2020——收藏資料14日北京康健寶盛廣場項目首次溝通

1、謹呈：北京康健寶盛商業(yè)管理有限責(zé)任公司謹呈：北京康健寶盛商業(yè)管理有限責(zé)任公司北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司20132013年年9 9月月1414日日康健寶盛廣場項目首次溝通n感謝貴公司的信任，委托我們參加康健寶盛廣場的投標(biāo)工作。n此次溝通不是方案的細節(jié)，而是尋找方向和挖掘價值沒有詳細的調(diào)研和深入研究的方案是沒有價值的。n此次溝通是對本項目組核心研究成果的匯報，同時也是與貴公司交換意見的過程，期待共同探討。本報告是嚴格保密的我們將按照如下內(nèi)容框架進行研究本體分析 我是操盤手建筑主張面臨的問題營銷主張關(guān)于華業(yè)行 從了解項目本體條件入手，對項目進行基礎(chǔ)判斷。他是誰？他對他的

2、最初印象？我是誰？我如何操盤？ 操盤手的從業(yè)經(jīng)歷？對項目發(fā)展的初步思路。產(chǎn)品如何設(shè)計？ 設(shè)計什么樣的產(chǎn)品才能滿足客戶需求？ 對于這樣一個產(chǎn)品，我該如何對他進行包裝？如何進行包裝？他是誰？ 我們有什么優(yōu)勢？如何確保目標(biāo)完成？本報告是嚴格保密的1我對他的最初印我對他的最初印象象目標(biāo)及問題目標(biāo)及問題本報告是嚴格保密的 形容亞奧商圈最貼切的詞是“北京的CLD（中央生活區(qū)）”，亞奧商圈的定位就是以文體為核心的綜合性城市副中心，作為一個形成較早的居住區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)的居住氛圍濃郁。從1990年亞運會結(jié)束到即將舉辦的2008年奧運會，該區(qū)域已經(jīng)是北京居住質(zhì)量最高的區(qū)域，數(shù)十個建筑規(guī)模大、品質(zhì)高的樓盤匯集于此。

3、區(qū)域區(qū)域回顧回顧項目所在的區(qū)域亞奧板塊是北京的中央生活區(qū)，區(qū)域項目所在的區(qū)域亞奧板塊是北京的中央生活區(qū)，區(qū)域價值明顯。價值明顯。本報告是嚴格保密的康健寶盛廣場緊鄰占地869公頃的世界級珍稀生態(tài)園林；東側(cè)、西南側(cè)分別為2座占地2000余畝的國標(biāo)級高爾夫球場，空氣清新純凈，濕度達70%以上；康健寶盛廣場地下蘊含天然溫泉，能夠提供良好的水療、洗浴資源，完美細節(jié)打造高品質(zhì)的一站式休閑娛樂中心。項目項目本體本體廣場生命線林萃橋為京城中軸北端延長線，緊密鏈接鳥巢、水立方、奧體場館：與奧運核心地區(qū)不足5公里。體現(xiàn)人與自然的和諧，營造溫馨浪漫的高尚休閑氛圍?？到毷V場緊鄰城市主干道，外立面具有較強的昭康健寶

4、盛廣場緊鄰城市主干道，外立面具有較強的昭示性，具備打造高端商業(yè)條件。示性，具備打造高端商業(yè)條件。本報告是嚴格保密的周邊周邊項目項目康健寶盛廣場天豐利百貨商城興美大廈乾元大廈項目周邊共有天豐利百貨商城、興美大廈、乾元大廈項目周邊共有天豐利百貨商城、興美大廈、乾元大廈四個精品項目。四個精品項目。本報告是嚴格保密的項目項目信息信息乾元大廈位于黑泉路寶盛里觀澳園，已入住30家企業(yè)，租金為租金為4 4元元/ / /天天，IT行業(yè)占絕大部分，雖說是臨街底商，商業(yè)氛圍相對來說比較冷清，大廳內(nèi)部展示不醒目。乾元大廈乾元大廈乾元大廈為商鋪改建寫字樓，整體檔次偏低，入住企乾元大廈為商鋪改建寫字樓，整體檔次偏低，入

