南海里水商業(yè)項目營銷方案

1、2015年5月1日2015年4月南海里水商業(yè)廣場項目南海里水商業(yè)廣場項目營銷策劃方案營銷策劃方案 2目錄1項目背景篇2項目定位篇3業(yè)態(tài)建議篇4營銷策略篇5招商執(zhí)行篇63現(xiàn) 狀危 機開業(yè)不到一年，大量商戶撤場體量有限，難引進聚人氣業(yè)態(tài)品牌稀少零散，規(guī)劃難度較大未來競爭激烈，招商面臨瓶頸4口碑人流業(yè)態(tài)營運商家信心不足，如何重拾商戶信心商場人流不足，如何營造旺場人流商家零散稀少，如何合理規(guī)劃業(yè)態(tài)商場現(xiàn)狀嚴峻，如何通過營銷盤活面臨四大問題項目出路思考5蓄水養(yǎng)魚，需要讓利要復活一個商場，我們更需要讓利以長遠投資的眼光和方式，通過個性化錯位發(fā)展項目，才是生存之道。出路6項目背景篇項目概況分析項目本體分析面

2、臨問題PART17項目區(qū)位分析夢匯尚城新天地廣場核心住宅區(qū)里水第一城項目位于里水商住區(qū)域內(nèi)，臨近里水鎮(zhèn)政府、街心公園等，配套完善；周邊分布有大量住宅群以及新建的大型商住社區(qū)，區(qū)域住宅環(huán)境成熟；周邊商業(yè)以住宅底商為主，商業(yè)氣氛較濃周邊商業(yè)體發(fā)展迅速 ，未來商場招商競爭將加大。區(qū)位中心非重心競爭未來很嚴重核心住宅區(qū)住宅區(qū)8項目交通分析項目位于鎮(zhèn)街主干道之一，新興路與繁華的朝陽路交匯處，比鄰里水大道北，沿江路等核心路徑，車流頻繁交通相對便捷；項目離核心商圈較近，商業(yè)基礎(chǔ)較好，業(yè)態(tài)適合錯位發(fā)展；夢匯尚城新天地廣場里水大道北里水第一城朝陽路新興路沿江路5分鐘8分鐘路網(wǎng)通達交通便利9項目四至分析幼兒園小學

3、里水第一城（住宅）夢匯尚城市政單位項目周邊有“幼兒園”和“小學”，為項目規(guī)劃教育培訓業(yè)態(tài)提供人流基礎(chǔ)；項目周邊有不少市政單位，為商業(yè)，為餐飲娛樂業(yè)態(tài)提供了一定的需求；項目周邊雖有不少臨街商鋪，但業(yè)態(tài)單一，檔次不夠，有待完善，市場空白為項目提供機會；臨街鋪臨街鋪商業(yè)氛圍較濃業(yè)態(tài)有待完善10項目本體概況總建筑面積地上建筑面積：17776地下建筑面積：4279合計：22055總層數(shù)地上：12層地下：1層合計：13層項目為一棟文化產(chǎn)業(yè)和商用融合的綜合物業(yè)，具有良好的昭示性和彰顯性，但體量有限，且現(xiàn)有部分業(yè)態(tài)已錯層進駐，規(guī)劃難度較大。11項目本體分析么裝服飾女裝服飾廣場電影院11/F12/F9/F10/

4、F7/F8/F5/F6/F3/F4/F1/F2/F中庭餐飲餐飲品牌專賣/便利店空店餐飲餐飲餐飲兒童娛樂空店空店空店眼鏡/服飾空店空店空店電影院注：剖面示意圖空店特色餐飲百貨零售兒童娛樂兒童娛樂寫字樓寫字樓各層均有空鋪，業(yè)態(tài)規(guī)劃難度大百貨業(yè)態(tài)過于零散稀少中庭及廣場的昭示性尚未展現(xiàn)兒童業(yè)態(tài)過于單一，僅兒童游樂場首層無超市，且7/11位于商場主力店餐飲特色不明顯，有待加強改造12項目思考如何通過快速招商實現(xiàn)利益最大化如何完善業(yè)態(tài)規(guī)劃盤活整個商業(yè)體定位營銷13項目定位篇項目概況分析項目本體分析面臨問題PART214SWOT分析競爭優(yōu)勢競爭劣勢項目位于里水核心商圈附近，商業(yè)氛圍較濃；周邊交通路網(wǎng)便利，項

