鄭州市房屋建筑面積測(cè)繪細(xì)則2

1、 鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)現(xiàn)行細(xì)則現(xiàn)行細(xì)則鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì) 近幾年，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，國(guó)民的生活水平和經(jīng)濟(jì)收入日益提高，人們對(duì)生產(chǎn)、生活、辦公和人居環(huán)境的要求也越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，建筑風(fēng)格更加親近自然，更具有人性化，朝著實(shí)用性、藝術(shù)性、民族性、多樣性的方向發(fā)展。為了規(guī)范全市房屋建筑面積測(cè)繪工作，現(xiàn)對(duì)房屋面積測(cè)繪工作中的若干問(wèn)題作如下說(shuō)明前言前言1 1 目的、內(nèi)容及適用范圍目的、內(nèi)容及適用范圍 1.1 為了規(guī)范全市房屋建筑面積測(cè)算工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，特制定本細(xì)則。1.2 房屋建筑面積測(cè)繪包括房屋邊長(zhǎng)測(cè)

2、量、房屋建筑面積計(jì)算、房屋建筑面積變更測(cè)繪和房屋分層、分戶平面圖的繪制。1.3 本規(guī)定適用于全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)商業(yè)廣告、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理等活動(dòng)中有關(guān)各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。 2 2 引用標(biāo)準(zhǔn)：引用標(biāo)準(zhǔn)： 2.1 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）2.2 關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房200274號(hào)文件）2.3 鄭州市房屋建筑面積測(cè)算及共有共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（鄭政文200120號(hào)文件） 3 3 房屋邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)采集房屋邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)采集 3.1 房產(chǎn)測(cè)繪中的數(shù)據(jù)采集主要是對(duì)房屋竣工圖紙與已竣工房屋的核對(duì)。3.2 住宅或?qū)懽謽堑臄?shù)據(jù)采集需

3、分套采集。共有建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)分層采集；未分戶分割的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)分層采集；已經(jīng)分割的按分割的邊長(zhǎng)采集。 采集所得的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)注記在房屋分層、分戶平面圖上。邊長(zhǎng)注記以米為單位，取位至0.01米。3.3 已竣工的房屋，按下列不同情況進(jìn)行邊長(zhǎng)采集： （1）沒(méi)有建筑設(shè)計(jì)圖紙的房屋，其邊長(zhǎng)全部實(shí)測(cè)獲??； （2）按建設(shè)單位提供的分割方案圖施工建成的商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)等，其分戶邊長(zhǎng)全部實(shí)測(cè)。 （3）有竣工圖紙的樓房按如下方法采集數(shù)據(jù)： a.使用竣工圖紙到現(xiàn)場(chǎng)與實(shí)際建筑物從形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)上進(jìn)行全面對(duì)照。若實(shí)際建筑物形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)與圖紙相符，則抽查測(cè)量部分房屋的邊長(zhǎng)，實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙上尺

4、寸之差絕對(duì)值符合下列規(guī)定，房屋的邊長(zhǎng)可取用竣工圖紙上的尺寸。D0.03米（D10米）D0.003D(10米30米）其中D為實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)，D為圖紙尺寸與實(shí)際邊長(zhǎng)之差，以米為單位。 b、抽查房屋邊長(zhǎng)遵守選取具有代表性的和具有關(guān)鍵性的這一原則。具體是：房屋的長(zhǎng)度和寬度、內(nèi)走廊邊長(zhǎng)、梯間的兩條邊、住宅房每一戶型中邊長(zhǎng)及陽(yáng)臺(tái)兩條邊、設(shè)備房邊長(zhǎng)、屋面梯間邊、水箱間邊。同一單元中，同一立面上，同一戶型至少測(cè)繪一套，驗(yàn)證一套。不同戶型，必須每套都測(cè)到。此外在對(duì)照工程中有疑問(wèn)部分應(yīng)實(shí)測(cè)。 c、屬于下列情況的，要求出具設(shè)計(jì)院的變更圖紙： d、全面對(duì)照后，房屋三分之一以上樓層的形狀或結(jié)構(gòu)與圖紙不符的。但房屋各樓層中均相

5、同的個(gè)別部位不符者例外，例如各樓層均加（少）建一陽(yáng)臺(tái)或管道井等； e、公用面積與圖紙不符，或改變其用途影響房屋使用的。 3.4 測(cè)量房屋層高時(shí)，當(dāng)層高大于2.30米或小于2.10米時(shí)，可只測(cè)一個(gè)層高數(shù)值；當(dāng)層高在2.10米和2.30米之間時(shí)，如圖所示，應(yīng)在不同的部位量測(cè)多個(gè)層高，取平均值。 具有建筑竣工圖紙時(shí)，實(shí)測(cè)層高平均值與設(shè)計(jì)值之差 在0.03米范圍內(nèi)時(shí)，可以認(rèn)為竣工后層高與設(shè)計(jì)相同。3.5 當(dāng)需要按柱外圍計(jì)算建筑面積，而柱子垂直方向由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時(shí)，柱外圍尺寸取至離地面2.10米處進(jìn)行測(cè)量。3.6 對(duì)于房屋中存在的圓形、弓形等其他不規(guī)則圖形，且無(wú)建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形

6、元素時(shí)，可用全站儀沿該圖形邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過(guò)解析法計(jì)算面積。 4 4 房屋建筑面積計(jì)算操作細(xì)則房屋建筑面積計(jì)算操作細(xì)則 4.1 室外樓梯的計(jì)算規(guī)定 對(duì)于室外樓梯，屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。上層的樓梯可以作為下層樓梯的頂蓋。4.2 特殊屋頂?shù)慕ㄖ娣e計(jì)算規(guī)定 一棟建筑物，其屋面全部為球形拱頂，如下圖。且該層非密閉式空間（有門或樓梯間可進(jìn)入），其凈高按拱頂至樓板量取，并以凈高是否大于2.10米確定這部分空間是否計(jì)算建筑面積。若這層為密閉式空間（沒(méi)有設(shè)計(jì)樓梯，僅留上人孔），則不論凈高多少，一律不計(jì)建筑面

