瀘洲市房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

1、瀘洲地塊之市場調(diào)查與研究 作為策劃環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場調(diào)查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)、回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究。在設(shè)計(jì)“瀘州賓館改造項(xiàng)目”的調(diào)查時，我們力求從宏觀經(jīng)濟(jì)狀況到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與市場情況到微觀層面進(jìn)行綜合的了解，以便對影響本項(xiàng)目的各種因素有一個全方位的掌握，同時重點(diǎn)對瀘州市商業(yè)、商用物業(yè)、商鋪需求特點(diǎn)進(jìn)行了考察。本次市場調(diào)研采用的主要方法有資料查閱、觀察法、訪談

2、法和問卷法，既采用了全地段全面考察，又進(jìn)行了專題調(diào)查和典型代表調(diào)查，以保證產(chǎn)生最適合市場需求的商業(yè)安排。第 一 章 瀘州市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展概述宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況一、 宏觀經(jīng)濟(jì)歷史悠久的“酒城”瀘州地處四川盆地的東南部，總幅員面積平方公里，轄區(qū)人口約474萬，是國家級歷史文化名城 ，全國十佳衛(wèi)生城市和國家衛(wèi)生城市。瀘州東接重慶，南鄰云南、貴州，西與宜賓、自貢相鄰，北通內(nèi)江，為“川、滇、黔、渝”四省市的重要結(jié)合部。全市由三區(qū)四縣組成，長江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。山水相依的瀘州歷來就是四川省重要的通商口岸之一，同時也是一座具有光榮革命歷史傳統(tǒng)的城市

3、。最近三年瀘州的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：瀘州市城市社會經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)名稱2002年2003年按可比價格計(jì)算同比2004年按可比價格計(jì)算同比人口萬人萬人萬人人均可支配收入7125元7628元8197元7.3%居民人均消費(fèi)支出5796元5982元6530元零售物價指數(shù)社會消費(fèi)品零售總額億元億元億元16.3%居民儲蓄余額億元億元億元規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)163個195個229個國內(nèi)生產(chǎn)總值億元億元13.2%地方財(cái)政收入億元億元二、 主要支柱產(chǎn)業(yè)瀘州是我國西部地區(qū)重要的傳統(tǒng)工業(yè)基地之一，三線建設(shè)時期得到國家的大量投入，形成了以化工、食品、機(jī)械等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，一大批實(shí)力雄厚、具備行業(yè)領(lǐng)先地

4、位的大中型企業(yè)構(gòu)成了瀘州傳統(tǒng)工業(yè)的主體，是瀘州市工業(yè)企業(yè)的中堅(jiān)力量。（一） 化學(xué)工業(yè) 瀘州是中國最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國重要的三大化工城市之一，在全國16大化工基地和14大精細(xì)化工基地中瀘州均榜上有名。瀘州化工行業(yè)總產(chǎn)值占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%強(qiáng)。瀘州化學(xué)工業(yè)已形成年產(chǎn)值30多億，以瀘天化集團(tuán)、天華股份、北方化學(xué)工業(yè)公司、火炬化工集團(tuán)、鼎力堿業(yè)公司、寶光集團(tuán)、郎中藥業(yè)、西南化工研究院、瀘州天然氣研究所等為代表的工業(yè)門類齊全、產(chǎn)品多、質(zhì)量好的完整化學(xué)工業(yè)平臺。（二） 釀酒工業(yè) “酒城”瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，是中國名酒最多的城市。瀘州老窯為全國八大

5、名酒之一，郎酒在全國白酒行業(yè)首獲國際質(zhì)量認(rèn)證和綠色食品標(biāo)志，兩者均為中國馳名商標(biāo)。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團(tuán)共同投資啤酒開發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。（三） 工程機(jī)械瀘州為全國主要工程機(jī)械基地之一，擁有四川長江工程起重機(jī)有限公司、邦立起重機(jī)有限公司、長江液壓件有限公司、熊貓機(jī)器制造有限公司等眾多國家級骨干工程機(jī)械制造企業(yè)。瀘州將建成中國中西部壓縮天然氣汽車生產(chǎn)基地。（四） 其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。三、 小結(jié)« 產(chǎn)業(yè)發(fā)展瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)化與城市化齊頭并進(jìn)，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)水平逐年提高。目前瀘

6、州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題表現(xiàn)在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，城市工業(yè)門類較多但主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢還顯不足，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸能力較弱，未形成對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大帶動能力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)循環(huán)。« 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市發(fā)展的影響由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，導(dǎo)致城市發(fā)展動力機(jī)制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實(shí)力的進(jìn)一步發(fā)展。« 宏觀經(jīng)濟(jì)評述瀘州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，多項(xiàng)指標(biāo)近年來均高于全國平均增幅。考慮到總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的初期，未來經(jīng)濟(jì)仍有相當(dāng)長時期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長。結(jié)合瀘州市工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)推進(jìn)計(jì)劃及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將衍生對第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求。

7、因此，從行業(yè)角度看，本項(xiàng)目所屬的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)擁有良好的發(fā)展背景。瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述一、 城市發(fā)展規(guī)劃（一） 發(fā)展目標(biāo)瀘州市城市發(fā)展總目標(biāo)是成為長江上游川、滇、黔、渝四地毗鄰地域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城市。規(guī)劃目標(biāo)是：1、 長江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和港口城市；2、 山水相依、生態(tài)良好的宜居城市；3、 區(qū)域性物流、商貿(mào)中心城市；4、 生態(tài)環(huán)境良好的“綠色”歷史文化名城。（二） 發(fā)展方向?yàn)o州城市發(fā)展的遠(yuǎn)期規(guī)劃是城市整體布局形成有機(jī)疏散、分片集中的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。瀘州市現(xiàn)有六個集中組團(tuán)和兩個帶狀區(qū)，但組團(tuán)過于分散，組團(tuán)間聯(lián)系不密切，中心半島集中了過多的城市功能，中心半島已有不堪重負(fù)的跡象。近