5、目昭示性和彰顯性較強；項目周邊住宅林立，并已有電影院進駐；項目已開業(yè)，空置率高，易形成不良口碑；項目體量有限，業(yè)態(tài)規(guī)劃難度加大；項目周邊街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)單一，有待完善；發(fā)展機遇潛在威脅周邊擁有市政單位和學校，為項目提供消費者；里水大力發(fā)展“三舊改造”，可爭取更多扶持；周圍其他商業(yè)體成型，業(yè)態(tài)適合錯位發(fā)展；未來市場供應持續(xù)增大，里水第一城也擁有商業(yè)體；區(qū)域內(nèi)人口相對較少，消費力有限；區(qū)域認可度不高，未能使消費人群尚集聚；15區(qū)位優(yōu)勢明顯路網(wǎng)交通便利商業(yè)氛圍較濃項目空置率高項目體量有限周邊業(yè)態(tài)單一SWOT分析總結(jié)如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，利用啄頭增加人流重拾商家信心，爭取更多扶持，完善業(yè)態(tài)規(guī)劃，是招商的關(guān)鍵大

6、宣傳快招商解決方案優(yōu)劣對比16項目定位思考定位電商大力沖擊傳統(tǒng)零售業(yè)，更多商家開始逐漸融入電商，利用電商平臺，實施產(chǎn)品推廣和分銷。怎樣定位有啄頭又可行，還能盤活整個商業(yè)體17項目功能定位王石曾說：淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)。是你不把互聯(lián)網(wǎng)當成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來，最終淘汰你的還是你的同行。商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)改造，已不是做與不做的問題，而是未雨綢繆的未來必經(jīng)之路。18定位思考網(wǎng)絡(luò)電子商城現(xiàn)有的有淘寶、天貓、唯品、京東等品牌商城同時也有不少自主品牌的電子商城，如蘑菇街等手機APP商城現(xiàn)在所有的品牌電商擁有自己的手機APP軟件，直接可在手機上進行商品銷售，逐步占領(lǐng)手機用戶市場這些不是我們

7、現(xiàn)階段要的19定位思考好倬頭、關(guān)注度，人流量，消費率，這些才是商戶要的掃二維碼加公眾號項目圖片多維度展示搖一搖抽紅包活動項目動態(tài)信息發(fā)布公眾投票調(diào)查功能公眾照片集贊功能品牌分頁欄推介商品團購微支付8大功能微信“公眾號”平臺功能很多，不是所有的我們都要一次性去實現(xiàn)，我們并需根據(jù)商戶的具體需求，選擇適合本階段發(fā)展所需要的功能，避免盲目投入。20運營舉措首先需要WIFI覆蓋全商場如今“低頭族”已成為普遍現(xiàn)象，首先實現(xiàn)此功能就是為了延長人流在商場停留的時間。21項目功能定位引領(lǐng)商業(yè)新模式營造消費新體驗構(gòu)筑品牌新平臺區(qū)域優(yōu)勢明顯商業(yè)氛圍較濃路網(wǎng)通達便利里水里水云體驗云體驗一站式餐飲娛樂休閑購物廣場一站式

8、餐飲娛樂休閑購物廣場利用微信公眾號推廣商家利用微信公眾號推廣特價產(chǎn)品利用微信公眾號組織線上線下活動特色餐飲風情街KTV和電影院相結(jié)合公共空間強化兒童娛樂設(shè)施22項目定位“云體驗”一站式餐飲娛樂休閑購物廣場關(guān)鍵字23親子互動中心這里成為周末父母與孩子互動的樂園，平日里的壓力暫且放下，來這里體會家庭的溫暖，傾聽孩子的笑聲。關(guān)鍵詞1：親子體驗項目定位24項目定位關(guān)鍵詞2：微信購物智能購物中心以微信“公眾號”平臺為主體，打造智能推廣、分銷、管理的電子商戶平臺，讓消費者體驗掌上購物新樂趣。25餐飲休閑娛樂中心特色的建筑風格，鮮明的主題元素，增添購物中心可玩性，使本案商業(yè)成為都市人的時尚領(lǐng)域。項目定位關(guān)鍵

