房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程

1、1房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務關鍵節(jié)點與控制業(yè)務關鍵節(jié)點與控制2品牌品牌房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源需要整合的資源勞動力勞動力 土地土地 專業(yè)人員專業(yè)人員 經(jīng)驗經(jīng)驗城市基礎、公城市基礎、公用用 配套設施配套設施建筑材料建筑材料 資金資金房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|環(huán)境的一種活動。人們生存物質環(huán)境的一種活動。3房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品

2、設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p房地產(chǎn)的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流房地產(chǎn)的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移！向消費者、消費者之間的轉移！p前期前期( (決策期決策期) )由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在決策重在決策( (大局已定大局已定) )； 中期中期( (實施期實施期) ) 由施工圖設計到入伙由施工圖設計到入伙重在執(zhí)行；重在執(zhí)行； 后期后期( (運營期運營期) ) 入伙后到房屋拆除入伙后到房

3、屋拆除重在服務重在服務, ,重在總結反饋。重在總結反饋。4房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角企業(yè)視角與客戶視角看樓看樓決策決策簽約簽約等待等待收樓收樓收拾收拾喬遷喬遷比較比較居住居住發(fā)展商發(fā)展商物業(yè)管理物業(yè)管理項目論證項目論證p企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程p客戶視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃營銷策劃營銷策劃規(guī)劃設計規(guī)劃設計施工管理施工管理產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付物業(yè)服務物業(yè)服務銷售實現(xiàn)銷售實現(xiàn)5案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程項項目目啟啟動動會會國國有有土土地地使使用用證證建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證總總

4、平平圖圖規(guī)規(guī)劃劃設設計計完完成成方方案案設設計計完完成成( (方方案案評評審審會）會）方方案案圖圖報報建建樁樁基基施施工工圖圖完完成成主主體體施施工工圖圖完完成成建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證精裝精裝交樓交樓標準標準施工施工圖及圖及材料材料定板定板項項目目開開工工施施工工許許可可證證主體主體開工開工預預售售證證開開盤盤主主體體封封頂頂竣竣工工驗驗收收入入伙伙p1818個關鍵節(jié)點個關鍵節(jié)點里程碑計劃（一級計劃）里程碑計劃（一級計劃）p簽訂土地合同至獲取施工許可證簽訂土地合同至獲取施工許可證5 5個月時間；個月時間；p拿地拿地7 7個月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后個月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6

5、6個月開盤。）個月開盤。）6p項目啟動會項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點后經(jīng)集團評審通過的時間）；（即項目啟動時間，取得設計要點后經(jīng)集團評審通過的時間）；p國有土地使用證國有土地使用證( (指國有土地使用證的簽發(fā)時間指國有土地使用證的簽發(fā)時間) )；p建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；p總平圖規(guī)劃設計完成總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）；（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）；p方案設計完成方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）；（指方案通過集團董事會批準的

6、時間）；p方案圖報建方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；p樁基施工圖完成樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；p主體施工圖完成主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；p建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；p精裝交樓標準施工圖及材料定板精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；

7、（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；p項目開工項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；p施工許可證施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；（指施工許可證的簽發(fā)時間）； p主體開工主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；p預售證預售證（指預售許可證的簽發(fā)時間）；（指預售許可證的簽發(fā)時間）； p開盤開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；p主體封頂主體封頂（指主體屋

8、面結構的完成時間）；（指主體屋面結構的完成時間）； p竣工驗收竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；p入伙入伙（指第一批辦理集中交付的時間（指第一批辦理集中交付的時間, ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。7土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付企業(yè)獲得土地的方式企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：行政命令式：劃撥劃撥/ /協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎設施建設中的建設用協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎設施

9、建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手里。地分配基本上是控制在政府手里。資本市場資本市場: 1、投資參股投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司; ; 2、土地收購土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費得稅、印花稅、契稅等稅費; ; 3、收購有土地的公司收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權，為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過

10、直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場：土地市場： 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自20022002年年7 7月以來，獲取土地的主月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以要方式。通常的情況下是以