8、期城市發(fā)展方向主要是疏散中心半島的職能和人口，城北新區(qū)和城西新區(qū)的啟動表明城市中心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利。遠(yuǎn)期隨著城北新區(qū)建設(shè)用地基本飽和，同時城市外環(huán)線全線貫通及長江大橋復(fù)線工程的實(shí)施，改善了城南的交通條件，城市向南跨長江發(fā)展成為必然。因此瀘州城市發(fā)展方向近期是中心半島向西擴(kuò)展，城北新區(qū)陸續(xù)啟動，中遠(yuǎn)期是南北方向拓展。（三） 空間結(jié)構(gòu)與城市職能規(guī)劃主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)一心：以中心半島及城北組團(tuán)組成城市中心城區(qū)兩帶：沿長江南北兩岸為城市主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展帶以中心區(qū)空間拓展為導(dǎo)向，形成中心半島和城

9、北新區(qū)雙中心組團(tuán)，以產(chǎn)業(yè)空間布局為導(dǎo)向，形成外圍六大功能組團(tuán)。城市組團(tuán)職能中心半島組團(tuán)：合并中心半島和城西新區(qū)組成新的中心半島組團(tuán)，半島組團(tuán)主要向西發(fā)展，形成傳統(tǒng)文化、商業(yè)、行政辦公、旅游、對外交通、物流等職能為主的綜合性城市核心。城北組團(tuán)：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團(tuán)，組團(tuán)主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。安寧組團(tuán)：依托鐵路站場形成以對外交通、倉儲物流、加工工業(yè)為主要職能的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。城東組團(tuán)：合并魚塘、高壩片區(qū)，形成以化工、釀酒、倉儲、物流、對外交通等工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。茜草組團(tuán)：形成以文化娛樂、渡假休閑、機(jī)械制造等職能為

10、主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)，長江二橋建成后茜草組團(tuán)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。沙灣-泰安組團(tuán)：建設(shè)沙灣新區(qū)、合并泰安鎮(zhèn)，新建泰安工業(yè)園區(qū)，依托城市外環(huán)路發(fā)展機(jī)械配套工業(yè)及其它加工工業(yè)，并為搬遷茜草“長三廠”預(yù)留空間。納溪組團(tuán)：在原有瀘天化的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展化工業(yè)，并利用碼頭和鐵路資源發(fā)展臨港工業(yè)，形成以化工、物流、對外交通工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。二、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（一） 農(nóng)業(yè)大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)化、基地化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蛥^(qū)域化，同時實(shí)現(xiàn)特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。（二） 工業(yè)一方面鞏固和做強(qiáng)傳統(tǒng)的化工、飲料、機(jī)械支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面大力發(fā)展培育醫(yī)藥制造、電力

11、能源等新興產(chǎn)業(yè)。（三） 服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 創(chuàng)建現(xiàn)代物流體系是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。商貿(mào)業(yè)主要是積極培育各類大型專業(yè)批發(fā)市場，促進(jìn)市場相對集聚，增強(qiáng)整體輻射競爭能力。適當(dāng)控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，實(shí)施逐步開發(fā)，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。三、 城市規(guī)劃分析及對本項(xiàng)目的影響（一） 關(guān)于城市發(fā)展規(guī)劃瀘州市未來發(fā)展目標(biāo)是一個經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，輻射能力更強(qiáng)的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。除了加強(qiáng)各組團(tuán)間的有機(jī)聯(lián)系，還要強(qiáng)化中心半島組團(tuán)外其它組團(tuán)的城市功能，使整個城市均衡發(fā)展，中心半

12、島包括商業(yè)在內(nèi)的城市職能有被適度分擔(dān)的趨勢。（二） 關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障，在瀘州市工業(yè)化過程中必將衍生對第三產(chǎn)業(yè)的大量需求，對包括商業(yè)及房地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)而言有很好的行業(yè)發(fā)展背景，這一結(jié)論我們在第一節(jié)小結(jié)中已經(jīng)談到。（三） 對本項(xiàng)目的影響從對城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的分析看，中心半島未來商業(yè)將因?yàn)槊媾R新興商業(yè)區(qū)的競爭而產(chǎn)生功能性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。本項(xiàng)目的商業(yè)定位必須順應(yīng)這種變化趨勢方能有理想的市場前景，原因在于：« 基于中心半島城市職能過于集中的判斷，規(guī)劃中對中心半島的城市職能要求適度分解，其中當(dāng)然包括商業(yè)職能。未來其它組團(tuán)商業(yè)職

13、能的增強(qiáng)對中心半島商業(yè)會逐漸構(gòu)成競爭，這一點(diǎn)目前的重慶已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分，從瀘州與重慶極為相似的城市特征來看完全可以預(yù)見瀘州未來商業(yè)格局很可能步重慶發(fā)展之路。« 工農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對服務(wù)業(yè)而言可以帶來很好的行業(yè)發(fā)展機(jī)會，但機(jī)會對不同組團(tuán)和具體行業(yè)并不均等。首先，工農(nóng)業(yè)發(fā)展對服務(wù)業(yè)的需求更多的來自對現(xiàn)代物流的需求；其次，對零售商業(yè)帶來的需求雖然也很大，但是城市組團(tuán)化均衡發(fā)展思路產(chǎn)生的結(jié)果是這部分增加需求分流到中心半島的比例會伴隨著其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)而逐漸遞減。« 目前瀘州市并未出臺專門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，在城市規(guī)劃中對商貿(mào)的發(fā)展側(cè)重于大型專業(yè)市場的培育以提升城市的區(qū)域商貿(mào)輻射能力

14、。對中心半島則側(cè)重于適當(dāng)控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。這個規(guī)劃原則印證了我們對中心半島商業(yè)的判斷，即業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、總體規(guī)模放量空間不大。« 按商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，城市傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)受到其它組團(tuán)或周邊區(qū)域的競爭威脅時會通過升級商業(yè)功能、滿足高級別消費(fèi)需求的方式建立與新興商業(yè)區(qū)的差別競爭優(yōu)勢。 綜合而言，中心商業(yè)區(qū)將面臨強(qiáng)大的市場競爭壓力，有功能升級和業(yè)態(tài)整合的內(nèi)在要求，以新的商業(yè)格局鞏固現(xiàn)有的市場地位。中心半島的商業(yè)總體上放量的空間已經(jīng)不大，但在中心商業(yè)區(qū)功能升級的過程中存在很大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。本項(xiàng)目的商業(yè)定位要順應(yīng)這種競爭特性的變化趨勢，向差異化市