9、詞3：美食娛樂26項目定位關(guān)鍵詞4：時尚潮流品質(zhì)購物中心不再為品牌的缺失而煩心，不再為購買不到的商品而失落，這里滿足你一站式高品質(zhì)的購物需求27消費群定位潛在客戶重要客戶核心客戶居住里水城區(qū)的“本地年輕家庭”客戶偏好：注重家庭消費，尤其是餐飲娛樂，常一家三口出行客戶特點：白天上班，晚上或周末才逛商場居住里水城區(qū)的“外地年輕打工一族”客戶偏好：注重時尚，娛樂，而且比較關(guān)心價格客戶特征：只要是休息時間，就會到處找地方逛街周邊區(qū)域的外地務(wù)工人員：產(chǎn)品偏好：注重時尚，新鮮，講究餐飲娛樂客戶特征：逗留時間較短，但對吃必須解決28消費群體定位分析以年輕家庭為核心的消費對象為周邊社區(qū)中的消費人群，主力消費人

10、群是在半徑5公里以內(nèi)生活和工作的中檔消費人群，并且將16歲-45歲的人群作為項目的主要客群。 在我國消費結(jié)構(gòu)中所占比例越來越大，在未來將成為主流，迎合這種趨勢，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家人前來消費，同時以餐飲、娛樂、休閑開啟了家庭消費這一嶄新的商業(yè)消費模式。 力求每一個家庭的成員們都在商業(yè)廣場中找到屬于自己的休閑方式，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時，商業(yè)廣場還有著各式各樣的“主題景觀”，讓人們在消費之余亦可進行各種休閑娛樂活動。29定價考慮因素摩的全天日很多夜晚摩的寥寥無幾人流多與少，讓熟悉本地情況的“摩的”說了算“摩的”較少，說明現(xiàn)階段項目輻射力不夠，只輻射周邊人群；（停車場空位多）“摩的”僅夜晚出

11、現(xiàn)，說明項目人群多在夜晚在此消費；（部分商戶很晚才開市）人流不足，業(yè)態(tài)不完善，如何定價才能快速招商30定價考慮因素新天地廣場里水第一城星御廣場和信廣場流行天地人流主要活動區(qū)域車流較多行人較少夢匯尚城行政辦公區(qū)域問題:人流如何吸引過來項目名稱1小時人流和信廣場204星御廣場88流行天地143夢匯尚城63項目現(xiàn)時人流明顯不足；項目尚未形成口碑，消費者不知道在本項目有何消費；項目周邊沒有形成“連鎖商業(yè)氛圍”；31定價考慮因素特賣場和街鋪人流較多超市和燈光夜市人流較多商場內(nèi)和屈臣氏人流稀少由于信和廣場和新前線連為一體，人流共享，而星御廣場雖屬同一區(qū)域卻人流稀少星御廣場新前線廣場信和廣場32定價考慮因素

12、匯總項目名稱配套人氣口碑餐飲區(qū)位交通合計信和廣場超市204人/小時最便利完善KFCM記核心中心位置有公交和停車場30星御廣場國美、屈臣氏88人/小時電器日化品披薩客萬歲烤尚宮與核心位置相連離公交站有距離22流行天地樂購特賣場143人/小時服裝鞋皮具街邊餐飲和小吃核心中心位置離公交站很近24夢匯尚城電影院63人/小時看電影仙蹤林核心邊緣位置有公交和停車場18本案分析本項目可聚人氣，但有時間限制項目人氣不足，且小朋友居多項目可消費地方不多，且之前口碑不足項目可聚人氣的餐飲業(yè)態(tài)不足，有待完善項目的區(qū)位位于核心非中心，需要引導人流項目交通便利，但無摩的位于門口星御廣場對本項目參考價值大于“信和廣場”和

