淺談全過程造價(jià)咨詢管理課件

1、淺談全過程造價(jià)咨詢管理一、全過程造價(jià)咨詢管理的簡(jiǎn)介o 1、全過程造價(jià)咨詢管理的概念：為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資效益和利潤(rùn)最大化，對(duì)工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、承發(fā)包、施工、調(diào)試、竣工、投產(chǎn)、決算、后評(píng)估等的整個(gè)過程，圍繞工程造價(jià)所進(jìn)行的全部業(yè)務(wù)行為和組 織活動(dòng)；o 2、全過程造價(jià)咨詢管理的目的：在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，把建設(shè)工程造價(jià)所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理的范圍和合理的造價(jià)限額以內(nèi)，并隨時(shí)糾正其發(fā)生的偏差，以保證工程造價(jià)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而為投資方取得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；一、全過程造價(jià)咨詢管

2、理的簡(jiǎn)介o3、服務(wù)范圍：o 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，其服務(wù)范圍是從項(xiàng)目投資決策階段開始至項(xiàng)目的竣工結(jié)束。各階段的服務(wù)內(nèi)容將圍繞合理有效控制投資的目標(biāo)進(jìn)行，并對(duì)合同實(shí)施管理，應(yīng)用信息技術(shù)對(duì)工程進(jìn)行中的情況加以分析，為投資人各階段的決策提供技術(shù)支持。o 二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)o1、設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)二、房

3、地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，嚴(yán)格控制成本二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)兩大挑戰(zhàn)什么樣的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化？更好滿足高周轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求適度品質(zhì)，價(jià)格合理嚴(yán)控成本保證合理價(jià)格底線能有效預(yù)控成本去向清晰二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)要多！要??！要好如何是好？營(yíng)銷設(shè)計(jì)成本主動(dòng)對(duì)接 三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o1、設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造

4、價(jià)10%。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。o控制設(shè)計(jì)成本的幾點(diǎn)建議：o（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o （2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)，積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來

5、。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。合約管理部應(yīng)與設(shè)計(jì)部積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。二、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o （3）當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。o （4）采用合同措施，可以在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)不允許超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）等。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 具體到

6、各個(gè)設(shè)計(jì)階段方案比較過程中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)：o 概念設(shè)計(jì)階段o在多個(gè)概念設(shè)計(jì)間進(jìn)行選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置；o 0.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??；o 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度最短。二、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 同時(shí)應(yīng)該對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注：o 1、商業(yè)面積調(diào)整；o 2、地下室及人防面積調(diào)整；o 3、停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫(kù)等非路面”停車的

7、比例)三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 4、基礎(chǔ)形式的調(diào)整；o 5、設(shè)備配套方案的調(diào)整；o 6、場(chǎng)地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加；o 7、 人防地下室造價(jià)較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)中選擇，本階段應(yīng)對(duì)兩種方案分別測(cè)算，選擇較為經(jīng)濟(jì)的方案。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段o 本階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等：三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑專業(yè)o 確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加。同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)類型的

8、選擇，分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑專業(yè)o 在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高，層高每增加0.1m開發(fā)成本相應(yīng)增加該層的3-5% 。o 在門窗的設(shè)計(jì)中，在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑專業(yè)o 在選擇停車方式時(shí)，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)一般如下所述：o 地面

9、露天停車：造價(jià)最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補(bǔ)貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對(duì)于景觀的影響較大。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑專業(yè)o 建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長(zhǎng)租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價(jià)屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車位的面積往往較大；對(duì)環(huán)境亦有輕微的影響。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑物下的地下停車庫(kù)：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長(zhǎng)租。造價(jià)較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實(shí)際增加的成本較空地下的停車庫(kù)反

10、而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫(kù)：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對(duì)于是否可以長(zhǎng)租各城市規(guī)定不一，可以長(zhǎng)租的往往還需與人防管理單位分成；和平時(shí)期一般可以用月租的方式補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。人防地下室兼作停車庫(kù)的成本非常高，即便可以長(zhǎng)租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動(dòng)選擇。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實(shí)用經(jīng)濟(jì)的原則。o 方案比較