7、積。當(dāng)遇到建筑物無(wú)法測(cè)層高時(shí)，以凈高2.10米作為是否計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)。凈高大于或等于2.10米，計(jì)算建筑面積。否則不計(jì)算建筑面積。 房屋內(nèi)具有使用功能但層高（高度）低于2.20米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。（既在畫圖時(shí)應(yīng)畫出不足2.20米部分并明確標(biāo)出層高小于2.20米）4.3 地面架空層面積計(jì)算規(guī)定 架空層：層高在2.20米以上的架空層計(jì)算自然層數(shù)。 當(dāng)架空層層高不低于2.20米時(shí)，架空層內(nèi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的計(jì)算建筑面積，沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的不計(jì)算建筑面積。柱子不能作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 administrator:這里指的圍護(hù)必須封閉性的區(qū)域。房子、或者圍欄圍的車庫(kù)，如家世界。4.4 門前

8、緩沖區(qū)域的計(jì)算 a 門廊、走廊、檐廊： 凸出建筑物外墻的有蓋無(wú)柱外走廊、檐廊，其頂蓋可以是蓋板或由建筑物（房屋）突出而形成的。當(dāng)上蓋的高度不大于一樓層且其兩端有圍護(hù)結(jié)構(gòu)（其兩端有承重墻封閉）時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)上蓋的高度超過(guò)一樓層或兩端無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)（無(wú)承重墻封閉）時(shí)，不計(jì)算建筑面積。 當(dāng)一條無(wú)柱有蓋走廊、檐廊中含有懸挑雨蓬者（與廊連成一體），則不論懸挑雨蓬多寬，均視為走廊、檐廊的一部分。 當(dāng)有柱雨蓬與無(wú)柱有蓋走廊連在一起時(shí)，有柱雨蓬按雨蓬規(guī)定計(jì)算面積，而其余的無(wú)柱有蓋走廊、檐廊按上述規(guī)定計(jì)算面積。 一棟建筑物圍合形成中央有一長(zhǎng)方形或正方形的院子，且房屋朝院子一面均

9、設(shè)有外走廊（如下圖）。若同一層走廊是直接相通的，則不論走廊如何拐彎，均屬一條走廊，也不論在何處設(shè)有柱子，均屬有柱走廊。 當(dāng)房屋的非朝院子各面（朝外）設(shè)有外走廊或檐廊時(shí)，則以房屋的一面獨(dú)立計(jì)算，即某一面有柱的按有柱走廊計(jì)算，拐彎的另一面無(wú)柱的按無(wú)柱走廊或檐廊計(jì)算。獨(dú)立一棟房屋的四面設(shè)有外走廊或檐廊時(shí)，也按上述原則對(duì)待。如下圖中，房屋的長(zhǎng)邊一面為有柱走廊，其走廊長(zhǎng)度按房屋的長(zhǎng)度計(jì)算； 房屋的短邊一面為無(wú)柱走廊，其走廊長(zhǎng)度按走廊外邊線計(jì)算。若下圖中的房屋外走廊的柱立于長(zhǎng)、短邊的交點(diǎn)處，即下圖中的A、B處，則長(zhǎng)、短邊的外走廊均為有柱走廊。無(wú)論是否有柱，該房屋至少要有一面對(duì)走廊開(kāi)門才能計(jì)算面積，否則不計(jì)

10、建筑面積。架空通廊架空通廊應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固、層高不低于2.20米，并由結(jié)構(gòu)牢固的圍護(hù)物。 該架空通廊計(jì)算全面積或計(jì)算一半面積，應(yīng)視其封閉情況來(lái)認(rèn)定，而非以其是否有柱來(lái)認(rèn)定。（規(guī)范中計(jì)算全部建筑面積，計(jì)算一半建筑面積的范圍中只說(shuō)了是否封閉）b) 雨蓬 雨蓬是在門或樓梯口的頂部起遮雨作用的蓋板，雨蓬的一邊是與墻相連。僅由墻支撐著的雨蓬的為懸挑雨蓬，不計(jì)建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支撐的為獨(dú)立柱雨蓬，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨蓬，按柱外圍計(jì)算建筑面積。此時(shí)圖紙應(yīng)表明為門廊。 獨(dú)立柱雨蓬如下圖，計(jì)算水平投影一半建筑面積

11、。 單排柱雨蓬如下圖，計(jì)算水平投影一半建筑面積。 按柱外圍水平投影計(jì)算建筑面積的雨蓬。如下圖 不計(jì)算建筑面積的雨蓬。如下圖administrator:這里雨棚頂蓋僅為一個(gè)蓋板，不是主體。 有柱雨蓬和有柱外走廊不論其高度如何均依規(guī)定按有關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨蓬也不論其高度如何按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 C）門斗 無(wú)柱，三面有墻體圍護(hù)的門斗，按其圍護(hù)的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 有兩個(gè)門的門斗，四面維護(hù)，計(jì)算全部建筑面積。 三面維護(hù)的內(nèi)凹門斗，如果是主體維護(hù)，且頂蓋也是主體。則算半面積，否則不算。 此時(shí)圖紙上應(yīng)標(biāo)注門斗。administrator:門斗是否計(jì)算面積，主要看支撐