11、“價高者得價高者得”為唯一的衡量標準。為唯一的衡量標準。8土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？p市場未來預期；市場未來預期；p項目或區(qū)域發(fā)展預期；項目或區(qū)域發(fā)展預期；p規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；p企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；p競爭對手的情況分析。競爭對手的情況分析。9案例：佳兆業(yè)拿地原則案例：佳兆業(yè)拿地原則p住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中住宅為主，

12、實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。的比例。p選擇預售條件寬松、選擇預售條件寬松、0 0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。p避免拿超級大盤（建面避免拿超級大盤（建面100100萬平方米以上），以免過多占用資金。萬平方米以上），以免過多占用資金。p深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3 3個可售建個可售建筑面積

13、在筑面積在3030萬以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。萬以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。p加速進入以下城市：加速進入以下城市：p 長三角：有強勁實力的縣級市，如長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等；常熟、昆山等；p 環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；p 內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。p同行案例：恒大同行案例：恒大0707年中進入長沙，至今共有年中進入長沙，至今共有5 5項目，均以住宅為主，只有一個是過項目，均以住宅為主，只有一個是過100100萬平萬

14、平方米大盤，其他均為方米大盤，其他均為40-5040-50萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。是長沙冠軍。10各部門職責：各部門職責：p投資開發(fā)部：收集土地信息投資開發(fā)部：收集土地信息項目立項報告（分公司）項目立項報告（分公司）項目立項審批項目立項審批（董事會）（董事會）項目可研報告（集團）項目可研報告（集團）項目投資決策（董事會）項目投資決策（董事會）項目獲項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹嗍召彛┤。ㄕ信茠臁⒐蓹嗍召彛┏山淮_認書移交給項目公司。成交確認書移交給項目公司。p營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。營銷部：初步市

15、場調(diào)研及定位草案。p設計部：概念規(guī)劃設計方案。設計部：概念規(guī)劃設計方案。p工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地熟地還是毛地）還是毛地）p財務部：可研版投資收益、初步財務部：可研版投資收益、初步籌資籌資方案。方案。p成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）p采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關鍵要素：項目可研報告。關鍵要素：項目可研報告。

16、土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付11土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。p決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。p決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心

17、要素：錢、地、人！12土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素p 定位定位項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！p 定案定案總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！p 定價定價銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！13各部門職責：各部門職責：p投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證

18、國有土地使用證。國有土地使用證。p營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。案、示范區(qū)方案）。p設計部：概念設計任務書設計部：概念設計任務書概念設計深化方案。概念設計深化方案。p工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。p財務部：概念版投資收益。（三個指標）財務部：概念版投資收益。（三個指標）p成本部：可研版成本成本部：可研版成本2 2。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）p采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位

19、。采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。關鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設計深化方案。關鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設計深化方案。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理14土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付地產(chǎn)項目標準設計周期地產(chǎn)項目標準設計周期實施方案實施方案施工圖施工圖實施方案實施方案施工圖施工圖設計前期設計前期15土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入

20、伙交付包含的主要設計階段：包含的主要設計階段：p概念設計：大概概念設計：大概6 6周；周；p詳規(guī)設計：大概詳規(guī)設計：大概6 6周；周；p單體方案：大概單體方案：大概1212周；周；p擴初方案：大概擴初方案：大概6 6周；周；p施工圖設計：施工標準和結構形式，大概施工圖設計：施工標準和結構形式，大概1010周；周；p景觀設計：大概景觀設計：大概5-65-6周；周；p樣板房及會所設計：大概樣板房及會所設計：大概4 4周。周。關鍵要素：各階段方案評審。關鍵要素：各階段方案評審。常見的問題：常見的問題：進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質量問題：評

21、價體系和評價經(jīng)驗的缺失。質量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。16土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p 詳規(guī)報建詳規(guī)報建p 方案報建方案報建p 初步設計報建初步設計報建p 施工圖報建施工圖報建p 開工時間開工時間p 開盤時間開盤時間設計控制點設計控制點項目重要節(jié)點項目重要節(jié)點p概念設計研究概念設計研究p區(qū)域確認概念設計研究結論區(qū)域確認概念設計研究結論p規(guī)劃方案設計規(guī)劃方案設計p區(qū)域規(guī)劃設計評審會區(qū)域規(guī)劃設計評審會p區(qū)域單體確認區(qū)域單體確認p實施方案完成實施方案完成p基礎施工圖基礎施工圖p全套施工圖完成全套施工圖完成p景

