商品房買(mǎi)賣(mài)中注意的問(wèn)題

1、 商品房買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)注意的問(wèn)題商品房買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)注意的問(wèn)題 及相應(yīng)解釋及相應(yīng)解釋法律事務(wù)部法律事務(wù)部2008.11商品房買(mǎi)賣(mài)合同：商品房買(mǎi)賣(mài)合同：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。商品房買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。商品房買(mǎi)賣(mài)需訂立書(shū)面合同。需訂立書(shū)面合同。商品房出賣(mài)人須提供的合法證明 即即“五證兩書(shū)五證兩書(shū)”?！拔遄C五證”和和“兩書(shū)兩書(shū)”是合是合法售房的證明文件。法售房的證明文件。 “五證五證”是指：是指：國(guó)有土地使用證國(guó)

2、有土地使用證、建建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可證證、建筑工程開(kāi)工證建筑工程開(kāi)工證、商品房預(yù)售商品房預(yù)售許可證許可證，若是現(xiàn)房銷(xiāo)售的的則將，若是現(xiàn)房銷(xiāo)售的的則將商品房商品房預(yù)售許可證預(yù)售許可證改為改為商品房現(xiàn)售備案回商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)執(zhí) 。兩書(shū)為兩書(shū)為住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)和和住宅使用說(shuō)住宅使用說(shuō)明書(shū)明書(shū)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋釋第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品

3、房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?？梢哉J(rèn)定有效。關(guān)于商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的性質(zhì)界定 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視

4、為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。約責(zé)任。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具有的內(nèi)容 ：商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；(二二)商品房基本狀況；商品房基本狀況；(三三)商品房的銷(xiāo)售方式；商品房的銷(xiāo)售方式；(四四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方

5、式、付款時(shí)間；方式、付款時(shí)間；(五五)交付使用條件及日期；交付使用條件及日期；(六六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九九)面積差異的處理方式；面積差異的處理方式；(十十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一十一)解決爭(zhēng)議的方法；解決爭(zhēng)議的方法；(十二十二)違約責(zé)任；違約責(zé)任；(十三十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。雙方約定的其他事項(xiàng)

6、。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第六條：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備上面規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)的效力 ：房屋沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同生房屋沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效，但房屋所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不得對(duì)抗第效，但房屋所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不得對(duì)抗第三人。三人。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。權(quán)，按照約

7、定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但是預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行但是預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記失效。房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知

8、確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，當(dāng)事人可自行約定當(dāng)事人可自行約定。商品房“雙倍返還”規(guī)定： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第八條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同

9、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 商品房面積不準(zhǔn)確帶來(lái)的法律后果： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在以?xún)?nèi)（含），

10、按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出，買(mǎi)受人面積誤差比絕對(duì)值超出，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以?xún)?nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)積誤差比在以?xún)?nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所比超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；有權(quán)歸買(mǎi)受人； 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的

11、，面房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以?xún)?nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)積誤差比在以?xún)?nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。受人。商品房遲延交付或買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款 經(jīng)催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方有權(quán)解除合同的，當(dāng)事人可以約定。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的

12、，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。違約金的計(jì)算合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 房屋所有權(quán)的區(qū)分： （一）業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)和共有權(quán)： 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)

13、的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（二）車(chē)位的劃分：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。（三）共同管理方式：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（四）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)

14、約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 2008年實(shí)施的年實(shí)施的山東省消費(fèi)者保護(hù)條例山東省消費(fèi)者保護(hù)條例在山東在山東省范圍內(nèi)對(duì)于商品房經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)做了比較細(xì)致的省范圍內(nèi)對(duì)于商品房經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)做了比較細(xì)致的規(guī)定：規(guī)定： 商品房經(jīng)營(yíng)者（第三十六條）商品房經(jīng)營(yíng)者（第三十六條） 應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)商品房銷(xiāo)售的法律、法規(guī)，全面履行與消費(fèi)者訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退還消費(fèi)者已付購(gòu)房款及利息，并賠償消費(fèi)者因此受到的損失：（一）故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品

15、房預(yù)售許可證訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣(mài)或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的；（三）訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后又將該房屋抵押或者出賣(mài)的；（四）將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的；（五）違反合同約定，遲延交付，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交付的；（六）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格或者因其他質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的；（七）交付的房屋實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)百分之三的；（八）由于經(jīng)營(yíng)者的原因?qū)е挛丛诤贤s定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證的。有前款第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形之一的，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求賠償其受到的損失，賠償金額為

16、消費(fèi)者已付購(gòu)房款的已付購(gòu)房款的一倍。一倍。案例一：合同無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除的，案例一：合同無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除的，可以解除貸款合同可以解除貸款合同 鄭先生于2002年與某開(kāi)發(fā)商簽訂了3份購(gòu)房協(xié)議，協(xié)議由鄭先生購(gòu)買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的某小區(qū)商品房3套。就此，鄭先生與銀行分別簽訂了3份擔(dān)保貸款合同，后來(lái)因?yàn)榉N種原因，開(kāi)發(fā)商與鄭先生協(xié)商后解除了其中2份購(gòu)房協(xié)議，并退還了鄭先生全部購(gòu)房?jī)r(jià)款（含按揭款）。于是鄭先生希望能與銀行解除相應(yīng)的擔(dān)保貸款合同，以避免多交不必要的利息。但銀行的有關(guān)工作人員向鄭先生表示，購(gòu)房合同與擔(dān)保貸款合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，購(gòu)房協(xié)議的解除并不能成就擔(dān)保貸款合同的解除。因此，鄭先生可以選擇提

17、前還貸并支付一定手續(xù)費(fèi)的方式，盡可能避免利息損失。 鄭先生問(wèn)：銀行的解釋是否合理？其能否主張解除擔(dān)保貸款合同 相關(guān)解釋條款： 第二十四條：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”因此，鄭先生可以要求銀行解除相應(yīng)的貸款合同。案例二：延遲辦產(chǎn)權(quán)，處理不再困案例二：延遲辦產(chǎn)權(quán)，處理不再困難難 萬(wàn)女士1999年購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，但入住近4年來(lái)，一直未能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)過(guò)了解，原來(lái)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有足額繳納土地出讓金，至使小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主遲遲無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)證。不久前，萬(wàn)女士從報(bào)紙上了解到產(chǎn)權(quán)證的重要性后，感到很不安，擔(dān)心

18、自己的合法權(quán)益受到損害。 于是，萬(wàn)女士非常想知道，在產(chǎn)權(quán)證遲遲不辦的情況下，能否追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，能否解除合同。 相關(guān)解釋條款： 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例第33條：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)并提供必要的證明文件。 第十八條：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦

19、理房屋所有權(quán)登記的期限； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?第十九條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！币虼耍f(wàn)女士完全有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，或者解除合同。案例三：認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力案例三：認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)