中信地產(chǎn)21日惠州淡水新橋項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)整體報(bào)告

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2、下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278793一、惠州市場(chǎng)情況一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278794惠州人口規(guī)?；葜萑丝谝?guī)模 惠州市常住人口為380萬(wàn),惠城區(qū)人口約80萬(wàn)。近年來(lái)惠城區(qū)一手商品住宅成交面積分析近年來(lái)惠城區(qū)一手商品住宅成交面積分析 2006年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約130萬(wàn)平方米； 2007年，惠城區(qū)商品房住宅成

3、交面積約170萬(wàn)平方米； 2008年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積83萬(wàn)平方米； 2009年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積256256萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，成交均價(jià)45564556元元/ /平方米平方米，是2008年成交量的3倍多?；葜莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278795惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2009年惠城區(qū)共成交商品住宅面積256萬(wàn)平方米。月均成交1767套，相比2008年月平均700套增大了一倍多，其中3、4、11、12月份成交量較大，月均2000余套，12月

4、份達(dá)到頂峰，成交了3392套。月份月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)成交價(jià)格成交價(jià)格41064208431040054533419543304580492550345031541545564556成交套數(shù)成交套數(shù)65187322082328163812231271176818332003236133922154921549成交面積（萬(wàn)成交面積（萬(wàn)平米）平米） 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278796數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站2008年年2009年年

5、如圖所示，如圖所示，2008-20092008-2009年惠城區(qū)一手商品住宅成交均價(jià)及成交套數(shù)年惠城區(qū)一手商品住宅成交均價(jià)及成交套數(shù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278797惠州土地市場(chǎng)情況惠州土地市場(chǎng)情況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278798惠州土地市場(chǎng)情況惠州土地市場(chǎng)情況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105

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9、劃大全，QQ：105352787920一、惠州市場(chǎng)情況一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787921占地面積：占地面積：1,933,640m1,933,640m2 2建筑面積：建筑面積：4,640,736m4,640,736m2 2容積率：容積率：2.42.4建筑密度：建筑密度：30%30%綠地率：綠地率：35%35%u 該項(xiàng)目共該項(xiàng)目共6363本土地使用權(quán)證，土本土地

10、使用權(quán)證，土地面積合計(jì)地面積合計(jì)1,933,6401,933,640平方米，分別平方米，分別在在8 8家項(xiàng)目公司名下。家項(xiàng)目公司名下。白云路白云路惠大鐵路廈深鐵路金星大道金星大道該地塊位于惠陽(yáng)主干道白云路南側(cè)，在市政府新規(guī)劃的“東拓”片區(qū)之中，定位為惠陽(yáng)的“東部新城”，建成后將成為惠陽(yáng)區(qū)的新的城市中心。（一）地塊區(qū)位（一）地塊區(qū)位 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787922變電變電站站沙場(chǎng)沙場(chǎng)金星大道金星大道現(xiàn)有村道現(xiàn)有村道廈深高鐵廈深高鐵惠大鐵路惠大鐵路惠陽(yáng)淡水新橋項(xiàng)目惠陽(yáng)淡水新橋項(xiàng)目土地分布示意圖土地分布

11、示意圖村莊村莊村莊山地村莊村莊村莊村莊除沙場(chǎng)占用除沙場(chǎng)占用地有臨建外，地有臨建外，其他土地上沒(méi)其他土地上沒(méi)有待拆遷建筑有待拆遷建筑物，但部分有物，但部分有農(nóng)民復(fù)耕的農(nóng)農(nóng)民復(fù)耕的農(nóng)作物。作物。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787923u 項(xiàng)目位于惠陽(yáng)主干道白云路南側(cè)，在區(qū)政府新規(guī)劃的“東拓”片區(qū)，定位為惠陽(yáng)的“東部新城”，周邊有惠澳大道、建設(shè)中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速（2009年底通車）以及規(guī)劃的三條輕軌線等便利的交通設(shè)施，建成后將成為惠陽(yáng)區(qū)新的城市中心；廈深高速鐵路（計(jì)劃2011年年底通車）將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附

12、近并將在此設(shè)立惠州站。u 該項(xiàng)目一共辦有63本（其中2008年新辦24本）土地使用權(quán)證，分別登記在8家項(xiàng)目公司名下。（二）地塊介紹（二）地塊介紹 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787924地塊內(nèi)目前現(xiàn)狀地塊內(nèi)目前現(xiàn)狀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787925（二）地塊資源分析（二）地塊資源分析 項(xiàng)目周邊有惠澳大道、建設(shè)中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速以及規(guī)劃的1、3、6號(hào)三條輕軌線等便利的交通設(shè)施，建成后將成為惠陽(yáng)區(qū)新的城市

13、中心區(qū)；廈深高速鐵路（計(jì)劃2011年年底通車）將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近并將在此設(shè)立惠州站。將大大帶動(dòng)地塊周邊人氣，使得該區(qū)域成為惠陽(yáng)區(qū)交通最發(fā)達(dá)片區(qū)之一。 地塊南面對(duì)國(guó)家一級(jí)森林公園，北面面對(duì)惠陽(yáng)一中，具有較好的天然資源和教育配套。（三）地塊基本指標(biāo)（三）地塊基本指標(biāo)地塊用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地土地面積：1933640平方米（折合2900畝）容積率：2.4建筑面積：464萬(wàn)平米 該地塊地價(jià)及契稅已交清，一共辦有63本土地使用證，其中2007年辦理39本，2008年6月辦理24本（該24本原件現(xiàn)存地產(chǎn)總部），分別登記在惠州首明投資有限公司等8家公司名下，其中：2007年辦理的1603537平方米土地證用于中

14、信華南集團(tuán)有限公司貸款抵押，抵押期限至2009年10月30日。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787926（四）主要存在問(wèn)題（四）主要存在問(wèn)題1、土地手續(xù)未辦理完成。該項(xiàng)目土地已辦理土地使用證，但未提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證，沒(méi)有規(guī)劃條件告知書(shū)，土地?zé)o法使用。2、現(xiàn)有土地零散，難以規(guī)劃利用。該項(xiàng)目一共辦理了63本土地使用權(quán)證，土地零散分布、形狀極其不規(guī)則，難以進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利用。3、征地拆遷未完成。該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證已經(jīng)全部辦理，政府及中洲公司均表示征地已完成、拆遷尚未完成，但由于土地手續(xù)不完全，我公