12、門斗的承重墻（圍護(hù)結(jié)構(gòu)）是不是主要為門斗服務(wù)，為門斗服務(wù)的就算，否則就不算。D) 穿過(guò)房屋的通道1、穿過(guò)房屋的內(nèi)部通道，而且內(nèi)部房屋對(duì)該通道開(kāi)門，此時(shí)為走廊，計(jì)算建筑面積，而且分?jǐn)偂?、穿過(guò)房屋內(nèi)的小區(qū)的通道，可能有門衛(wèi)對(duì)此通道開(kāi)門，這里指進(jìn)出小區(qū)的通道或者指小區(qū)內(nèi)部穿過(guò)某幢樓的通道。此時(shí)不算面積，不公攤。3、過(guò)街樓，此時(shí)指行政街道，不算面積，不分?jǐn)偂?.5 中空部分面積計(jì)算規(guī)定 室內(nèi)樓梯不論是旋轉(zhuǎn)梯、折疊形梯或剪刀形梯，當(dāng)樓梯有中空時(shí)，該中空部分均計(jì)算一層建筑面積，即計(jì)入底層建筑面積，而上層該中空部分不再計(jì)算建筑面積，應(yīng)予以扣除（即作為天井處理）。當(dāng)其中空尺寸的長(zhǎng)寬均大于0.3米時(shí)予以扣除，

13、否則不扣中空。 在復(fù)式樓中，對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙上設(shè)計(jì)有內(nèi)部樓梯，而現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有做。對(duì)于這種情況，可以按照雙方合同規(guī)定計(jì)算樓梯的建筑面積。合同沒(méi)有規(guī)定的，作為中空扣除。 4.6 特殊陽(yáng)臺(tái)的處理方法 在對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)數(shù)據(jù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采集時(shí)，如果封閉形式是玻璃直接坐落在地面上，則取陽(yáng)臺(tái)值至玻璃。對(duì)于陽(yáng)臺(tái)玻璃坐在欄板上的，陽(yáng)臺(tái)值取至欄板外側(cè)。既有玻璃又有鐵欄桿的，計(jì)算至外部。 當(dāng)陽(yáng)臺(tái)頂蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層，且沿陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敝面或主開(kāi)敝面完全開(kāi)敝，此時(shí)不論是否有柱，陽(yáng)臺(tái)視為露臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。 對(duì)于特殊層高樓層的不封閉陽(yáng)臺(tái)，以該幢建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的兩倍作為陽(yáng)臺(tái)有無(wú)上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 兩戶相連的陽(yáng)臺(tái)作為陽(yáng)臺(tái)記入套內(nèi)建筑面積。

14、陽(yáng)臺(tái)之外連接兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的公用部分，不計(jì)算建筑面積。 如果陽(yáng)臺(tái)與空調(diào)板（或花池）相連，此時(shí)根據(jù)圖紙判斷空調(diào)板（花池）是否是陽(yáng)臺(tái)的一部分，如果屬于陽(yáng)臺(tái)一部分，按照陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積，否則不計(jì)算建筑面積。幾種特殊形式的陽(yáng)臺(tái)關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的封閉： 鄭州市對(duì)此執(zhí)行情況：以現(xiàn)場(chǎng)情況為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定，若陽(yáng)臺(tái)是開(kāi)發(fā)商出資并在交房前統(tǒng)一進(jìn)行封閉，則認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)是全封閉的；若陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主出資，由開(kāi)發(fā)商在交房前統(tǒng)一進(jìn)行封閉，則認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)是不封閉的；若陽(yáng)臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)未封閉，則認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)是不封閉的。除此之外，還要有設(shè)計(jì)院的原始設(shè)計(jì)。原始設(shè)計(jì)須和現(xiàn)場(chǎng)一直，才能判斷陽(yáng)臺(tái)的封閉情況。 對(duì)于頂層露臺(tái)上在門口設(shè)計(jì)的有頂蓋，不能完全覆蓋露臺(tái)的，作為雨棚處理

15、。4.7 樓梯1、室內(nèi)樓梯按照自然層計(jì)算建筑面積 單跑的扶梯，下層按照投影，上層按照補(bǔ)中空的面積。administrator:當(dāng)帶柱門廊與陽(yáng)臺(tái)相連時(shí)，畫法問(wèn)題！ 當(dāng)電梯井坑處于地下室的某一層時(shí)，計(jì)算分為以下幾種情況： 電梯井坑有門可以進(jìn)入，作檢查井用并層高達(dá)到2.20m，計(jì)算建筑面積并隨電梯機(jī)房一起分?jǐn)偅ㄈ绾畏謹(jǐn)?，參閱共用面積分?jǐn)偛糠郑?。電梯井坑不能夠進(jìn)入，則應(yīng)查看建筑施工圖中的電梯井坑剖面圖。若剖面圖中電梯井坑層高夠2.20m，則電梯井坑應(yīng)計(jì)算建筑面積，隨電梯機(jī)房一起分?jǐn)偅蝗魧痈卟粔?.20m，不計(jì)算建筑面積。電梯井坑有門可以進(jìn)入，層高達(dá)到2.20m，但不作檢查井用，計(jì)算建筑面積（本層套內(nèi)面

16、積）。電梯井坑有門可以進(jìn)入，但層高不夠2.20m，不計(jì)算建筑面積。室外梯與臺(tái)階的區(qū)別 參照設(shè)計(jì)圖紙和以下各條件，對(duì)兩者進(jìn)行對(duì)比，判斷是樓梯還是臺(tái)階 。室外樓梯和臺(tái)階的區(qū)別： 室外樓梯臺(tái)階房屋各層通道進(jìn)入房?jī)?nèi)通道一般有維護(hù)沒(méi)有維護(hù)下部一般為空下為實(shí)體一般在門旁邊夠一個(gè)層高一般正對(duì)著門且寬度大于門若室外樓梯由墻體全封閉圍護(hù)且有頂蓋，即為樓梯間形式，則認(rèn)為是室內(nèi)樓梯，應(yīng)計(jì)全面積。 上一層可以認(rèn)為是下一層的頂蓋，既下一層要算全面積。有頂蓋的室外樓梯的建筑面積一般情況是樓層數(shù)減去一。既n層樓的室外樓梯面積（n-1）*單層樓梯面積。圖上表示時(shí)，每層都要畫上。4.8 通風(fēng)井、煙道的面積計(jì)算規(guī)定 1、地下室或

