某樓宇物業(yè)管理服務方案

1、第一章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構二、 物業(yè)管理崗位編制管理處經(jīng)理 1人管理員 1人工程維修 2人保安領班 3人保安員 6人保潔 3人第二章 物業(yè)管理人員培訓一、 新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排：1、員工上崗培訓期15天為有薪培訓。2、培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述及管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，實際演練等。二、 在崗員工循環(huán)培訓1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)

2、培訓的考核辦法。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。（2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎。（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。4、培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱。第三章 物業(yè)管理工作崗位職責一、 項目經(jīng)理崗位職責1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，

3、責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負責協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。7、認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務。二、 項目經(jīng)理助理崗位職責1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2、認真完成所分管的各項工作。3、有權向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。4、遵照勞動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務工作，對部門的私招濫雇行為進行處理。5、有權處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。6、有權處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)

4、事件。三、 物業(yè)清潔員崗位職責1、負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。3、負責各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領導交辦的其他工作。四、 工程管理部經(jīng)理崗位職責1、在經(jīng)理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2、負責設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3、履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4、貫徹執(zhí)行公司制定的機電設備管理工作手冊，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5、執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6、對設施、設備的運行、

5、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。8、負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。9、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作10、負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。五、 強電技工崗位職責1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2、制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除。3、負責供

6、電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。6、完成上級交代的其他工作。六、 弱電技工崗位職責1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2、負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4、完成上級交辦的其他工作。七、 暖通技工崗位職責1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2、負責空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設備

7、的完好，無超標噪音和嚴重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負責按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5、完成上級交辦的工作任務。八、 維修工崗位職責1、執(zhí)行管理部制定的機電設備管理手冊和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急

8、措施，保證設施、設備的正常、完好。5、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務。 九、 保安崗位職責1、防范管理(1) 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗巡視保安服務。(2) 不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。(3) 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務。(4) 對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。2、消防管理3、道路交通管理引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。4、安全管理(1)

9、 為防盜、防火、防災和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。(2) 對突發(fā)事件，制定相應的應急預案并定期演習（每年12次）。(3) 巡邏中遇到客戶的要求及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理。(4) 當接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報告，將處理結果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應急預案執(zhí)行。(5) 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證，必要時帶到管理處處理。5、 監(jiān)控管理(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控。(2)填寫中控室設備運行記錄表。當監(jiān)視屏顯示異常情況應立即報告當班班長。(3)嚴禁無關人員進入監(jiān)控室，

10、外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進出機房人員，按要求如實填寫設備機房進出登記表。(4)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應及時保修。(5)保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。第四章 各項專業(yè)管理工作方案一、 公共設施設備管理方案1. 房屋、建筑設施1.1 工作程序設備主管a. 負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b. 每年12月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督；d. 對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；e

11、. 每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄房屋、設施檢查表，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評定辦法，填寫房屋完好程度鑒定表、房屋完好情況分類記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；f. 每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫房屋完好情況匯總表，上報公司主管部門。1.2 質(zhì)量標準 主體結構a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b. 鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構件的承載能力；c. 基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A結構穩(wěn)定牢固。 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱

12、保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 內(nèi)外粉刷外粉刷無起殼無裂縫、無剝落、接縫平整。 水、電a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。2. 供配電設備2.1 工作程序  設備主管a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施供配

13、電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設備完好率標準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 按應急預案規(guī)定負責處理應急事件。2.2 質(zhì)量標準 低壓開關柜a. 耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定；b. 開關

14、柜內(nèi)各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好；c. 電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；d. 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；e. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；f. 雙電源箱能自動切換；g. 控制箱手動和自動操作均能運行。 照明設備a. 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；b. 開關切斷相線，照明燈頭有無觸電危險；c. 照明線路的絕緣確保良好，接線頭不外露，燈具高度符合規(guī)定；d. 防爆潮濕場所應用防爆防潮燈具； 防雷接地裝置a. 接

15、地電阻值應符合要求；b. 接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c. 接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。 機房環(huán)境a. 消防設施完備，有效；b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬；c. 電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3. 供氣設備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。4. 給排水設備工作程序 設備主管a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度房

16、屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設備完好率標準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.

