商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售培訓(xùn)（課堂PPT）

1、.1.22（一）商業(yè)地產(chǎn)項目銷售工作的基本要求（一）商業(yè)地產(chǎn)項目銷售工作的基本要求The basic requirements for sales of commercial real estate projects1、投資理財基礎(chǔ)知識；、投資理財基礎(chǔ)知識；2、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識；、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識；3、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本形勢；、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本形勢；（尤其是本土市場的發(fā)展?fàn)顩r（尤其是本土市場的發(fā)展?fàn)顩r.）4、對本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識與認(rèn)知、對本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識與認(rèn)知:好看，好玩，好吃；安全，穩(wěn)定，靈活好看，好玩，好吃；安全，穩(wěn)定，靈活.331、投資理財基礎(chǔ)知識、投資理財基礎(chǔ)知識Inv

2、estment banking basics1、分析與測算；、分析與測算；2、金融基本政策；、金融基本政策；3、常規(guī)理財產(chǎn)品形式等；、常規(guī)理財產(chǎn)品形式等；.442、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識Basics of commercial real estate1、商業(yè)地產(chǎn)的概念；、商業(yè)地產(chǎn)的概念；2、商業(yè)地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品形式等；、商業(yè)地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品形式等；商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識.553、商業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)發(fā)展形勢、商業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)發(fā)展形勢Commercial real estate, and commercial forms of development.664、對本案掌握

3、應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識與認(rèn)知、對本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識與認(rèn)知Projects should be out within the grasp of knowledge and awareness.771、商鋪種類及特點；、商鋪種類及特點；2、商鋪投資；、商鋪投資；（二）商業(yè)地產(chǎn)項目、商鋪基礎(chǔ)知識（二）商業(yè)地產(chǎn)項目、商鋪基礎(chǔ)知識Commercial real estate projects, retail basics.88商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類Shop types and characteristics 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商

4、業(yè)房地產(chǎn)形式，其商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少

5、商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。（1）、商業(yè)

6、街商鋪）、商業(yè)街商鋪 .99商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類Shop types and characteristics在這里，我們所說的在這里，我們所說的市場市場是指各種用于某類是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，地都有

7、大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。具城、建材城等。 （2）、市場類商鋪）、市場類商鋪 .1010商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類Shop types and characteristics 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪

8、面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 （3）、社區(qū)商鋪）、社區(qū)商鋪.1111 住宅底層商鋪住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資避免了過

9、去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小?？煽?，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類（4）、住宅底層商鋪）、住宅底層商鋪Shop types and characteristics.1212百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類百貨商場、購物中心商鋪指百貨商

10、場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型少大型SHOPPING MALL項目在國內(nèi)多個大中城市開項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)發(fā)建設(shè)。 （5）、百貨商場、購物中心商鋪）、百貨商場、購物中心商鋪 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類Shop types and characteristics.1313商鋪種類及

11、特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類Shop types and characteristics商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。值很值得關(guān)注。 （6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 .1414商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發(fā)形式進行分類按照開發(fā)形式進行分類Shop types and characteristi

12、cs交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。類中小型商鋪。 以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。于開發(fā)觀念的理解。 （7）、交通設(shè)施商鋪）、交通設(shè)施商鋪 .1515商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投

13、資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics（1）、）、都市型都市型商鋪商鋪-績優(yōu)股績優(yōu)股 .1616商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics 社區(qū)型社區(qū)型商鋪和我們上一部分談到的商鋪和我們上一部分談到的社區(qū)型社區(qū)型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股潛力股原因在原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程不成熟到成熟的過程。實際上，一

14、個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。（2）、）、社區(qū)型社區(qū)型商鋪商鋪-潛力股潛力股.1717商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics （3）、）、便利型便利型商鋪商鋪-冷門小盤股冷門小盤股 便利型便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)商鋪指用于以食品、日

15、常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為所以稱其為便利型便利型商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于便利便利類型，如寫字樓里類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。便利型便利型商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目

16、前在國內(nèi)有很多從事市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事便利型便利型商鋪經(jīng)營的零售商，美國的商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。便利型便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股小盤股特點。正所謂船的好掉頭！特點。正所謂船的好掉頭

17、！.1818商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。業(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。 （4）、專業(yè)街市商鋪）、專業(yè)街市商鋪-高科技股高科技股.1919商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，

18、包括百貨、超市、其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為之為一般股票一般股票，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構(gòu)、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資投資機構(gòu)、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。 從投資收益的角度，如果該類商

19、鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。收益決不會低。（5）、其他商鋪）、其他商鋪-一般股票一般股票.2020商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地

20、產(chǎn)來講，或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。 （1）、唯一性差異）、唯一性差異 Shop types and characteristics.2121商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics 鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政里

21、去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異.2222商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（3）、營業(yè)時間差異）、營業(yè)時間差異 鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位上九點打烊的百貨百貨商場，

22、超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。完全取決于自己的意愿。 .2323（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國內(nèi)外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)

