北京經(jīng)濟適用房市場分析研究報告

1、北京2003經(jīng)濟適用房市場報告2003經(jīng)濟適用房（北京）研究報告九力營銷顧問 王新明 為了把握北京市經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展趨勢及需求動態(tài)，九力營銷顧問公司在2003年夏季房展會期間，對參加房展會有意向購買經(jīng)濟適用房的群體進行了訪問，同時對北京市經(jīng)濟適用房的供給情況進行了深入的調(diào)查，本報告分為供給、需求、未來發(fā)展趨勢及預測3個大的組成部分。第一部分 誰在購買經(jīng)濟適用房一、經(jīng)濟適用房購房群體在年齡上呈“U”型分布 經(jīng)濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，總體而言呈“U”型分布：35歲以下（49.73%）的群體和40歲以上（41.53%）的群體比較密集，36-40歲之間的群體比較

2、少。圖 經(jīng)濟適用房需求群體年齡分布   二、外來群體對經(jīng)濟適用房需求有一定需求 和普通住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟適用房的需求比較大，在總體需求群體中，外來群體的需求比重占1成略強。前不久有關經(jīng)濟適用房對外來群體（不具有北京市戶口的群體）開放的討論，以及經(jīng)濟房在房價上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策執(zhí)行的話，經(jīng)濟適用房項目將持續(xù)火爆。圖 經(jīng)濟適用房需求群體戶口分布 三、經(jīng)濟適用房需求群體中低學歷群體比重較大 和普通住宅需求群體的學歷比較而言，經(jīng)濟適用房需求群體之中中低學歷（高中及以下學歷）群體比重比較大，占50%左右。圖 經(jīng)濟適用房需求群體學歷分布 四、經(jīng)濟適用房需求群體

3、主要在“國有性質(zhì)”及“私營企業(yè)”工作 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領群體，而其中相當一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比較大，約占1/5略強。圖 經(jīng)濟適用房需求群體單位性質(zhì)分布 從經(jīng)濟適用房需求群體的職位分布來看，主要是“普通職員”。圖 經(jīng)濟適用房需求群體單位職位分布 五、¼的經(jīng)濟適用房需求群體的家庭年收入超過6萬元 根據(jù)北京市相關規(guī)定：購房經(jīng)濟適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了1/4，那么這部分群體的需求如

4、何滿足呢？似乎目前金融系統(tǒng)和相關部門很難界定某個家庭的年收入水平屬于什么層次，另外“強制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我們注意到，越是比較貧困的家庭相對而言家庭成員越多（當然部分比較富有的家庭也存在這樣的趨勢，但原因卻完全不同），相對而言個人的人均年收入水平相差比較大，所以從總量上進行比較有失偏頗。圖 經(jīng)濟適用房需求群體家庭年收入分布           第二部分 居住現(xiàn)狀分析九力營銷顧問公司 王新明一、5成以上的潛在購房群體沒有自己的住房 從有購買經(jīng)濟適用住房意向的潛在購房群體而言，5成以上沒有自己的住房，其中約有3成屬于“租房大

5、軍”的一份子，約有1/6“和父母親戚擠在一起”，另有1成住在“單位宿舍”。圖 經(jīng)濟適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀 二、約有15%的潛在購房群體已購公房或者商品房 有購買經(jīng)濟適用房需求的潛在用戶8成以上屬于“首次購房”，但同時也有1成以上的群體已經(jīng)購買過“公房”或者“商品房”，對比上面的數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)還有另外3成潛在需求用戶也擁有自己的住房，這部分可能屬于自己的私家房產(chǎn)（比如從父母處繼承、以前自己蓋的房子并擁有合法身份），甚至可能包括一些所謂的違章建筑等，有自有住房群體還希望購買經(jīng)濟適用房的原因主要在于：1拆遷因素（見下圖），有4成以上的潛在用戶屬于此列；2希望改變居住環(huán)境，無論是公房，還是以

6、前早期的商品房在設計、采光、通風、戶型、配套等方面已經(jīng)不能適應目前的“生活起居”的要求，必須進行“升級換代”，而經(jīng)濟適用房，尤其是位置優(yōu)越、性價比合適的經(jīng)濟適用房成為了這部分群體的首選；3另外，存在出于投資考慮的可能性，對于已經(jīng)擁有住房的群體，完全可以在“目前的住房”和“未來購買的經(jīng)濟適用房”中選擇一套回報比較好房子出租；圖 經(jīng)濟適用房潛在購買群體購房經(jīng)歷 三、拆遷戶成為經(jīng)濟適用房市場的需求主力 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4成以上的潛在購房群體是因為拆遷的原因選擇經(jīng)濟適用房，相當一部分拆遷戶經(jīng)濟上并不富裕，有相當一部分拆遷戶沒有經(jīng)濟能力回遷（雖然政策上允許回遷），拆遷補償款只能購買經(jīng)濟適用房。圖 是否因為拆遷

