萬(wàn)科集團(tuán)項(xiàng)目成本管理流程

1、項(xiàng)目成本管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人耳目應(yīng)奉竹耳比丹+打內(nèi)昭iwntqiisi詞口*看4訃七內(nèi)t.riflfgi.riikit看押«MSijj?n陽(yáng)，“，心上.1a|1Utt書*事!,平二工i竺二首|=二)ft/jtwmm4"1”*猾；Tli*用*才曹革用=iff;*早圖討IBH卡管-L»at：m”，“工,VH離FT»w力尚f-U.甲鼻/(NIKr-HWWfftJIlAA.ffltf獷用-r號(hào)要m*-IW«,UM為TBtt*£«i|*nw中HktkJ豆*百一卡(?1T.50：

2、耳司或3豆用7界n*切IHIEUJFqr*|PTTwwirwr中.即時(shí)國(guó)ItRtma，、/口*jl遍本曜曜制口=*暫一1|卜，n福jraki*aa-LF、1卜鼠摹MPt“tMH修通）*|事畤算&d黃用精*啊用出髀FI.購(gòu)'-"'，H密«RLALKI7«Umiin1寰出段最wmsh*1，SEHKIRTIt*1mu”1 .目的確保開發(fā)項(xiàng)目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)2 .適用范圍適用于公司所開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制工作3 .定義無(wú)4職責(zé)4.1 成本管理部4.1.1 負(fù)責(zé)大型新開發(fā)項(xiàng)目拓展及論證階段項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)（成本估算）的提出；4.1.2 負(fù)責(zé)

3、項(xiàng)目定位方案設(shè)計(jì)階段建安成本測(cè)算；4.1.3 負(fù)責(zé)匯總編制項(xiàng)目初步目標(biāo)成本；4.1.4 .負(fù)責(zé)編制擴(kuò)初限額要求及成本建議；4.1.5 負(fù)責(zé)編制/審核項(xiàng)目建安成本概算；4.1.6 負(fù)責(zé)編制施工圖限額設(shè)計(jì)要求及成本建議；4.1.7 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目建安成本預(yù)算4.1.8 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目正式目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)控目標(biāo)；4.1.9 .組織開展項(xiàng)目結(jié)算：4.1.10 .現(xiàn)場(chǎng)成本管理員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)變更管理、簽證管理、進(jìn)度款管理4.2 項(xiàng)目發(fā)展部4.2.1 負(fù)責(zé)提供土地費(fèi)用、前期勘察費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用。4.2.2 負(fù)責(zé)小型項(xiàng)目拓展及論證階段項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)（成本估算）的提出4.3 設(shè)計(jì)部4.3.1 負(fù)責(zé)

4、提交各階段成本測(cè)算需要的設(shè)計(jì)文件（包括電子文襠）給成本管理部；4.3.2 負(fù)責(zé)圍繞項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)展開方案設(shè)計(jì)；4.3.3 責(zé)按限額設(shè)計(jì)要求及成本控制要求，完成擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)以及施工階段的設(shè)計(jì)管理。4.4 營(yíng)銷部4.4.1 負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目定位和項(xiàng)目規(guī)劃建議4.4.2 負(fù)責(zé)提供營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算，并根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行歸口管理。4.5 .財(cái)務(wù)部4.5.1 責(zé)提供財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用測(cè)算，并根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行歸口管理1.1.1. 負(fù)責(zé)組織開展項(xiàng)目工程供應(yīng)商采購(gòu)工作；1.1.2. 責(zé)組織開展項(xiàng)目材料設(shè)供應(yīng)商采購(gòu)工作；1.1.3. 負(fù)責(zé)提出工程管埋費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用4.7 成本分管副總經(jīng)理4.7.1. 負(fù)責(zé)審