15、場定位方向考慮，在現(xiàn)有商業(yè)格局下體現(xiàn)出自己的競爭優(yōu)勢。重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)分析一、 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析（一） 全市GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析瀘州市GDP發(fā)展?fàn)顩r從總量看保持快速增長，從結(jié)構(gòu)上看三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為。雖然實(shí)現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達(dá)到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國的平均水平。因此，從全市經(jīng)濟(jì)來看，包括商業(yè)在內(nèi)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。（二） 本項(xiàng)目所在地GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析江陽區(qū)2005年第一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總額月比增長占全市比重GDP億元13.0%33.6%社會消費(fèi)品零售總額億元16.0%28.6%居民人均可支配

16、收入2427元7.2%三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年統(tǒng)計(jì)年鑒：46由上表可以看出，江陽區(qū)作為瀘州經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的一個區(qū)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了“三二一”這樣一個城市化水平比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，人均收入也處于全市最高水平。二、 本項(xiàng)目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類別全市江陽區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）243

17、7200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長率城市化水平(2000年度)%從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠(yuǎn)低于全國平均水平，江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達(dá)到或接近60%，中心城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入快速城市化階段。第五次人口普查結(jié)果顯示，瀘州市人口年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏晷?，人口自然增長總體趨勢將逐漸放緩。江陽區(qū)在全市最高的人口自然增長率顯示該區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，人口自然增長帶來的消費(fèi)動力依然很強(qiáng)。（二）

18、 家庭結(jié)構(gòu)關(guān)于家庭結(jié)構(gòu)我們在江陽區(qū)的隨機(jī)抽樣調(diào)查結(jié)果如下：（三） 家庭年收入關(guān)于家庭年收入，我們在江陽區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果如下：三、 小結(jié)« GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r對本項(xiàng)目的影響分析從全市看，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，但從江陽區(qū)來看，第三產(chǎn)業(yè)的總體比重已經(jīng)到達(dá)一個比較高的水平。考慮到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)性，江陽區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會保持較高比例的增長，但是增長方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動上。具體到商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來說，規(guī)模上現(xiàn)階段已經(jīng)沒有什么放量空間，競爭和入市的角度應(yīng)當(dāng)放在商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級所帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會上面。« 人口結(jié)構(gòu)和城

19、市化水平分析從人口結(jié)構(gòu)和城市化水平看，由于江陽區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過程中對商業(yè)產(chǎn)生的影響力相對有限，而江陽區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)較年輕的現(xiàn)狀特點(diǎn)意味著消費(fèi)的增長依然會很強(qiáng)，并且對商業(yè)的影響力會主要表現(xiàn)在推動商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變而不是總量的增長上。« 收入及家庭結(jié)構(gòu)分析瀘州市民的人均收入水平中等偏低，本項(xiàng)目所在地江陽區(qū)的人均收入水平高于全市。按照國際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過1000美元后，消費(fèi)需求開始出現(xiàn)多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。應(yīng)該講瀘州市中心半島的商業(yè)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的初期，這種改變將伴隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展而呈現(xiàn)得越來越清晰和強(qiáng)烈。對家庭

20、結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。我們對江陽區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，戶均人口三人以上的雖然占到42.55%，但三口之家和二人世界的合計(jì)比例是最大的。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，三口之家和二人世界的家庭結(jié)構(gòu)還會繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，這對我們進(jìn)行本項(xiàng)目定位有重要的參考意義。因?yàn)椴煌募彝ソY(jié)構(gòu)具有區(qū)別明顯的消費(fèi)偏好，三口之家和二人世界型家庭結(jié)構(gòu)代表著更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性和更高的收入水平，相應(yīng)的消費(fèi)行為帶有更為多樣化和個性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。對家庭年收入調(diào)查可以確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力及目前消費(fèi)處于什么樣的狀態(tài)。家庭收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的相比，他們在選擇消費(fèi)場所時是完全不同的，前者的選擇以市場

21、為主，后者的選擇以專賣店和百貨商場為主。在第三章第六節(jié)中我們對消費(fèi)行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結(jié)論是中心半島收入較高（萬以上）的家庭比例是不低的（約占39.05%）。區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與研究主城區(qū)城市結(jié)構(gòu)與功能研究 中心半島以商業(yè)、行政辦公和居住功能為主，其中沱江大橋南岸沿江陽路至白招牌一線為中心半島也是瀘州的零售商業(yè)中心。江陽中路（以龍泉大橋?yàn)榻纾┲链笊狡褐涟雿u西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過近幾年的建設(shè)已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。中心半島沿沱江南岸至百子圖廣場一線由于良好的自然景觀，具有住宅開發(fā)的優(yōu)越條件，將成為中心半島高尚住宅開發(fā)的理

22、想地塊。沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專業(yè)市場為主，肩負(fù)瀘州市提高區(qū)域商貿(mào)輻射能力、發(fā)展大商貿(mào)的重要功能。該區(qū)域目前市場軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州·墨香苑等多個高品質(zhì)小區(qū)）是瀘州市目前的高檔居住社區(qū)。 從零售商業(yè)角度來看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對滯后，未來必將對瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構(gòu)成競爭。立地條件研究一、 本項(xiàng)目交通背景 瀘州境內(nèi)有隆內(nèi)鐵路、隆納高速、321國道、瀘州機(jī)場和多個內(nèi)河港口，瀘州港是四川省在長江的第一大港，瀘州機(jī)場為四川省第

23、二大航空港，已經(jīng)具備了較完備的水、陸、空立體交通設(shè)施。本項(xiàng)目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。二、 道路類別本項(xiàng)目四周道路類別如下： 西臨江陽北路，是瀘州市最主要的過境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽北路間東西貫通要道。對于本項(xiàng)目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來概括。三、 顧客到達(dá)難易程度由于本項(xiàng)目為東西方向開口，應(yīng)該講顧客從江陽北路和慈善路這兩個新老商業(yè)干道到達(dá)項(xiàng)目比較容易，東西方向的交通組織比較樂觀。但南北方向由于周圍建筑的影響，無法同蘇公