5、住企業(yè)為廣告業(yè)、業(yè)為廣告業(yè)、IT業(yè)以及培訓(xùn)機構(gòu)居多。業(yè)以及培訓(xùn)機構(gòu)居多。本報告是嚴格保密的項目項目信息信息興美大廈位于本項目正南方向，一層周邊都是底商，但屬于中抵擋次消費，租金在租金在6 6元元/ / /天天左右，左右，入住企業(yè)多為IT、教育、器械設(shè)備行業(yè)。興美大廈整體檔次偏低，入住企業(yè)為商貿(mào)業(yè)、教育、興美大廈整體檔次偏低，入住企業(yè)為商貿(mào)業(yè)、教育、醫(yī)療器械以及酒店醫(yī)療器械以及酒店本報告是嚴格保密的項目項目本體本體 天豐利百貨商城，是一座集服裝服飾、箱包、鞋帽、珠寶首飾、旅游商品、家居飾品、工藝禮品、兒童用品、百貨家電等商品為一體的現(xiàn)代化大型綜合性百貨批發(fā)城。商城內(nèi)部較為大眾，沒有鮮明的區(qū)分層次

6、，滿足不了人們高品質(zhì)的生活需求。租金為6元/天天豐利百貨以滿足區(qū)域日常消費為主，人流量較少，天豐利百貨以滿足區(qū)域日常消費為主，人流量較少，商戶經(jīng)營不佳。商戶經(jīng)營不佳。本報告是嚴格保密的 區(qū)域擁有大量高收入的人群，卻沒有相應(yīng)高端的消費場區(qū)域擁有大量高收入的人群，卻沒有相應(yīng)高端的消費場所！區(qū)域內(nèi)豪宅爭相進駐，財富人群、精英匯聚，預(yù)估消費規(guī)所！區(qū)域內(nèi)豪宅爭相進駐，財富人群、精英匯聚，預(yù)估消費規(guī)模將達三十萬人以上，蘊藏日接待百萬人次的無限商機。所以模將達三十萬人以上，蘊藏日接待百萬人次的無限商機。所以我們認為應(yīng)該打造一個符合消費群的商業(yè)圈，利用其地理位及我們認為應(yīng)該打造一個符合消費群的商業(yè)圈，利用其地

7、理位及規(guī)模上的優(yōu)勢帶動整個區(qū)域，商業(yè)檔次的提升！規(guī)模上的優(yōu)勢帶動整個區(qū)域，商業(yè)檔次的提升！ 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)檔次偏低，租金集中在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)檔次偏低，租金集中在4-64-6元元/ / /天，且無天，且無免租期，以滿足區(qū)域客戶日常消費為主。免租期，以滿足區(qū)域客戶日常消費為主。 區(qū)域無正規(guī)寫字樓，入住企業(yè)以廣告公司、培訓(xùn)機構(gòu)等成區(qū)域無正規(guī)寫字樓，入住企業(yè)以廣告公司、培訓(xùn)機構(gòu)等成長性企業(yè)為主。長性企業(yè)為主。項目背景總結(jié)項目背景總結(jié)本報告是嚴格保密的打造鼎峰級項目，超越打造鼎峰級項目，超越競爭對手，塑造讓市場競爭對手，塑造讓市場仰視的高價值形象！仰視的高價值形象！發(fā)展發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)打造前所未有的興奮點，能夠