13、“新天地”33競品項目租金明細項目名稱1樓租金價格2樓租金價格其他費用信和廣場230元/170元/無其他費用收取新天地-60元/2押一租，水電押金1個月，進場費1個月星御廣場130元/50元/免租2-3個月，針對經(jīng)營不景氣商家，再租金打折周邊街鋪65元/-轉(zhuǎn)讓費用3萬-8萬1.如何引導消費者過來本區(qū)域消費，除了業(yè)態(tài)定位，還有租金定價決定招商速度；2.里水消費不高，本地商戶的租金承受力一般，每個經(jīng)營者均考慮自身經(jīng)營成本；3.里水在營商業(yè)項目租金價格是調(diào)整后價格，部分商家無法承擔，開始轉(zhuǎn)讓鋪位；備注：以上價格含空調(diào)管理費用，且為建面價格34定價思考我們的最終目的：在有限的時間內(nèi)，實現(xiàn)利益最大化我們

14、的首要問題：如何實現(xiàn)快速招商，填滿商場我們的想要的：是長遠穩(wěn)定的持續(xù)收益有和無，多和少是兩個概念商場持續(xù)收益總比長期空置強35項目租金定價樓層租金均價解析1樓100元/該價格吻合市場價，以及符合周邊商戶里水商家接受度2樓70元/該價格以周邊項目2樓價格做參考，且我們的區(qū)位不及其他項目3樓50元/里水在營商業(yè)項目，均無三樓，三樓租金不建議過高4樓35/由于4樓主打KTV或餐飲，該價格由商家反應得出，KTV或更低36收益核算樓層租金（含有管理空調(diào)）面積1年收益1樓100元/273032760002樓70元/240720218803樓50元/240714442004樓35/1567658140合計9

15、11174002201-4層年收益為： 7400220（含有空調(diào)管理費）這個收益只是暫時37業(yè)態(tài)建議篇項目概況分析項目本體分析面臨問題PART338項目業(yè)態(tài)重點就是在“餐飲”和“娛樂”39我們的大力士和電影院人流不少，其他項目的KFC 、M記、必勝客人流也不少思考40為什么麥當勞，KFC，大力士餐飲人流這么，萬歲，烤尚宮卻人流稀少？由于里水主要消費人群是：年輕家庭消費，而且還有相當一部分外來打工一族，家庭消費注重小孩子的飲食健康，而打工一族注重餐飲價格高低，所以我們在選擇餐飲業(yè)態(tài)，應該適當選擇一些新鮮，且價格適合大眾家庭消費的“主食餐飲”。思考411F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議特色餐飲區(qū)需要重新打造，重點放

16、在餐飲種類選擇和露天餐飲區(qū)的展示利用。零售百貨盡可能選擇一些適合當?shù)啬贻p家庭，且價格適中的2線品牌或自主品牌。把中庭位置座位“可變性特賣專場”，平時用于活動展示，定期組織特賣專場，場地可暫時免費或提點收費。餐飲風情街可變性特賣專場精品、皮具、男女服飾休閑餐飲42可變性特賣專場三大升級前期可免費試用第一步：通過免費特賣場讓商家匯聚人流，做旺商場別推廣商場微信“公眾平臺”二維碼第二步：針對周邊消費人群的喜好及季節(jié)變化，開展“各類主題”賣場活動，并協(xié)助商家推廣，此時開始收費第三步：保留有實力商家，為商家提供主題性開放式商鋪，提升特賣場綜合競爭力。43電影院展示電影院展示覆蓋面可至一樓或樓梯間44風情

17、餐飲街外街道改造強化一樓餐飲區(qū)外街利用45中庭展示強化強化一樓大堂賣場促銷、活動展示462F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議主要以時尚女裝為主，重點注重開放式鋪位的展示面裝修;餐飲和童裝夾在時尚女裝中間，主要目的是為了使帶動整層形成“環(huán)島人流動線”;二層精品內(nèi)衣處，主要是該內(nèi)商戶承受租金能力低，且為剛需產(chǎn)品，適合該處位置；二樓空置公共空間較多，盡可能做成鋪位；餐飲餐飲百貨百貨零售百貨百貨47商場特色擺設(shè)商場內(nèi)擺設(shè)特色的座椅48場內(nèi)公共設(shè)置建議品牌展示品牌展示公共座椅公共座椅公共座椅電梯裝飾中庭LED屏中庭吊頂裝飾廣場內(nèi)部合理利用公共空間及走道，增加了個性化情侶裝飾座椅及主力品牌商品在公共區(qū)域的展示，既美化了環(huán)境，