11、進(jìn)行成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意容易忽略的露臺(tái)、不算面積的架空層、假?gòu)?fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計(jì)算退臺(tái)的建筑的占地面積和屋面面積時(shí)，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 結(jié)構(gòu)專業(yè)o 鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并與同類建筑進(jìn)行比較分析。o 設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天

12、然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒，最準(zhǔn)確的方法是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，再測(cè)算其準(zhǔn)確造價(jià)。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒。o 采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時(shí)，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進(jìn)行反復(fù)修正，在對(duì)戶型進(jìn)行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的被動(dòng)局面。三、各階

13、段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時(shí)，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進(jìn)行反復(fù)修正，在對(duì)戶型進(jìn)行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的被動(dòng)局面。o 異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價(jià)一般會(huì)高出10-20%，同時(shí)矩形柱的使用可能會(huì)對(duì)建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑使用功能有一定影響，在做方案比較時(shí)需著重考慮。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 安裝專業(yè)o 給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況

14、；其次在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 安裝專業(yè)o 對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。o 提交設(shè)計(jì)院的住宅套內(nèi)的設(shè)計(jì)負(fù)荷指標(biāo)、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對(duì)于項(xiàng)目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號(hào)、功率的合理選擇。o 三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 以上是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段業(yè)主進(jìn)行方案比較時(shí)的重要關(guān)注點(diǎn)，因本次時(shí)間較為緊迫，這里只是把關(guān)注內(nèi)容提出來，沒有細(xì)致的一一舉例分析。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 施工圖設(shè)計(jì)階段o 建筑專業(yè)o 應(yīng)協(xié)助業(yè)主確定設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款、技術(shù)經(jīng)

15、濟(jì)指標(biāo)要求。在設(shè)計(jì)過程中，須及時(shí)提供設(shè)計(jì)優(yōu)化需要的各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。o 主體的外立面及公共部位的二次裝修費(fèi)用易被忽略或控制不嚴(yán)，應(yīng)提前在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)測(cè)、確定其費(fèi)用控制目標(biāo)。o 廚衛(wèi)有裝修時(shí)，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚(或地磚)。 三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 結(jié)構(gòu)專業(yè)o 應(yīng)建議業(yè)主要求設(shè)計(jì)院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)計(jì)算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡(jiǎn)圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計(jì)算書中的內(nèi)容與業(yè)主、設(shè)計(jì)師交涉、探討；三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 結(jié)構(gòu)專業(yè)o 若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)院提供的計(jì)算書進(jìn)行復(fù)核

16、，核查配筋率，并在正式出圖之前進(jìn)行細(xì)致的審圖工作。o 設(shè)計(jì)前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的成果，結(jié)合已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標(biāo)：并要求業(yè)主在施工圖設(shè)計(jì)開始前在設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中列明；可在合同中約定，在最終成果達(dá)到要求后，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，懲罰條款需謹(jǐn)慎采用。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 給排水專業(yè)o 室內(nèi)管線敷設(shè),滿足管線敷設(shè)長(zhǎng)度最短的原則。o 外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工。空調(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影響門窗的開啟。o 對(duì)于底層花園、頂層為假?gòu)?fù)式或斜層面有單獨(dú)水電要求時(shí)，應(yīng)

17、單獨(dú)繪制水電施工圖；避免用標(biāo)準(zhǔn)層代替，而在施工過程中再以變更進(jìn)行糾正。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 電氣專業(yè)o 電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮各樓層共用電纜母線，到達(dá)樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預(yù)分支電纜。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在“沿地暗敷”、“沿墻敷設(shè)”中選擇線路較短的敷設(shè)方式。o 衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件接地建議采用在衛(wèi)生間埋設(shè)構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨(dú)分設(shè)PE線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)板的設(shè)計(jì)。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 電氣專業(yè)o 小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，在滿足功能的情