8、完全從市場上脫穎而出，打造前所未有的興奮點，能夠完全從市場上脫穎而出，形成絕對的巔峰級項目，價值顯而易見。形成絕對的巔峰級項目，價值顯而易見。本報告是嚴格保密的Q1Q1：沒有強勢的主題特色和主力商家難以實現(xiàn)迅速招商。：沒有強勢的主題特色和主力商家難以實現(xiàn)迅速招商。Q2Q2：沒有另辟蹊徑的營銷模式難以實現(xiàn)價值最大化。：沒有另辟蹊徑的營銷模式難以實現(xiàn)價值最大化。思考？思考？選擇？選擇？客戶及競爭我們無力改變客戶及競爭我們無力改變，而在產(chǎn)品上，我們是做，而在產(chǎn)品上，我們是做同質(zhì)化的產(chǎn)品、與對手們同質(zhì)化的產(chǎn)品、與對手們一起等待市場發(fā)展？一起等待市場發(fā)展？做完勝對手的產(chǎn)品、高價做完勝對手的產(chǎn)品、高價值服

9、務(wù)，完美的體驗，挑值服務(wù)，完美的體驗，挑戰(zhàn)市場，跳出競爭重圍，戰(zhàn)市場，跳出競爭重圍，創(chuàng)造全新發(fā)展理念？創(chuàng)造全新發(fā)展理念？OROR本報告是嚴格保密的 如何解決項目面臨的問題以完成銷售目標(biāo)？本報告是嚴格保密的2我是誰？我如何我是誰？我如何來操盤？來操盤？我來操盤我來操盤本報告是嚴格保密的資深地產(chǎn)操盤手袁揚全程把控，確保實現(xiàn)項目目標(biāo)。資深地產(chǎn)操盤手袁揚全程把控，確保實現(xiàn)項目目標(biāo)。n姓名：袁 揚n職位：事業(yè)三部總經(jīng)理n學(xué)歷：本 科n工作經(jīng)歷： 12年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗n本人特點描述： 原長城集團營銷總經(jīng)理 深度研究企業(yè)戰(zhàn)略、精細研究產(chǎn)品規(guī)劃、熟悉城市運營操作、開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新、熟悉地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化、模塊化、

10、流程化戰(zhàn)略發(fā)展研究，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特質(zhì)，制定項目發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，熟悉產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃定位、產(chǎn)品構(gòu)架、銷售組織、銷控數(shù)據(jù)管理、推廣渠道及物業(yè)、售后服務(wù)支持等項目操盤全流程。 榮獲：2005年度、2006年度北京最佳操盤手獎項 操盤項目：北京新康園、東恒時代、力度家園、藍郡國際花園、山東龍城、海爾綠城、魯商國奧城，山西御鑫商貿(mào)城、御河西岸、香河濱河國際城、保定森林灣操盤操盤人員人員本報告是嚴格保密的我們的操盤案例我們解決難題，我們注重執(zhí)行本報告是嚴格保密的操盤住宅項目簡述本報告是嚴格保密的大同御河西岸27萬平米07年本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132

11、013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！本報告是嚴格保密的成熟區(qū)位：成熟區(qū)位：CBD中心區(qū)，公園，超市，餐飲，中心區(qū)，公園，超市，餐飲，

12、醫(yī)院，金融等；醫(yī)院，金融等；宏大規(guī)模：宏大規(guī)模：280505建面；建面；原生態(tài)：原生態(tài)：40%超高綠化率超高綠化率,旁倚御河生態(tài)園旁倚御河生態(tài)園,健康生活新境界；健康生活新境界；風(fēng)情建筑：風(fēng)情建筑：現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，清新外觀，典現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，清新外觀，典雅時尚；雅時尚；立體產(chǎn)品：立體產(chǎn)品：聯(lián)排別墅、板式高層，滿足不同聯(lián)排別墅、板式高層，滿足不同層次需求；層次需求；創(chuàng)新戶型：創(chuàng)新戶型：完美融合功能需求和美學(xué)感受，完美融合功能需求和美學(xué)感受，以靈活創(chuàng)新設(shè)計，詮釋舒展空間；以靈活創(chuàng)新設(shè)計，詮釋舒展空間； 齊全配套：齊全配套：大型商業(yè)廣場、休閑會所、幼兒大型商業(yè)廣場、休閑會所、幼兒園等配套一應(yīng)俱全。園