5、核拓展階段項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)；4.7.2. 負(fù)責(zé)審核目初步目標(biāo)成本；4.7.3. 負(fù)審核施工圖設(shè)計(jì)后建安成本預(yù)算和經(jīng)調(diào)整后的正式目標(biāo)成本4.8 總經(jīng)理4.8.1. 責(zé)審核拓展階段項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)；4.8.2. 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目初步目標(biāo)成本；4.8.3. 負(fù)責(zé)審核施工圖設(shè)計(jì)后建安成本預(yù)算和經(jīng)調(diào)整后的正式目標(biāo)成本。4.9 董事會(huì)4.9.1. 負(fù)責(zé)審批拓展階段項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)；4.9.2. 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目初步目標(biāo)成本；4.9.3. .負(fù)責(zé)審批施工圖設(shè)計(jì)后建安成本預(yù)算和經(jīng)調(diào)整后的正式目標(biāo)成本。5程序5.1 項(xiàng)目拓展階段成本估算一一項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)的確定5.1.1. 對(duì)公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，對(duì)于大

6、型新開發(fā)項(xiàng)目，成本管理部根據(jù)以往數(shù)據(jù)提出項(xiàng)目整體目標(biāo)成本參考值：5.1.2. 項(xiàng)目發(fā)展部組織營(yíng)銷部根據(jù)土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料、關(guān)于項(xiàng)目初步定位的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤清單，提供初步規(guī)劃建議草案，由設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目發(fā)展部、營(yíng)銷部溝通確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，組織成可研階段項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)文件；5.1.3. 成本管理部根據(jù)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)文件各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，進(jìn)行建安成本估算；5.1.4. 目發(fā)展部根據(jù)成本管理部提交的建安成本估算、營(yíng)銷部提交的營(yíng)銷費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)部提供的管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，參考成本管理部根據(jù)以往數(shù)據(jù)提出項(xiàng)目整體目標(biāo)成本參考值，進(jìn)行初步經(jīng)測(cè)算；5.1.5. 于小型

7、項(xiàng)目，由項(xiàng)目發(fā)展部組織提出各成本估算，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算5.1.6. 項(xiàng)目發(fā)展部將各相關(guān)數(shù)據(jù)提供給成本管理部備案，形成拓展階段成本估算項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算表5.1.7. 公司評(píng)審?fù)ㄟ^可行性研究報(bào)告后，拓展階段項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算表自動(dòng)成為項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)，同時(shí)形成項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)。5.2 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制-項(xiàng)目初步成本目標(biāo)的確定5.2.1. 成本管理部依據(jù)項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)，提出項(xiàng)目定位階段設(shè)計(jì)部進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的限額要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表；5.2.2. 設(shè)計(jì)部組織項(xiàng)目發(fā)展部、營(yíng)銷部、成本管理部確定項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)；5.2.3. 成本管理部根據(jù)方案設(shè)計(jì)文件、項(xiàng)目產(chǎn)建造標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃指

8、標(biāo)（項(xiàng)目發(fā)展部、營(yíng)銷部組織設(shè)計(jì)部提供）進(jìn)行項(xiàng)目建安成本修正估算。5.2.4. 司相關(guān)部門負(fù)責(zé)其他分項(xiàng)成本測(cè)算，其中1）財(cái)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算；2）營(yíng)銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用的測(cè)算；3）設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用的測(cè)算；4）項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)土地成本的測(cè)算、前期勘察費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用；5）工程部負(fù)責(zé)工程管理費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)的測(cè)算。5.2.5. 測(cè)算結(jié)果在方案設(shè)計(jì)審批后一周內(nèi)提交公司營(yíng)銷部；5.2.6. 營(yíng)銷部根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算；5.3 .經(jīng)濟(jì)測(cè)算符合要求并得到批準(zhǔn)后，各部門將測(cè)算結(jié)果包括明細(xì)及相關(guān)依據(jù)提交成本管理部，由成本管理部將各部提交的分項(xiàng)成本匯編形成項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算表，作為