18、況下采用盡量合理的設(shè)備數(shù)量。o 居家防盜報(bào)警、對(duì)講系統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對(duì)講產(chǎn)品，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量?jī)?yōu)先選擇安保型(對(duì)講報(bào)警一體)的對(duì)講產(chǎn)品。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 園林景觀設(shè)計(jì)：o 在業(yè)主委托園林景觀設(shè)計(jì)之前，應(yīng)與業(yè)主溝通根據(jù)項(xiàng)目檔次所定的目標(biāo)成本，確定園林景觀工程的單位成本(元/景觀m2)，并由業(yè)主向設(shè)計(jì)師進(jìn)行交底，作為概念設(shè)計(jì)的依據(jù)。o 根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 園林景觀設(shè)計(jì)：o 詳細(xì)的園林景觀方案

19、設(shè)計(jì)中，可把總的環(huán)境費(fèi)用按道路及廣場(chǎng)、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進(jìn)行拆分，明確方案的成本目標(biāo)。在方案完成后，再逐步核算分項(xiàng)費(fèi)用、總費(fèi)用是否超標(biāo)，并反饋給設(shè)計(jì)師，再調(diào)整、再核算。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 園林景觀設(shè)計(jì)：o 園林景觀設(shè)計(jì)公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)做法往往較為保守，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行分析、優(yōu)化，同時(shí)將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)建議做法提供給業(yè)主及園林景觀設(shè)計(jì)公司。o 對(duì)于表觀性景觀材料，最好向業(yè)主提出建議由其設(shè)計(jì)部、成本部共同確定，保證合理的性價(jià)比三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 上面所講為在設(shè)計(jì)階段即事前階段業(yè)主進(jìn)行方案比較時(shí)的一些關(guān)注點(diǎn)；o 下面對(duì)于招投標(biāo)階段的一

20、些控制重點(diǎn)簡(jiǎn)單地講解一下：（因涉及內(nèi)容太多，故本次講解看一下大家的需求來側(cè)重某一方面來進(jìn)行）三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 制訂詳細(xì)的招標(biāo)計(jì)劃和策劃方案：這個(gè)招標(biāo)計(jì)劃和策劃方案是通過與業(yè)主各部門之間充分溝通、相互協(xié)調(diào)制訂的，一旦制訂后，就可以按照這個(gè)計(jì)劃去推進(jìn)工作，詳細(xì)的招標(biāo)計(jì)劃制訂后，更方便規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和推進(jìn)落實(shí)工作。o 如何編制招標(biāo)計(jì)劃各位都是專家，這里就不在贅述了！三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 有關(guān)策劃方案：由具體負(fù)責(zé)某一項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理來進(jìn)行編制，一個(gè)好的策劃方案可以充分體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理的水平、經(jīng)驗(yàn)及公司的實(shí)力、是全過程造價(jià)咨詢管理的指導(dǎo)方針；三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 合

21、理進(jìn)行合約分判：掌握好分判時(shí)間，在市場(chǎng)波動(dòng)很大的前提下，分判時(shí)機(jī)的掌握是十分重要的，如果掌握不好，就會(huì)出現(xiàn)，分判價(jià)格低了，施工單位無法承擔(dān)此價(jià)格而拒絕施工，分判價(jià)格高了，又會(huì)造成成本的增加。及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)確定分判策略，及時(shí)調(diào)整原材料價(jià)格，使承發(fā)包雙方能夠共贏。增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，引進(jìn)更多、更好的承建商、供應(yīng)商。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 如何合理地準(zhǔn)確定義和描述各工程之招標(biāo)范圍即合約規(guī)劃是整個(gè)工程招標(biāo)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。o 合約規(guī)劃的理由：n 存在總包招標(biāo)時(shí)不具備招標(biāo)條件的項(xiàng)目（如精裝、幕墻等）。n 存在行業(yè)相對(duì)壟斷的項(xiàng)目（如變配電、燃?xì)獾龋?。n 存在專業(yè)性太強(qiáng)的項(xiàng)目（如弱電、水處理等）n 存在總