15、司無(wú)法核對(duì)。附P30圖4、廈深鐵路占用土地問(wèn)題。根據(jù)政府部門介紹，廈深鐵路預(yù)計(jì)于2011年底通車，政府?dāng)M對(duì)鐵路建設(shè)涉及的21米紅線范圍內(nèi)土地進(jìn)行補(bǔ)償回收，同時(shí)對(duì)鐵路建設(shè)紅線兩側(cè)各30米范圍內(nèi)土地進(jìn)行控制，但不征收。根據(jù)公告，廈深鐵路建設(shè)用地涉及我公司淡水新橋項(xiàng)目5宗土地，其中：惠州恒嘉公司名下土地3宗，共被征收7,652平方米；惠州威旺公司名下土地2宗，共被征收8,997平方米。5宗地合計(jì)10萬(wàn)平方米，其中將被征收16,649平方米，占淡水新橋項(xiàng)目總用地面積0.86%（未計(jì)30米紅線控制影響）。根據(jù)2010年2月1日廈深鐵路征地聽(tīng)證會(huì)公布的處置方案，我公司淡水新橋項(xiàng)目的16,649平方米土地將

16、被回收，參考評(píng)估價(jià)給予現(xiàn)金補(bǔ)償。廈深鐵路工期緊，土地補(bǔ)償征用時(shí)間預(yù)計(jì)將早于我公司土地整合時(shí)間，即使我公司對(duì)政府最終出臺(tái)的補(bǔ)償方案不同意，政府也將按照公共利益原則，先行征用并開(kāi)工建設(shè)；若征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于我公司土地賬面成本，將形成我公司部分土地實(shí)際先被征用并產(chǎn)生賬面損失的情況。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：1053527879275 5、其它土地被占用問(wèn)題。、其它土地被占用問(wèn)題。 惠陽(yáng)區(qū)政府已按調(diào)整后片區(qū)控規(guī)（尚未公示）進(jìn)行片區(qū)內(nèi)“金星大道”市政路建設(shè)，已占用我司部分土地。因金星大道目前仍未辦理土地征用手續(xù)（也沒(méi)有開(kāi)工許可

17、證），有關(guān)事項(xiàng)未進(jìn)行公告，無(wú)法確定占用我公司的實(shí)際土地面積。 部分土地雖此前完成清表，但因長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)利用，被村民占用進(jìn)行耕種，具體面積難以核實(shí)，中洲公司口頭表示已跟村民打過(guò)招呼，可隨時(shí)收回使用并免于耕種補(bǔ)償。6 6、三通一平工作未完成。、三通一平工作未完成。該片區(qū)土地基本處于荒蕪狀態(tài)，有部分地勢(shì)起伏、雜物堆積，尚未達(dá)到三通一平狀態(tài)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787928 7 7、地塊內(nèi)高壓線影響土地價(jià)值。、地塊內(nèi)高壓線影響土地價(jià)值。片區(qū)內(nèi)建有11萬(wàn)伏變電站一座，變電站進(jìn)出的高壓線覆蓋我公司淡水新橋項(xiàng)目部

18、分土地，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用和價(jià)值造成很大影響。根據(jù)“925會(huì)議紀(jì)要”約定，中洲公司同意與惠州公司共同努力，將淡水新橋片區(qū)內(nèi)變電站遷出片區(qū)開(kāi)發(fā)用地范圍；同時(shí)將土地紅線范圍內(nèi)的高壓線埋入市政規(guī)劃道路地下，以提高土地的使用價(jià)值。經(jīng)了解，變電站為2006-2007年新建變電站，負(fù)責(zé)整個(gè)片區(qū)的供電，無(wú)法遷移；高壓線埋入市政道路的計(jì)劃目前難以確定 8 8、土地使用稅問(wèn)題。、土地使用稅問(wèn)題。根據(jù)稅務(wù)局規(guī)定，該項(xiàng)目每年的全額土地使用稅為1546.9萬(wàn)元。因項(xiàng)目土地手續(xù)未完善、征地拆遷和三通一平未完成，我們無(wú)法實(shí)際使用該項(xiàng)目土地；且根據(jù)“925會(huì)議紀(jì)要”約定，中洲公司應(yīng)協(xié)助解決土地實(shí)際使用前的土地使用稅減免事項(xiàng)。

19、經(jīng)我公司努力攻關(guān)協(xié)調(diào)，惠陽(yáng)地方稅務(wù)局對(duì)2008年土地使用稅實(shí)行部分征收、部分減免，我公司實(shí)際繳納627.5萬(wàn)元、減免784萬(wàn)元（注：2008年有33萬(wàn)平方米土地的使用稅按半年計(jì)算）；2009年度土地使用稅已繳305萬(wàn)元，其余土地使用稅的繳交問(wèn)題正與惠陽(yáng)地方稅務(wù)局協(xié)商減免，能否減免存在不確定性。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787929項(xiàng)目機(jī)遇及開(kāi)發(fā)思路項(xiàng)目機(jī)遇及開(kāi)發(fā)思路 淡水新橋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)在于土地太分散，無(wú)法統(tǒng)一規(guī)劃，目前，因廈深鐵路選址經(jīng)過(guò)該片區(qū)，引起片區(qū)控規(guī)調(diào)整，政府承諾統(tǒng)一整合土地，我司可乘此機(jī)遇