13、等配套一應(yīng)俱全。本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的獨立電梯入戶，彰顯私屬尊崇獨立電梯入戶，彰顯私屬尊崇獨立保姆間、客房、娛樂室，自由隨獨立保姆間、客房、娛樂室，自由隨心心4.5米大開間，客廳雍容敞亮米大開間，客廳雍容敞亮餐客雙廳南北貫通，憑添大宅氣派餐客雙廳南北貫通，憑添大宅氣派錯層錯層感受雙空間品質(zhì)生活感受雙空間品質(zhì)生活本報告是嚴格保密的 御河西岸南區(qū)御河西岸南區(qū)靜園，擁有私家庭院、私家花園、空中陽光花園，讓生活更加親近自然；靜園，擁有私家庭院、私家花園、空中陽光花園，讓生活更加親近自然；非凡尺度、豪華客廳、多角度采光設(shè)計，視野極為開闊；非凡尺度、豪華客廳、多角度采光設(shè)計，視野極為開闊；3

14、.3米層高臥室，米層高臥室，3.6米挑空大廳開闊米挑空大廳開闊氣派，在室內(nèi)即可賞景、觀園，生活時刻充滿情趣；客廳、餐廳錯層設(shè)計，空間層次更豐富，氣派，在室內(nèi)即可賞景、觀園，生活時刻充滿情趣；客廳、餐廳錯層設(shè)計，空間層次更豐富，功能實用性更強；戶型設(shè)計戶戶朝陽、陽光屋和一步式陽臺盡顯特色，功能實用性更強；戶型設(shè)計戶戶朝陽、陽光屋和一步式陽臺盡顯特色，4層疊拼花園洋房的花層疊拼花園洋房的花園、露臺處處顯示出以人為本的設(shè)計理念，傾力打造健康舒適的生活空間。園、露臺處處顯示出以人為本的設(shè)計理念，傾力打造健康舒適的生活空間。本報告是嚴格保密的北京四惠東恒時代45萬平米03本報告是嚴格保密的TIMES樓體

15、為講究細節(jié)表現(xiàn)的港式樓體為講究細節(jié)表現(xiàn)的港式風(fēng)格，外立面為穩(wěn)重大方的深赭色。外風(fēng)格，外立面為穩(wěn)重大方的深赭色。外墻貼磚、墻磚拼貼工藝、豐富的立面細墻貼磚、墻磚拼貼工藝、豐富的立面細節(jié)，使得建筑外觀高雅尊貴，歷久彌新。節(jié)，使得建筑外觀高雅尊貴，歷久彌新。戶內(nèi)品質(zhì)方面，戶內(nèi)品質(zhì)方面，TIMES采用地板采暖采用地板采暖（結(jié)合市政集中供暖）、高保溫高隔音（結(jié)合市政集中供暖）、高保溫高隔音的斷橋鋁合金中空窗、可視對講、高檔的斷橋鋁合金中空窗、可視對講、高檔密碼門、贈送轉(zhuǎn)角飄窗以及在部分戶型密碼門、贈送轉(zhuǎn)角飄窗以及在部分戶型采用了錯層、躍層設(shè)計，創(chuàng)造了豐富的采用了錯層、躍層設(shè)計，創(chuàng)造了豐富的品質(zhì)生活。品質(zhì)

16、生活。 本報告是嚴格保密的東恒時代家園，社區(qū)成熟，環(huán)境優(yōu)雅，美觀大方，生態(tài)良好，鄰里和睦，祥和文明，康樂和諧居住人群文化素質(zhì)層次高，穩(wěn)定，地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施完善本報告是嚴格保密的東恒時代效果圖東恒時代效果圖從售樓處的裝修到沙盤的擺放位置到內(nèi)部擺設(shè)，拼合不是整體，我們做的就是一條龍的整體服務(wù)我們的規(guī)劃建議本報告是嚴格保密的火爆的銷售現(xiàn)場我們更專業(yè)的營銷手段本報告是嚴格保密的東恒時代活東恒時代活動現(xiàn)場動現(xiàn)場體現(xiàn)開發(fā)商體現(xiàn)開發(fā)商實力，傳播實力，傳播項目理念項目理念樹立客戶信樹立客戶信心，有良好心，有良好的銷售效果的銷售效果與客戶的互動與客戶的互動增進開發(fā)商與增進開發(fā)商與客戶之間的關(guān)