7、購買經(jīng)濟適用房 四、購買經(jīng)濟適用房基本上為了“自己居住” 和普通住宅市場以及公寓市場存在很大不同的是，購買經(jīng)濟適用房的群體基本上是為了“自己居住”，投資群體在經(jīng)濟適用房市場所占比重非常小。圖 購買經(jīng)濟適用房的目的 五、經(jīng)濟適用房潛在購買群體工作地點分布 從經(jīng)濟適用房潛在購房群體的工作地點位置分布來看，朝陽區(qū)分布比較集中，約占4成，其次是“海淀”、“東城”、“西城”，以上4個區(qū)域的潛在購房群體約占總體8成。圖 經(jīng)濟適用房潛在購買群體工作地點分布     第三部分 需求分析九力營銷顧問公司 王新明一、經(jīng)濟適用房區(qū)域需求 從目前經(jīng)濟適用房大的區(qū)域需求來看，東部的需求最旺盛，占60

8、%，其次是北部，占26.6%，其次是南部，占23.8%，對西部的需求僅占11.1%。表 東部區(qū)域需求分布東部 百分比 朝陽路沿線 27.8 通州區(qū)域 12.2 東壩區(qū)域 7.8 雙井區(qū)域 7.2 東部其他區(qū)域 5 小計 60   表 南部區(qū)域需求分布南部 百分比 方莊區(qū)域 9.4 豐臺區(qū)域 7.8 垡頭區(qū)域 3.3 南部其他區(qū)域 2.2 南苑區(qū)域 1.1 小計 23.8   表 北部區(qū)域需求分布北部 百分比 回龍觀區(qū)域 14.4 天通苑區(qū)域 8.9 昌平區(qū)其他區(qū)域 3.3 小計 26.6   表 西部區(qū)域需求分布西部 百分比 西四環(huán)沿線 6.7 一線地鐵往西沿線

9、2.2 石景山區(qū)域 2.2 小計 11.1 二、經(jīng)濟適用房價格需求 對經(jīng)濟適用房價格的需求主要集中在2500-4000元/平米之間，占68.85%，這和目前經(jīng)濟適用房的價格分布基本類似，另外對單價在2500元/平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前市場供給比較少。圖 經(jīng)濟適用房價格（單價）需求分布 從經(jīng)濟適用房的總價需求來看，40萬是經(jīng)濟適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占9成，另外約有1成的潛在用戶可以承受40-50萬的總價。圖 經(jīng)濟適用房價格（總價）需求分布三、經(jīng)濟適用房面積及戶型需求 從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，80-100平米的需求最為強烈，基本上標準型或緊湊型2居室的面

10、積要求，另外60-80平米的需求也比較強烈，占3成；100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求約占1成。圖 經(jīng)濟適用房面積需求分布從戶型來看，2居是需求的主體，約占8成略弱，對3居也有一定的需求比例，占1/6，對1居和4居及以上的需求比較小，對比面積需求和戶型需求，基本一致。圖 經(jīng)濟適用房戶型需求分布對戶型的需求歸根結(jié)底是由未來入住家庭的“家庭結(jié)構(gòu)及入住人數(shù)”決定的，比如說同樣是3個人的家庭，一個家庭的結(jié)構(gòu)是：夫婦2人+小孩；另一個是一個老人+婚姻前期的夫婦2人（還沒有小孩），這兩個家庭對于戶型及功能布局的需求完全不一樣，前者兩居在一定時間可以滿足要求，而后者可能需要考慮3居。對比入住

11、人數(shù)和戶型需求，我們可以發(fā)現(xiàn)基本上符合以上的分析思路。圖 經(jīng)濟適用房入住人數(shù)分布四、經(jīng)濟適用房內(nèi)部空間布局及建筑形式需求 隨著京城經(jīng)濟適用房項目不斷增加，供給量爆發(fā)性增長，經(jīng)濟適用房不可避免也面臨著一定的競爭壓力，從而迫使開發(fā)商在產(chǎn)品設計、戶型設計、內(nèi)部空間布局等方面花費心思，同時消費者對于經(jīng)濟適用房的要求也在不斷提高。首先，從戶型的空間布局來看，平層仍是需求的主體，占8成，另外錯層和復式也有一定的需求空間，這也在一定程度上表現(xiàn)出了未來的發(fā)展趨勢。圖 對不同空間布局經(jīng)濟適用房的需求另外，從建筑形式來看，塔樓將很難滿足潛在用戶的需求，最受歡迎的是“板式小高層”，其次是“多層”。圖 對不同建筑形式

12、經(jīng)濟適用房的需求  五、經(jīng)濟適用房裝修需求 圖 對經(jīng)濟適用房裝修的要求潛在用戶對于裝修問題，意見比較分散，4成用戶不希望提供裝修，另有3成用戶希望提供初裝修，另有少量潛在用戶希望提供“菜單式裝修”或者“精裝修”。六、經(jīng)濟適用房配套需求 目前北京經(jīng)濟適用房項目都比較大，動輒上百萬甚至幾百萬平米，整個社區(qū)基本上屬于一個小社會，加上目前在建/新建的經(jīng)濟適用房項目以前所處的地理位置比較偏遠，周邊配套比較差，甚至沒有配套設施，為了保證入住居民生活的正常進行，配套設施顯得尤其重要。從本次調(diào)研的結(jié)果來看，潛在用戶對于基本生活設施的要求比較強烈：比如像“超市”、“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外