17、60;每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；i. 按應急預案規(guī)定負責處理應急事件。4.2 質(zhì)量標準 供水泵a. 各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；b. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；c. 各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠；e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。 水箱及附件a. 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；b. 各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏；

18、c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好；d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e. 各管道設備等無銹蝕，無滲漏。 排水系統(tǒng)a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c. 各檢查口標記清楚，操作方便；d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 污水處理系統(tǒng)a. 各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲；b. 初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；c. 壓濾機運轉正常、完好；d. 各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求；e.

19、60;各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；g. 氣浮除渣設備完好；h. 各電機絕緣性能符合規(guī)定；i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?；j. 消毒裝置完好、有效；k. 電氣接地保護可靠、安全；l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5. 消防系統(tǒng)工作程序 日常巡視a. 設備維修工每日一次按照房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設備，記錄水泵房巡視記錄表。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負責

20、消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 定期檢查a. 由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄設備定期啟動記錄表；b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓測試記錄表。 維修保養(yǎng)a. 設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c. 按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和

21、消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于設備、 設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 消防設備、設施維修工作記錄于房屋、設備、設施維修記錄表內(nèi)。 設備主管a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設備維

22、修工檢查消防設備的運行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設備完好率標準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2 質(zhì)量標準 消火栓泵a. 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c. 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和各元件齊全，

23、正?？煽?，性能完好；e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f. 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 增壓泵增壓泵運轉平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。5. 消火栓及配套設施a. 各層消火栓箱及附件齊全完好；b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠；c. 各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏；e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f. 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。 消防報警a. 消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動；b. 報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。6. 弱電設備

24、6.1 工作程序 維修人員a. 按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；b. 弱電設備、設施維修工作記錄房屋、設備、設施維修記錄表；c. 弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表，及時排除異常和故障。 電工a. 每日按照房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序巡視信號接收機房設備，記錄信號收視設備巡視記錄表；b. 發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。 保安人員a. 負責監(jiān)控中

25、心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄監(jiān)控、對講設備巡視記錄表；b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。 設備主管a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施弱電設備的運行管理并按設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d. 每

26、周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設備完好率標準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 按應急預案規(guī)定負責處理應急事件；i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。6.2 質(zhì)量標準攝像監(jiān)控系統(tǒng)a. 控制臺-各控制器

27、件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關完好。b. 顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c. 電源設備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；-高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設備接地保護、防護等安全、可靠。d. 攝像機-各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺、帶變焦的攝像機應調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定

28、正確，確保顯像清晰，符合設計要求。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準a. 對講裝置-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好； 巡更系統(tǒng)a. 主機、序號機功能完好；b. 電源、充電體充放電正常；c. 配套附件完好。 周界報警系統(tǒng)a. 光電識別器性能良好；b. 信號傳輸線路良好；c. 聲光聯(lián)動控制良好。7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案7.1 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。7.2 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理a.建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專

29、業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調(diào)設備操作。b.制冷設備，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過0.50.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達到15.527%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。制冷設備檢修管理a.建立設備計劃預修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及b.制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，

30、電機絕緣值進行檢測；c.冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)；d.末端設備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；8. 電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)管理方案（1）每日巡視檢查每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。（2）每周檢查保養(yǎng)每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷

31、軸、門鎖開關銷軸）（3）每月檢查保養(yǎng)每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。（4）每季度檢查保養(yǎng)每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴）。（5）每年

32、度檢查保養(yǎng)電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。（6）專項試驗a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗c.緩沖器的試驗d.極限開關的試驗e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗f.緊急操作裝置的檢查g.停止保護裝置的檢查h.制動器試驗i.曳引檢查二、 消防管理方案一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的

33、重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)大樓的消防實際情況和消防安全要求，我司將把大樓的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括： 建立三級防火責任制和消防工作領導小組； 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實大院重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；加強消防設施設備管理，對大樓的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；建立義務消防制度，組建義務消

34、防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。建立消防檔案，填寫公安機關各種法律文書和消防工作有關的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。三、 車輛管理方案進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。維護和完善車場及道路的各類交通設施和環(huán)境設施，嚴格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。四、 水系使用管理方案（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結合小區(qū)

35、實際，制定使用規(guī)定；2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。五、 質(zhì)量管理方案導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。（一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結存在問題；4、根據(jù)檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；2、制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理

36、工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。六、 人力資源管理方案（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結構，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。第六章 管理制度與檔案的建立與管