17、半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地下部分按其通過(guò)的地下室或半地下室的樓層數(shù)計(jì)算建筑面積；在地面且獨(dú)立于建筑之外部分，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，且高度大于等于2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中。 地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)。 此時(shí)井道必須達(dá)到一個(gè)整層高才計(jì)算建筑面積。并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中。地面其通過(guò)的各層應(yīng)扣除該部分的面積值。 2、地下室、半地下室的出入口的計(jì)算：應(yīng)以該地下室建筑施工平面圖及現(xiàn)場(chǎng)具體情況來(lái)認(rèn)定。出入口處的車道應(yīng)以地下室的主體為界，主體以外視為道路，無(wú)論該道路有頂還是無(wú)頂均不計(jì)算建筑面積，主體以內(nèi)計(jì)

18、算建筑面積。3、各層共有的通風(fēng)井或煙道，按其通過(guò)的自然層數(shù)計(jì)算建筑面積。 4.9 非垂直柱子的車棚等的面積計(jì)算規(guī)定 多排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)，若柱為斜柱。以柱上離地面2.10米處（垂距）的連線水平投影范圍內(nèi)有蓋部分計(jì)算全面積。 4.10 凸窗面積計(jì)算的規(guī)定 房屋建筑面積計(jì)算中，如遇凸窗，需同時(shí)滿足如下條件才計(jì)建筑面積，否則不計(jì)建筑面積： 凸窗的凈高達(dá)到2.10米，窗臺(tái)高度與地面平。 窗臺(tái)高度是指房間室內(nèi)地面至窗臺(tái)臺(tái)面的垂直距離（室內(nèi)地面應(yīng)除去裝修貼面厚度）。 繪圖方法，凸窗采用封閉陽(yáng)臺(tái)的繪圖計(jì)算方法。在圖紙上標(biāo)注凸窗字樣，以示和陽(yáng)臺(tái)區(qū)別。4.11空中花園或類似空中花園的房間的面積計(jì)算規(guī)定 對(duì)于

19、在建筑物內(nèi)（屋頂除外）設(shè)置的類似于不封閉陽(yáng)臺(tái)的小花園之類的房間，按下列情況計(jì)算建筑面積： 小花園（房間）四周具有兩面或三面外墻，不封閉且上蓋高度不超過(guò)一個(gè)樓層時(shí)，花園（房間）按房間外墻邊線及其圍護(hù)結(jié)構(gòu)投影計(jì)算一半建筑面積。 小花園（房間）具有兩面或三面墻，不封閉，當(dāng)上蓋高度超過(guò)一層樓時(shí)，小花園（房間）按露臺(tái)處理，不計(jì)算建筑面積。 4.12 房屋建筑層數(shù)的規(guī)定 躍層、假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、躍層、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。 在建筑物中的層高2.20以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層以及下方建筑空間的層度均小于2.20米時(shí)，夾層不計(jì)算建筑面積，下方空間仍計(jì)算全

20、部建筑面積。 閣樓（暗樓）、復(fù)式樓等頂層為復(fù)式住宅的房屋確定自然層數(shù)應(yīng)結(jié)合規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證，看開(kāi)發(fā)商在報(bào)建時(shí)規(guī)劃部門是如何規(guī)劃審批的及在預(yù)售時(shí)預(yù)售部門是如何審批的。若審批為“該樓頂層為復(fù)式住宅（附注中）”或“該樓頂層為閣樓（附注中）”，則以規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證中批準(zhǔn)的層數(shù)作為該建筑的自然層數(shù)。 坡地建筑的樓層，當(dāng)從一面算，屬于地下室或半地下室；而另一面位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時(shí)，其樓層歸屬及計(jì)算按以下規(guī)定以及結(jié)合規(guī)劃許可證定奪。 a) 該層僅作為停車、公共設(shè)備用房、人防用途時(shí)，則該層不記入地面以上層數(shù)，計(jì)算方法參照地下室，但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時(shí)，大堂及其樓（電）

21、梯間等公用建筑面積從該層扣除，直接分?jǐn)傊恋孛嬉陨掀浞?wù)的范圍內(nèi)。 b) 該層全部或部分用途為商業(yè)、辦公等，或用途與樓上用途相同，且該部分出入口、外墻位于地面以上，則該層記入地面以上層數(shù)，面積記入地面以上建筑面積中。 4.13 變更測(cè)繪的處理規(guī)定 一般情況下，變更測(cè)繪應(yīng)采用原計(jì)算原則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 變更過(guò)程中產(chǎn)生了新增（或減少）套內(nèi)建筑面積。如果整幢重新計(jì)算后，原有房屋的兩次面積之差在限差之內(nèi)，則原有房屋面積保持不變，對(duì)變更的房間直接加（或減）新增（或較少）的套內(nèi)建筑面積。否則應(yīng)對(duì)全樓進(jìn)行重新計(jì)算。各戶取變更后的建筑面積值，