18、又達到品牌推廣。場內(nèi)空間設(shè)計如出一轍，突出消費愉悅性、休憩性493F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議根據(jù)現(xiàn)有的兒童娛樂和餐飲業(yè)態(tài)，盡可能將兒童業(yè)態(tài)最大化；由于周邊有“學?！焙汀坝變簣@”，根據(jù)市場需求，可以引進培訓機構(gòu)和兒童早教；由于鎮(zhèn)街商業(yè)三樓租金較低，可生存業(yè)態(tài)有限，可增設(shè)母嬰用品、玩具、兒童體驗等業(yè)態(tài)；餐飲餐飲兒童娛樂兒童百貨 兒童手創(chuàng)館培訓機構(gòu)50兒童公共設(shè)施包裝514F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議四樓樓上便是電影院，可以引進量版式KTV，增強娛樂業(yè)態(tài)，為整個商場聚集人流如果在無KTV進駐的情況下，可通過將整層打造層特色美食街，同樣帶動整個商場人流。業(yè)態(tài)建議依據(jù)：餐飲或娛樂業(yè)態(tài)與電影院相結(jié)合，可擴大人流，實現(xiàn)快速招商。餐飲

19、、娛樂餐飲餐飲娛樂524樓天臺規(guī)劃建議四樓天臺可以進駐清吧、輕餐飲等53商場戶外廣告54貼心服務(wù)體系商場一樓客戶服務(wù)中心，提供咨詢、尋人尋物、急救處理、禮品包裝等貼心服務(wù)商場部分樓層有陽臺或走道的公共空間，可以設(shè)置為休閑購物休息場所和吸煙區(qū)三樓兒童業(yè)態(tài)，可強化會員制，會員每天可獲贈嬰兒紙片一張，非會員可獲贈嬰兒專用濕巾商場2樓是服裝，可為顧客提供方便快捷的裁改服務(wù)開放會員免費停車服務(wù)55營銷策略篇項目概況分析項目本體分析面臨問題PART456贏信強勢三拳租金及免租讓利搭建云體驗公眾平臺快狠通過眾投重籌招商準57招商優(yōu)惠政策簽正式合同時間免租期招租率30%以內(nèi)現(xiàn)有免租期100%執(zhí)行招租率70%以

20、內(nèi)現(xiàn)有免租期70%執(zhí)行招租率100%以內(nèi)現(xiàn)有免租期50%執(zhí)行超長免租期：對進駐經(jīng)營的商家享有長達6-12個月的免租期；免租期”倒計時”：為促進項目招商，可根據(jù)招商率來制定 免租期長短；免租期“一鋪一議”：針對大面積商戶或重要業(yè)態(tài)商家，可實行免租再議；免租期“分期免租”：可實行“逐月交租逐月免租”的免租思路方針；免租期不等于裝修期，租金略低于市場價格最大優(yōu)惠吸引商家58招商優(yōu)惠方案一預交租金免鋪租：裝修期不等于免租期，給租商戶裝修時期；收取兩按和水電押金，一次性交三個月租金，免半年租金；大面積餐飲或娛樂業(yè)態(tài)，如有特別要求，可“一鋪一議”，再有所增加；該優(yōu)惠需要根據(jù)租金重新定價的方案進行執(zhí)行；每年

21、只能免2個月，使用時間由商戶自行決定；業(yè)態(tài)交1個月免2個月交2個月免4個月交3個月免半年商場內(nèi)部餐飲-商場外部餐飲-兒童/娛樂業(yè)態(tài)-零售百貨業(yè)態(tài)-59招商優(yōu)惠方案二租金打折租鋪：裝修期不等于免租期，給租商戶裝修時期；收取兩按一租和水電押金，沒有免租期間；大面積餐飲或娛樂業(yè)態(tài)，如有特別要求，可“一鋪一議”，再有所增加；該優(yōu)惠需要根據(jù)現(xiàn)有租金進行折扣調(diào)整租金折扣；業(yè)態(tài)第1個月第2-5個月第6-9個月第10-12個月商場內(nèi)部餐飲租金已交3折6折8折商場外部餐飲3折-兒童/娛樂業(yè)態(tài)3折6折-零售百貨業(yè)態(tài)3折-60招商優(yōu)惠方案三免租讓利不是不賺錢，是要把商戶先“圈”進來，再通過“協(xié)助商家推廣”，增加租金