24、路及肖巷子進(jìn)行對接，顧客從南北方向到達(dá)項(xiàng)目不如東西方向方便，這對項(xiàng)目是一個不小的遺憾。四、 周圍環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施 從用地四周環(huán)境看，未拆遷部分建筑對項(xiàng)目有不良影響，表現(xiàn)在對人流的阻斷（南北方向）和對項(xiàng)目整體形象產(chǎn)生不和諧。 用地周圍目前無良好的商業(yè)設(shè)施同本項(xiàng)目呼應(yīng)，久盛百貨和爛尾樓的未來商業(yè)發(fā)展對本項(xiàng)目有不小的影響。五、 商業(yè)能見度和日照情況 商業(yè)的能見度是商業(yè)建筑能否吸引顧客的非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。本項(xiàng)目東西開口，但在西面這個最重要的商業(yè)干道上，本項(xiàng)目的能見度受爛尾樓影響非常大，東面看本項(xiàng)目能見度較好，但慈善路目前的有效人流太少。南北方向則同時受項(xiàng)目以外的建筑阻擋。

25、71; 小結(jié)：通過以上五方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從立地條件看需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（解決南北交通組織、能見度）和獨(dú)特商業(yè)定位（解決周邊商業(yè)氛圍差，產(chǎn)生指向性消費(fèi)）方面有針對性的考慮。第 二 章 瀘州商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位的重要依據(jù)。為全面掌握瀘州主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，我們從面、點(diǎn)、線三個角度進(jìn)行了調(diào)研，重點(diǎn)是對項(xiàng)目用地周邊的商業(yè)研究。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：ø 瀘州市主城區(qū)呈組團(tuán)化發(fā)展，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施過度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團(tuán)則明顯缺乏較大型的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施中批發(fā)市場所占比例較高。這即說明瀘州市

26、作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點(diǎn)（主要指零售）。ø 從商業(yè)類型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個大的集中商業(yè)區(qū)，一個是以江陽北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。沱江商業(yè)區(qū)以批發(fā)和專業(yè)市場為主，包括回龍灣附近的榮峰商城（窗簾、百貨）、國和精品窗簾城、公交商城（定位于川南服裝批發(fā)交易中心的回龍灣百貨批發(fā)市場）、小市轉(zhuǎn)運(yùn)站附近的萬豐電器商城（小家電）、藍(lán)天商城（電器、燈飾、毛線批發(fā)市場）、五交化批發(fā)市場、回龍灣汽車客運(yùn)站附近的農(nóng)用生產(chǎn)資料市場、晶藝電器批發(fā)市場、迎賓大道一段的樂

27、源農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、向陽路的摩配機(jī)電市場，匯金路的王氏百貨批發(fā)市場、龍南路的成都荷花池、三九燈飾城，科維裝飾城等批發(fā)和專業(yè)市場。沱江商業(yè)區(qū)的主要特點(diǎn)是市場門類齊全、對外輻射的交通也比較方便。沱江商業(yè)區(qū)應(yīng)該是得益于瀘州特殊的經(jīng)濟(jì)地理位置而由市場自發(fā)形成的，因此存在布局分散、規(guī)劃不平衡、形象混亂、管理落后的問題。作為瀘州市提升外圍商貿(mào)覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來預(yù)計(jì)會有較大發(fā)展，但是急需加強(qiáng)政府引導(dǎo)和市場整合的雙重力度才能更上一個臺階。中心半島商業(yè)現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)現(xiàn)狀概述 中心半島的零售商業(yè)以白塔商業(yè)區(qū)為代表。該區(qū)域以江陽北路為軸線，以白塔為軸心南起白招牌，北到江城，向東延伸至慈善路、治平路，向

28、西延伸至花園路，迎暉路、蘇公路、肖巷子共同構(gòu)成東西連接的紐帶。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級市場、專業(yè)賣場、品牌專賣店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購物街。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場、久盛百貨江陽北路兩側(cè)及迎暉路集中分布超市人人樂江陽北路西側(cè)專業(yè)賣場蘇寧電器江陽北路西側(cè)品牌專賣店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽北路東西兩側(cè)延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點(diǎn)狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布二、 總體商業(yè)特點(diǎn)（一） 商業(yè)設(shè)施現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過境通道江陽路分

29、布，對城市交通干擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營造。除六個大型賣場外，幾乎清一色的屬住宅底商，雖然有利于匯聚街道人氣，但城市景觀和商業(yè)形象較差。（二） 商業(yè)氣氛與經(jīng)營檔次 以江陽北路為界，道路以東商氣和人氣明顯優(yōu)于道路西側(cè)，以水井溝為界，水井溝往北的商業(yè)氣氛明顯優(yōu)于水井溝以南。相應(yīng)的，商鋪檔次定位從白招牌至珠子街由南往北逐漸偏高，整體商業(yè)氣氛以水井溝為界是北重南輕，商業(yè)規(guī)模和人氣以江陽北路為界是東強(qiáng)西弱，這種特點(diǎn)的形成是由于特定的道路交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)分布決定的。三、 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場：四大百貨賣場、人人樂超市、蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個街

30、區(qū)，治平路相對集中 低檔商鋪：主要集中分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個街區(qū)（二） 業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣場營業(yè)面積合計(jì)近5萬方。超級市場：單體超市除人人樂外，尚有部分小型超市，加上四大百貨的超市營業(yè)面積，超市賣場在1萬方左右。品牌專賣店（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共有品牌專賣店109家（含中檔專營店），營業(yè)面積約6800平方米。主題專業(yè)賣場：家電、通訊、眼鏡、鐘表、珠寶首飾合計(jì)約35家，營業(yè)面積合計(jì)約6000平方米。珠子街低檔商鋪（服飾生活類）：約78家，營業(yè)面積合計(jì)約2100平方米。一般街鋪（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共計(jì)約224家，營業(yè)面積合計(jì)約8200平方米。業(yè)態(tài)規(guī)模對比： 品牌