22、包進(jìn)場(chǎng)時(shí)已提前進(jìn)行的項(xiàng)目（如土石方、護(hù)坡降水等） 存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項(xiàng)目（如鋼筋采購(gòu)、 機(jī)電設(shè)備采購(gòu)等）三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 如何合理地準(zhǔn)確定義和描述各工程之招標(biāo)范圍即合約規(guī)劃是整個(gè)工程招標(biāo)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。o 合約規(guī)劃的理由：n 存在總包招標(biāo)時(shí)不具備招標(biāo)條件的項(xiàng)目（如精裝、幕墻等）。n 存在行業(yè)相對(duì)壟斷的項(xiàng)目（如變配電、燃?xì)獾龋?。n 存在專業(yè)性太強(qiáng)的項(xiàng)目（如弱電、水處理等）n 存在總包進(jìn)場(chǎng)時(shí)已提前進(jìn)行的項(xiàng)目（如土石方、護(hù)坡降水等） 存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項(xiàng)目（如鋼筋采購(gòu)、 機(jī)電設(shè)備采購(gòu)等）三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 合約規(guī)劃的目的n 對(duì)全部工作范圍合理劃分工作

23、包，以確定到底需要簽多少份合同才能把工程全部完成n 各工作包對(duì)應(yīng)之工作內(nèi)容清晰明確。n 各工作包的界面劃分應(yīng)交待清楚，既不重復(fù)也不遺漏。n 各工作包對(duì)應(yīng)的承包人的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)應(yīng)清楚明白并相互交圈。n 為招標(biāo)人后續(xù)項(xiàng)目管理工作提供基礎(chǔ)n 促進(jìn)合理的施工次序和提前工期n 在一定程度上能提前控制工程造價(jià)。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 合約規(guī)劃的原則n 不違背法律法規(guī)（如肢解分包）n 劃分要切合工程實(shí)際，不宜過于零碎n 各工作包之工作范圍要相互交圈，責(zé)任義務(wù)要分工清晰且能傳遞n 指定分包項(xiàng)目和直接發(fā)包項(xiàng)目不宜過多，要以總承包商的責(zé)任主體一體化為原則n 適當(dāng)參考國(guó)際慣例結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況三、各階

24、段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 合約規(guī)劃的表現(xiàn)方式一般情況下分為以下幾種o 指定分包工程o 指定供應(yīng)工程o 直接發(fā)包工程（又叫其他承包工程或獨(dú)立工程）o 業(yè)主直接采購(gòu)工程（甲供）o 業(yè)主指定廠家、品牌承包商采購(gòu)（甲指乙供）o 總承包商自行施工范圍三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 需要注意的是根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得直接指定廠商，但如必須引用某一品牌才能說清楚其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則需加注或相當(dāng)于的字樣。o 這里要注意如何界定某一施工單位是否應(yīng)視為分包：當(dāng)施工單位與承包商沒有直接隸屬關(guān)系，且獨(dú)立管理或成建制地承擔(dān)某一部分工程施工的，應(yīng)視為分包。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)n 要清楚地了解該項(xiàng)目

25、是屬于什么類型的工程（住宅、公建、工廠、醫(yī)院等），是屬于普通標(biāo)準(zhǔn)建筑工程還是特殊工程。n 要清楚地了解清單中各子目的表現(xiàn)方式是圖紙包干數(shù)量還是暫定數(shù)量、甲方供應(yīng)項(xiàng)目還是甲方指定品牌乙方供應(yīng)還是由乙方自行選擇品牌供應(yīng)的子目，并了解不同表現(xiàn)形式的子目之供應(yīng)和安裝單價(jià)之包含內(nèi)容。如為指定品牌則應(yīng)相應(yīng)地提前做好詢價(jià)工作，未指定品牌的項(xiàng)目要結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀編制合理地單價(jià)。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工作：n 要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會(huì)導(dǎo)致報(bào)價(jià)偏高或偏低之因素。n 要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。n 要清楚地