20、解決土地開(kāi)發(fā)的瓶頸問(wèn)題，若土地整合完成，深惠沿海高速通車，該土塊將成為優(yōu)質(zhì)資源。 淡水新橋項(xiàng)目用地目前面臨土地整合問(wèn)題，產(chǎn)生了重大不確定因素片區(qū)控規(guī)調(diào)整何時(shí)公布、土地整合方案能否按時(shí)確定、土地整合能否順利進(jìn)行、整合后的用地手續(xù)辦理何時(shí)完成、整合后的土地性質(zhì)是否發(fā)生變化等等。 根據(jù)目前的估計(jì)，2010年的主要工作是督促中洲公司完成土地整合及用地手續(xù)辦理，包括土地出讓合同、土地使用權(quán)證的重新辦理，以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地紅線圖等手續(xù)的辦理。 若2010年上半年的土地整合工作能較順利進(jìn)行，我們將于2010年下半年啟動(dòng)項(xiàng)目籌建工作，綜合研究市場(chǎng)定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，爭(zhēng)取利用土地的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建設(shè)

21、低密度度假別墅，利用深惠沿海高速的開(kāi)通，撬動(dòng)深圳高端客戶。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787930一、惠州市場(chǎng)情況一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787931路網(wǎng)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)，將縮短區(qū)域與惠陽(yáng)中心區(qū)、大亞灣的距離，區(qū)域通達(dá)性增強(qiáng)亞公頂森林亞公頂森林公園公園開(kāi)城大道開(kāi)城大道惠澳

22、公路惠澳公路人民路人民路本項(xiàng)目本項(xiàng)目白云路白云路淡澳河淡澳河惠陽(yáng)中心區(qū)根據(jù)根據(jù)惠州市區(qū)綜合交惠州市區(qū)綜合交通規(guī)劃（通規(guī)劃（2005-2020）n地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)至新地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)至新橋路段橋路段n深汕高速在人民路的深汕高速在人民路的出入口在遠(yuǎn)期東、西兩出入口在遠(yuǎn)期東、西兩個(gè)新出入口建成后予以個(gè)新出入口建成后予以取消取消n惠澳大道改建高速惠澳大道改建高速n新建內(nèi)環(huán)路東段；新建內(nèi)環(huán)路東段；n中山路向東延伸；中山路向東延伸；n愛(ài)民路向東延伸愛(ài)民路向東延伸深圳高速公路深圳高速公路淡水河淡水河項(xiàng)目區(qū)域解讀項(xiàng)目區(qū)域解讀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷

23、策劃大全，QQ：105352787932項(xiàng)目所在區(qū)域與淡水鎮(zhèn)相臨，與大亞灣相接，成為“惠陽(yáng)CLD”規(guī)劃方向明顯根據(jù)根據(jù)惠州市城市總惠州市城市總體規(guī)劃（體規(guī)劃（2006-2020）綱要公示綱要公示第第75條第條第（2）款規(guī)劃：）款規(guī)劃：n項(xiàng)目位于的新橋片區(qū)項(xiàng)目位于的新橋片區(qū)是惠陽(yáng)中心城區(qū)的居是惠陽(yáng)中心城區(qū)的居住片區(qū)住片區(qū)n區(qū)域居住功能：滿足區(qū)域居住功能：滿足區(qū)域的高端住房消費(fèi)區(qū)域的高端住房消費(fèi)需求；滿足本地住房需求；滿足本地住房需求；為大亞灣西區(qū)需求；為大亞灣西區(qū)提供一部分配套居住提供一部分配套居住區(qū)。區(qū)。 廈深高鐵廈深高鐵現(xiàn)有村道現(xiàn)有村道惠大鐵路惠大鐵路項(xiàng)目區(qū)域解讀項(xiàng)目區(qū)域解讀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海

24、量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787933中區(qū)華中區(qū)華府府錦江國(guó)際錦江國(guó)際尚城世家尚城世家東方新城東方新城信和苑信和苑廣控麗江城市花園廣控麗江城市花園世貿(mào)廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)棕櫚島高爾夫別墅棕櫚島高爾夫別墅半島一號(hào)半島一號(hào)惠陽(yáng)中心區(qū)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模（平方規(guī)模（平方米）米）產(chǎn)品產(chǎn)品推售時(shí)間推售時(shí)間東方新城6萬(wàn)（一期） 獨(dú)棟/聯(lián)排/多層/小高層2006-10棕櫚島3.5萬(wàn)（三期）獨(dú)棟別墅/公寓2004-10-01 半島一號(hào)14萬(wàn)（一期）聯(lián)排/多層2006-5-28中區(qū)華府8.6萬(wàn)小高層/高層2005-06-18尚城世家5.

25、6萬(wàn)（一期）小高層2006-7-1錦江國(guó)際2.3萬(wàn)（二期）高層2006廣控麗江城市花園3.6萬(wàn)（一期）小高層/高層惠陽(yáng)中心區(qū)已成為是目前惠陽(yáng)中高端項(xiàng)目集中區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)解讀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787934依托深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，惠陽(yáng)大亞灣價(jià)格長(zhǎng)期看漲p都市融合將帶來(lái)大量自住需求；p通貨膨脹和資本重新估值；p投資房地產(chǎn)的觀念普及。p政策把關(guān)，限制投機(jī)；p價(jià)格和真實(shí)需求的差距決定價(jià)格回調(diào)的幅度。房?jī)r(jià)的支撐因素房?jī)r(jià)的支撐因素房?jī)r(jià)的抑制因素房?jī)r(jià)的抑制因素世聯(lián)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷：世聯(lián)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的

26、判斷：長(zhǎng)期看好，對(duì)不同類型長(zhǎng)期看好，對(duì)不同類型城市區(qū)別對(duì)待城市區(qū)別對(duì)待人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、資本人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、資本重新估值、投資觀念的重新估值、投資觀念的興起使得從長(zhǎng)期的角度興起使得從長(zhǎng)期的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)是長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)的，但長(zhǎng)是長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)的，但目前在政策的抑制下將目前在政策的抑制下將進(jìn)入調(diào)整；進(jìn)入調(diào)整；對(duì)于一線城市尤其是深對(duì)于一線城市尤其是深圳，房?jī)r(jià)離大部分剛性圳，房?jī)r(jià)離大部分剛性需求的可承受力更遠(yuǎn)，需求的可承受力更遠(yuǎn)，調(diào)整的時(shí)間可能更長(zhǎng)；調(diào)整的時(shí)間可能更長(zhǎng)；對(duì)于類似惠陽(yáng)大亞灣的對(duì)于類似惠陽(yáng)大亞灣的三線城市（區(qū)域），剛?cè)€城市（區(qū)域），剛性需求的可承受力和房性需求的可