22、和收取推廣服務(wù)費用業(yè)態(tài)免租方案1免租方案2備注商場內(nèi)部餐飲3-6月6-12月作為核心業(yè)態(tài)，免租期可相對延長，針對特種餐飲可“一鋪一議”商場外部餐飲1-2個月3個月該區(qū)域鋪位面積較小，免租可以不長，押金可以收取較高一點兒童/娛樂業(yè)態(tài)3-6月6-12月這里主指KTV和兒童娛樂，該類業(yè)態(tài)同樣需要較長免租零售百貨業(yè)態(tài)1-3月3月該類業(yè)態(tài)為后期招商，商場做旺，自然可以適當減少免租直接免租優(yōu)惠：核心業(yè)態(tài)免租期完全寬松，對商吸引力足夠，為能保證開發(fā)商的效益，可以適當拉升一點租金；且在招商期間，這里重點優(yōu)惠是將優(yōu)惠給予餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，而其他只按常規(guī)免租走，我們針對免租可以“逐月收取逐月免租”的形式進行免租。（

23、免租2選一）61收益及保障1.由于優(yōu)惠較大，建議前期收取水電押金2.增加廣告牌位，增加商場持續(xù)收益3.合同標明商戶老板需參與本商場會議，會議內(nèi)容“商家推廣”，從而做好“聯(lián)合推廣”的準備4.未來根據(jù)招商率和餐飲進駐情況，挺高租金增幅或租金價格實現(xiàn)目標：前期商戶被“低租金”吸引過來，后期商戶被我們的“推廣服務(wù)”吸引留下62招商平臺搭建商家推廣平臺商家分銷平臺商家管理平臺云體驗微信“公眾”平臺利用平臺推廣項目（針對開發(fā)商）利用品臺推廣商家品牌（針對商戶）利用平臺推廣活動信息（針對消費者和商戶）利用品臺進行“特價商品”推廣利用品臺進行“庫存商品”推廣利用平臺進行“套餐商品”推廣代理商除了打造平臺外，還

24、將通過組織線上線下活動，為商場凝聚人氣，協(xié)助商家快速實現(xiàn)獲利。指導商家如何推廣產(chǎn)品指導商家加盟同類品牌指導商家如何經(jīng)營產(chǎn)品打造平臺構(gòu)造夢想63商家推廣品臺開展各類活動協(xié)助商家推廣64商家分銷平臺商家分銷平臺：以“微信公眾號”為基礎(chǔ)，打造“商家分銷平臺“，實行商家統(tǒng)一促銷。1.提供各類商家的品牌推廣信心；2.提供商家各類促銷產(chǎn)品手機支付3.提供商家活動信息發(fā)布；65運營管理平臺“商戶創(chuàng)富”成長基地：以龐大專業(yè)的運營團隊為基礎(chǔ)，打造“商戶創(chuàng)富成長基地“，實行大數(shù)據(jù)分析管理。1.提供各類商業(yè)研究性報告，協(xié)助商家解各種決經(jīng)營疑問；2.提供品牌加盟，采購渠道，咨詢及協(xié)作操作等增值服務(wù)；3.提供品牌推廣、

25、策劃活動、物料設(shè)計等推廣建議服務(wù)；4.建立商戶會員制和消費者會員制，組織更重線上線下利民活動；66眾籌眾投策略通過“眾籌”或“眾投”形式招商消化部分難以出租的商鋪位置該模式的重點：控制好:“眾籌”或“眾投”的業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)可由運營方定控制好:“眾籌”或“眾投”業(yè)態(tài)所需商鋪的位置，位置可由運用方定控制好:“眾籌”或“眾投”的人數(shù)，股份比例，金額比例，并指導投資者通過運營指導，最終到達擴大宣傳，實現(xiàn)滿租的最終目的67眾籌眾投特色樣板鋪可將空鋪做成特色樣板鋪強化客戶視覺效果亮瞎他們的雙眼68注意事項商家消費者完善平臺的基礎(chǔ)是我們需要大量的會員，雖然不是中央收銀，但當有足夠消費者會員和商戶會員，我們可