31、專賣店、專業(yè)賣場、超級市場等新型業(yè)態(tài)營業(yè)面積明顯偏小四、 業(yè)種分析 白塔商業(yè)區(qū)幾乎涵蓋了所有零售及服務(wù)類的業(yè)種，值得注意的特點(diǎn)是：（一） 化妝品類：四大百貨化妝品所占賣場面積均顯不足，而采用連鎖經(jīng)營（如金甲蟲）和獨(dú)立專銷化妝類商品的街鋪比較多（約15家）。（二） 首飾、珠寶類：該業(yè)種四大百貨經(jīng)營面積不大（匯通沒有）無，采用專賣形式的首飾珠寶店比較多（約8家）。這種特點(diǎn)反映了零售商業(yè)業(yè)態(tài)對市場變化和消費(fèi)模式演變的主動適應(yīng)，它表明一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)范疇向?qū)Ｙu業(yè)態(tài)發(fā)展，這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的大趨勢。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究百貨白塔商業(yè)中心集中了瀘州市最大的四家百貨商場。其基本狀況如下：匯通百貨商

32、場名稱匯通百貨地址江陽北路規(guī)模（面積）萬m2物業(yè)配置： 電動扶梯1部 貨梯1部 步行梯1部 中央空調(diào)有 停車場有 休息設(shè)施無經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口 出入口3個 公交線路12條樓層規(guī)劃-1F超市1F箱包/皮鞋/化妝品/運(yùn)動服飾/小家電/雜件（眼鏡、傘）2F女裝：少淑女裝偏多3F男裝/男女休閑服飾4F床用/童用/針織/內(nèi)衣賣場環(huán)境 空氣好 陳列較整齊 裝飾風(fēng)格較統(tǒng)一 隔斷不合理 燈光好 賣場通透性差建筑外立面外立面以廣告招貼畫為主 外立面整體形象差大型廣告位用于出租而未用于本商場 商業(yè)能見度一般路面用材、綠化、小品路面為不規(guī)則小地磚，感覺臟 場外種有綠化植物（市政）步行、購物舒適度、安全度、

33、趣味性購物舒適度較好 安全度尚可（童玩區(qū)貨架設(shè)計(jì)有安全隱患） 無購物指示 購物趣味性較差 主入口有音樂，場內(nèi)無背景音樂及播音系統(tǒng)定位描述在瀘州當(dāng)?shù)貙僦袡n偏上，典型的傳統(tǒng)百貨經(jīng)營概貌描述淡季，生意清淡 消費(fèi)者年齡中青年為主 顧客停留時間較長關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度一般 客單價較高 提袋率低 偶有結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競爭趨勢點(diǎn)評賣場管理較好（營業(yè)員管理、清潔管理等細(xì)節(jié)做得不夠） 成熟的百貨賣場，樓層規(guī)劃與業(yè)種分配比較合理 男女裝與摩爾有錯位，以正裝和中青年消費(fèi)為主，有向時尚、流行靠的趨勢但尚未成型摩 爾 瑪商場名稱摩爾瑪?shù)刂方柋甭芬?guī)模（面積）萬m2物業(yè)配置：電扶梯2部 步行梯1部 中央空調(diào)有場外設(shè)有休息椅經(jīng)營

34、業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口出入口5個 公交線路13條樓層規(guī)劃-1F：超市/美食城/小家電/手機(jī)/廚用1F：女裝/床用/童玩/運(yùn)動休閑服飾/雜件/珠寶鐘表/化妝品2F：休閑服飾/男裝/女裝賣場環(huán)境空氣佳 采光好 賣場通透性好樓層購物指引較規(guī)范 商品陳列水平一般建筑外立面整體形象尚可 商業(yè)能見度高，但外立面廣告功能使用水平低路面用材、綠化、小品外圍路面陳舊 設(shè)有用于休閑的綠化小品但使用率低步行、購物舒適度、安全度、趣味性購物較舒適 有背景音樂及播音系統(tǒng) 購物趣味性較強(qiáng)定位描述中檔兼顧高檔，有時尚百貨的意味經(jīng)營概貌描述淡季，生意較好 客流量不足，收銀臺偶見排隊(duì)現(xiàn)象 顧客停留時間長 消費(fèi)者以青年人和女性

35、偏多 關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度寬 客單價高 提袋率高 結(jié)伙消費(fèi)人群較多管理水平與競爭趨勢點(diǎn)評管理水平一般 賣場推廣不規(guī)范 定位偏重于時尚流行及家庭化消費(fèi) 業(yè)種安排較豐富，與其它賣場既有部分同質(zhì)化競爭又有不同程度的錯位與互補(bǔ)成都人民商場商場名稱成都人民商場地址迎暉路下段規(guī)模（面積）萬m2左右物業(yè)配置：電動扶梯：1F-2F設(shè)有3部 / 2F-3F設(shè)有2部中央空調(diào)有 停車場有 休息設(shè)施無經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口出入口4個 公交線路6條樓層規(guī)劃1F：超市/煙酒/珠寶/手表/皮具/皮鞋2F：女裝/童玩/雜件3F：男裝/休閑男女服飾賣場環(huán)境空氣可 光線昏暗 隔斷不合理有購物指引（樓層規(guī)劃），但與實(shí)際規(guī)劃陳列不相符

36、建筑外立面現(xiàn)代感強(qiáng) 外立面整體形象尚可 商業(yè)能見度好路面用材、綠化、小品外圍環(huán)境較好步行、購物舒適度、安全度、趣味性購物較舒適 安全度尚可 購物趣味性差有背景音樂及播音系統(tǒng)定位描述中檔為主經(jīng)營概貌描述生意清淡 客流量極少，停留時間短 消費(fèi)者無明顯特征關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度寬 客單價低 提袋率極低 未見結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競爭趨勢點(diǎn)評賣場管理好，營業(yè)服務(wù)規(guī)范在四大百貨中最優(yōu)無明顯的錯位經(jīng)營業(yè)種安排不足久盛百貨商場名稱久盛百貨地址水井溝規(guī)模（面積）1萬m2左右物業(yè)配置：電動扶梯1部 中央空調(diào)有 場外有少量休息設(shè)施經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口出入口3個 公交線路12條樓層規(guī)劃-1F：超市/數(shù)碼產(chǎn)品1F：鞋類/皮