27、承受力和房?jī)r(jià)并未拉開(kāi)距離，價(jià)格價(jià)并未拉開(kāi)距離，價(jià)格回調(diào)空間不大?；卣{(diào)空間不大。p只要交通配套解、價(jià)格剪刀差和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)存在，將為大亞灣帶來(lái)持續(xù)的自住需求增長(zhǎng)；p高通脹必然帶來(lái)固定資產(chǎn)價(jià)值重估，投資是這一時(shí)代的主題；p作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，深圳及周邊居民投資觀念濃厚。p短期來(lái)看，價(jià)格攀升可能使部分客戶觀望；p惠陽(yáng)大亞灣的房?jī)r(jià)相對(duì)并未遠(yuǎn)離剛性置業(yè)的承受范圍，價(jià)格回調(diào)的空間小。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)解讀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787935惠陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)格局配套優(yōu)勢(shì)成為區(qū)域賣點(diǎn)，物業(yè)形態(tài)多樣而價(jià)格差距不

28、大惠陽(yáng)市區(qū)生活配套較完惠陽(yáng)市區(qū)生活配套較完善，吸引大量對(duì)配套非善，吸引大量對(duì)配套非常敏感的客戶：常敏感的客戶：p由于發(fā)展時(shí)間比較長(zhǎng)，惠陽(yáng)市區(qū)相對(duì)其它區(qū)域具備更加完善的生活配套；p惠陽(yáng)老居民基本只會(huì)選擇在惠陽(yáng)置業(yè)居住。同類型產(chǎn)品的價(jià)格差不同類型產(chǎn)品的價(jià)格差不明顯：明顯：p小高層、高層產(chǎn)品中，不論是市區(qū)的小規(guī)模項(xiàng)目還是低密度大盤(pán)，價(jià)格差距普遍保持在500元/平方米以內(nèi)；p外向型的市場(chǎng)和相同的主流客戶是價(jià)格差距不明顯的主要原因。 惠陽(yáng)印象：城市形象破惠陽(yáng)印象：城市形象破舊的老城區(qū)，基本生活配套舊的老城區(qū)，基本生活配套較完備。較完備。價(jià)格體系價(jià)格體系小高層/高層價(jià)格集中在3300-4200元/ M2，

29、價(jià)格差未拉開(kāi)代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)半島一號(hào)、中建彩虹城、四洲城市經(jīng)典客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成深圳投資客戶占主導(dǎo)，少量惠陽(yáng)市區(qū)客戶和龍崗自住客戶優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)生活配套比較完善，但城市形象較差土地供應(yīng)土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)商手中存量土地較多遠(yuǎn)郊大規(guī)模低密遠(yuǎn)郊大規(guī)模低密度項(xiàng)目：度項(xiàng)目：p碧桂園；p振業(yè)城：近郊區(qū)域的大規(guī)模近郊區(qū)域的大規(guī)模復(fù)合型樓盤(pán)：復(fù)合型樓盤(pán)：p光耀城；p半島一號(hào)；p東方新城；p市區(qū)內(nèi)小規(guī)模高市區(qū)內(nèi)小規(guī)模高容積率項(xiàng)目容積率項(xiàng)目p景茂國(guó)際p金領(lǐng)中心；p優(yōu)品0752；p惠陽(yáng)和大亞灣結(jié)惠陽(yáng)和大亞灣結(jié)合部的中大規(guī)模合部的中大規(guī)模高容積率項(xiàng)目：高容積率項(xiàng)目：p中建彩虹城；p左岸春天；p項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)解讀

30、房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787936利用機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)（劣勢(shì)（WW）：）：p周邊配套較差，與主城區(qū)有一定距離，生活氛圍及便宜度不佳；p地塊位于城區(qū)外，且沒(méi)有山水景觀的資源；p地塊面積大，但目前劃分為數(shù)十塊，未形成統(tǒng)一。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OO）：）：p項(xiàng)目整體體量巨大，可通過(guò)造城完善配套，培育完善生活環(huán)境；p惠州惠陽(yáng)、淡水近期出現(xiàn)發(fā)展階段；且引起惠州及外地客戶的注意；p目前，項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)相對(duì)單一，新產(chǎn)品較少；威脅（威脅（T T）：）：p宏觀政策的調(diào)整，對(duì)項(xiàng)目的銷

31、售會(huì)造成較大的影響；p周邊的大亞灣等區(qū)域交通規(guī)劃成熟，配套較好，是惠城區(qū)外主要的銷售區(qū)域，將直接競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目客戶。n 合理分配容積率，合理規(guī)劃，考慮多種產(chǎn)品，把項(xiàng)目打造成區(qū)域內(nèi)最為高端、最具生活品質(zhì)的項(xiàng)目；n 在資源有限的情況下，重點(diǎn)利用項(xiàng)目的體量和占地優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行景觀和配套的發(fā)掘營(yíng)造，制造惠州和外地客戶認(rèn)可的購(gòu)買因素；n多產(chǎn)品線多板塊產(chǎn)品的規(guī)劃布局，完成各種客戶層面的獲取。n 針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的形勢(shì)，建議項(xiàng)目在用地情況完善的前提下，認(rèn)真排布開(kāi)發(fā)周期，一旦開(kāi)發(fā)，便緊湊銜接，分類突進(jìn)。n 抓住區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)，把握造城、造鎮(zhèn)概念，通過(guò)較好的物業(yè)組合搶占市場(chǎng)；淡水新橋項(xiàng)目淡水新橋項(xiàng)目SWTO

32、分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）：）：p良好的昭示性和通達(dá)性；p地塊規(guī)模大，交通便利；p處于未來(lái)區(qū)域發(fā)展的主流方向；p地塊平整無(wú)遮擋，位于未來(lái)高速鐵路站旁 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787937 項(xiàng)目工作思路項(xiàng)目工作思路 由于面積大、地塊繁多、零散，占地面積193萬(wàn)平方米，土地證63本，操作起來(lái)也存在一定的難度。當(dāng)前急需進(jìn)行的工作是整合地塊、理清關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)。在整合土地的過(guò)程中，加快速度對(duì)惠陽(yáng)、大亞灣、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作?；蓐?yáng)、大亞灣的市場(chǎng)一直比較脆弱，受深圳制約影響太大，雖然2009年銷售狀態(tài)尚可，