17、客戶之間的關(guān)系，讓客戶感系，讓客戶感受到買房就是受到買房就是有家，家一般有家，家一般的溫暖！的溫暖！本報告是嚴格保密的東恒時代報廣東恒時代報廣宣傳主旨統(tǒng)一主題鮮明宣傳主旨統(tǒng)一主題鮮明本報告是嚴格保密的北京清河力度家園04本報告是嚴格保密的力度家園占地面積力度家園占地面積26000平方米，總建筑面平方米，總建筑面積積68000平方米。位于中關(guān)村規(guī)模化運動社區(qū)，平方米。位于中關(guān)村規(guī)?；\動社區(qū)，海淀區(qū)上地清河橋西海淀區(qū)上地清河橋西300米，中關(guān)村上地與小營米，中關(guān)村上地與小營環(huán)島交界處，緊臨八達嶺高速，近規(guī)劃中的地環(huán)島交界處，緊臨八達嶺高速，近規(guī)劃中的地鐵，數(shù)鐵，數(shù)10條公交車線，縱橫馳騁條公交車

18、線，縱橫馳騁360度全輻射城度全輻射城市半徑市半徑,30分鐘隨意切換工作、生活、休閑，點分鐘隨意切換工作、生活、休閑，點擊時尚，都市脈動在力度家園一手掌握。擊時尚，都市脈動在力度家園一手掌握。數(shù)字時代力度家園構(gòu)筑新銳時尚健康版運數(shù)字時代力度家園構(gòu)筑新銳時尚健康版運動社區(qū)。動社區(qū)。數(shù)字一：近數(shù)字一：近8000平米集中綠化，平米集中綠化，7000平米平米地下車庫，動靜分區(qū)，人車分流，新鮮生活從地下車庫，動靜分區(qū)，人車分流，新鮮生活從寧靜的第一個晨明開始，祥和如內(nèi)心升騰起的寧靜的第一個晨明開始，祥和如內(nèi)心升騰起的一縷咖啡的芳香。一縷咖啡的芳香。 數(shù)字二：中關(guān)村罕有的數(shù)字二：中關(guān)村罕有的6000平米大

19、型戶外平米大型戶外運動場，運動場，20余項時尚健身娛樂設(shè)施余項時尚健身娛樂設(shè)施,1500平米會平米會所所,2500平米商業(yè)風(fēng)情街，平米商業(yè)風(fēng)情街，IT精英專屬精英專屬NBA、溫、溫步爾登，都市先鋒新生活張馳中從容有度。步爾登，都市先鋒新生活張馳中從容有度。本報告是嚴格保密的力度家園運動場效果圖完整的配套設(shè)施環(huán)境健康本報告是嚴格保密的力度家園連夜搶購熱銷場面力度家園連夜搶購熱銷場面本報告是嚴格保密的著名主持人劉建虹主持力度家園開盤典禮著名主持人劉建虹主持力度家園開盤典禮本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的銷售大廳指示牌我們的包裝本報告是嚴格保密的商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行2013201

20、3房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！本報告是嚴格保密的樣板間指示牌本報告是嚴格保密的紙杯紙杯手提袋手提袋銷售物料本報告是嚴格保密的力度家