23、險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。.2424（5）、物業(yè)運行費用差異）、物業(yè)運行費用差異 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調(diào)運行、統(tǒng)一形對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調(diào)運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分?jǐn)偛⒉幌笮麄?、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用

24、通常由鋪位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。高于鋪面房。 .2525商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異）、物業(yè)出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍賃客的變更

25、而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。就大得多。 .2626商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（7 7）、投資風(fēng)險差異）、投資風(fēng)險差異 時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒上去到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了了。這一炒作過程讓人看到了錢錢途，嘗到了甜頭。途，嘗到了甜頭。如某市如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當(dāng)年開張的一個服飾市場的鋪位

26、價格已由當(dāng)初的初的10萬元炒到了目前的萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的萬元。其實，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入稍不留神難免也會誤入一鋪套三代一鋪套三代的陷阱。而鋪面的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了。位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了。 另外，值得提醒的是，另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險就更大了。對

27、有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險就更大了。 .2727商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（8）、炒作難易程度差異）、炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被鋪位由于很容易被復(fù)制復(fù)制，故易炒作。凡要炒作就要，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒

28、作。易被炒作。 .2828一、商鋪投資的概念一、商鋪投資的概念The concept shops investments商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。鑒于上述投資特點，增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪投資真正的市場吸引力在什么市場關(guān)注率。商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？賽睿顧問認(rèn)為商鋪的投

29、資價值是商鋪投資的地方呢？賽睿顧問認(rèn)為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進行介紹分將具體進行介紹.2929二、商鋪投資種類二、商鋪投資種類Retail investment types商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，具體分類如下：具體分類如下： 1、商業(yè)街商鋪投資；、商業(yè)街商鋪投資； 2、市場類商鋪投資；、市場類商鋪投資； 3、社區(qū)商鋪投資；、社區(qū)商鋪投資； 4、建筑底商商鋪投資；、建筑底商商鋪投資； 5、百貨商場、購物中心商鋪投資；、百貨商場、購物中心商鋪投

30、資； 6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資； 7、交通設(shè)施商鋪投資、交通設(shè)施商鋪投資.3030三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為租約通常為3至至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此贏利預(yù)期及長

31、期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。付的付款方式使租金收取也較有保障。 .3131三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（2）、商鋪增值的特點）、商鋪增值的特點 商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的條件，會隨著商圈的發(fā)展成

32、熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。 .3232三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（3）、商鋪投資回報率較高）、商鋪投資回報率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉高。據(jù)業(yè)內(nèi)人

33、士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但目前，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%15%，有的甚至達到有的甚至達到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。.3333三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（4）、商鋪的投資潛力）、

34、商鋪的投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間，可見商鋪價格還有較大的上漲空間-商商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)以參考。

35、我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的開始了一輪又一輪的對于商鋪的圈地運動圈地運動。.3434三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活 調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些

36、商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前上海的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為市場商鋪投資的回報率為10

37、%14%。.3535四、商鋪投資的主體四、商鋪投資的主體Body shop investment商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機構(gòu)。在此商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機構(gòu)。在此對商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特對商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個人投資，但有些商鋪適合機構(gòu)投資。有些商鋪適合個人投資，但有些商鋪適合機構(gòu)投資。顯然，個人商鋪投資者和機構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不顯然，個人商鋪投資者和機構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項目的類

38、型、僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。.3636商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個性化的內(nèi)容。細(xì)對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個性化的內(nèi)容。 五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式In the form of retail investment（1）、商鋪購買）、商鋪購買 商鋪上市初始交易購買商鋪上市初

39、始交易購買 商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)市場運做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的包裝，對該商業(yè)房市場運做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該

40、商業(yè)房地產(chǎn)項目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的價值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程地產(chǎn)項目的價值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。.3737 二手購買二手購買 二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需

41、要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪咨詢機構(gòu)進行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、商鋪咨詢機構(gòu)進行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后

42、無法贏利出手，更壞的是，萬一買上成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上垃圾垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。商鋪，那么投資失敗將不可避免。 五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment.3838五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment（2）、商鋪租賃）、商鋪租賃 商鋪直接租賃商鋪直接租賃 商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，

43、商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉(zhuǎn)租。進行商鋪直接租賃的投資者如果不能從直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉(zhuǎn)租。進行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。 .3939五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment 轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租 轉(zhuǎn)租指

44、投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式， 目的目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。者的利潤空間已經(jīng)很少。.4040六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment1、 商鋪投資與證券投資商鋪投資與證券投資 商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險特點，尤其在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所商

45、鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險特點，尤其在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項因素最大限度降低商鋪的一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險，保證了商鋪的投資收益率。投資風(fēng)險，保證了商鋪的投資收益率。.4141六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop

46、investment2、 商鋪投資與住宅投資商鋪投資與住宅投資 商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為左右，商鋪的投資收益率約為10%15%。 商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需

47、要較長的租約這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長的租約-可能商鋪一次租約可能商鋪一次租約的租期會達到的租期會達到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太長的租約。長的租約。.4242六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達到寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達到10%左右，但問題是左右，但問題是目前市場的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)