33、但對(duì)未來(lái)深圳客對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房的預(yù)期不容過(guò)于樂(lè)觀。在充分細(xì)致的市調(diào)之后，就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)目前熱銷產(chǎn)品分析后，可以采用小步快跑的做法，提前啟動(dòng)部分相對(duì)完整的地塊，打響品牌知名度，后期開(kāi)發(fā)速度視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，迅速緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再大規(guī)模推出產(chǎn)品，奠定該項(xiàng)目在深圳客心目中不可搖撼的地位，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278793838項(xiàng)目定位基礎(chǔ)項(xiàng)目定位基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析高端居住區(qū)板塊已形成：1、惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)在惠陽(yáng)淡水和大亞灣已形成惠州及粵東地區(qū)的二個(gè)熱點(diǎn)置業(yè)板塊；2、惠

34、陽(yáng)淡水片區(qū)自2006年以來(lái)部分低密度樓盤(pán)相繼入市，已形成一定的中高端住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)；客戶構(gòu)成及需求進(jìn)一步完整：1、總價(jià)承受能力上升，大戶型和別墅類產(chǎn)品增加；2、惠州以外廣深地區(qū)的投資客依然占主力，但客戶的購(gòu)買意圖更為多元化，需求產(chǎn)品檔次提升明顯； 結(jié)論：1、惠陽(yáng)淡水片區(qū)未來(lái)定位為惠州居住的重點(diǎn)片區(qū)，也是住宅競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域；2、區(qū)域已形成低中高端不同的住宅產(chǎn)品構(gòu)成，居住價(jià)值開(kāi)始突顯，本項(xiàng)目必須利用區(qū)域發(fā)展的契機(jī)，把握市場(chǎng)方向，結(jié)合自身實(shí)際精準(zhǔn)定位。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278793939競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)

35、環(huán)境分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域惠城區(qū)：惠城區(qū)作為惠州城市核心區(qū)域，配套完善，人口密度大，生活環(huán)境舒適，且房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品豐富，供應(yīng)量大，對(duì)惠州本地及周邊客戶有較大的吸引力。大亞灣：惠州臨近深圳的沿海區(qū)域重心，區(qū)域內(nèi)匯聚大量大型生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，交通配套完善，客戶看好區(qū)域規(guī)劃前景，尤其是深圳客戶較為認(rèn)同其區(qū)域價(jià)值。未來(lái)大量項(xiàng)目尤其是部分中高端項(xiàng)目面市，對(duì)惠陽(yáng)淡水會(huì)形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目定位基礎(chǔ)項(xiàng)目定位基礎(chǔ) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787940惠陽(yáng)振業(yè)城p惠陽(yáng)振業(yè)城占地面積為151.11萬(wàn)平米，分五期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品類型將

36、以別墅為主，主要包含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、高層及其他公建配套。其中規(guī)劃的首期用地61.26萬(wàn)平方米，總建筑的面積為918871.47平方米, 積率為1.5，綠化率35%，僅1期居住總戶數(shù)達(dá)8205戶。目前即將面世的A組團(tuán)占地面積80000平米，總建面24915.75平米，共有60套親水及水景純獨(dú)棟高端別墅，戶戶設(shè)計(jì)創(chuàng)新，每棟面積區(qū)間282.63394.88平米，共13種戶型。戶戶贈(zèng)送超大花園、超大地下室、露臺(tái)、雙車位，最多的贈(zèng)送超過(guò)1000平方米以上。p項(xiàng)目特色:南中國(guó)第一個(gè)原鄉(xiāng)風(fēng)格的別墅小鎮(zhèn), 淡澳區(qū)域內(nèi)同時(shí)擁有山林、公園資源（147499.41） 和自然水系資源（108743.47） 最

37、多的項(xiàng)目;p深圳東郊（深圳東向38公里，半小時(shí)車程）；距離淡水城區(qū)6分鐘車程，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活；p首批產(chǎn)品全部為純獨(dú)棟別墅;單戶別墅產(chǎn)品花園達(dá)到1200平方米;贈(zèng)送面積多，包括贈(zèng)送超大花園、地下室、露臺(tái)和車庫(kù)每戶別墅均設(shè)有私家泳池;p采用了大圍合組團(tuán)套小組團(tuán)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮了鄰里關(guān)系的重要性和客家文化的精髓;開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 惠州市惠陽(yáng)區(qū)振業(yè)創(chuàng)興發(fā)展有限公司物業(yè)類別物業(yè)類別 別墅、洋房建筑類別建筑類別 別墅、高層物業(yè)地址物業(yè)地址 惠陽(yáng)振業(yè)城位于惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西南角 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2009-7 （一期產(chǎn)品） 容容 積積 率率 1.5 綠綠 化化 率率 35%所屬區(qū)域所屬區(qū)域 淡水 房商

38、網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787941惠陽(yáng)振業(yè)城項(xiàng)目圖片 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787942惠陽(yáng)碧桂園p惠陽(yáng)碧桂園是惠陽(yáng)淡水地區(qū)的超大型住宅項(xiàng)目，通過(guò)造城概念，承載碧桂園地產(chǎn)一貫的“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的企業(yè)文化，將項(xiàng)目定位為惠州華南超大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)。p項(xiàng)目總占地1710畝，由碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，首期占地180畝，總建筑面積130多萬(wàn)平方米，容積率0.59，綠化率36.6%。p項(xiàng)目周邊山清水秀，自然環(huán)境優(yōu)越，惠