37、理（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；3、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；4、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、 制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、 專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、 科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

38、4、 逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。第七章 應急預案1.突發(fā)性水浸應急處理預案程序a.任何人發(fā)現(xiàn)爆管浸水事故后，立即告知監(jiān)控中心。b.監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領導、工程部、人員攜帶工具、設備趕赴現(xiàn)場。c.工程經(jīng)理立即到達現(xiàn)場擔當現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。d.工程部人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應首先用手提排水泵進行排水；e.保安人員首先用止水砂袋封堵設備機房門，防止機房設備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進一步擴大，同時根據(jù)現(xiàn)

39、場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；f.工程部設備運行工將電梯手動提升至水浸區(qū)域以上樓層，同時暫時關閉此電梯的使用；g.保潔人員用吸水器、推水器立即將機房及現(xiàn)場帶的積水排凈；h.保安人員維持好現(xiàn)場秩序，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。i.保安人員對現(xiàn)場進行疏散，對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；j.故障消除后，各部門將現(xiàn)場恢復原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關人員匯報；k.現(xiàn)場恢復原狀后，設備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復，修復過程中應盡可能減小對客戶的影響。2. 防臺、防汛應急預案接到、獲得有關臺風等信息后，通知各部應做好預防措施。設備組對戶外的

40、燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查，確保牢固。特別對排風機設備、設施進行檢查，確保完好和暢通。服務部向業(yè)主傳達臺風信息，及時做好關好門窗的工作。保安加強巡邏次數(shù)，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。特別加強對物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設備人員進行緊急維修。設備人員加強夜間值班人員，增加對設施設備的巡查。在夜間或節(jié)假日應派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。臺風過后，如對設施及服務產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實話修復或整改，提出糾正和預防措施。3. 設備故障應急處理預案一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。備用的設備如有

41、故障，則立即通知維修人員前來修復。遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。消防設備：消防設備（如消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機等）在火警時如發(fā)生故障，應立即趕赴設備現(xiàn)場，將手、自動轉換開關扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應采用強制起動的方法，方法有二種：設法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設備強行起動工作。設法直接將設備主電源泉接在大容量開關上，然后合上電開關，保證設備強行起動工作。4. 觸電事故的應急處理預案變配電站、配用電設備、設施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設備、設施進行檢查。一旦發(fā)現(xiàn)供配用電設備、設施有會引起人員觸電的危險，應

42、立即報告領導或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。一旦發(fā)生觸電事故，現(xiàn)場人員要設法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對觸電者實施緊急救護。救護者要認真觀察觸電者的全身情況，用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時，應立即在現(xiàn)場用心肺復蘇法就地搶救，不得拖延。5.電梯困人應急處理預案發(fā)生電梯困人，值班保安員應及時電話通知維保單位，并通過對講機/電話通知項目處管理人員及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達事故現(xiàn)場，加強安全防范，疏導客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。維修單位人員接報后在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

43、場處理與維修，并應在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。事故消除后，設備管理部應在當日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。6.停電事故應急預案發(fā)生停電事件，立即通知管理人員。檢查后如屬本區(qū)域全部斷電，立即向變配電站查詢，如無法立即恢復則按應急程序疏散乘客。如一路斷電，則起用務用電源泉并用聯(lián)絡柜實行切換。如屬局部停電，立即組織搶修，同時向中心領導報告情況。檢修完畢恢復供電前，工程部應通知相關用電部門關閉所有設備，恢復后再開啟。停電恢復后，設備組檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。事件結束后，

44、工程部在當日將詳細情況報管理者，如存在管理問題應提出糾正和預防措施。7. 火災事故應急預案火災發(fā)生后消防設備聯(lián)運狀態(tài)層面噴淋頭（溫度>68）自動噴水消火栓啟用氣體滅火設備啟用火災發(fā)生后的聯(lián)動設備7.5 火災發(fā)生后的現(xiàn)場指揮消控中心保安值班員接報警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，五分鐘內(nèi)確認火警回復消控中心保安，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設備，組織現(xiàn)場補救。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。以下行動必須有總指揮的命令：氣體滅火設備啟用第八章 管理服務標準與

45、管理承諾一、 管理目標 1、服務第一、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源，制定各項規(guī)范的服務流程及準則，并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓，加強員工對管理服務之認識，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務第一、顧客至上之要求。2、優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。3、保持國際品質(zhì)ISO9000目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認證，我們將根據(jù)相關檢驗、考核、調(diào)