21、園銷售單頁和戶型圖力度家園銷售單頁和戶型圖我們的推廣宣傳本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的工地工地圍檔圍檔 有效時間長費用低可準(zhǔn)確傳達項目賣點有效時間長費用低可準(zhǔn)確傳達項目賣點本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的道旗道旗本報告是嚴格保密的客戶通訊客戶通訊 充分利用客戶資源營造良好口碑充分利用客戶資源營造良好口碑本報告是嚴格保密的北京昌平藍郡國際花園05本報告是嚴格保密的藍郡國際花園占地面積藍郡國際花園占地面積74100平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積155000平方平方米，坐落于昌平區(qū)繁華的政府街與米，坐落于昌平區(qū)繁華的政府街與西環(huán)路交界處，南側(cè)體育局萬米運西環(huán)路交界處

22、，南側(cè)體育局萬米運動綠地，西毗京昌高速路，北面與動綠地，西毗京昌高速路，北面與東面是昌平區(qū)最繁華的商業(yè)地帶，東面是昌平區(qū)最繁華的商業(yè)地帶，絕佳的地理位置使小區(qū)盡享繁華之絕佳的地理位置使小區(qū)盡享繁華之便利，豐富的組團式水景園林，讓便利，豐富的組團式水景園林，讓業(yè)主獨享自然和寧靜。業(yè)主獨享自然和寧靜。 項目建筑形態(tài)為南北通透的板項目建筑形態(tài)為南北通透的板式小高層式小高層11座，高度由南向北逐漸座，高度由南向北逐漸遞增，建筑風(fēng)格典雅大氣，高檔面遞增，建筑風(fēng)格典雅大氣，高檔面磚與高級涂料的巧妙結(jié)合，使外立磚與高級涂料的巧妙結(jié)合，使外立面高貴而典雅，獲得區(qū)域地標(biāo)獎。面高貴而典雅，獲得區(qū)域地標(biāo)獎。本報告是

23、嚴格保密的藍郡國際花園全景效果圖藍郡國際花園全景效果圖本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的藍郡國際花園工地藍郡國際花園工地圍檔圍檔彰顯項目內(nèi)在品質(zhì)、國際化生活闡釋、高強度視覺沖擊彰顯項目內(nèi)在品質(zhì)、國際化生活闡釋、高強度視覺沖擊本報告是嚴格保密的藍郡藍郡東方麥迪遜夜間效果圖東方麥迪遜夜間效果圖本報告是嚴格保密的操盤操盤思路思路資深操盤手袁揚的商業(yè)地產(chǎn)運營觀資深操盤手袁揚的商業(yè)地產(chǎn)運營觀思路決定出路思路決定出路 資源決定策略資源決定策略戰(zhàn)略戰(zhàn)略決定決定戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù) 過程決定結(jié)果過程決定結(jié)果專業(yè)決定品質(zhì)專業(yè)決定品質(zhì) 地段決定定位地段決定定位客戶決定形象客戶決定形象 眼光決定未來眼光決定未來 本報告是嚴格

24、保密的操盤操盤思路思路商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵在于賦予項目準(zhǔn)確的定位。商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵在于賦予項目準(zhǔn)確的定位。外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經(jīng)濟背景 產(chǎn)業(yè)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境各利益方需求各利益方需求 消費者需求 商家需求 發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境內(nèi)部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價值 商業(yè)SWOT分析案例研究案例研究 選取相似成功案例進行參考商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究業(yè)態(tài)研究業(yè)態(tài)研究招商策略招商策略本報告是嚴格保密的商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前

25、輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！本報告是嚴格保密的操盤操盤思路思路定位需要解決的幾個基本問題。定位需要解決的幾個基本問題。市場市場缺缺什么？什么？地塊地塊最適合做什么？最適合做什么？地理位置地理位置最適合做什么？最適合做什么？你，你，想想做什么？做什么？本報告是嚴格保密的3