26、了解開辦項(xiàng)目費(fèi)用（措施項(xiàng)目費(fèi)）中不同地區(qū)在政府規(guī)定費(fèi)用上的差異，同時(shí)要考慮外地企業(yè)進(jìn)入當(dāng)?shù)乜赡軙?huì)增加的一些規(guī)定費(fèi)用，并結(jié)合本工程實(shí)際情況參照以往工程實(shí)例來界定出本工程開辦費(fèi)所占比例。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工作：n 要清楚地了解本工程之報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)照清單特別說明和清單各項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述結(jié)合計(jì)量原則來編制各項(xiàng)目之單價(jià)，要充分考慮到特殊材料和設(shè)備、質(zhì)量要求、工期要求、工藝要求、特殊的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境對(duì)報(bào)價(jià)的影響。o 要注意分析參加投標(biāo)的投標(biāo)人可能提出的報(bào)價(jià)來作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 招標(biāo)文件審查時(shí)需要注意的問題：o 1）招標(biāo)人、工程師、設(shè)計(jì)單位

27、、咨詢公司和本招標(biāo)工程之名稱是否前后一致；o 2）文件中是否有其他工程的工程名稱和雇主的名字；o 3）有無其他城市或地區(qū)或政府相關(guān)部門的名字；o 4）目錄上的文件名稱和排列序號(hào)、頁(yè)碼前后是否一致；o 5）投標(biāo)保證金、拖期違約罰金、履約保函、預(yù)付款保函或其他各種保函之比例或金額是否前后一致；o 6）回標(biāo)文件的份數(shù)、正副本的份數(shù)是否一致；o 7）合同文件各部分的組成順序是否合理；n 各條款的標(biāo)題與內(nèi)容是否對(duì)應(yīng)n 有關(guān)暫定數(shù)量、暫列金額、暫定供應(yīng)單價(jià)、選擇項(xiàng)目等內(nèi)容是否均有相對(duì)應(yīng)之調(diào)整內(nèi)容；o 10）計(jì)量原則與單價(jià)內(nèi)容說明與合同條件、工程規(guī)范是否有不一致之處o 11）有關(guān)工程變更的計(jì)價(jià)條款是否合理及

28、可操作o 12）付款方式是否合理及可操作o 13）.新增項(xiàng)目的單價(jià)組價(jià)方式是否合理及可操作；o 14）.履約保函的形式及有效期；o 15）.對(duì)不可抗力的解釋；o 16）.工程暫停、延期或終止時(shí)的計(jì)價(jià)方式；o 17）.保險(xiǎn)的投保方和受益人；o 18）發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決方式是訴訟還是仲裁；o 19）.合同價(jià)格的包含內(nèi)容與計(jì)量原則和單價(jià)內(nèi)容說明是否統(tǒng)一；o 20）.有無拖期違約罰金；o 21）.對(duì)一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商不能合理預(yù)見的內(nèi)容的處理方式；（應(yīng)定義清楚什么是不可預(yù)見）o 22）.如條款中要求承包商有深化設(shè)計(jì)的義務(wù)應(yīng)在條款中界定清楚什么情況下屬于深化設(shè)計(jì)；o 23）工程水電費(fèi)由誰來繳納o 24）總包

29、對(duì)分包及其他承包的照管具體內(nèi)容o 25）.條款的語言描述要通俗易懂，不能使人產(chǎn)生歧義。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 評(píng)標(biāo)工作o 一般情況下分為初評(píng)和終評(píng)，初評(píng)時(shí)o 1）投標(biāo)人資格審查o 對(duì)于已經(jīng)過資格預(yù)審的投標(biāo)人審查其是否列入預(yù)審合格的清單；沒有經(jīng)過資格預(yù)審的應(yīng)審查該投標(biāo)人的資格是否滿足招標(biāo)文件的規(guī)定。o 2）對(duì)投標(biāo)文件的響應(yīng)性審查o 其投標(biāo)文件是否按規(guī)定的格式和方式遞交，是否其投標(biāo)函已由公司法人或授權(quán)代表簽名蓋章（如為授權(quán)代表簽字蓋章應(yīng)有法人簽署之授權(quán)委托書）；按投標(biāo)須知要求應(yīng)提交之文件、資料是否全面完整；如規(guī)定有投標(biāo)保證金，是否已遞交滿足招標(biāo)文件規(guī)定的具有適當(dāng)金額和適當(dāng)期限的有效保證