46、整的要素，通過ISO9000體系的運行，保證服務質(zhì)量、服務水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。二、分項目標1. 設備完好率902. 維修合格率983. 零修及時率100%4. 服務滿意率95以上5. 員工培訓合格率1006. 有效投訴率5%以下三、延伸服務（部分有償服務）1、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；2、電話及訪客留言轉告；3、雨傘、雨衣臨時借用； 4、重要時刻提醒服務； 5、代訂報刊、信件收發(fā)；6、代聘鐘點工服務；7、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費；8、代叫出租車；9、代辦保險；10、義務安全用電常識宣傳。11、大廈內(nèi)物品搬運；12、機動車輛清洗

47、：13、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；14、代訂車、船、機票；15、代訂代送飲用水。第九章 員工監(jiān)督管理機制一、獎勵條例為獎勵先進,鼓勵后進,帶動全隊工作上臺階,提高安全質(zhì)量和服務標準,形成“比,學,趕,幫,超”的氣氛,特制定獎勵條例。1:工作認真負責,熱情服務,得到上級或客人的肯定和好評。  13分2:為“老,幼,病,殘”和需要他人幫助的客人提供熱情服務有突出表現(xiàn)的行為。                 

48、0;                                  1-3分3:有拾金不昧或不收小費的行為。             &

49、#160;          13分4:履行崗位職責有特別表現(xiàn)的行為。                      25分5:執(zhí)勤中及時制止治安事端或發(fā)現(xiàn)可疑事情保持清醒頭腦,堅持原則,為公司做出重大貢獻的行為。       

50、60;                          1020分6：對部門建設提出合理化建議并起到相應的作用。          13分7：工作認真負責，多次評為先進個人。       

51、             2-5分8: 工作表現(xiàn)一貫突出，在職時間較長，多次受到獎勵的個人。25分9: 有拾金不昧價值較為昂貴的行為。                      310分10：內(nèi)務衛(wèi)生、軍體訓練表現(xiàn)突出的或有很大進步的行為。   13

52、分11：班長帶領全隊團結合作，完成任務出色，無重大違紀的。 13分12：工作認真負責, 履行崗位職責有特別的表現(xiàn)。           310分13：有其它可以達到獎勵的相關事項。                     120分二、處罰條例為加強全體隊員的組織紀律觀念,達到懲前毖后,治病救人的目的

53、,確保日常工作順利進行,杜絕違紀行為發(fā)生,特制定處罰條例。1: 違抗上級命令，頂撞公司領導，不服從班長，隊長的日常管理和工作安排。                                       &

54、#160;            25分2：值班時出現(xiàn)串崗、脫崗10分鐘以上30分鐘以內(nèi)的行為。 510分3：值班人員在崗位上看書報，抽煙或吃零食的行為。       13分4：不愛護或有損壞公共物品的情節(jié)較輕的。               25分5：使用對講機不正規(guī)，在對講機里說臟話。

55、               13分6：登記有誤、記錄不全、交接不清的。                   13分7：未使用禮貌用語或用不文明語言令客戶不滿意的行為。   25分8：車場人員不能有序調(diào)度車場的車輛，使車場堵塞。  

56、0;    25分9：內(nèi)務不整潔，影響整體內(nèi)務衛(wèi)生。                     13分10：門崗 、宿舍衛(wèi)生較差，影響較壞。                   13分11：值

57、班人員在崗位上打瞌睡或睡覺的。                  510分12：在工作記錄本上亂寫亂畫，撕毀頁數(shù)的。              1-3分13：值班人員帶著酒味上崗或值班時間內(nèi)飲酒。        

58、0;   310分14：上下班無故遲到或早退5分鐘以上10分鐘以內(nèi)的行為。 25分15：值班人員有以下情形：衣觀不整  舉止散慢  翹腿蹬足  挖耳剔牙           25分16：在崗人員著裝不整，佩戴不齊。                   

59、0;  13分17：進入上級辦公室不敲門，沒有禮貌的。                13分18：在公共場合整理個人衣服或有其它不文明動作。        2-5分19：因工作失誤或處理不當受到客戶投訴的。              25分20：工作態(tài)度惡劣，辱罵他人的。                     &#