39、澳大道近在咫尺，交通便利，社區(qū)配備五星級(jí)酒店、省一級(jí)學(xué)校、一站式商業(yè)中心等設(shè)施，住宅產(chǎn)品涵括花園美墅、陽(yáng)光親鄰美墅和山景洋房。開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 碧桂園集團(tuán)有限公司物業(yè)類別物業(yè)類別 別墅建筑類別建筑類別 別墅、多層物業(yè)地址物業(yè)地址 惠陽(yáng)碧桂園位于惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三和大道惠陽(yáng)碧桂園開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2009-9-26 （一期產(chǎn)品） 容容 積積 率率 0.59綠綠 化化 率率 37%所屬區(qū)域所屬區(qū)域 淡水 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787943惠陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目圖片 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下

40、載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787944模式一：低價(jià)開(kāi)發(fā)模式結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目特點(diǎn)判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式模式二：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式模式三：配套開(kāi)發(fā)模式在資源優(yōu)勢(shì)不明顯的前提下，此類項(xiàng)目可考慮的有三種在資源優(yōu)勢(shì)不明顯的前提下，此類項(xiàng)目可考慮的有三種發(fā)展模式發(fā)展模式本項(xiàng)目較適合采用配套開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787945坑梓坑梓惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)客戶主要來(lái)源于深圳、惠陽(yáng)大亞灣本地深圳客戶是惠陽(yáng)大亞深圳客戶是惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)客戶主力，在灣市場(chǎng)客戶主力，在

41、目前市場(chǎng)情況下，深目前市場(chǎng)情況下，深圳客戶主要為深圳投圳客戶主要為深圳投資客。資客。p深圳客戶主要由深圳投資客戶與深圳自住客戶構(gòu)成；兩者所占惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)80%p本地客戶主要來(lái)源于大亞灣區(qū)域和惠陽(yáng)，約占15%?；蓐?yáng)大亞灣惠陽(yáng)大亞灣客戶分類客戶分類深圳投資客戶深圳投資客戶惠陽(yáng)客戶惠陽(yáng)客戶大亞灣產(chǎn)業(yè)移民大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳客戶深圳客戶本地客戶本地客戶深圳自住客戶深圳自住客戶深圳深圳深圳自住客深圳自住客惠陽(yáng)惠陽(yáng)大亞灣產(chǎn)業(yè)移民大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳投資客深圳投資客項(xiàng)目客戶解讀項(xiàng)目客戶解讀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：10535278

42、7946深圳客戶置業(yè)大亞灣的主要驅(qū)動(dòng)因素有以下三個(gè):置業(yè)大亞灣置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景價(jià)格剪刀差價(jià)格剪刀差公共交通公共交通最主要驅(qū)動(dòng)因素最主要驅(qū)動(dòng)因素三大因素長(zhǎng)期存在，深圳客戶置業(yè)大亞灣趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。三大因素長(zhǎng)期存在，深圳客戶置業(yè)大亞灣趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。p客戶語(yǔ)錄： “價(jià)格比深圳便宜多了，在深圳這些錢頂多能買一房，在這邊買套房住很舒服?！薄敖煌ň€路很多，過(guò)了收費(fèi)站就到了，公交車只要20分鐘就能過(guò)來(lái)，很方便?！?“價(jià)格便宜，也覺(jué)得未來(lái)大亞灣發(fā)展前景應(yīng)該不錯(cuò)?！?60006000元元/ /20072007年龍崗和大亞灣價(jià)格差年龍崗和大亞灣價(jià)格差置業(yè)的次級(jí)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)的次級(jí)驅(qū)動(dòng)因素 房商網(wǎng)房商

43、網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787947本地客戶三大置業(yè)動(dòng)因置業(yè)大亞灣置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境居住環(huán)境工作距離近工作距離近最主要驅(qū)動(dòng)因素最主要驅(qū)動(dòng)因素對(duì)居住環(huán)境的追求和工作距離是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅(qū)動(dòng)因素；隨對(duì)居住環(huán)境的追求和工作距離是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅(qū)動(dòng)因素；隨著未來(lái)區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞灣也可能成為主流趨勢(shì)。著未來(lái)區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞灣也可能成為主流趨勢(shì)。p客戶語(yǔ)錄: 我們廠已經(jīng)搬到大亞灣了，在這里買房離我們廠區(qū)距離很近，上班方便。 大亞灣居住環(huán)境比淡水好，而

44、且我在行政中心工作，每天上班從淡水過(guò)來(lái)太塞車，在這里就方便多了。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787948項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位主抓客戶構(gòu)成主抓客戶構(gòu)成深圳自住客，深圳投資客，深圳自住客，深圳投資客，次要客戶為大亞灣產(chǎn)業(yè)移民次要客戶為大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳自住客深圳自住客大亞灣產(chǎn)業(yè)移民大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳投資客深圳投資客市場(chǎng)可抓取的市場(chǎng)可抓取的客戶客戶量大且需求穩(wěn)定，是目前大亞灣客戶主要來(lái)源量大但受政策影響較大，從大盤(pán)操作考慮，是本項(xiàng)目的重要客戶需求穩(wěn)定，但來(lái)源較少，非本項(xiàng)目的主要支撐 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資

45、料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787949客戶定位牽引的主力群體客戶財(cái)富積累速度較快，屬于新貴群體，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)14%45%37%4%30歲以下30歲40歲40歲50歲50歲以上3030歲歲4040歲的成交客戶歲的成交客戶2626批占批占45%45%，4040歲歲5050歲的成交客戶歲的成交客戶2121批占批占37%37%；成交客戶年齡主要集中在成交客戶年齡主要集中在3030至至5050歲之間，屬個(gè)歲之間，屬個(gè)人財(cái)富的快速增長(zhǎng)期人財(cái)富的快速增長(zhǎng)期。年收入年收入200200萬(wàn)以上的家庭占萬(wàn)以上的家庭占33%33%的比例，為的比例，為主力

46、購(gòu)買人群；主力購(gòu)買人群；其次為年收入其次為年收入100-200100-200萬(wàn)的家庭占萬(wàn)的家庭占29%29%的比的比例；例；成交客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力成交客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。借鑒：萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科東海岸、萬(wàn)科棠樾、虹溪諾雅借鑒：萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科東海岸、萬(wàn)科棠樾、虹溪諾雅客戶群體客戶群體 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787950牽引的主力群體客戶具有多次且理性的購(gòu)房體驗(yàn)，其居住經(jīng)歷遠(yuǎn)超出我們的想象4%9%28%59%首次置業(yè)二次置業(yè)三次置業(yè)四次置業(yè)以上成交客戶具有成交客戶具有4 4次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的次置

