2022年房產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考試題庫（含詳解）-單選題庫

1、2022年房產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試題庫（含詳解）-單選題庫一、單選題1.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、待開發(fā)項(xiàng)目開工之日C、待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日D、該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B是指建造期的起點(diǎn)；選項(xiàng)D是指銷售期的起點(diǎn)。2.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考點(diǎn):按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有

2、人同意，除非共有人之間另有約定。3.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬；投資利息1000×（110%）1.511200&

3、#215;（110%）0.751242.61（萬元），銷售費(fèi)用3000×2%60（萬元），銷售稅費(fèi)3000×5.5%165（萬元），銷售利潤300010001200242.6160165332.39（萬元），銷售利潤率332.39/300011.08%。4.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機(jī)”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考點(diǎn):社會因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。5.某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50

4、%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計(jì)算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價(jià)格：（802）÷133.330.585（萬元/m2），實(shí)際交易價(jià)格0.585×50%0.585×50%/（16%）0.5684（萬元/m2）。單選題，選擇最接近計(jì)算結(jié)果的選項(xiàng)。6.當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說

5、法正確的是（）。A、成本法的測算結(jié)果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測算結(jié)果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因?yàn)槭袌霾痪皻?，可比?shí)例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、因?yàn)槭袌霾痪皻?，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開發(fā)法評估答案：A解析：考點(diǎn):確定估價(jià)結(jié)果。市場不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場所低估，從而比較法的測算結(jié)果一般會明顯低于成本法測算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）。7.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。A、原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B、投資價(jià)值高于市場價(jià)值C、謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、

6、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。投資價(jià)值是對某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而、不同，所以選項(xiàng)B錯誤。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。8.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偅瑢儆冢ǎ?。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧?。分?jǐn)偅瑢儆趦r(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。9.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的

7、價(jià)格為（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）40×2500=2410（元/平方米）10.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括（）。A、重新改造后價(jià)值B、管理費(fèi)用C、銷售費(fèi)用D、投資利息答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價(jià)值=重新改造或改變用途后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤。11.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是（）。A、基礎(chǔ)設(shè)

8、施建設(shè)費(fèi)B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、開發(fā)期間稅費(fèi)D、臨時(shí)安置費(fèi)答案：D解析：考點(diǎn):建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。選項(xiàng)D屬于土地成本。12.某在建辦公樓，建筑面積為25000m2，預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計(jì)辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2，每年計(jì)365天，空置率為5%，資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時(shí)的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A、29552.62B、30025.81C、24020.60D、26866

9、.02答案：A解析：本題考查的是直接資本化法。A3×365×（15%）×2.52600.63（萬元），V2600.63/8%32507.88（萬元），P32507.88/（110%）2129552.62（萬元）。13.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。A、房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B、與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對象。被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記

10、錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。14.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響，這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A、未定事項(xiàng)假設(shè)B、背離事實(shí)假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：B解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。15.某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017

11、年11月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為（）元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)××價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格20000×（101.1/100）×（109.

12、3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）23902.77（元/m2）。16.土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實(shí)物因素中的（）。A、地質(zhì)狀況B、地形狀況C、地勢狀況D、土壤狀況答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。17.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。A、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對象土地的原始取得途徑B、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑D、開發(fā)用地取

13、得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑答案：B解析：考點(diǎn):成本法估價(jià)需要具備的條件。取得途徑，有市場購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋等?？陀^成本原則。18.下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯誤的是（）。A、容積率的高低對地價(jià)有很大影響B(tài)、相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響C、權(quán)利所對應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對價(jià)值有很大影響D、供役地在給他人方便時(shí)，不會給土地所有權(quán)人帶來損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)D錯誤，供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價(jià)值。19.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)

14、險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：D解析：考點(diǎn):收益法的含義。通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。20.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是城市化。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)。21.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，其中（）是估價(jià)主體。A、估價(jià)報(bào)告的使用者B、估價(jià)服務(wù)的需求者C、

15、估價(jià)委托人D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。估價(jià)當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價(jià)活動有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和對象。22.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)

16、上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。23.后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意階段答案：B解析：考點(diǎn):后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。24.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相

17、等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做（）。A、房地產(chǎn)的供給價(jià)格B、房地產(chǎn)的需求價(jià)格C、房地產(chǎn)的市場價(jià)格D、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時(shí)的價(jià)格。25.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A、30，60

18、B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考點(diǎn):土地成本。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低1000元畝×100畝×660萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高1000元畝×100畝×10100萬元。26.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終

19、的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：66506700-50（元/m2）27.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A、比較法B、成本法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法答案：B解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房

20、地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有28.估價(jià)方法中，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評估的是（）。A、基準(zhǔn)地價(jià)修正法B、修復(fù)成本法C、長期趨勢法D、多元回歸分析法答案：D解析：考點(diǎn):多元回歸分析法。多元回歸分析法是一種批量估價(jià)方法，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評估。29.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)，對抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)需要中的（）。A、再次抵押估價(jià)B、抵押期間估價(jià)C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)D、續(xù)貸抵押估價(jià)答案：B解析：考點(diǎn):房