9、項(xiàng)目初步目標(biāo)成本，并提交公司管理層審批：下列資料可作為附件同時(shí)提交：1）項(xiàng)目公攤成本及期間費(fèi)用成本表2）項(xiàng)目主體建安成本表3）項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)表4）其他各類費(fèi)用測(cè)算表，包括營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用及土地費(fèi)用、前期費(fèi)用等5.3.1. 公司可采用聽證會(huì)的形式對(duì)項(xiàng)目開成本測(cè)算表進(jìn)行評(píng)審；5.3.2. 公司聽證會(huì)由公司成本管理部組織，公司各部門負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。5.3.3. 評(píng)審會(huì)后三個(gè)工作日，各部門根據(jù)會(huì)議決定，調(diào)整其負(fù)責(zé)的分項(xiàng)成本，提交成本管理部。成本管理部匯編成項(xiàng)目初步成本目標(biāo)，交管理層審批。5.3.4. 項(xiàng)目初步成本目標(biāo)經(jīng)管理層審批后，作為該項(xiàng)目的初步成本控制目標(biāo)，并由成本管理部將有關(guān)成本控制目標(biāo)

10、傳達(dá)給各成本責(zé)任部門，并作為項(xiàng)目后續(xù)各階段、各分期成本控制的目標(biāo)5.4 .設(shè)計(jì)階段的成本控制5.4.1. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：5.4.1.1 成本管理部在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開始前，提出擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施。5.4.1.2 .成本管理部在接到擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件后.需按計(jì)劃組織完成項(xiàng)目擴(kuò)初階段建安成本概算編制/審核，作為評(píng)審設(shè)計(jì)部擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。5.4.2. .施工圖設(shè)計(jì)階段.5.4.2.1 成本管理部在施工圖設(shè)計(jì)開始前，提出施工圖設(shè)計(jì)限額要求；5.4.2.2 建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議可以按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)：1）

11、土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依掘方案提出成本限額指標(biāo)；2）樁基工程；不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)；3）結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對(duì)銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值；4）建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門窗、電梯前

12、室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；5）安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管材選用合適的中檔材料：6）景觀工程：景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)5.4.2.3 施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議可作為施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書附件，成為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施；5.4.2.4 公司施工圖評(píng)審結(jié)束后如需進(jìn)行圖紙修改，成本管理部在圖紙確定后兩周內(nèi)組織編制/審核施工圖建安成本預(yù)算；5.4.2.5 施工圖建安成本預(yù)算批準(zhǔn)后，公司成本管理部對(duì)原項(xiàng)目初步成本目標(biāo)進(jìn)行修訂并確定項(xiàng)目正式目標(biāo)

13、成本，經(jīng)分管副總、總經(jīng)理審核，董事會(huì)批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行，作項(xiàng)目實(shí)施過程中的各項(xiàng)成本的內(nèi)控目標(biāo)，同時(shí)也作為對(duì)成本責(zé)任部考核的依據(jù)。5.5 .施工/銷售階段動(dòng)態(tài)成本控制5.5.1. 工程成本按有關(guān)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理流程執(zhí)行。工程部負(fù)責(zé)工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商采購(gòu)控制,設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更控制，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽管理、進(jìn)度款支付審核，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)營(yíng)銷費(fèi)用的控制，并按各自相關(guān)流程執(zhí)行5.5.2. 項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目工程結(jié)束后，由成本管理部按有關(guān)工程結(jié)算編制及審核作業(yè)指引執(zhí)行5.6 項(xiàng)目后評(píng)估5.6.1. .項(xiàng)目結(jié)束，成本管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本評(píng)估（主要為建安成本），按項(xiàng)目后期評(píng)估作業(yè)指引執(zhí)行。5.6.2. 項(xiàng)目總體成本，包括土地、銷、財(cái)務(wù)、管理等方面的用由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)評(píng)估。6.支持性文件6.1 設(shè)計(jì)變更管理流程5.2 工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程5.3 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理流程5.4 項(xiàng)目實(shí)施/驗(yàn)收階段工程管理流程5.5 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引5.6 工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引5