，直接針對(duì)高力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)先啟動(dòng)汽配市場(chǎng)，直接針對(duì)高力競(jìng)爭(zhēng)先于中天推廣先于中天推廣 對(duì)策：對(duì)自營(yíng)戶采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通交流，對(duì)大戶可以予以一定特殊優(yōu)惠，對(duì)策：對(duì)自營(yíng)戶采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通交流，對(duì)大戶可以予以一定特殊優(yōu)惠，但要做好保密工作，對(duì)于一般自營(yíng)戶，一定要統(tǒng)一優(yōu)惠口徑，以防自營(yíng)但要做好保密工作，對(duì)于一般自營(yíng)戶，一定要統(tǒng)一優(yōu)惠口徑，以防自營(yíng)戶鬧事或者為獲取更多優(yōu)惠而觀望。戶鬧事或者為獲取更多優(yōu)惠而觀望。（2）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析：）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析：主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤分析結(jié)論主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤分析

27、結(jié)論1、常州現(xiàn)有市場(chǎng)投資型物業(yè)過(guò)多，除以上羅列之外，還有萬(wàn)博北岸城、常州現(xiàn)有市場(chǎng)投資型物業(yè)過(guò)多，除以上羅列之外，還有萬(wàn)博北岸城、武進(jìn)建材裝飾城（湖塘紡織城）、萬(wàn)都金屬城、新陽(yáng)光西林國(guó)際食品武進(jìn)建材裝飾城（湖塘紡織城）、萬(wàn)都金屬城、新陽(yáng)光西林國(guó)際食品城、泰富茂業(yè)城及眾多住宅區(qū)附帶的商鋪及公寓、寫字樓等，搶走了城、泰富茂業(yè)城及眾多住宅區(qū)附帶的商鋪及公寓、寫字樓等，搶走了部分投資客戶。部分投資客戶。2、從這些競(jìng)爭(zhēng)樓盤近期市場(chǎng)反應(yīng)情況來(lái)看，除新城上街一層街鋪銷售、從這些競(jìng)爭(zhēng)樓盤近期市場(chǎng)反應(yīng)情況來(lái)看，除新城上街一層街鋪銷售較為理想外，其它樓盤銷售情況都很不理想。較為理想外，其它樓盤銷售情況都很不理想。3

28、、從競(jìng)爭(zhēng)樓盤的分布區(qū)域來(lái)看，武進(jìn)區(qū)主要有：新天地不夜城、新城、從競(jìng)爭(zhēng)樓盤的分布區(qū)域來(lái)看，武進(jìn)區(qū)主要有：新天地不夜城、新城上街、泰富茂業(yè)城、武進(jìn)建材裝飾城（湖塘紡織城），市中心區(qū)主要上街、泰富茂業(yè)城、武進(jìn)建材裝飾城（湖塘紡織城），市中心區(qū)主要有：萬(wàn)博北岸城、萊蒙電腦城，鐘樓區(qū)有：新陽(yáng)光西林國(guó)際食品城、有：萬(wàn)博北岸城、萊蒙電腦城，鐘樓區(qū)有：新陽(yáng)光西林國(guó)際食品城、美吉特家居建材廣場(chǎng)等，由于項(xiàng)目的主要客源在武進(jìn)區(qū)，因此武進(jìn)區(qū)美吉特家居建材廣場(chǎng)等，由于項(xiàng)目的主要客源在武進(jìn)區(qū)，因此武進(jìn)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)于項(xiàng)目影響大。的競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)于項(xiàng)目影響大。4、從商業(yè)型態(tài)分析來(lái)看，商業(yè)型態(tài)分布非常豐富，步行街街鋪、各、從商業(yè)

29、型態(tài)分析來(lái)看，商業(yè)型態(tài)分布非常豐富，步行街街鋪、各類專業(yè)市場(chǎng)商鋪、城市綜合體商鋪、購(gòu)物中心商鋪、社區(qū)商鋪、公類專業(yè)市場(chǎng)商鋪、城市綜合體商鋪、購(gòu)物中心商鋪、社區(qū)商鋪、公寓、寫字樓等一應(yīng)俱全，投資者可供選擇的物業(yè)非常多，但投資者寓、寫字樓等一應(yīng)俱全，投資者可供選擇的物業(yè)非常多，但投資者往往會(huì)以既有商業(yè)型態(tài)的興旺程度和租金增值收益對(duì)投資取向予以往往會(huì)以既有商業(yè)型態(tài)的興旺程度和租金增值收益對(duì)投資取向予以判斷，因此，步行街街鋪?zhàn)罹吒?jìng)爭(zhēng)力，專業(yè)市場(chǎng)商鋪競(jìng)爭(zhēng)力較弱。判斷，因此，步行街街鋪?zhàn)罹吒?jìng)爭(zhēng)力，專業(yè)市場(chǎng)商鋪競(jìng)爭(zhēng)力較弱。5、江蘇中天鳳凰電器城便捷的交通、離市區(qū)較近的位置、優(yōu)越的招、江蘇中天鳳凰電器城便捷的