22、觀設計景觀設計p銷售包裝設計銷售包裝設計方案文本中，最重要兩張圖方案文本中，最重要兩張圖項目總平面圖、標準層平面圖！項目總平面圖、標準層平面圖！17土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付最優(yōu)化的設計階段流程參考：最優(yōu)化的設計階段流程參考：時間進度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月單位規(guī)劃設計規(guī)劃單位單體設計規(guī)劃單位施工圖設計結構單位景觀設計景觀公司樣板房及會所裝飾設計p規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控；p規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底；p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。最優(yōu)秀的設計成果是最能體現(xiàn)開

23、發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識最優(yōu)秀的設計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。的成果，而非作品。18各部門職責：各部門職責：p投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證基礎施工許可證。基礎施工許可證。p營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。p設計部：編制方案設計任務書設計部：編制方案設計任務書規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）景觀方景觀方案評審案評審初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）建筑施工圖評審（含基礎

24、設計建筑施工圖評審（含基礎設計圖）圖）正式施工圖評審。正式施工圖評審。p工程部：地質初堪工程部：地質初堪地質詳堪地質詳堪土方開挖及邊坡支護土方開挖及邊坡支護基礎施工。基礎施工。p財務部：方案版投資收益。（三個指標）財務部：方案版投資收益。（三個指標）p成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）p采購部：施工圖顧問單位采購部：施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設計單位景觀、室內(nèi)、方案設計單位監(jiān)理單位招標監(jiān)理單位招標土建土建總包招標總包招標工程材料設備采購。工程材料設備采購。p客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案?？头?/p>

25、、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付19土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付關注風險點：關注風險點：p 工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！p 工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！p 設計

26、部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！p 工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！20土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付開發(fā)辦開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊項目手冊計委計委固定資產(chǎn)投資計劃固定資產(chǎn)投資計劃項目立項項目立項規(guī)劃局規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可建設用地規(guī)劃許可土地測量、評估土地測量、評估國土資源局國土資源局國有土地使用權證國有土地使用權證土地確認、報批土地確認、報批土地交易土地

27、交易開發(fā)辦開發(fā)辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊消防支隊環(huán)保局環(huán)保局基礎設施牌套費基礎設施牌套費開發(fā)管理費開發(fā)管理費人防異地建設費人防異地建設費墻改基金墻改基金消防設施費消防設施費環(huán)境評估及排污費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可建設工程規(guī)劃許可方案審批方案審批規(guī)劃局規(guī)劃局中標通知書中標通知書質檢站質檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安全許可安全許可定額鑒別定額鑒別勞保統(tǒng)籌勞保統(tǒng)籌散水押金散水押金質檢委托質檢委托城管大隊城管大隊執(zhí)法大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局規(guī)劃局開發(fā)辦開發(fā)辦建委基建科建委基建科施工許可證施工許可證預售許可證預售許可證放線管理放線管理21房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目

28、一一般般報報批批報報建建流流程程22土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付如何加快項目報批報建進程？如何加快項目報批報建進程？p 內(nèi)部控制：內(nèi)部控制：設計圖紙的圖紙質量、設計圖紙的圖紙質量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；等；p 現(xiàn)場配合：現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；p 外部協(xié)調(diào)：外部協(xié)調(diào)：當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；消防等各類工作協(xié)調(diào)；p

29、 合作方的協(xié)調(diào)：合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。是專業(yè)部門）。231 1、技術處理、技術處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？2 2、協(xié)調(diào)關系、協(xié)調(diào)關系城管是主要查處的單位，和城管關系好可避免很多麻煩。3 3、處理技巧、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段的工）減免申請，考慮天氣及形象影響等因素。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目