22、并對(duì)以發(fā)過(guò)產(chǎn)權(quán)證的房屋協(xié)助登記機(jī)關(guān)重新配圖發(fā)證。 套內(nèi)使用面積：指套內(nèi)房屋使用空間的面積。套內(nèi)墻體面積：有共有墻及自有墻兩種。共有墻的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，自有墻全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積之和。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：共有建筑面積與套內(nèi)建筑面積之和的比值。 K共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)m共有部位數(shù)si共有建筑面積之和，m。n套（單元）數(shù)Si套內(nèi)建筑面積之和，m。nimiSiSiK11分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：簡(jiǎn)稱分?jǐn)偯娣e，指套（單元）根據(jù)其套內(nèi)建筑面積大小分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e份額。Si=k Si Si分?jǐn)偯娣e

23、，m。Si參與分?jǐn)偟哪程祝▎卧┑奶變?nèi)建筑面積，m。套（單元）總建筑面積：套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e之和。 1.2房屋共有共用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于分?jǐn)偙敬狈课輧?nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房，不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2 2 共有共用建筑面積的組成共有共用建筑面積的組成共有共用建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。(這里指生活生產(chǎn)所必需的公用面積）共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（

24、包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有共用建筑面積。3 3 共有共用建筑面積的分類共有共用建筑面積的分類原則上按共有共用建筑面積使用功能的不同，分為： a) 幢共有共用建筑面積 b) 功能區(qū)共有共用建筑面積（縱向） c) 層共有共用建筑面積（水平） d) 其他共有共用建筑面積（個(gè)別區(qū)域）4 4 共有共用建筑面積的確認(rèn)方法共有共用建筑面積的確認(rèn)方法a) 由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)平面圖上對(duì)共有共用部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)，并作出相應(yīng)說(shuō)明；b) 房產(chǎn)測(cè)繪人員在有關(guān)人員配合下，依據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)逐一校對(duì)、

25、勘丈，并確認(rèn)其使用功能；c) 共有共用建筑面積經(jīng)測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說(shuō)明；5 5 共有共用建筑面積的計(jì)算方法共有共用建筑面積的計(jì)算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積5 不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e或不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g包括：a a 地下室中僅為人防部位服務(wù)的共有設(shè) 施面積；地下室中為人防部位及地下室中其它部位同時(shí)服務(wù)，但是人防部位面積大于其他部位面積時(shí)，此時(shí)的共有設(shè)施面積；高層建筑中的避難層（室）、技術(shù)（結(jié)

26、構(gòu)）轉(zhuǎn)換層，以上列為不分?jǐn)偟墓灿忻娣e。 d 幢內(nèi)“空中花園”及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開(kāi)放空間的部分等，列為不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g。e e 一幢房屋中圖紙上設(shè)計(jì)為共有部位，但現(xiàn)場(chǎng)為空房子（設(shè)備沒(méi)到位）的部分；列為不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g f 權(quán)利人自留、自用的房屋，列為不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g。頂層用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物以及為建筑造型而設(shè)，但無(wú)使用功能的部位；為天面泳池服務(wù)的更衣室及管理房列為不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g。屋頂水箱間或電梯機(jī)房、梯間的蓋頂，為造型美化設(shè)計(jì)成尖頂或拱頂，當(dāng)其頂蓋水平投影面積大于水箱間或機(jī)房、梯間外墻時(shí)，水箱間或機(jī)房、梯間的墻外部分不計(jì)建筑面積。 當(dāng)在進(jìn)房屋的門廳或大堂中某

27、一部分設(shè)置一獨(dú)立使用空間，該空間用于休憩或娛樂(lè)，則應(yīng)把門廳或大堂分區(qū)，列為不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g。 g 會(huì)所、娛樂(lè)活動(dòng)室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心、抽煙室、等經(jīng)營(yíng)性用房或娛樂(lè)性用房。列為不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g。 6 共有共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t及基本規(guī)定6.1 基本規(guī)定6.1.1產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?administrator:這里的分?jǐn)倕f(xié)議指的是產(chǎn)權(quán)各方之間內(nèi)部，或者各個(gè)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)議。6.1.2房屋共有共用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鲬舴謹(jǐn)偯娣e的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人?/p>

28、得侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。6.1.3 當(dāng)一幢建筑只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人且不需分層（單元）分別提供產(chǎn)權(quán)面積時(shí)（比如單體別墅），不再計(jì)算分?jǐn)偯娣e，直接按外墻投影面積計(jì)算總建筑面積。 6.1.4 分幢的原則A 對(duì)于裙房相連的多塔樓根據(jù)以下原則 判斷是否為一幢a)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)；（是否為同一條信息）b)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙;c)該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個(gè)整體;d)該建筑物有無(wú)自己完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備。 例1：一層裙房相連，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個(gè)整體，裙房上的塔樓均是一個(gè)單元且與其他單元間有變形縫，則將裙房及裙房上的塔樓作為一幢處

29、理，其余的單元各自作為一幢處理。 例2：施工圖紙并非一整套圖紙，基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個(gè)整體，裙房上的塔樓與其他單元間沒(méi)有變形縫，則將塔樓與其他單元及塔樓下裙房（不含塔樓間裙房）作為一幢處理，塔樓間裙房單列一個(gè)幢號(hào)。 例四：特例 一層為整體裙房，2層以上為完全獨(dú)立的多個(gè)塔樓，在建設(shè)單位提出申請(qǐng)和派出所出具幢號(hào)證明的情況下，可以分多幢單獨(dú)計(jì)算，一層裙房單獨(dú)計(jì)算。 裙房部位的配電間、室外樓梯由于為多幢服務(wù)，不作為共有共用面積分?jǐn)偂＠纾亨嵵菔形幕奉U商園（北辰公司）該建筑第1層為整體裙房，2層以上為完全獨(dú)立的多個(gè)塔樓 B 地面以上相互獨(dú)立，但地面以下是一個(gè)基礎(chǔ)或有相互連通的地下室。此時(shí)地面以上認(rèn)為多幢