30、交通、離市區(qū)較近的位置、優(yōu)越的招商政策等對(duì)部分汽配自營(yíng)戶有較強(qiáng)的吸引力。商政策等對(duì)部分汽配自營(yíng)戶有較強(qiáng)的吸引力。6、通過(guò)分析，高力常州國(guó)際汽車博覽城與常州市其它商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣、通過(guò)分析，高力常州國(guó)際汽車博覽城與常州市其它商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析表現(xiàn)在：勢(shì)對(duì)比分析表現(xiàn)在：高力高力常州國(guó)際汽車博覽常州國(guó)際汽車博覽城城其它商業(yè)項(xiàng)目其它商業(yè)項(xiàng)目得房得房 率率98%98%，優(yōu)勢(shì)明顯，優(yōu)勢(shì)明顯新天地不夜城得房率新天地不夜城得房率63%63%、新城上街為、新城上街為75%75%、美吉特家居建材廣場(chǎng)美吉特家居建材廣場(chǎng)78%、萊蒙電腦城、萊蒙電腦城55%產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)十大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之首、十大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之首、新

31、型產(chǎn)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多（食品、服裝、餐飲、建材傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多（食品、服裝、餐飲、建材等），但主要取決于客戶認(rèn)可度等），但主要取決于客戶認(rèn)可度品牌品牌中國(guó)汽配市場(chǎng)第一連鎖品牌中國(guó)汽配市場(chǎng)第一連鎖品牌品牌優(yōu)勢(shì)不明顯（但品牌優(yōu)勢(shì)不明顯（但美吉特家居建材廣場(chǎng)開美吉特家居建材廣場(chǎng)開發(fā)商以開發(fā)建材市場(chǎng)為主）發(fā)商以開發(fā)建材市場(chǎng)為主）開發(fā)商開發(fā)商專業(yè)，主要開發(fā)汽配市場(chǎng)、中國(guó)專業(yè)，主要開發(fā)汽配市場(chǎng)、中國(guó)企業(yè)企業(yè)500500強(qiáng)強(qiáng)開發(fā)物業(yè)類型比較雜亂（即開發(fā)住宅又開發(fā)開發(fā)物業(yè)類型比較雜亂（即開發(fā)住宅又開發(fā)商業(yè)，或者開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)不專一）商業(yè)，或者開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)不專一）市場(chǎng)的市場(chǎng)的必須性必須性升級(jí)換代市場(chǎng)、具有唯一性和

32、必升級(jí)換代市場(chǎng)、具有唯一性和必須性須性補(bǔ)充性比較明顯，不具備唯一性和必須性補(bǔ)充性比較明顯，不具備唯一性和必須性產(chǎn)業(yè)聚產(chǎn)業(yè)聚集度集度產(chǎn)業(yè)聚集度高、一條龍服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集度高、一條龍服務(wù)大都不具備產(chǎn)業(yè)聚集度大都不具備產(chǎn)業(yè)聚集度（1）優(yōu)勢(shì)方面：）優(yōu)勢(shì)方面：（2）劣勢(shì)方面：）劣勢(shì)方面：高力高力常州國(guó)際汽車博覽城常州國(guó)際汽車博覽城其它商業(yè)項(xiàng)目其它商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯優(yōu)勢(shì)不明顯部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在地地比較偏僻，附近人流、車流少，比較偏僻，附近人流、車流少，對(duì)推廣不利對(duì)推廣不利人流、車流量大、利于推廣人流、車流量大、利于推廣認(rèn)可度認(rèn)可度橫林地板城、義務(wù)小商品城專業(yè)橫林地

33、板城、義務(wù)小商品城專業(yè)市場(chǎng)開業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡，客戶對(duì)專市場(chǎng)開業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡，客戶對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)可和接受度較低業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)可和接受度較低類似南大街的商鋪其升值潛力和租金回報(bào)更類似南大街的商鋪其升值潛力和租金回報(bào)更利于被客戶接受和認(rèn)可，投資客戶對(duì)汽配專利于被客戶接受和認(rèn)可，投資客戶對(duì)汽配專業(yè)市場(chǎng)了解不多。業(yè)市場(chǎng)了解不多。返租模式返租模式優(yōu)勢(shì)甚少優(yōu)勢(shì)甚少部分返租年限高、返租金額大的投資物業(yè)對(duì)部分返租年限高、返租金額大的投資物業(yè)對(duì)客戶有較大吸引力客戶有較大吸引力招商政策招商政策較中天劣勢(shì)明顯較中天劣勢(shì)明顯中天優(yōu)勢(shì)明顯中天優(yōu)勢(shì)明顯招商成果招商成果優(yōu)勢(shì)一般，須進(jìn)一步整合商家資優(yōu)勢(shì)一般，須進(jìn)一步整合商家資源源部分商