30、報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付如何處理無證施工？如何處理無證施工？24土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付工程建設的相關知識：工程建設的相關知識：p工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備；工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備；p整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；p建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等；建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等；p項目施工周期（合理進度）：項目施工周期（合理進度）：多層及低密度：多層及低密度：91

31、2912個月；個月；小高層：小高層：1 1年半；年半；高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半；年到兩年半；p施工組織次序：施工組織次序：基礎部分基礎部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區(qū)管線園區(qū)管線景觀施工景觀施工竣工驗收?？⒐を炇?。25土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付工程建設的相關知識工程建設的相關知識2：p影響工程造價的主要因素：影響工程造價的主要因素：建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構框剪框架磚混；建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構框剪框架磚混；外立面材質及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準；外立面材

32、質及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準；施工取費等級：在施工定額的基礎上加減；施工取費等級：在施工定額的基礎上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：抗震等級：6 6級、級、7 7級、級、8 8級；級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。景觀環(huán)境造價。26各部門職責：各部門職責：p投資開發(fā)部：建設工程施工許可證。投資開發(fā)部：建設工程施工許可證。p營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。營銷

33、部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。p設計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設計輸入（合同附圖、設計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。模型、交樓標準）。p工程部：主體結構施工（示范區(qū)施工）。工程部：主體結構施工（示范區(qū)施工）。p財務部：方案版投資收益。（三個指標）財務部：方案版投資收益。（三個指標）p成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）p采購部：分包工程及材料設備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合采購部：分包工程及材料設備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合

34、金門窗、幕墻、精裝修等）金門窗、幕墻、精裝修等）p客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預售證的必要條件）?？头?、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預售證的必要條件）。關鍵要素：建設工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結構施工、物業(yè)公司招投關鍵要素：建設工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結構施工、物業(yè)公司招投標。標。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付27土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付關鍵要點：關鍵要點：p質量控制！質量控制！p進度控制！進度控制！p成本

35、控制！成本控制！p協(xié)調(diào)管理！協(xié)調(diào)管理！項目管理者要有運營的高度！項目管理者要有運營的高度！28土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付售前階段售前階段售中階段售中階段售后階段售后階段市場、客戶、產(chǎn)品市場、客戶、產(chǎn)品客戶、傳播、銷售服務、價格、促銷客戶、傳播、銷售服務、價格、促銷風險控制風險控制策劃咨詢、代理公司策劃咨詢、代理公司銷售代理、廣告代理、媒體銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門律師行、銀行、房管部門三個階段三個階段29土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷

36、售推廣銷售入伙交付入伙交付p組建銷售團隊；組建銷售團隊； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）（銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）p項目形象定位；項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目（主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGOLOGO等）等）p項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）p項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等）項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等）p項目營銷推廣方案；項目營

37、銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）（推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）p項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）p合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）p項目第一次廣告出街；項目第一次廣告出街；p公司及項目品牌推廣；公司及項目品牌推廣；p項目展示區(qū)開放；項目展示區(qū)開放；p項目價格聽證會；項目價格聽證會；p項目一期開盤；項目一期開盤；p營銷費用預算。營銷

38、費用預算。關鍵節(jié)點關鍵節(jié)點30各部門職責：各部門職責：p投資開發(fā)部：面積預測報告投資開發(fā)部：面積預測報告取得預售許可證。取得預售許可證。p營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。p設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。p工程部：施工進度達到預售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）工程部：施工進度達到預售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）p成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）p采購部：分包工程及材料設備采購。采購部：分包工程及材料設備采購

39、。關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付31土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p客戶預驗房流程；（工地開放日）客戶預驗房流程；（工地開放日）p交付風險檢查流程；（內(nèi)部驗收）交付風險檢查流程；（內(nèi)部驗收）p模擬驗收流程；模擬驗收流程； （內(nèi)部走場）（內(nèi)部走場）p集中交付現(xiàn)場接待流程；集中交付現(xiàn)場接待流程；p交付后房屋維修。交付后房屋維修。 （物業(yè)、客服）（物業(yè)、客服）關鍵節(jié)點關鍵節(jié)點32土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