30、；對(duì)招標(biāo)文件中規(guī)定的商務(wù)和技術(shù)條件是否有重大偏離；o 經(jīng)過上述篩選合格的的投標(biāo)文件的投標(biāo)人，原則上就應(yīng)作為符合條件的中標(biāo)候選人進(jìn)入終評(píng)（招標(biāo)文件中對(duì)初評(píng)另有要求的按要求執(zhí)行）。終評(píng)時(shí)分為技術(shù)評(píng)審和商務(wù)評(píng)審。o 3）技術(shù)評(píng)審的目的是確認(rèn)投標(biāo)人履行工程合同的能力，以及其擬將采用的施工方案的合理性、可靠性?；緝?nèi)容如下：o 1.是否提交了招標(biāo)文件中規(guī)定提交的所有技術(shù)文件，文件與規(guī)定的技術(shù)說明和圖紙要求是否一致；2.施工計(jì)劃的科學(xué)性、合理性及可操作性，是否能滿足業(yè)主對(duì)工程竣工時(shí)間的要求；3.保證施工進(jìn)度的措施，即對(duì)所投入的人力、物力、施工機(jī)械、其他生產(chǎn)設(shè)施及其安排的合理性、可靠性；4.施工質(zhì)量的控制和

31、保證，包括各項(xiàng)管理措施是否可行；5.對(duì)于要求投標(biāo)人提供某些材料或設(shè)備的工程項(xiàng)目，一般要求在遞送投標(biāo)文件的同時(shí)，報(bào)送主要材料、設(shè)備的樣本或型號(hào)規(guī)格和制造廠家的名稱和地址，評(píng)審人員應(yīng)審查其是否滿足招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)的要求；6.如果投標(biāo)人擬與某幾家分包商進(jìn)行合作，則應(yīng)審查分包商的能力和經(jīng)驗(yàn)是否可勝任其分包工程項(xiàng)目；7.投標(biāo)文件中對(duì)本招標(biāo)工程在在技術(shù)上有何保留或建議，需評(píng)定這些保留條件對(duì)工程的技術(shù)性能和質(zhì)量的影響，對(duì)提出的建議進(jìn)行可行性和技術(shù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的分析，考慮全部或部分采納其所作之建議。o 4）商務(wù)評(píng)審是從成本、財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析等方面評(píng)定投標(biāo)報(bào)價(jià)的合理性和可靠性，評(píng)定授標(biāo)給不同投標(biāo)人的經(jīng)濟(jì)效果，基本內(nèi)容如

32、下：o 1.分析其報(bào)價(jià)構(gòu)成的合理性。其直接費(fèi)與開辦費(fèi)（措施費(fèi)）的比例、指定分包照管費(fèi)占分包工程金額的比例等是否合理，對(duì)各分部、分系統(tǒng)進(jìn)行單方造價(jià)比較分析（列出各投標(biāo)人分部比較表及分系統(tǒng)比較表）以確定其合理性，審查投標(biāo)文件報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算的正確性（一般稱之為算術(shù)誤算），并與標(biāo)底進(jìn)行對(duì)比評(píng)定各項(xiàng)目報(bào)價(jià)的合理性（通過開辦費(fèi)或措施費(fèi)比較表、主要項(xiàng)目單價(jià)比較表、主要設(shè)備材料品牌產(chǎn)地比較表、工期比較表、付款方式比較表等）；2.分析機(jī)械臺(tái)班、工人計(jì)日工資、材料單價(jià)的合理性，對(duì)于前期工程的價(jià)格，應(yīng)分析投標(biāo)人提出的報(bào)價(jià)是否明顯過高，估價(jià)投標(biāo)人對(duì)支付條件的要求及優(yōu)惠條件，包括支付外匯或當(dāng)?shù)刎泿诺谋壤?，外匯貨幣種類及兌