37、具/珠寶/運(yùn)動休閑2F：男裝/女裝/童玩賣場環(huán)境空氣差 燈光偏暗（冷色光） 隔斷混亂 賣場通透性極差陳列、裝飾風(fēng)格不統(tǒng)一 缺乏有效購物指引建筑外立面外立面整體感覺亂 商業(yè)能見度差路面用材、綠化、小品路面用花崗石鋪設(shè)，整潔安全 場外有綠化植物（市政）步行、購物舒適度、安全度、趣味性購物舒適度差 無趣味性定位描述無明確定位 品牌檔次低，有假貨 品牌銷售不是應(yīng)季貨經(jīng)營概貌描述淡季，生意清淡客流量很少，停留時間短消費(fèi)者無明顯特征關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度：寬客單價低提袋率極低少見結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競爭趨勢點(diǎn)評賣場管理差 花車形象差 價格管理混亂，懷疑未使用后臺管理系統(tǒng)推廣差，POP不規(guī)范無統(tǒng)一購物袋業(yè)種安排少，比例

38、不當(dāng)，看不出明顯的競爭定位« 小結(jié)：百貨業(yè)態(tài)從經(jīng)營狀況和管理水平上看，總體上是各具特色但專業(yè)化程度和市場適應(yīng)能力較弱。匯通百貨帶有明顯的老百貨公司痕跡，樓層規(guī)劃、業(yè)種安排、裝飾、陳列等中規(guī)中矩，賣場經(jīng)營技術(shù)也比較規(guī)范。雖然從部分商品結(jié)構(gòu)上看匯通百貨正在試圖轉(zhuǎn)型，但其市場反應(yīng)能力明顯遜色于摩爾瑪。人民商場展示出老牌大公司出色的賣場管理能力，但經(jīng)營定位方面沒有形成突出的優(yōu)勢，同樣表現(xiàn)出老百貨公司對市場反應(yīng)能力差的特點(diǎn)。摩爾瑪比較靠近現(xiàn)代流行百貨，對消費(fèi)特點(diǎn)變化的把握是最好的一個，其時尚和家庭生活消費(fèi)定位比較符合當(dāng)前瀘州主流消費(fèi)人群的特點(diǎn)。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細(xì)節(jié)上還要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和

39、創(chuàng)新，以形成自己獨(dú)特的風(fēng)格。久盛百貨由于整個團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度低的原因，所以幾乎乏善可陳。綜合而言，整個百貨業(yè)的經(jīng)營管理水平還需要提高，否則無法應(yīng)對新興業(yè)態(tài)和外地強(qiáng)勢百貨品牌的競爭。 百貨業(yè)態(tài)從營業(yè)面積看（近5萬平方米）已經(jīng)相當(dāng)龐大，而且布點(diǎn)過于集中。從業(yè)態(tài)規(guī)模對比上看，百貨規(guī)模明顯偏大。這說明中心商業(yè)區(qū)百貨營業(yè)面積總量上不但沒有增加的空間，而且有重新整合的要求，任何強(qiáng)勢百貨品牌進(jìn)入瀘州都將加速現(xiàn)有百貨格局的重新洗牌。另一個角度看，新型商業(yè)形態(tài)也會加速同百貨業(yè)態(tài)展開對商業(yè)資源的爭奪。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究專賣店概念注釋ø 專賣店：本小節(jié)研究對象是除大型零售賣場以外的,在項(xiàng)目周邊獨(dú)立經(jīng)營的街鋪（

40、不含餐飲、食品、工業(yè)零售、維修、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、網(wǎng)吧），為方便統(tǒng)稱為專賣店。研究的范圍包括江陽北路（江城至白招牌）、迎暉路、花園路、治平路、慈善路、肖巷子、珠子街、武成路。ø 品牌專賣店：指經(jīng)營一個或幾個有較高市場知名度品牌的獨(dú)立街鋪。ø 專營店：指經(jīng)營一個或多個市場知名度一般的品牌且賣場形象較好的獨(dú)立街鋪。ø 一般街鋪：指經(jīng)營多個或眾多無市場知名度品牌的獨(dú)立街鋪。ø 低檔街鋪：統(tǒng)稱珠子街的商鋪。（一） 白塔商業(yè)中心專賣店業(yè)種構(gòu)成如下業(yè)種 項(xiàng)目數(shù)量（家）比例女裝2654625%男裝54942%運(yùn)動休閑43750%鞋/箱包/皮具45785%首飾/珠寶8

41、140%鐘表/眼鏡7122%化妝品15262%音響6105%童裝/家居/床用29506%飾品/精品17297%通訊12209%其它（美容/美發(fā)/婚攝/書店等）721257%（二） 業(yè)種構(gòu)成特點(diǎn)ø 首飾/珠寶、鐘表/眼鏡、通訊、音響類專賣店比例最小，但個性化較強(qiáng)的消費(fèi)特點(diǎn)決定它們幾乎全是品牌專賣店。上節(jié)中業(yè)種分析時提到一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨賣場銷售為主向品牌專賣店業(yè)態(tài)發(fā)展，本節(jié)重復(fù)這一結(jié)論，同時指出，這種零售業(yè)發(fā)展趨勢還將加快并向其它業(yè)種延伸。ø 美容、美發(fā)、護(hù)膚、婚紗攝影、書店等業(yè)種專賣店合計(jì)數(shù)量和比例處在第二位，從結(jié)構(gòu)上是正常的，但其中服務(wù)性業(yè)種知名名牌比例較小。&

42、#248; 女裝、男裝、運(yùn)動休閑、鞋/箱包/皮具、飾品、童裝/家居/床用等業(yè)種我們納入服飾及生活用品類，總數(shù)和比例為最大，我們重點(diǎn)對它們的開店定位結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。（三） 服飾及生活用品類專賣店定位結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)分析按本節(jié)開始所做的定義： 品牌專賣店和專營店在專賣店中為中高檔定位； 一般街鋪在專賣店中為中檔定位； 低檔街鋪在專賣店中為中低檔定位。三種定位店鋪結(jié)構(gòu)如下：店鋪分類 項(xiàng)目品牌專賣及專營店一般街鋪低檔街鋪數(shù)值比例數(shù)值比例數(shù)值比例總鋪數(shù)1092652%2245450%781898%總面積6800 m23977%8200 m24795%2100 m21228%平均單鋪面積62m237 m227m2