26、別人是怎么做的？別人是怎么做的？成功案例成功案例本報告是嚴格保密的案例案例借鑒借鑒COCO PARK-COCO PARK-位于深圳福田區(qū)位于深圳福田區(qū)CBDCBD商圈，定位于集文化、商圈，定位于集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心式購物中心情景體驗式購物中心： 就是在一個建筑物內(nèi)，在集納精品超市、特色百貨的同時，引入餐飲、休閑、娛樂、健身、美容等多種業(yè)態(tài)，并運用空間布局、室內(nèi)景觀設(shè)計等手段打造公園式環(huán)境。休閑和購物的比例為:。本報告是嚴格保密的案例案例借鑒借鑒借用生態(tài)休閑概念，創(chuàng)造出了一個公園版、情景式、休閑

27、借用生態(tài)休閑概念，創(chuàng)造出了一個公園版、情景式、休閑至上主義的開放式購物中心，帶來更多的消費體驗。至上主義的開放式購物中心，帶來更多的消費體驗。 本報告是嚴格保密的案例案例借鑒借鑒SOLANASOLANA藍色港灣購物中心，將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等藍色港灣購物中心，將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)有機的結(jié)合，走出了差異化競爭的道路各種因素科學(xué)有機的結(jié)合，走出了差異化競爭的道路 大型購物中心只有能推陳出新，創(chuàng)造出新穎的商業(yè)模式才有可能在市場的重圍中脫穎而出。而這種商業(yè)模式一定要讓消費者帶著愉悅的新鮮感前來體驗本報告是嚴格保密的案例案例借鑒借鑒在建筑規(guī)劃、景觀的融合程度，均有可圈可點之處，營造

28、在建筑規(guī)劃、景觀的融合程度，均有可圈可點之處，營造出了一個獨具特色的購物環(huán)境，帶給客戶愉悅的消費感受出了一個獨具特色的購物環(huán)境，帶給客戶愉悅的消費感受獨特的8字動線本報告是嚴格保密的4我們怎么做？我們怎么做？整體定位整體定位本報告是嚴格保密的走差異化路線走差異化路線差異化的價值體系差異化的價值體系不同于市場的產(chǎn)品不同于市場的產(chǎn)品本報告是嚴格保密的 更受置業(yè)者歡迎、更適合全家、與鄰居們一起共享的集中式商業(yè)休閑購物場所。在這里沒有過分商業(yè)喧囂和包裝，只有家人、朋友或鄰居們，可以邊購物、邊體驗、在商業(yè)中閑逛，在精致的園林邊座椅上休息，這是一種生活方式，一種與家人、與鄰居和諧相融的購物體驗?？罩械乃{色

29、港灣 商業(yè)定位本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的本報告是嚴格保密的寫字樓定位集商務(wù)辦公、生產(chǎn)研發(fā)、居住、配套功能為一體的， 高形象、復(fù)合多元，融入生態(tài)特色的本報告是嚴格保密的商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站

30、：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！本報告是嚴格保密的諾基亞、諾基亞、GOOGLEGOOGLE、時尚、奧美式辦公氛圍和理念。、時尚、奧美式辦公氛圍和理念。諾基亞：生態(tài)環(huán)保的魔方諾基亞：生態(tài)環(huán)保的魔方Google: Google: 人性化辦公環(huán)境人性化辦公環(huán)境奧美：藝術(shù)、創(chuàng)意的展示場奧美：藝術(shù)、創(chuàng)意的展示場本報告是嚴格保密的一群大師級設(shè)計作品；一群大師級設(shè)計作品；一種復(fù)合、多元的功能集群；一種復(fù)合、多元的功能集群；一個一個“到此一游到此一游”的趣味體驗；的趣味體驗；一處快速成長企業(yè)理想聚集