34、業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯部分商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯客戶消費(fèi)心理分析客戶消費(fèi)心理分析常州樓市宏觀形式分析常州樓市宏觀形式分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析下階段營(yíng)銷推廣策略下階段營(yíng)銷推廣策略 1 1、自營(yíng)戶置業(yè)心里分析、自營(yíng)戶置業(yè)心里分析：（1）價(jià)格及優(yōu)惠幅度：自營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目是最關(guān)心，也是最了解的，）價(jià)格及優(yōu)惠幅度：自營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目是最關(guān)心，也是最了解的，他們現(xiàn)在最關(guān)心的還是價(jià)格以及項(xiàng)目后期是不是有更多優(yōu)惠政策出臺(tái)。他們現(xiàn)在最關(guān)心的還是價(jià)格以及項(xiàng)目后期是不是有更多優(yōu)惠政策出臺(tái)。（2）大戶進(jìn)駐情況：自營(yíng)戶對(duì)于對(duì)于市場(chǎng)人氣也是相當(dāng)看重的，）大戶進(jìn)駐情況：自營(yíng)戶對(duì)于對(duì)于市場(chǎng)人氣也是相當(dāng)看重的，大戶能不能進(jìn)駐是關(guān)鍵，客戶更關(guān)心身邊

35、的大戶。大戶能不能進(jìn)駐是關(guān)鍵，客戶更關(guān)心身邊的大戶。（3）市場(chǎng)能否做起來(lái)：招商的成果在很大程度上決定著自營(yíng)戶對(duì)）市場(chǎng)能否做起來(lái)：招商的成果在很大程度上決定著自營(yíng)戶對(duì)于項(xiàng)目將來(lái)能否興旺的信心。于項(xiàng)目將來(lái)能否興旺的信心。（4）樓市未來(lái)走勢(shì)：樓市調(diào)控是否見底？自營(yíng)戶還會(huì)選擇觀望。）樓市未來(lái)走勢(shì)：樓市調(diào)控是否見底？自營(yíng)戶還會(huì)選擇觀望。（5）產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)前景走向：受金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)企業(yè)出現(xiàn)倒閉）產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)前景走向：受金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)企業(yè)出現(xiàn)倒閉潮，影響客戶對(duì)于自己所從事產(chǎn)業(yè)前景的擔(dān)心。潮，影響客戶對(duì)于自己所從事產(chǎn)業(yè)前景的擔(dān)心。（6）中天吸引及優(yōu)惠政策：中天制定的優(yōu)惠政策相對(duì)我們更具吸）中天吸引及優(yōu)惠政

36、策：中天制定的優(yōu)惠政策相對(duì)我們更具吸引力，中天是否會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠政策，也左右著一些自營(yíng)戶的決定。引力，中天是否會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠政策，也左右著一些自營(yíng)戶的決定。 2 2、投資戶置業(yè)心里分析：、投資戶置業(yè)心里分析：（1）市場(chǎng)大戶：投資者主要是為了收租和獲得物業(yè)增值，市場(chǎng)旺不）市場(chǎng)大戶：投資者主要是為了收租和獲得物業(yè)增值，市場(chǎng)旺不旺，首先看有沒(méi)有人氣，大戶及中涼亭市場(chǎng)商戶的進(jìn)駐是人氣的保障。旺，首先看有沒(méi)有人氣，大戶及中涼亭市場(chǎng)商戶的進(jìn)駐是人氣的保障。（2）招商入駐情況：大戶雖然對(duì)于其他自營(yíng)戶而言有帶動(dòng)作用，但）招商入駐情況：大戶雖然對(duì)于其他自營(yíng)戶而言有帶動(dòng)作用，但真正想讓市場(chǎng)徹底做旺，招商一定要成功，投

37、資戶更關(guān)心中涼亭商戶。真正想讓市場(chǎng)徹底做旺，招商一定要成功，投資戶更關(guān)心中涼亭商戶。（3）租金水平：還是為了收租，錢投進(jìn)去就是為了想獲得比其他市）租金水平：還是為了收租，錢投進(jìn)去就是為了想獲得比其他市場(chǎng)更高的回報(bào)，租金的潛在升值水平，也是他們所關(guān)心的。場(chǎng)更高的回報(bào)，租金的潛在升值水平，也是他們所關(guān)心的。（4）商鋪增值潛力：投資客很大程度上會(huì)在物業(yè)獲得大增值之后脫）商鋪增值潛力：投資客很大程度上會(huì)在物業(yè)獲得大增值之后脫手套現(xiàn)，盡可能縮短獲利周期手套現(xiàn)，盡可能縮短獲利周期.，這是他們投資的主要目的。，這是他們投資的主要目的。（5）得房率：無(wú)論是出租還是將來(lái)轉(zhuǎn)讓，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，購(gòu)買總）得房率：無(wú)論