43、 定位越高的店鋪單店面積越大； 品牌專賣店及專營店總鋪數(shù)及總面積的比例分別為26.52%和39.97%； 扣除專營店后，品牌專賣店的數(shù)量和營業(yè)面積在專賣店中不足五分之一。從結(jié)構(gòu)角度看，品牌專賣店規(guī)模略顯不足。ø 專賣店主對瀘州專賣店的總體數(shù)量及品牌檔次評價： 經(jīng)營者對中低檔品牌的看法趨向一致即偏多。關(guān)于總體規(guī)模，認(rèn)為適度和太少的比例合計(jì)過半；對于高檔品牌，則大多數(shù)經(jīng)營者認(rèn)為偏少，高檔品牌通常以品牌專賣店形式經(jīng)營。因此，專賣店主調(diào)查結(jié)果也映證了專賣店市場上品牌專賣店和部分專營店有進(jìn)一步發(fā)展的趨勢。ø 專賣店主選擇專賣的理由 由于百貨的定位及進(jìn)場條件方面的原因而放棄進(jìn)商場經(jīng)營的

44、專賣店比例很大，這個結(jié)果也印證了前面的結(jié)論，即越來越多的業(yè)種和品牌會將專賣店形式作為重點(diǎn)經(jīng)營形式。ø 專賣店主對本項(xiàng)目的態(tài)度 調(diào)查中在對本項(xiàng)目進(jìn)行介紹時，我們作了假設(shè)，即本項(xiàng)目一、二層的商業(yè)定位是品牌專賣店集合和中檔專營店結(jié)合，物業(yè)條件良好并有其它休閑娛樂等業(yè)種配合。調(diào)查結(jié)果顯示，大量經(jīng)營者表達(dá)了一定的興趣和觀望心態(tài)（感興趣人群中以品牌專賣店主居多）。對專賣店除了規(guī)模、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)研外，還對江陽北路、迎暉路、治平路、慈善路和肖巷子上的品牌專賣店進(jìn)行了針對本項(xiàng)目的重點(diǎn)訪談，我們假設(shè)了本項(xiàng)目品牌專賣店和中檔專營店集合的商業(yè)定位。其中江陽北路、迎暉路上專賣店主對本項(xiàng)目以中性態(tài)度偏多，除部分

45、感興趣外，大量的表示需要觀望，效果好就跟進(jìn)。而治平路、慈善路和肖巷子上的店主普遍持積極的態(tài)度，特別是品牌專賣店表現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)烈的興趣，如喬頓、播牌、古古名店、布衣堂、巴布豆、愛浪音響等，喬頓與愛浪音響甚至表達(dá)了購買的意愿。我們認(rèn)為這種現(xiàn)象是符合當(dāng)前市場狀況的，江陽北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對新項(xiàng)目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營。同時這種現(xiàn)象也符合我們后面將提到的品牌店與一般街鋪不同的選址標(biāo)準(zhǔn)。下面是對專賣店主的其它相關(guān)調(diào)查：ø 專賣店主對瀘州市民的品牌消費(fèi)行為評價 瀘州市民品牌意識不強(qiáng)，側(cè)面說明品牌專賣店規(guī)模

46、不足，對消費(fèi)的引導(dǎo)力有限。ø 專賣店主在承租商鋪時優(yōu)先考慮下列哪些因素 對經(jīng)營者承租選擇的影響因素中位置和租金的權(quán)重最高，商業(yè)規(guī)劃、整體管理、物業(yè)條件和周邊環(huán)境等因素也必不可少，說明經(jīng)營者擇鋪行為將更加理性。ø 專賣店主就專賣店與商場消費(fèi)群體的對比 專賣店同百貨業(yè)態(tài)既存在競爭關(guān)系，又有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，百貨業(yè)的發(fā)展無法覆蓋所有消費(fèi)群，專賣店有自己獨(dú)特的市場份額。ø 專賣店主對將專賣店集中于步行街中經(jīng)營的態(tài)度： 絕大部分專賣店主認(rèn)同同檔店鋪在步行商業(yè)廣場集中經(jīng)營，品牌店尤其強(qiáng)烈。ø 專賣店主對將專賣店開在步行街的二層或三層的態(tài)度： 專賣店大多數(shù)可以接受有條件的

47、接受在二層開店經(jīng)營結(jié)合以上三節(jié)分析，對瀘州市專賣店的總體結(jié)論是：« 規(guī)模不足尚有發(fā)展空間；« 中高品牌專賣店所占市場比例偏?。?#171; 專賣店與百貨既存在競爭又是互補(bǔ)關(guān)系，品牌專賣店的互補(bǔ)性和差異化表現(xiàn)更強(qiáng)；« 專賣店主的擇鋪意識日趨成熟，品牌專賣店的選址標(biāo)準(zhǔn)與一般街鋪有明顯差異；« 本項(xiàng)目的感興趣程度以品牌專賣店和中檔專營店最高，一般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風(fēng)的特點(diǎn)；以上結(jié)論對本項(xiàng)目商業(yè)定位及招商銷售策略有重要參考意義。本項(xiàng)目周邊沿線商業(yè)環(huán)境研究一、 沿線商業(yè)概況（一） 江陽北路江陽北路商業(yè)氣氛最為濃厚，除了幾個大的商場，其它商業(yè)物業(yè)幾乎全是住宅

48、的底商。人氣狀況白塔一側(cè)好于摩爾瑪，業(yè)種比較全面，服飾、鐘表、眼鏡、珠寶首飾、通訊、化妝品、美容等業(yè)種應(yīng)有盡有，象一個開放的百貨商場。商品檔次是江城方向強(qiáng)于久盛百貨方向，普遍是中檔。除了運(yùn)動休閑品牌外，服飾類店鋪少有其它好的品牌。江陽北路租金范圍普遍在90-150元/ m2。（二） 治平路慈善路治平路和慈善路是中心半島傳統(tǒng)的老商業(yè)街，商業(yè)物業(yè)同樣以住宅底商為主，業(yè)種幾乎全部是服飾類。由于是背街，目前商業(yè)氣氛不理想。特別是慈善路自“非典”以來元?dú)獯髠?，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。治平路沿線則集中了目前瀘州市場上品牌檔次最高的專賣店，如喬頓、利朗、與狼共舞、勁霸等。