26、以做什么？會員卡很多商場都有只針對消費者，又有多少商場愿意組建商戶會員制？雙會員制度推廣“吸粉”69核心推廣策略 加強宣傳“里水里水云體驗云體驗一站式餐飲娛樂休閑購物廣場一站式餐飲娛樂休閑購物廣場”的引導 形成項目在消費者心目中“核心商圈”的印象 強調(diào)項目片區(qū)“價值特性”和“創(chuàng)新特性”。 引導和加強對消費者進行“創(chuàng)富”分析 在推廣內(nèi)容、表現(xiàn)設(shè)計、現(xiàn)場包裝、宣傳物料上注重引發(fā)口碑效應，注重利用品牌，與通常商業(yè)項目區(qū)分開。70整體營銷思路“云體驗”一站式休閑娛樂購物廣場前期準備作為一個已經(jīng)開業(yè)的商場，要想重新做大做好，必須充分做好準備工作。宣傳推廣廣告物料微信電商公眾平臺商場宣傳空間包裝71項目樓

27、書包裝龍湖.晶酈館 時尚生活新軸心 重慶龍湖地產(chǎn)是重慶乃至全國都盛享聲譽之 地產(chǎn)品牌 2005年銷售收入達23億元，為中國西南地區(qū) 第一名 晶酈館為其最新之商業(yè)項目 位于渝北區(qū)高檔生活區(qū) 由龍湖商業(yè)經(jīng)營管理分公司及華夏柏欣（北京） 經(jīng)營管理顧問有限公司聯(lián)合策劃 1、樓書包裝2、電子樓書包裝72項目燈光包裝1、商場燈光包裝2、街鋪射燈包裝3、街鋪LOGO包裝4、街鋪柱燈包裝73整體營銷思路如何引爆市場，如何重新打造形象？讓消費者和商家們看到希望重建口碑。強力造勢，創(chuàng)意包裝，全新概念才能重新“引爆”市場走出第一步很關(guān)鍵74推廣形式1請100-150個兼職持續(xù)7-10T天的派單舉牌轟動全城75活動推

28、廣形式2建立項目微信公眾號通過掃二維碼進行推廣二維碼美女巡街二維碼美女展示二維碼兌換禮品覆蓋邊廣，宣傳效果大適合室內(nèi)宣傳，可做為搭配抽獎一起進行單一執(zhí)行，智能作為品牌知名度推廣76活動推廣形式3通過開展兒童才藝表演用微信平臺評比“吸粉”拉動兒童業(yè)態(tài)77活動推廣形式4通過開展“大食會”比賽提升全城關(guān)注度拉動餐飲業(yè)態(tài)78造勢營銷微信可以通過掃二維碼獲取紅包、抽獎、促使客戶關(guān)注樓盤微信官網(wǎng)。微信可以介紹項目信息，微信看樓，還可關(guān)注樓盤活動動態(tài)。客戶可以通過關(guān)注微信，再及贊，獲取項目折扣和優(yōu)惠，禮品贈送。開展親子活動，兒童相片轉(zhuǎn)發(fā)集贊換禮品，獲取關(guān)注，再做相片評比公示發(fā)獎品。79造勢營銷項目以三房為主

29、，以親子活動為主打，加強項目關(guān)注熱度 。項目含有部分大三房和四房戶型，可以老年活動，展示關(guān)愛及便利，營造回家方便。通過一些“舞動青春”吸引周邊年輕人及學生關(guān)注，逐步滲透年輕人關(guān)注。項目地處商業(yè)繁華地段，可開展啟動儀式及論壇，營造項目投資價值，吸引投資客。80招商執(zhí)行篇項目概況分析項目本體分析面臨問題PART581可提前使用倬頭造聲勢商家顧客雙向推廣逐步開始吸收會員商家顧客雙向推廣針對商家推廣清尾鋪造聲勢完善業(yè)態(tài)持續(xù)造勢定功能強推廣推售執(zhí)行818月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推廣建議階段劃分工作籌備打造特賣專場打造餐飲風情街造聲勢樹口碑招商收尾期微