30、，連通的地下室認(rèn)為是單獨(dú)一幢。伸縮縫、沉降縫、變形縫不能作為判斷地面是否獨(dú)立的條件。C 本身為獨(dú)立的房屋，利用樓房間的間隙，底 層（或多層）以不相連群房的形式連成一片的房 屋，其獨(dú)立的房屋和群房分別分幢。 例：若裙房相連但不貫通，塔樓下的裙房與塔樓 間的裙房由變形縫斷開(kāi)（雙墻或借墻），則認(rèn) 為是多幢。按下圖分幢 圖6.1.5 樓梯間（核心筒）從0.000斷開(kāi)的分?jǐn)傄?guī)定： 對(duì)于含地下室的多層或高層建筑，樓梯間（核心筒）部分從0.000斷開(kāi)，地下室樓梯間（核心筒）由地下室分?jǐn)?，地上部分樓梯間（核心筒）由地上部分分?jǐn)偂?.1.6 分?jǐn)倧母呒?jí)到低級(jí)規(guī)定： 在進(jìn)行共有共用建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，應(yīng)按照分?jǐn)偧?jí)別的

31、高低依次進(jìn)行分?jǐn)?；低?jí)別的共有共用建筑面積應(yīng)參與高級(jí)別的共有共用建筑面積的分?jǐn)偅环謹(jǐn)傔^(guò)的共有共用建筑面積不再參與分?jǐn)偅?.17 6.17 套內(nèi)面積參與分?jǐn)?在共有共用建筑面積分?jǐn)偟倪^(guò)程中，“套內(nèi)面積”是相對(duì)的，一種一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù)；另一種另一種是共有共用建筑面積在被分?jǐn)傊白鳛槊x上的“套內(nèi)面積”，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。6.18 6.18 平級(jí)不分?jǐn)傇瓌t平級(jí)不分?jǐn)傇瓌t 共有共用部位服務(wù)對(duì)象不完全相同，并且無(wú)法區(qū)分服務(wù)范圍誰(shuí)大誰(shuí)小，分?jǐn)傔@幾部分共有共用建筑面積時(shí)，互不參與對(duì)方的分?jǐn)?。6.19 6.19 分?jǐn)傁禂?shù)疊加

32、原則分?jǐn)傁禂?shù)疊加原則 即該套內(nèi)建筑面積參與過(guò)的所有級(jí)別的共有共用面積分?jǐn)傁禂?shù)相加即為該套內(nèi)的共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。7 共有共用建筑面積的分?jǐn)倢?shí)施細(xì)則共有共用建筑面積的分?jǐn)倢?shí)施細(xì)則純住宅樓純住宅樓純商場(chǎng)純商場(chǎng) 純寫字樓純寫字樓 商住樓商住樓 多功能綜合樓多功能綜合樓7.1 多層純住宅樓的分?jǐn)傄?guī)定： a 無(wú)地下室純住宅樓，原則上采用一級(jí)分?jǐn)?，一個(gè)系數(shù)。 b 當(dāng)有下列情況之一時(shí)，應(yīng)劃分為不同功能區(qū)分?jǐn)偅?1）有單元設(shè)有電梯、有單元不設(shè)電梯； 2）有一梯一戶的單元； c 帶地下室的多層純住宅樓：1 地下室作為獨(dú)立使用的儲(chǔ)藏間、自行車庫(kù)等，地下室單獨(dú)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)把地下室和正負(fù)零以上住宅分

33、成兩部分，地下室僅分?jǐn)偟叵率彝鈮λ酵队懊娣e一半、地下室樓梯間、地下室內(nèi)廊等為地下室服務(wù)的共有面積；地上層的分?jǐn)倕⒄諢o(wú)地下室的多層純住宅樓的分?jǐn)偂? 地下室局部作為獨(dú)立使用的儲(chǔ)藏間、自行車庫(kù)等，局部作為汽車車庫(kù)（該車庫(kù)對(duì)地下室的共有部位不開(kāi)門，直接對(duì)外開(kāi)門），則該汽車車庫(kù)僅參與地下室外墻的分?jǐn)?，地下室其余部分的分?jǐn)倕⒄涨闆r一；地上層的分?jǐn)倕⒄諢o(wú)地下室的多層純住宅樓的分?jǐn)偂?地下室圖例情況三情況三: 如果遇到局部地下室和正負(fù)零以上住宅相連成為復(fù)式住宅，此局部地下室應(yīng)隨正負(fù)零以上住宅一起分?jǐn)偟厣蠈拥墓灿妹娣e（即認(rèn)為該地下室為地上住宅的一部分）：如果局部地下室向地下室共用部位開(kāi)門，則此局部地下室還應(yīng)

34、參與地下室共有共用面積的分?jǐn)?；如不開(kāi)門，僅參與地下室外墻面積的分?jǐn)偠辉賲⒓拥叵率移溆喙灿泄灿妹娣e的分?jǐn)?。（此種情況只限于規(guī)劃許可證批復(fù)了地下室為住宅）否則地下室不能和住宅辦到一起。7.2 高層純住宅樓分?jǐn)傄?guī)定：a 無(wú)地下室的高層純住宅樓垂直通道采用一個(gè)系數(shù)。水平通道分以下情況：1 當(dāng)水平通道是一個(gè)貫通的整體，未被核心筒隔斷，則該水平通道作為層共有面積進(jìn)行全層分?jǐn)偅? 水平通道并非一個(gè)貫通的整體，而被核心筒隔斷成若干區(qū)域，則該水平通道不再進(jìn)行整層分?jǐn)偅捎谜l(shuí)在該區(qū)域內(nèi)設(shè)置入戶門，誰(shuí)分?jǐn)傇搮^(qū)域的共有面積。 3 住宅中，對(duì)于在各單元中各戶門前，與樓梯緊連的入戶門前的小塊緩沖區(qū)域，不作為水平通道