31、地；一處快速成長企業(yè)理想聚集地；一處創(chuàng)新展示場、商務(wù)交流場；一處創(chuàng)新展示場、商務(wù)交流場；一股由我們引領(lǐng)新型創(chuàng)意辦公的新風(fēng)潮；一股由我們引領(lǐng)新型創(chuàng)意辦公的新風(fēng)潮；本報告是嚴格保密的5我們做什么產(chǎn)品？我們做什么產(chǎn)品？產(chǎn)品改進產(chǎn)品改進本報告是嚴格保密的首創(chuàng)！首創(chuàng)！我們要做哪些市我們要做哪些市場絕無僅有、能場絕無僅有、能夠讓市場仰視的夠讓市場仰視的興奮點？興奮點？本報告是嚴格保密的建筑建筑規(guī)劃規(guī)劃賦予項目一定的主題，分段式的處理手法保證適宜的長度，賦予項目一定的主題，分段式的處理手法保證適宜的長度，大量的建筑細節(jié)體現(xiàn)主題概念。大量的建筑細節(jié)體現(xiàn)主題概念。本報告是嚴格保密的建筑建筑空間空間設(shè)置多樣化空間

32、營造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、玻璃面弧設(shè)置多樣化空間營造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、玻璃面弧形化、靈活分割空間，增強商業(yè)吸引力。形化、靈活分割空間，增強商業(yè)吸引力。本報告是嚴格保密的建筑建筑空間空間設(shè)置觀光電梯，增加現(xiàn)代感的同時，解決高樓層商業(yè)人氣設(shè)置觀光電梯，增加現(xiàn)代感的同時，解決高樓層商業(yè)人氣不夠的問題。不夠的問題。本報告是嚴格保密的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合以風(fēng)情餐飲以風(fēng)情餐飲+ +主題休閑主題休閑+ +精品購物精品購物+ +游樂場所為主，主力店先游樂場所為主，主力店先行奠定項目信心。行奠定項目信心。本報告是嚴格保密的配套配套設(shè)施設(shè)施穿插性的休閑設(shè)施，體驗型景觀、燈光配合、主題小品、穿插性的休閑設(shè)施，體

33、驗型景觀、燈光配合、主題小品、廣場以及文化配套設(shè)施。廣場以及文化配套設(shè)施。本報告是嚴格保密的產(chǎn)品產(chǎn)品體系體系建筑和景觀的互動，處處體現(xiàn)花園式辦公理念。建筑和景觀的互動，處處體現(xiàn)花園式辦公理念。本報告是嚴格保密的產(chǎn)品產(chǎn)品體系體系滿足辦公客戶可邊緣性居住客戶居住需求，可考慮滿足辦公客戶可邊緣性居住客戶居住需求，可考慮LOFT.LOFT.本報告是嚴格保密的產(chǎn)品產(chǎn)品體系體系增加食堂，便利店等基本商務(wù)配套，補足銀行、郵政、高增加食堂，便利店等基本商務(wù)配套，補足銀行、郵政、高端餐飲等配套。端餐飲等配套。本報告是嚴格保密的產(chǎn)品產(chǎn)品體系體系增加景觀效果，體現(xiàn)花園式辦公理念。增加景觀效果，體現(xiàn)花園式辦公理念。本

34、報告是嚴格保密的6如何讓客戶知道如何讓客戶知道我們？我們？營銷推廣營銷推廣本報告是嚴格保密的招商招商策略策略1 1、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。2 2、基本原則：、基本原則： 主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進。3 3、招商重點原則、招商重點原則A重點引進國內(nèi)有影響、有實力的商家進駐；B對名家、名品、名企，重點招商。4 4、招商五個優(yōu)先原則、招商五個優(yōu)先原則A廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先引進；B名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)著名品牌優(yōu)先引進；C獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進；D特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進；E經(jīng)營良好優(yōu)先：在本地經(jīng)營狀況優(yōu)良者優(yōu)先引進。項目招商策略項目招商策略本報告是嚴格保密的租金租金策略策略租金水平制定的依據(jù)租金水平制定的依據(jù)市場現(xiàn)有商業(yè)租市場現(xiàn)有商業(yè)租金水平金水平 核心商圈、區(qū)級商圈及項目周邊核心商圈、區(qū)級商圈及項目周邊租金狀況租金狀況 項目租金水平制定的目標(biāo)項目租金水平制定的目標(biāo)市場潛在商業(yè)租市場潛在商業(yè)租金水平金水平 整體宏觀經(jīng)濟發(fā)