13、對“餐飲”、“運動場館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對于“書店”、“24小時便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。表 對經(jīng)濟適用房配套的要求配套 百分比   配套 百分比 綜合超市 87.4   24小時便店 20.2 菜市場 78.1   美容美發(fā)店 14.8 銀行 67.8   洗衣店 13.7 藥房 48.1   百貨店 12.6 餐館 45.9   修理店 10.9 運動場館 43.7   花店 3.3 書店 30.1   其他 6 健身中心 29      

14、 七、經(jīng)濟適用房認知渠道 從潛在用戶獲知經(jīng)濟適用房的信息渠道來看，“房展會”和“報紙”是最主要的渠道，另外“電視廣告”也起到了比較重要的作用，同時“戶外廣告”也是重要的認知途徑。表 經(jīng)濟適用房認知渠道信息渠道 百分比 報紙 78 房展會 78 電視廣告 53.3 戶外廣告 27.5 房地產(chǎn)公司的活頁宣傳 17 網(wǎng)絡 15.4 雜志 12.1 朋友或別人推薦介紹 11.5 收音機廣告 3.3 八、經(jīng)濟適用房需求群體購買周期 從潛在購房群體的購買周期來看，約有3成的潛在用戶準備在半年內(nèi)購買，有4成潛在用戶準備在1年內(nèi)購買。圖 經(jīng)濟適用房需求群體購買周期       2

15、003經(jīng)濟適用房（北京）供給分析九力營銷顧問公司 王新明一、2003北京經(jīng)濟適用房供給數(shù)量 2003年北京市經(jīng)濟適用房供給數(shù)量達到22個，其中朝陽區(qū)4個，占18%；豐臺區(qū)11個，占50%，宣武區(qū)1個，占5%；石景山區(qū)2個，占9%，大興1個，占5%；昌平3個，占14%。表 經(jīng)濟適用房供給分布（數(shù)量）項目區(qū)域 樓盤數(shù)量（個） 朝陽 4 豐臺 11 宣武 1 石景山 2 大興 1 昌平 3 合計 22   圖 經(jīng)濟適用房供給分布（數(shù)量百分比） 二、2003北京經(jīng)濟適用房供給面積 2003年北京市經(jīng)濟適用房的總體供給量為萬平米，從各個區(qū)域經(jīng)濟適用房總體的供給面積來看，朝陽區(qū)以348萬平米排在

16、第一位，占總體供給量的30.7%；其次是豐臺區(qū)，供給量為290萬平米，占總體供給量的25.6%；昌平以250萬平米的供給量排在第三位，占總體供給量的22.1%；大興區(qū)的總供給量達到216萬平米，占總體供給量的19.1%；石景山區(qū)供給量為萬平米，占總體供給量的2.4%，宣武區(qū)供給量為3萬平米，占總體供給量的0.3%。 表 經(jīng)濟適用房供給面積及分布項目區(qū)域 供應量（萬m2） 朝陽 348 豐臺 290 昌平 250 大興 216 石景山 26.7 宣武 3 合計 1133.7   圖 經(jīng)濟適用房供給面積及分布 三、2003北京經(jīng)濟適用房價格 2003年北京市經(jīng)濟適用房總體均價為3511元

17、/平米，其中宣武區(qū)均價為4500元/平米；其次是石景山區(qū)，均價為3855元/平米；豐臺區(qū)緊隨其后，達到3764元/平米；朝陽區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)的均價為3375元/平米、2617元/平米和2280元/平米。圖 北京市不同區(qū)域經(jīng)濟適用房價格分布（均價） 另外對比不同區(qū)域經(jīng)濟適用房最高價格和最低價格的差異，我們發(fā)現(xiàn)：價格差異最大的是朝陽區(qū)，達到620元/平米，價格差異最小的是石景山區(qū)，僅為10元/平米。表 北京市不同區(qū)域經(jīng)濟適用房最高價格與最低價格對比 項目區(qū)域 最高價 最低價 最高價格與最低價格差 朝陽 3800 3180 620 豐臺 3950 3600 350 昌平 2650 2600 50 石景山 3860 3850 10 總體 4500 2280 2220   四、2003北京經(jīng)濟適用房容積率 2003年北京市經(jīng)濟適用房總體的平均容積率為，其中宣武區(qū)容積率最高，達到3；大興最低為，總體的趨勢是離城區(qū)越近的項目，容積率越高，反之越低。圖 北京市不同區(qū)域經(jīng)濟適用房容積率 五、2003北京經(jīng)濟適用房戶型 總體來講，戶型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展的趨勢，戶型