35、處理，直接記入樓梯面積。 administrator:這里所說(shuō)的緊挨樓梯間的緩沖區(qū)域必須具備以下條件，各單元各層緩沖區(qū)域基本一致。如果只有個(gè)別層、個(gè)別單元、個(gè)別戶門前有緩沖區(qū)域，緩沖區(qū)域還作為廊處理。b 帶地下室的高層純住宅樓：1 地下室主要作為汽車車庫(kù)使用，局部為設(shè)備間。原則上核心筒應(yīng)從0.000斷開(kāi)，分為地上與地下兩部分。具體分?jǐn)偛僮鞑襟E如下：a) 分?jǐn)傉?fù)0.000以上外墻投影面積的一半至正負(fù)0.000以上各層，各級(jí)共有共用面積也應(yīng)參與外墻面積的分?jǐn)?。分?jǐn)偟叵聦油鈮ν队懊娣e的一半至地下層，地下室的各級(jí)共有共用面積也應(yīng)參與地下室外墻面積的分?jǐn)?b) 把為地下室各層服務(wù)的共有共用面積分?jǐn)傊恋?/p>

36、下室各層，把為地下室服務(wù)的層共有共用面積分?jǐn)傊帘緦?。以下是以前的分?jǐn)偡椒?，咱們看一下?.9 6.9 高層建筑核心筒與地下室合并分?jǐn)偢邔咏ㄖ诵耐才c地下室合并分?jǐn)傇瓌t原則地下室全部為設(shè)備層時(shí)，地下室與地面上核心筒合并分?jǐn)傆?jì)算2）在地下室的分?jǐn)傊行枳⒁庖韵聠?wèn)題：若地下室設(shè)備間為一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)設(shè)置有連接各個(gè)設(shè)備間的水平通道，如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備均為同一級(jí)別的共用面積，則此通道隨同該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備間進(jìn)行分?jǐn)?；如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備不是同一級(jí)別的共用面積，則此通道應(yīng)作為該區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備的上一級(jí)別的共用面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｇ闆r二情況二: 地下室作為設(shè)備層使用具體的分?jǐn)傆?jì)算參照情況一。 其中不同之處，特作如

37、下說(shuō)明： 此類情況時(shí)，整個(gè)地下室（包括地下室的核心筒等）作為全樓的共有共用面積，進(jìn)行一級(jí)分?jǐn)?。情況三: 地下室中設(shè)備區(qū)域與車位區(qū)域比例基本相同，介于情況一與情況二之間 由于此類情況與情況一、情況二均有較大區(qū)別，若按照情況一或情況二的方案來(lái)執(zhí)行，顯然有不合理的地方，并且此類情況中的各個(gè)樓盤各有特色，無(wú)可比性，難以按照一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，需要具體情況具體分析。c) 把為全樓服務(wù)的共有共用面積分?jǐn)傊寥珮牵ê叵率遥?，低?jí)別的共有共用面積也應(yīng)參與此級(jí)別分?jǐn)偅▍⑴c分?jǐn)偟氖冀K是套內(nèi)建筑面積，依此類推）。d) 把為正負(fù)0.000以上住宅服務(wù)的共有共用面積分?jǐn)傊?.000以上住宅部分，主要為0.000以上住

38、宅部分的核心筒； 在分?jǐn)傆?jì)算中還要注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題： 一級(jí)分?jǐn)傊杏袔讉€(gè)共有共用部位，如電梯機(jī)房，門廳，為樓梯送風(fēng)的風(fēng)機(jī)房，出屋面的樓梯間等分?jǐn)倳r(shí)需注意以下幾點(diǎn)： 當(dāng)從一層大廳能夠進(jìn)入地下室時(shí)，大廳則作為全樓的共有面積。當(dāng)從一層大廳不能夠進(jìn)入地下室時(shí)，一層大廳不作為全樓的共有面積，只能作為正負(fù)零以上住宅部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)偅?當(dāng)電梯機(jī)房所屬的電梯有任意一部能下至地下室，則電梯機(jī)房作為全樓的共有面積；當(dāng)所有電梯都不能下至地下室，則該電梯機(jī)房不作為全樓的共有面積，只能作為正負(fù)零以上住宅部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)?；符合?jì)算建筑面積的地下室電梯基坑應(yīng)隨電梯機(jī)房作為同一級(jí)別的共有共用面積一

39、起分?jǐn)偂?出屋面的樓梯間，若作為電梯機(jī)房、水箱間的主要通道，則該樓梯間應(yīng)與電梯機(jī)房、水箱間作為同一級(jí)別的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?；若為單?dú)的樓梯間，則該樓梯間應(yīng)作為正負(fù)零以上部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)?；無(wú)設(shè)備的、無(wú)明確使用功能的、空曠的設(shè)備間應(yīng)作為獨(dú)立的套內(nèi)面積，參與各級(jí)分?jǐn)?。?lián)體別墅聯(lián)體別墅聯(lián)體別墅是由多個(gè)單一產(chǎn)權(quán)的別墅橫向或豎向連接在一起的別墅。對(duì)于單純的橫向聯(lián)體別墅，其共有共用建筑面積僅外墻水平投影面積一半，此部分在全樓分?jǐn)偧纯?；?duì)于不但有橫向，還有豎向連接的聯(lián)體別墅，首先應(yīng)在全樓分?jǐn)偼鈮λ酵队懊娣e一半，然后再分?jǐn)傔B接豎向別墅的樓梯，考慮到別墅的特殊性，連接豎向別墅的樓梯采用誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑?/p>