33、換率的高低、延期付款利息等；3.對(duì)于招標(biāo)文件中規(guī)定了調(diào)價(jià)條款，應(yīng)對(duì)投標(biāo)人的調(diào)價(jià)公式及其采用調(diào)價(jià)基數(shù)、調(diào)價(jià)指數(shù)的合理性進(jìn)行分析；4.審核投標(biāo)人要求分年支付的資金流量表，評(píng)述其合理性； 5.對(duì)投標(biāo)人的資格進(jìn)行進(jìn)一步的審查，復(fù)核投標(biāo)人在資格預(yù)審后資格條件的變化。o 5）在上述技術(shù)商務(wù)各項(xiàng)評(píng)審后，提出商務(wù)部分的評(píng)標(biāo)意見及需要投標(biāo)人澄清的問題（淘汰不符合條件的投標(biāo)文件），同時(shí)對(duì)保留下來的投標(biāo)文件可能會(huì)存在這樣或那樣的問題需要進(jìn)一步澄清，評(píng)審委員會(huì)針對(duì)每個(gè)投標(biāo)人的具體問題要求其給予澄清。o 6）評(píng)標(biāo)報(bào)告：將技術(shù)評(píng)審和商務(wù)評(píng)審的結(jié)果，以及投標(biāo)人在澄清會(huì)上對(duì)要求其澄清的問題的解答或針對(duì)某方面的問題所作的承諾進(jìn)

34、行綜合分析比較，按招標(biāo)文件規(guī)定選出價(jià)位合理的候選人名單，寫出評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告的內(nèi)容：1.招標(biāo)過程的概況、評(píng)審委員會(huì)的人員及組成；2.參加投標(biāo)的投標(biāo)人總數(shù)，因各種原因而被淘汰的投標(biāo)人名稱及其原因；3.對(duì)推薦的投標(biāo)人或排序結(jié)果進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)述，包括：投標(biāo)人的資信及承擔(dān)類似工程經(jīng)驗(yàn)；標(biāo)價(jià)分析結(jié)果；標(biāo)書的響應(yīng)性；有何保留或建議及這些建議的合理性、先進(jìn)性；標(biāo)書中提出的工期、進(jìn)度計(jì)劃及可行性；投標(biāo)人擬與其合作的分包商的情況；業(yè)主關(guān)心的其他情況。o 7）決標(biāo)與授標(biāo)：業(yè)主在收到評(píng)審委員會(huì)評(píng)標(biāo)報(bào)告后，將召開內(nèi)部會(huì)議決定中標(biāo)人。確定中標(biāo)人后，業(yè)主將作如下工作：1.向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，書中寫明商簽合同的時(shí)間和地點(diǎn)

35、，如果授標(biāo)價(jià)格是不可協(xié)商的，則應(yīng)寫明授標(biāo)價(jià)格；2. 向未中標(biāo)的投標(biāo)人發(fā)出未中標(biāo)通知書，只需寫明該投標(biāo)人未能中標(biāo)，而不必寫出任何理由，但應(yīng)注明投標(biāo)保函撤回辦法。o 8）合同談判：經(jīng)過招標(biāo)、評(píng)標(biāo)及評(píng)標(biāo)過程中的問題澄清，業(yè)主與承包商就與項(xiàng)目有關(guān)原則問題均已達(dá)成共識(shí)，因此大多數(shù)情況下業(yè)主與承包商均能順利簽訂合同，包括：1.通過評(píng)標(biāo)，盡管從總體上接受承包商價(jià)格，但其報(bào)價(jià)中還可能存在某些不合理的地方，希望通過談判來調(diào)整；2.發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人某些建議是可以采納的，如為其他投標(biāo)人建議，而業(yè)主意向中標(biāo)人也可接受，需與意向中標(biāo)人商定這些建議，并確定因采納這些建議而導(dǎo)致的價(jià)格變更；3.討論某些局部變更、包括設(shè)計(jì)的局部變更