38、是出租還是將來(lái)轉(zhuǎn)讓，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，購(gòu)買總價(jià)相同的前提下，較高的得房率就能增加單位面積收益。價(jià)相同的前提下，較高的得房率就能增加單位面積收益。（6）已有專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況：他們投資專業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)是他們首）已有專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況：他們投資專業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)是他們首先看重的，他們對(duì)產(chǎn)業(yè)的預(yù)期程度要看舊的專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)好壞，先看重的，他們對(duì)產(chǎn)業(yè)的預(yù)期程度要看舊的專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)好壞，另外，常州現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的好壞及收益是他們關(guān)心的，另外，常州現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的好壞及收益是他們關(guān)心的，橫林地橫林地板城、萬(wàn)都義烏小商品城板城、萬(wàn)都義烏小商品城開業(yè)后的慘淡經(jīng)驗(yàn)對(duì)投資戶投資專業(yè)市場(chǎng)開業(yè)后的慘淡經(jīng)驗(yàn)對(duì)投資戶投資專業(yè)市

39、場(chǎng)的投資信心有很大影響。的投資信心有很大影響。（7）房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：投資客更關(guān)心的還是性價(jià)）房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：投資客更關(guān)心的還是性價(jià)比，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)直接決定投資者投資的信心。比，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)直接決定投資者投資的信心。對(duì)策：密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)及樓市未來(lái)走勢(shì)，充分挖掘已有優(yōu)對(duì)策：密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)及樓市未來(lái)走勢(shì)，充分挖掘已有優(yōu)勢(shì)資源，集中精力抓好自營(yíng)戶認(rèn)購(gòu)和市場(chǎng)招商工作，待勢(shì)資源，集中精力抓好自營(yíng)戶認(rèn)購(gòu)和市場(chǎng)招商工作，待市場(chǎng)大環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)，大規(guī)模啟動(dòng)投資戶營(yíng)銷推廣。市場(chǎng)大環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)，大規(guī)模啟動(dòng)投資戶營(yíng)銷推廣。 下階段營(yíng)銷推廣策略下階段營(yíng)銷推廣策略常州樓市宏觀

40、形式分析常州樓市宏觀形式分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析客戶消費(fèi)心理分析客戶消費(fèi)心理分析1 1、對(duì)于自營(yíng)戶迅速啟動(dòng)、對(duì)于自營(yíng)戶迅速啟動(dòng)4 4年回購(gòu)方案。年回購(gòu)方案。 命題一：為何要啟動(dòng)命題一：為何要啟動(dòng)4年回購(gòu)政策？年回購(gòu)政策？（1）緩解市場(chǎng)觀望情緒，給自營(yíng)戶以置業(yè)信心和置業(yè)保障。）緩解市場(chǎng)觀望情緒，給自營(yíng)戶以置業(yè)信心和置業(yè)保障。（2）吸引自營(yíng)戶大規(guī)模入駐，為市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)時(shí)吸引投資戶奠定）吸引自營(yíng)戶大規(guī)模入駐，為市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)時(shí)吸引投資戶奠定 基礎(chǔ)?；A(chǔ)。（3）促進(jìn)已經(jīng)繳納認(rèn)購(gòu)定金，但未簽署合同的自營(yíng)戶成交，回籠資金。）促進(jìn)已經(jīng)繳納認(rèn)購(gòu)定金，但未簽署合同的自營(yíng)戶成交，回籠資金。（4）促使有購(gòu)鋪能力但租鋪的自營(yíng)戶認(rèn)購(gòu)商鋪。）促使有購(gòu)鋪能力但租鋪的自營(yíng)戶認(rèn)購(gòu)商鋪。 特別說(shuō)明：特別說(shuō)明：（1）此政策有一定風(fēng)險(xiǎn)，不適宜對(duì)所有客戶實(shí)施，但非常適合對(duì)自營(yíng)戶）此政策有一定風(fēng)險(xiǎn)，不適宜對(duì)所有客戶實(shí)施，但非常適合對(duì)自營(yíng)戶實(shí)施。實(shí)施。（2）若對(duì)未簽訂合同自營(yíng)戶實(shí)施）若對(duì)未簽訂合同自營(yíng)戶實(shí)施4年回購(gòu)，對(duì)于已經(jīng)簽訂合同的自營(yíng)戶年回