49、盡管治平路和慈善路人流量遠(yuǎn)不及江陽北路，但是品牌專賣店卻占多數(shù)，而且多為男裝品牌，內(nèi)在原因本節(jié)后面分析。治平路租金范圍普遍在60-100元/m2，慈善路租金范圍普遍在60-75元/m2。（三） 肖巷子肖巷子商氣冷熱分明，騰王閣一面冷，而靠水井溝一面氣氛尚可。肖巷子全是底商，以女性服飾店為主，品牌檔次高過江陽北路，如哥弟、播等。肖巷子租金范圍普遍在50-70元/m2。（四） 迎暉路迎暉路商業(yè)同樣以底商為主，人流量大，主要是中檔女裝店鋪。迎暉路租金范圍普遍在72-100元/m2。（五） 珠子街珠子街商業(yè)氣氛很強(qiáng)，主要以低檔服飾店鋪為主，男女裝都有。由于整條街客層定位低，因此集市風(fēng)格較濃。珠子街租金

50、范圍普遍在100-150元/m2。二、 沿線零售商業(yè)布局特點(diǎn)分析（一） 店鋪分布特點(diǎn)市場定位決定店鋪分布定位接近的店鋪相對集中經(jīng)營是店鋪分布的最大特點(diǎn)。江陽北路南段品牌專賣店很少，僅有的運(yùn)動休閑品牌則幾乎是抱團(tuán)開店。治平路慈善路沿線是男裝品牌專賣相對集中的經(jīng)營，部分較好的女裝品牌分布在肖巷子。而由于接近珠子街，所以迎暉路以中低檔女裝為主。這種特點(diǎn)在人流量最大的江陽北路除運(yùn)動休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因?yàn)樵摋l路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機(jī)會很小，而需求量太大，因此這種特點(diǎn)體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。最近幾年江城一帶商業(yè)氣氛趨好，大量江浙一帶客商進(jìn)入該區(qū)域投資店鋪經(jīng)營，這部分人深喑開店之道，因此江城

51、一帶的店鋪普遍是定位相似的中檔店鋪，這也是江陽北路北段好于南段的原因。（二） 店鋪分布特點(diǎn)消費(fèi)習(xí)慣決定店鋪分布不同層面的消費(fèi)群體的購物行為是截然不同的，普通消費(fèi)者習(xí)慣逛，貨比三家，女性消費(fèi)者喜歡逛街和熱鬧，這是江陽路、迎暉路品牌專賣店少和女裝店鋪多的原因。而品牌專賣店的消費(fèi)群體品牌意識強(qiáng)，他們注重的是品味和購物環(huán)境，更多的是定向購買，因此好的品牌店往往不會開在人最多的地方，象解放碑，沒有一個頂級品牌會選擇在步行街最熱鬧地段的街鋪開店經(jīng)營。同時部分品牌店的消費(fèi)群購物出行方式與普通消費(fèi)者不同，停車方便與否也是決定其消費(fèi)選擇的重要因素。象江陽北路、迎暉路就不具備泊車條件，這也是大量男裝品牌店和好的女

52、裝品牌開在治平路、慈善路、肖巷子這些所謂背街的原因。（三） 品牌專賣店集中經(jīng)營的意愿強(qiáng)烈 雖然目前項(xiàng)目周邊的沿線商業(yè)具有定位接近的店鋪相對集中的特點(diǎn)，但是這種市場自動調(diào)整的結(jié)果遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營者的需要，特別是品牌專賣店，由于對物業(yè)條件要求更高，相對集中在街鋪經(jīng)營不是他們最理想的結(jié)果，普遍希望于物業(yè)條件好的現(xiàn)代商業(yè)廣場中集中經(jīng)營。消費(fèi)行為研究本節(jié)結(jié)合部分問卷調(diào)查結(jié)果對消費(fèi)者的消費(fèi)行為、投資行為作簡單的描述。第二章已經(jīng)對消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)和收入狀況作了調(diào)研，本節(jié)不再重復(fù)。一、 關(guān)于消費(fèi)行為ø 消費(fèi)者每月用于日常消費(fèi)品（服裝、生活用品等）的支出： 總體消費(fèi)水平中等，但800元以上的樣本比例占到

53、31.71%，說明中心半島居民的中高端消費(fèi)不低。結(jié)合家庭收入狀況看，中心半島的消費(fèi)能力較強(qiáng)（家庭年收入萬元以上比39.05%）。ø 消費(fèi)者希望在瀘州增加的消費(fèi)場所： 消費(fèi)者的消費(fèi)偏好多元化，流行百貨、大型購物中心、超級市場、專賣店、娛樂休閑等新的商業(yè)業(yè)態(tài)將越來越多的被消費(fèi)者接受。隨著收入水平的提高，新的商業(yè)業(yè)態(tài)對瀘州以百貨為主的商業(yè)格局會造成強(qiáng)大的沖擊，有利于中心半島商業(yè)資源的合理配置。ø 消費(fèi)者對麥當(dāng)勞和肯德基接受程度： 對肯德基、麥當(dāng)勞的接受程度可以作為衡量消費(fèi)模式和水準(zhǔn)的標(biāo)尺，半島居民容易接受新的生活方式，價格接受能力也不算太差。ø 專賣店主對瀘州消費(fèi)者的評

54、價： 應(yīng)該說瀘州市民品牌意識總體還不錯，價格接受能力也基本符合收入和支出特點(diǎn)，購物習(xí)慣還是以傳統(tǒng)的白天購物為主，晚間經(jīng)濟(jì)有待開發(fā)。ø 消費(fèi)者的自由支配收入主要用于： 日常生活消費(fèi)和娛樂休閑構(gòu)成主要消費(fèi)模式，因?yàn)樽C券市場持續(xù)低迷，余錢以儲蓄為主，對房產(chǎn)和汽車的投資熱情強(qiáng)于證券市場。ø 消費(fèi)者平時休閑娛樂的方式： 休息方式多樣化，更多的人走出家門，體驗(yàn)購物、旅游、健身、娛樂的樂趣，隨著市民經(jīng)濟(jì)能力的提高，休閑與消費(fèi)將越來越多的融合。二、 投資行為（含專賣店主）ø 消費(fèi)者最看好的商鋪位置： 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費(fèi)者商鋪投資的首選。ø 消費(fèi)者投資商鋪意向： 有商鋪投資意向的較多，可