40、則。（規(guī)劃許可證批復(fù)為別墅）如圖所示分?jǐn)偡椒ㄖ幌抟韵聞e墅7.3 純商業(yè)樓的分?jǐn)傄?guī)定： 一般情況下為商場(chǎng)全樓服務(wù)的共有共用面積一般包括：商場(chǎng)樓梯，電梯，電梯前室，電梯機(jī)房，屋頂樓梯間，水箱間，風(fēng)機(jī)房，自動(dòng)扶梯，門廳等。 為本層服務(wù)的共有共用面積包括本層走道，衛(wèi)生間等。對(duì)于底層商場(chǎng)經(jīng)常會(huì)有一些單獨(dú)對(duì)外開(kāi)門的商鋪。有的商鋪向商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)門，有的對(duì)商場(chǎng)不開(kāi)門。 無(wú)論對(duì)商場(chǎng)內(nèi)是否開(kāi)門，商鋪都要參與商場(chǎng)的共有共用面積分?jǐn)?，不但要參與全樓共有共用面積的分?jǐn)?，還要參加與商場(chǎng)層共有共用面積分?jǐn)偂?純商業(yè)樓的樓梯分?jǐn)偂Ｒ蚋鲗釉诓煌恢迷O(shè)置高、低不同的樓梯，但各樓梯之間所在某一層互通的，如下圖中的1梯至3梯，這些樓梯的

41、梯間共有面積可合并成為整個(gè)商場(chǎng)的共有面積。但如果某一層由隔墻封閉成兩部分者，這兩部分應(yīng)視為不同的功能區(qū)，如下圖的第4層。 其為商場(chǎng)中某一層的專用梯，則此梯按室內(nèi)專用梯處理，其共有面積的分?jǐn)偱c其它梯的共有面積分?jǐn)偡謩e進(jìn)行。此梯只分?jǐn)偟缴虉?chǎng)第四層。 7.4 純寫字樓（辦公樓）分?jǐn)偡椒▍⒄占兏邔幼≌瑯呛图兩虉?chǎng)。7.5 商住樓的分?jǐn)傄?guī)定： A 商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用且對(duì)商業(yè)不開(kāi)門）和突出屋面的樓梯間由全樓分?jǐn)?，住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偅ň唧w方法參照純住宅樓的分?jǐn)偡椒ǎ?B 商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用的），如果對(duì)商業(yè)各層均開(kāi)門，或者開(kāi)門情況呈不規(guī)律變化，此時(shí)樓梯間（中筒）

42、分成商業(yè)部位和住宅部位兩部分，各部分梯間面積列為各部分區(qū)間內(nèi)的公用建筑面積。 商業(yè)部位的樓梯間如下圖所示（均為底層平面圖）。圖1樓梯間不認(rèn)為是商業(yè)部位樓梯，圖2圖3是位于商業(yè)部位樓梯間。 C 對(duì)于上圖中的圖3。若二層以上全為住宅。樓梯既對(duì)商業(yè)開(kāi)門又對(duì)住宅開(kāi)門，此時(shí)不再劃分功能區(qū)，進(jìn)行全樓一級(jí)分?jǐn)偂?D 對(duì)于貫穿兩種不同功能區(qū)的樓梯間，分?jǐn)偡椒▍⒄丈套恰?.6 多功能樓的分?jǐn)傄?guī)定： 多功能綜合樓一般是具有兩種以上使用功能的、體形及共有面積使用情況較復(fù)雜的多層或高層建筑。其分?jǐn)偡椒▍⒄崭邔幼≌瑯呛蜕套堑囊?guī)定。 多塔樓(含兩個(gè)或兩個(gè)以上塔樓)的高層商住樓的補(bǔ)充說(shuō)明：7.7 多塔樓(含兩個(gè)或兩個(gè)以

43、上塔樓)的高層商住樓的補(bǔ)充說(shuō)明： 多塔樓的高層商住樓原則上應(yīng)分塔分別分?jǐn)傆?jì)算： A）對(duì)于多塔樓的高層商住樓，若商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均未設(shè)置出入口，參照多層商住樓的相關(guān)條款； B） 對(duì)于多塔樓的高層商住樓，若商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均設(shè)置出入口，按照商住樓的相關(guān)條款應(yīng)將各塔樓核心筒同裙房的門廳，樓梯，電梯，電梯前室放在一起分?jǐn)?，則勢(shì)必造成各個(gè)塔樓無(wú)法單獨(dú)計(jì)算，此類情況，我們認(rèn)為應(yīng)將核心筒從兩個(gè)功能區(qū)斷開(kāi)，即住宅部位的核心筒應(yīng)分塔分?jǐn)傊料鄳?yīng)塔樓的住宅部位，商業(yè)部位的核心筒應(yīng)分?jǐn)傊辽虡I(yè)部位； 7.8 屋面其他建筑物面積計(jì)算規(guī)定 屋頂除梯間、電梯機(jī)房、水箱間外的其他建筑，應(yīng)視其使用功能確定是否計(jì)算建筑面積和是否列為應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e。美化、裝飾性的獨(dú)立亭、閣及休閑用的獨(dú)立有蓋走廊等不計(jì)建筑面積。7.10 不分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g處理規(guī)定 不分?jǐn)偟墓灿忻娣e作為套內(nèi)，參與分?jǐn)偙绕鸺?jí)別低的其他共有面積。一旦確定其為共有面積，任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。不分?jǐn)偟墓灿忻娣e不對(duì)其出紅線圖紙。 不分?jǐn)偟慕ㄖ臻g，按照套內(nèi)面積方法處理，參與分?jǐn)偲渌灿校梢?/p>