一級土地開發(fā)整理知識講解

1、一級土地開發(fā)整理學習好資料級土地開發(fā)相關資料深圳市福田房地產(chǎn)有限公司2011-5-9精品資料一、綜述二、土地一級開發(fā)定義三、土地一級開發(fā)項目的流程四、土地一級開發(fā)模式五、核心觀點一、綜述根據(jù)2010年9月10日國土資源部關于開展”兩整治一改 革”專項行動工作任務及責任分工的通知要求， 2011年4月份 開始，中國土地一級開發(fā)必須采取企業(yè)主導模式，而不是以前的國 資背景的土地儲備中心負責開發(fā)。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2010年中國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比2009年增長 69.8%。而2009年財政部公布的全國土地出讓金支出明細中顯 示，2009年土地開發(fā)成本大約占到土地出讓總價款

2、的 60%左右。目前企業(yè)主導的土地一級開發(fā)模式主要有工程總承包模式、利潤分成模式和一二級土地開發(fā)聯(lián)動模式等。其中 工程總承包模式以北京市為代表，如北京市規(guī)定企業(yè)用自有資金進 行土地一級開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過土地開發(fā)成本的8%,這種模式由于利潤率不高并不受開發(fā)企業(yè)的歡迎。利潤分成模式是目前最普遍的土地一級開發(fā)模式。 土地一級開發(fā)完成后出讓所得收益扣除開發(fā)成本部分，企業(yè)和政府 采取分成的模式，分成比例大多采取企業(yè) 70%政府30% ,也有6:4 或者5:5的。例如建發(fā)股份在廈門市的土地一級開發(fā)項目分成比例 高達85% ,也有部分企業(yè)與政府合作時采取工程總承包結合利潤分 成的模式。一二級土地開發(fā)聯(lián)動

3、模式盡管利潤更高，但投資更 大，周期更長，風險更高。不過仍然有不少房地產(chǎn)公司會選擇這種 模式，除了追逐利潤外，政府對二級房地產(chǎn)市場的嚴控也讓更多房 地產(chǎn)二級開發(fā)企業(yè)把目光轉向土地一級開發(fā)市場。二、土地一級開發(fā)定義土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域 范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征 地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū) 域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。具體來 說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套 指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征

4、地補償、拆遷安置、土地平整、 市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準 的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā) 的主體應是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地 一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標 準。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來 做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土 地儲備機構來做。三、土地一級開發(fā)項目的流程（一）土地儲備開發(fā)項目的要求土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、城市總體 規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土

5、地儲備開發(fā)計劃。（二）土地一級開發(fā)的程序1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部 門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。2、市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。3、通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質，委托市、區(qū)縣土地 儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要 包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀 況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。4、編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、 規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設 項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設 資質、交通及

6、環(huán)保等條件提出原則意見。5、通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體（1）、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負 責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù) 并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管 理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招 標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土 地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。(2)、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企 業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等 手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利 潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方

7、式確定開發(fā)企業(yè) 后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議6、土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國 土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及 交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理 相應手續(xù)7、如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手 續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施 單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。8、在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到 相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。組織 實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需

8、 按規(guī)定承擔回遷房建設。9、組織驗收建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進 行驗收，驗收審核的內容：(1)、審核土地一級開發(fā)成本；(2)、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求；(3)、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費；(4)、納入市土地儲備庫。四、中國土地一級開發(fā)模式一覽從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片(或連片)開發(fā) 及分片開發(fā)兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還 沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開 發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開 發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質上來講，一類是存量一級開 發(fā)，包括

9、舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三(工業(yè)廠區(qū) 改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè))項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征 用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有 些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級 開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位 自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是 政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保 障。盡管國家三令五申強調，今后經(jīng)營性城市建設用地將一律先由 政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當 長的時間。這是

10、無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下， 很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構或指定專門成立 的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府 需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級 開發(fā)，根據(jù)土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中 又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權轉移的委托式， 實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權轉移，即政府 將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉讓給二級 開發(fā)商，另一種叫生地出讓-熟地回購，即一級開發(fā)成熟后再由政府 收

11、儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢 價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在近期的惠 州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收 益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng) 營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國內土地證券仍為空白，可與境外有信 譽、有資質機構合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府 容易陷入被動。中國城市土地整理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隨著我國耕地保護形勢日益嚴峻，對土地實行緊縮政策將是我 國今后長期堅持的策略。這必然使依靠土地生存的房地產(chǎn)業(yè)面臨著地荒問題。但房地產(chǎn)

12、業(yè)又是關系國民生計的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，為保 持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、協(xié)調發(fā)展，國家又必須為房地產(chǎn)行業(yè)提供一定發(fā) 展空間，在增量受到限制的情況下必須在存量土地上做文章。而土 地整理作為落實規(guī)劃和調節(jié)土地關系的重要手段，通過城市土地整 理可以把城市房地產(chǎn)用地存量挖掘出來，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供新 的發(fā)展機遇。五、核心觀點此次政策調整使得一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)分工更細化，有利于開 發(fā)周期縮短；對于政府來講，在土地供應環(huán)節(jié)的調控能力增強， 同時將加大存量土地的盤活力度；對于開發(fā)商來講，競爭將提前 到一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)，拿地成本上升；對于行業(yè)來講，景氣不 改，行業(yè)集中度提高。1 . 一級土地開發(fā)周期有可能縮短由土地儲備機構

13、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)的土地取得，前期開發(fā) 和儲備，使得一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)分工更加細化，有利于提高一級 土地開發(fā)的效率，增加了縮短供地周期和增加土地供應量的可能 性，同時一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)政府壟斷特性增強。2 .開發(fā)商的競爭提前到一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)如果辦法中提到的土地開發(fā)及其配套設施建設實行公開 招標的方式能夠嚴格執(zhí)行，這將加劇一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)的競爭。 隨著土地成本的上升，一級土地開發(fā)利潤的豐厚，將促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與到一級土地開發(fā)環(huán)節(jié)，憑借一級開發(fā)的先入優(yōu)勢 獲得二級開發(fā)權，一級土地開發(fā)的市場化程度將提高。3 . 土地供應集中化，政府調控土地供應能力增強土地儲備工作由土地儲備機構統(tǒng)一承擔，并交由國

14、土資源管 理部門統(tǒng)一組織供地，這將減少土地供應的渠道，增加土地供應 的集中度，政府調控土地供應的能力增強。4 . 土地使用權轉讓將更加靈活，降低開發(fā)商土地儲備風險辦法規(guī)范了土地儲備機構收購國有土地使用權，首先將 加劇國有土地使用權轉讓環(huán)節(jié)的競爭，有可能增加國有土地使用 權的轉讓量，提高存量土地盤活的效率；其次土地使用權轉讓將 更加靈活，開發(fā)商儲備土地的風險將降低；第三，有可能增加股 權收購模式拿地成本。5 .開發(fā)商拿地成本將上升辦法是盤活存量土地政策的細化，有助于加大盤活存量 土地的力度，增加存量土地的供給，緩解土地供給不足的矛盾， 同時也為控制農用地轉建設用地奠定了基礎。這不僅提高一級土 地開發(fā)成本，而且提高土地出讓價格，同時考慮到土地供應的集 中化，開發(fā)商拿地成本將繼續(xù)上升。6 .行業(yè)景氣不改，行