30、信平臺籌建單張手冊制作餐飲喜好調(diào)查特賣場物料籌備完善餐飲街廣告位籌備活動物料與商戶協(xié)商會員制制定餐飲推廣計劃兒童主題裝飾布置公共設(shè)施的完善兒童娛樂業(yè)態(tài)洽談顧客會員制籌備本地消費服飾水品評估品牌喜歡調(diào)查公共設(shè)施完善和主題風格規(guī)范現(xiàn)有服飾為位置選出眾籌及眾投鋪位包裝部分剩余鋪位會員持續(xù)收集運營推廣計劃及民意調(diào)查特賣2維碼推廣打造云體驗理念升級優(yōu)惠推廣餐飲業(yè)態(tài)推廣強推餐飲業(yè)態(tài)舉辦大食會美食節(jié)舉辦百人傳單行微平臺強勢推廣舉辦兒童才藝比拼微信招聘推廣比賽制定兒童主店優(yōu)惠調(diào)查里水兒童消費女人風情街的推廣展示舞動青春活動的比賽微信推廣宣傳針對品牌可嘗試重新定價眾投眾籌鋪位的推廣微信活動的持續(xù)推廣商家推廣細則

31、的制定成立商戶創(chuàng)富中心快速消化面積鋪位打造商場特色賣點盤活人氣推廣口碑 通過眾籌眾投方式制造熱點清理尾鋪強化商場消費功能，完善兒童業(yè)態(tài)，完善兒童業(yè)態(tài)，增加顧客選擇功能引進兒百貨服飾完善百貨服飾完善童業(yè)態(tài)82前期調(diào)查工作82針對客戶喜好餐飲品牌的的調(diào)查，餐飲是我們的重點，也是核心；針對周邊百貨商家對租金承受力和合同期限的統(tǒng)計，便于同區(qū)域競爭；針對本地消費者和商戶對會員制的有何種需求的調(diào)查；針對商家對推廣的需求調(diào)查；餐飲業(yè)態(tài)是本項目核心競爭力針對該類商戶除了給予最大優(yōu)惠我們也要注重類型選擇83打造特賣專場831.需要制作好項目所有的VI和微信公眾號平臺2.首先要制作好二維碼所有物料3.前期針對特賣

32、專場可嘗試以“提點收費”和“免費的形式”帶動商場人流4.要求在本商場做“特賣場”或“跳蚤市場”商戶需穿帶有本商場二維碼的服飾5.針對周邊消費人群的喜好及季節(jié)變化，開展“各類主題”賣場活動，并協(xié)助商家推廣，此時開始收費6.保留有實力商家，為商家提供主題性開放式商鋪，提升特賣場綜合競爭力。重點一：84打造餐飲風情841.餐飲業(yè)態(tài)作為本項目的重點，應該給予最大免租及租金優(yōu)惠2.場內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)要比場外的餐飲業(yè)態(tài)更為重要，這個才是整個項目的核心3.在招商策略上，首先要把1-2樓場內(nèi)餐飲招滿，再逐步將餐飲往樓上推4.場外的餐飲可與場內(nèi)同步進行，但注意優(yōu)惠必須差異化5.所有餐飲業(yè)態(tài)的周圍，必須強化公共配套，如：桌椅傘等，部分公共空間可以增加小型兒童主題設(shè)施，增加小孩商場的停留時間，保證人流在商場逗留時間增長，從而促進消費。6.餐飲業(yè)態(tài)完善或?qū)φ麄€項目才是真正開始，此時可根據(jù)商戶現(xiàn)狀，重新調(diào)整租金優(yōu)惠。7.餐飲進駐后，大肆推廣，一是有住于樹立商家信心，二是借平臺廣泛吸引人流，重點二：85整體招商策略85根據(jù)招商時間段不同，租戶策略分為三個階段：主力店主力店 商業(yè)項