21、地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)，對抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評估。30.建筑物凈收益（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A、建筑物重置價(jià)B、建筑物價(jià)值C、土地價(jià)格D、房地產(chǎn)價(jià)格答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。建筑物凈收益建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。31.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A、開征房產(chǎn)稅B、物價(jià)水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的

22、制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策因素。32.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A、土地總量有限B、房地產(chǎn)的不可移動性C、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D、房地產(chǎn)的價(jià)值量大答案：B解析：考點(diǎn):供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動造成。33.下列不屬于影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。34.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（

23、）。A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B、動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、動態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入.支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取。動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。35.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法，錯誤的是（）。A、估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果的意見C、估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D、估價(jià)結(jié)果可能受注冊

24、房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得為了招攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。36.決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括（）。A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、消費(fèi)者的收入水平D、相關(guān)物品的價(jià)格水平答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者的偏好；（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平；（5）消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

25、選項(xiàng)B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。37.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為8000元/平方米，土地市場單價(jià)為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。38.為評估某估價(jià)對象2013年10月15日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付

26、給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格7000/（13%）6796.12（元/m2）。該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格6796.12×（1.005）67003（元/m2）。39.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)

27、建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是300×30%90（萬元），余下300×（130%）210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格300×30%300×70%/（16%）288.11（萬元）；建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積100/90%111.11m2，建筑面積單價(jià)288.11/111.1125930.16

28、（元/平方米）。40.（）要求評估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。A、合理原則B、有效原則C、合法原則D、公正原則答案：C解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。所謂"客觀"，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。41.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.

29、82答案：B解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。投資利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。42.下列關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的說法中，錯誤的是（）。A、耕地占用稅不屬于其稅收B、賣方市場，增加賣方的稅收會使房價(jià)上漲C、買方市場，減少賣方的稅收會使房價(jià)下降D、賣方市場，減少賣方的稅收會使房價(jià)下降答案：D解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)D錯誤，如果是賣方市場，減少賣方的稅收則主要使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。43.某委托人不是估價(jià)對象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估價(jià)師對缺少估價(jià)對象權(quán)屬證明進(jìn)行說明并對估價(jià)對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假

30、定B、不相一致假定C、依據(jù)不足假定D、未定事項(xiàng)假設(shè)答案：C解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說明以及對相應(yīng)的估價(jià)對象狀況的合理假定。44.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種（），其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、直接估價(jià)方法B、間接估價(jià)方法C、精確的估價(jià)方法D、經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法答案：B解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性

31、。45.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。容積率總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積6000/32000m2；土地單價(jià)1800000/2000900元/m2。46.路線價(jià)法主要適用于（）。A、城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B、舊建筑物的估價(jià)C、新建筑物的估價(jià)D、拆遷房屋的估價(jià)答案：A解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。47.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年

32、的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.0916.3/1.09215.5/1.09317.21/1.094A/9%×（11/1.094）求得A15.97（萬元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格A/9%×（11/1.0935）168.75（萬元）。48.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，三級資質(zhì)可以從事（）的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

33、A、房屋征收B、公司上市C、企業(yè)清算D、司法鑒定答案：A解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第二十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?9.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是（

34、）。A、被動接受的估價(jià)業(yè)務(wù)B、業(yè)主沒有提供明確估價(jià)目的的業(yè)務(wù)C、估價(jià)項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)D、超越資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)答案：D解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。選項(xiàng)D屬于不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。50.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本題考查的是路線價(jià)法。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為

35、V，則根據(jù)四三二一法則，280V（40%30%），解得V400萬元，V75×20V×（40%30%20%）360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/（75×20）2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×（15%）2520（元/m2）51.為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至20

36、12年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（）元/m2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考點(diǎn):市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/m2，所以正確答案是4000×95/100×（10.3%）63868.92（元/m2）52.下列選項(xiàng)中，不屬于影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。53.某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年

37、凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價(jià)值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價(jià)值為（）萬元。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。土地價(jià)值=（房地產(chǎn)收益/綜合資本化率）-建筑物價(jià)值=（500/11%）-3000=1545.45（萬元）。54.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房

38、地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。55.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。56.估價(jià)報(bào)告的審核結(jié)論，不可以是（）。A、可以出具B、適當(dāng)修改后出具C、應(yīng)重新撰寫D、估價(jià)不合理答案：D解析：考點(diǎn):審核估價(jià)報(bào)告。審核結(jié)論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）應(yīng)重

39、新撰寫；（4）應(yīng)重新估價(jià)。57.下列不屬于我國房地產(chǎn)制度政策因素中有關(guān)特殊政策的是（）。A、鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展B、實(shí)施西部大開發(fā)C、土地供應(yīng)計(jì)劃D、促進(jìn)中部地區(qū)崛起答案：C解析：本題考查的是制度政策因素。中共中央、國務(wù)院相繼作出鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)等，相應(yīng)實(shí)行特殊的體制機(jī)制、特殊的政策、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，預(yù)示著會大力吸引投資、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、房地產(chǎn)需求增加，從而會提高房地產(chǎn)價(jià)格。58.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款