47、業(yè)經(jīng)驗(yàn)的3434批占批占59%59%，其次其次3 3次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的1616批占批占28%28%；成交客戶置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力頗強(qiáng)成交客戶置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力頗強(qiáng)。借鑒：萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科東海岸、萬(wàn)科借鑒：萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科東海岸、萬(wàn)科棠樾、虹溪諾雅客戶群體棠樾、虹溪諾雅客戶群體客戶定位 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787951萬(wàn)科松山湖一號(hào)客戶萬(wàn)科松山湖一號(hào)客戶-黃先生：年齡40歲左右，在東莞有廠，在華僑城和香蜜湖都有房子，購(gòu)買了松山湖聯(lián)排別墅?？蛻粽Z(yǔ)錄：“這邊的環(huán)境好，過(guò)來(lái)住對(duì)身體好。而且以后松

48、山湖這邊都不會(huì)有別墅了，現(xiàn)在價(jià)格也便宜，買著不會(huì)錯(cuò)的。”；“我還是萬(wàn)科的忠實(shí)購(gòu)買者，我都買萬(wàn)科的股票，萬(wàn)科的品牌還是讓人信賴的”對(duì)品牌忠誠(chéng)、喜歡湖資源、關(guān)注價(jià)值前景對(duì)品牌忠誠(chéng)、喜歡湖資源、關(guān)注價(jià)值前景喜歡田園的生活，享受生活與自我放松。喜歡田園的生活，享受生活與自我放松。萬(wàn)科清林徑客戶萬(wàn)科清林徑客戶-喬小姐：30歲左右，在華為任中層管理崗位。丈夫是惠普服務(wù)器的深圳市代理商。住黃埔雅苑，暫無(wú)兒女。家庭年收入應(yīng)該在40萬(wàn)以上。購(gòu)買了清林徑的272平米的聯(lián)排別墅?？蛻粽Z(yǔ)錄：“從外面過(guò)來(lái)之前感覺(jué)很失望，進(jìn)來(lái)看了之后，這么美的環(huán)境，讓人馬上有購(gòu)買的沖動(dòng)。而且住在這里生活都不一樣了，可以自己種種菜，爬爬山

49、，釣釣魚(yú)，這種生活在深圳是有錢也買不到的?！毕矚g海生活、精神自由放然喜歡海生活、精神自由放然萬(wàn)科東海岸萬(wàn)科東海岸-唐先生：45歲，生意人，福田中心區(qū)上班，居住東方玫瑰園，擁有多套物業(yè)，在圣莫里斯有一套價(jià)值2100萬(wàn)的別墅。買了兩套東海岸的海景別墅客戶語(yǔ)錄：“想買個(gè)離海近的房子，都離海這么近了，平時(shí)可以去海邊玩，在家呆著的時(shí)候也會(huì)覺(jué)得特別安心，這種生活的感受很不一樣”；通過(guò)客戶訪談,發(fā)現(xiàn)郊區(qū)高端資源型項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)能與之內(nèi)心情感價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)生共鳴的生活特征客戶定位 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787952觀念保守觀念

50、保守觀念開(kāi)放觀念開(kāi)放財(cái)富累積快財(cái)富累積快財(cái)富累積慢財(cái)富累積慢傳統(tǒng)新貴傳統(tǒng)新貴企業(yè)高管企業(yè)高管實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)自我回歸自然回歸自然注重家人注重家人新經(jīng)濟(jì)型新貴新經(jīng)濟(jì)型新貴性格外顯性格外顯注重享受注重享受極度自信極度自信眼光獨(dú)到眼光獨(dú)到注重品味注重品味遠(yuǎn)見(jiàn)新貴遠(yuǎn)見(jiàn)新貴生活講究品位生活講究品位睿智、遠(yuǎn)見(jiàn)睿智、遠(yuǎn)見(jiàn)國(guó)際視野國(guó)際視野追求向上追求向上良好教育背景良好教育背景傳統(tǒng)富人傳統(tǒng)富人傳統(tǒng)行業(yè)傳統(tǒng)行業(yè)喜歡顯富喜歡顯富觀念保守觀念保守注重富貴感注重富貴感年紀(jì)偏大年紀(jì)偏大苦盡甘苦盡甘來(lái)型來(lái)型少年得少年得志型志型遠(yuǎn)見(jiàn)卓遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)型識(shí)型新準(zhǔn)貴新準(zhǔn)貴族型族型清林徑客戶清林徑客戶東海岸客戶東海岸客戶棠樾客戶棠樾客戶新經(jīng)

51、濟(jì)新貴 Metroer 客戶價(jià)值觀的變化客戶價(jià)值觀的變化: :舒適舒適 奢華奢華格調(diào)格調(diào) 精致精致 時(shí)尚時(shí)尚客戶客戶定位定位 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787953在這個(gè)正在在這個(gè)正在轉(zhuǎn)型的城市里轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和，軌道交通和SHOPPING-MALLSHOPPING-MALL正在改變正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體人們的生活方式，他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體一個(gè)物業(yè)，一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)

52、代的財(cái)富新貴，他們他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的財(cái)富新貴，他們關(guān)注自我滿足關(guān)注自我滿足甚于甚于被崇拜被崇拜，相對(duì)消費(fèi)奢侈品的相對(duì)消費(fèi)奢侈品的標(biāo)簽化標(biāo)簽化，更重于實(shí)現(xiàn)自我的，更重于實(shí)現(xiàn)自我的精神體驗(yàn)精神體驗(yàn)；客戶觀：自我關(guān)注 身份標(biāo)簽產(chǎn)品觀：品質(zhì)感 空乏豪華生活觀：格調(diào)生活 寧?kù)o山水找到本項(xiàng)目生活主張新奢華主義 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787954合生濱海城（2010.5.8）龍光摩納溪谷（2010.5）皇庭灣天下(2010.6.18）卓越東部蔚藍(lán)海岸（2011.6）生活主張啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)配套“富人終極海生活理富人終極