36、、技術(shù)條件或合同條件變更等對(duì)合同價(jià)格的影響。o 三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 有關(guān)結(jié)算工作。o 以包干合同為例，一般情況下在總價(jià)包干合同之結(jié)算工作中包括下列結(jié)算內(nèi)容：o 是否有圖差調(diào)整，建議在結(jié)算工作開展前落實(shí)好到底施工過程中有幾版施工圖，是否每一版施工圖均需要做圖差調(diào)整。并與承包商、估算師之間達(dá)成一致；o 清單中如有暫定數(shù)量項(xiàng)目，建議在結(jié)算工作開展前落實(shí)好到底施工過程中這些項(xiàng)目對(duì)應(yīng)哪一版施工圖進(jìn)行暫定數(shù)量的調(diào)整，并與承包商、估算師之間達(dá)成一致；o 暫定供應(yīng)單價(jià)調(diào)整，應(yīng)整理出工程量清單中哪些項(xiàng)目為暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門確定相應(yīng)項(xiàng)目之供應(yīng)價(jià)，以供結(jié)算之用。o 有關(guān)暫列金額調(diào)整，要

37、事先歸納出清單中哪些項(xiàng)目為暫列金額項(xiàng)目，并列出明細(xì)協(xié)調(diào)相關(guān)部門確定相應(yīng)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的圖紙及相關(guān)資料，以供結(jié)算之用。o 選擇項(xiàng)目調(diào)整，要有相關(guān)的書面指示來確定是否由承包商來作相關(guān)工作。o 變更金額的確定。協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好變更的程序控制。建議負(fù)責(zé)變更簽字的人員須事先進(jìn)行相關(guān)合同條款的強(qiáng)化教育，要讓其明白一切要以合同出發(fā)，哪些變更該簽字，哪些變更不該簽字。對(duì)待變更一定要制訂一套切實(shí)可行的控制程序以盡量避免不該發(fā)生的和不必要的費(fèi)用損失。當(dāng)承包商自己要求變更且其能從該變更中獲取一定的利益時(shí)工程師應(yīng)根據(jù)技術(shù)規(guī)范、合同條款認(rèn)真從原合同文件中分析其可操作性、經(jīng)濟(jì)性，要能審時(shí)度勢(shì)地利用承包商變更的要求調(diào)整技術(shù)規(guī)范

38、和合同文件中原有的缺陷，來保證工程的質(zhì)量、避免因原有的缺陷而使發(fā)包人提出變更帶來的經(jīng)濟(jì)索賠或延期；工程師審核變更的原則應(yīng)基于以下幾點(diǎn)：n 變更后的工程不能降低使用標(biāo)準(zhǔn)；n 變更項(xiàng)目在技術(shù)上必須可行、可靠；（1、2兩條是最基本的）n 變更后的工程費(fèi)用要合理。不能因該變更導(dǎo)致費(fèi)用增加控制失控，甚至因?yàn)樵黾拥耐顿Y過大而引發(fā)大的、工程師很難解決的合同爭(zhēng)議；n 變更后的施工工藝不宜復(fù)雜，一般不應(yīng)由于變更后的施工工藝改變而影響工期，進(jìn)而引發(fā)工程師解決不了的合同爭(zhēng)議；n 較大的變更，必須要和承包商事先溝通，必要時(shí)，給承包商發(fā)去“變更意向通知，限定最核心的條件”下，讓承包商報(bào)價(jià)和提出技術(shù)大綱；n 較大的設(shè)計(jì)變更必須在工程師做好合同分析工作、充分的預(yù)計(jì)到變更的基本結(jié)果后，再與業(yè)主溝通和正式報(bào)送工程師的意見，供業(yè)主審查和批準(zhǔn)；n 變更令的發(fā)布一定要在充分征求甚至征得各方一致意見后（或意見不一致而雇主批準(zhǔn)）n 一定要考慮到變更后涉及到的以下合同條款，這些條款本質(zhì)上是帶有保護(hù)承包商權(quán)利的：費(fèi)用；延期；索賠