40、120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69答案：B解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。59.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。A、單獨(dú)深度價(jià)格修正率B、累計(jì)深度價(jià)格修正率C、平均深度價(jià)格修正率D、加權(quán)深度價(jià)格修正率答案：B解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A，單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減

41、的；選項(xiàng)B，累計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的；選項(xiàng)C，平均深度價(jià)格修正率也是遞減的；選項(xiàng)D，加權(quán)深度價(jià)格修正率，沒有這個(gè)概念。60.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運(yùn)營費(fèi)用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；61.某宗房地產(chǎn)交易中，買

42、方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。A、27.6B、28.2C、29.0D、29.9答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格買方實(shí)付金額/（1應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）29/（13%）28.16（萬元）。62.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）。A、圍墻工程費(fèi)B、電力設(shè)施工程費(fèi)C、居委會用房建設(shè)費(fèi)D、人防工程費(fèi)答案：B解析：本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供?/p>

43、、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。（常識）63.對于同一估價(jià)對象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評估值最大的一般是（）。A、謹(jǐn)慎價(jià)值B、市場價(jià)值C、殘余價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值答案：B解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。一般市場價(jià)值在價(jià)值類型中評估值最大。64.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于（）。A、無租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C、無租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D、出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)

44、益價(jià)值答案：A解析：考點(diǎn):完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。65.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）A、開征房產(chǎn)稅B、物價(jià)水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。物價(jià)屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的經(jīng)濟(jì)因素。66.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因

45、素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。67.某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價(jià)值為5500元/m2；若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為（）元/m2。A、4644B、5192C、5308D、5500答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價(jià)值換算公式法：Vn=VN×YN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Yn（1+Yn）n（1+YN）N-1，代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×（1+7%）40

46、15;（1+8%）30-1/8%×（1+8%）30×（1+7%）40-1=4644.40（元m2）。68.通常情況下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括（）。A、抵押價(jià)值評估B、貸款項(xiàng)目評價(jià)C、抵押率測算D、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示答案：D解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測算等服務(wù)。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。69.【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對象狀況描述的說法，正確的是（）。A、對估價(jià)對象范圍的描述就是說明其四至B、對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其

47、周圍環(huán)境和景觀C、對建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D、對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：D解析：選項(xiàng)A，對估價(jià)對象范圍的描述：說明估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；選項(xiàng)B、C，建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說明：建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀；新舊程度；其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。70.一套建筑面積為100m2，單價(jià)為15000元m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內(nèi)

48、以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8，則該套住宅的（）。A、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為154萬元B、實(shí)際單價(jià)為15400元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬元C、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬元D、實(shí)際單價(jià)為15795元/m2，實(shí)際總價(jià)為157.95萬元答案：C解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。首付款50萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。71.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在

49、毛收入為120萬元，年平均空置率20，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×1-1/（1+8%）35=536.11（萬元）。72.下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)作業(yè)方案主要內(nèi)容的是（）。A、估價(jià)工作的主

50、要內(nèi)容及質(zhì)量要求B、估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度C、估價(jià)工作的人員安排D、委托方的協(xié)助義務(wù)答案：D解析：本題考查的是編制估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；（3）估價(jià)工作的人員安排。73.為評估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣、買雙方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.5

51、%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格賣方實(shí)得金額/（1應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率）3500/（16%）3723.404（元/m2），市場狀況調(diào)整后價(jià)格3723.404×（10.5%）63836.51（元/m2）。74.一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交

52、日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是（）。A、第（1）.（3）種情況B、第（3）.（4）.（5）種情況C、第（2）.（4）種情況D、第（2）.（4）.（5）種情況答案：D解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（1）名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng)AB可以排除。（5）肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以選項(xiàng)D正確。75.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)

53、總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（萬元）。76.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。A、市場法B、收益法C、成本法D、長期趨勢法答案：C解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。77.運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)

54、估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時(shí)，一般應(yīng)采用（）的收益估計(jì)值。A、較高B、較低C、最高D、居中答案：B解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值78.下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)，表述錯誤的是（）。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范答案：D解析：本題考查的是中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，市場運(yùn)行缺乏規(guī)則或運(yùn)行規(guī)則未嚴(yán)格執(zhí)行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易

55、和登記信息不夠公開、透明。79.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是（）。A、通用性越強(qiáng)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)B、獨(dú)立使用性越差，變現(xiàn)能力越差C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)D、價(jià)值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)D錯誤，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱80.在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價(jià)值是（）。A、市場價(jià)格B、保險(xiǎn)價(jià)值C、商品價(jià)值D、財(cái)產(chǎn)損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失

56、，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見教材P21。81.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：VAY，A100×77（萬元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7AL，則AL6（7AL）8100，AL3（萬元）。82.下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A、兩者區(qū)位相近B、兩者用途相近C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、兩者檔次相當(dāng)答案：B解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。83.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)