53、海生活理想想”聯(lián)排聯(lián)排265-270平米；平米；獨(dú)棟獨(dú)棟780平米；洋房平米；洋房130-180平米平米王朝超五星級(jí)酒王朝超五星級(jí)酒店，環(huán)湖濱海帶，店，環(huán)湖濱海帶，會(huì)所會(huì)所“新古典主義歐式小新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情生活鎮(zhèn)風(fēng)情生活”聯(lián)排、高層聯(lián)排、高層40-250平米平米會(huì)所，沿湖景觀會(huì)所，沿湖景觀帶帶“波希塔諾地中海風(fēng)波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)生活情小鎮(zhèn)生活”170-210平米小聯(lián)平米小聯(lián)排、少量小獨(dú)棟排、少量小獨(dú)棟會(huì)所，商業(yè)街、沿會(huì)所，商業(yè)街、沿主入口景觀帶主入口景觀帶“蔚藍(lán)海岸的東部居蔚藍(lán)海岸的東部居家生活延續(xù)家生活延續(xù)”聯(lián)排聯(lián)排160-270 ，高層高層80-140平平生活型配套，商業(yè)生活型配

54、套，商業(yè)街、會(huì)所、超市等街、會(huì)所、超市等項(xiàng)目的發(fā)展方向：項(xiàng)目的發(fā)展方向：項(xiàng)目發(fā)展方向：與合生、龍光、皇庭、卓越共同營(yíng)造生活板塊，旗幟鮮明地走 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787955項(xiàng)目利用中信品牌形象，建立與其他項(xiàng)目生活主張差異合生濱海城（2010.5.8）龍光摩納溪谷（2010.5）皇庭灣天下(2010.6.18）卓越東部蔚藍(lán)海岸（2011.6）“富人終極海生活理想富人終極海生活理想”“新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情”“波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)”“蔚藍(lán)海岸的東部延續(xù)蔚藍(lán)

55、海岸的東部延續(xù)”本項(xiàng)目（2011. ）“中信豪宅”MWELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新奢華觀所謂M型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢(shì)下，富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級(jí)因失去競(jìng)爭(zhēng)力，而淪落

56、到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M”的字型一樣，整個(gè)世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見(jiàn)了。項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目的發(fā)展方向“新奢華主義”品質(zhì)、格調(diào)、尊貴、時(shí)尚的代名詞以“新奢華主義”為主題，賦予項(xiàng)目整體形象基調(diào)，在產(chǎn)品、配套、營(yíng)銷中植入“新奢華主義”主題標(biāo)簽概念。項(xiàng)目差異化戰(zhàn)略：新奢華主義引領(lǐng)者！項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目的發(fā)展方向 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787958一、惠州市場(chǎng)情況一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路三、

57、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787959p 項(xiàng)目南面1公里處是亞公頂國(guó)家森林公園。p 廈深高速鐵路惠州站離項(xiàng)目地塊約1公里。p 規(guī)劃的軌道1、3、6號(hào)線在項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)（其中1號(hào)線穿過(guò)項(xiàng)目地塊），并在廈深高速鐵路惠州站交匯，與火車站形成無(wú)縫對(duì)接。p 橫穿項(xiàng)目地塊的金星大道正在修建，計(jì)劃于2010年春節(jié)前通車；內(nèi)環(huán)路、站前路將在近期內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)，廈深高度鐵路通車（2011年底）前建成。p 項(xiàng)目到大亞灣的距離在15分鐘車程之內(nèi)，到惠州、深

58、圳均在1小時(shí)車程之內(nèi)。亞公頂國(guó)家森林公園亞公頂國(guó)家森林公園項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置廈深高鐵惠州站廈深高鐵惠州站軌道一號(hào)線軌道一號(hào)線軌道六號(hào)線軌道六號(hào)線軌道三號(hào)線軌道三號(hào)線金星大道金星大道內(nèi)環(huán)路內(nèi)環(huán)路站前路站前路 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787960項(xiàng)目地塊特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊特點(diǎn)：1 1、項(xiàng)目地塊分散，目前整個(gè)、項(xiàng)目地塊分散，目前整個(gè)項(xiàng)目分屬土地總共為項(xiàng)目分屬土地總共為7070余塊。余塊。且被道路，農(nóng)田、村莊等分隔。且被道路，農(nóng)田、村莊等分隔。2 2、地塊不規(guī)整，所有地塊均、地塊不規(guī)整，所有地塊均為不規(guī)則造型，規(guī)劃難

59、度大。為不規(guī)則造型，規(guī)劃難度大。3 3、整體面積大，總占地、整體面積大，總占地200200余余萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)400400萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。淡水新橋項(xiàng)目地塊中的大部分土地（約淡水新橋項(xiàng)目地塊中的大部分土地（約180萬(wàn)平萬(wàn)平方米）位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我方米）位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我公司淡水新橋項(xiàng)目已辦土地證的地塊；公司淡水新橋項(xiàng)目已辦土地證的地塊； 白色部分為村民用地、其他公司用地；白色部分為村民用地、其他公司用地； 整個(gè)紅線框內(nèi)土地面積約整個(gè)紅線框內(nèi)土地面積約266萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787961土地整合建議土地整合建議利用廈深鐵路建設(shè)契機(jī)，與政府協(xié)商處理土地整合事宜利用廈深鐵路建設(shè)契機(jī)，與政府協(xié)商處理土地整合事宜 廈深鐵路是國(guó)家“四縱四橫”高鐵建設(shè)項(xiàng)目之一，預(yù)計(jì)2011年通車，目前惠陽(yáng)段正處于施工建設(shè)中，得到政府的高度重視。 借政府征收鐵路建設(shè)用地的契機(jī)，由于本項(xiàng)目地塊歸屬較復(fù)雜，可考慮與政府協(xié)商，以鐵路建設(shè)的機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目70余地塊進(jìn)行統(tǒng)一整合，明晰項(xiàng)目土地權(quán)屬，減少后期開(kāi)發(fā)難度 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，QQ：105352787962項(xiàng)目初步