土地管理制度框架

1、土地管理制度框架一、土地利用總體規(guī)劃體系規(guī)劃是土地管理的龍頭，進行建設(shè)用地總規(guī)模、耕地保有量控制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)。1. 原五級規(guī)劃體系全國土地利用總體規(guī)劃省級 （ 自治區(qū)、直轄市）土地利用總體規(guī)劃地市級土地利用總體規(guī)劃縣級土地利用總體規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃現(xiàn)在為國土空間規(guī)劃: 主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等融合統(tǒng)一的“多規(guī)合一”。三區(qū)三線（城鎮(zhèn)空間、生態(tài)空間、農(nóng)業(yè)空間, 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線）劃定是空間規(guī)劃的核心內(nèi)容。2.

2、 土地利用規(guī)劃的分級審批國務(wù)院批準(zhǔn)：全國的總規(guī)；省、自治區(qū)、直轄市的總規(guī)；省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃省級批準(zhǔn)：除上述范圍外的市級批準(zhǔn)：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)3. 土地利用計劃管理土地利用年度計劃，屬于 年度控制。是指國家對計劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量在年度內(nèi)的具體安排。土地利用年度計劃指標(biāo)包括：（一）新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。包括新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)占用農(nóng)用地及耕地指標(biāo)；（二）土地整治補充耕地計劃指標(biāo)；（三）耕地保有量計劃指標(biāo)； （四） 城鄉(xiāng)建

3、設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)和工礦廢棄地復(fù)墾利用指標(biāo)。 各地可以根據(jù)實際需要，在上述分類的基礎(chǔ)上增設(shè)控制指標(biāo)。國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門、中央軍委或者中央軍委授權(quán)的軍隊有關(guān)機關(guān)審批、核準(zhǔn)、 備案的單獨選址重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，所需的新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)不下達地方，在建設(shè)項目用地審批時直接安排。年度計劃的審批程序與權(quán)限與規(guī)劃審批相同。二、建設(shè)項目用地預(yù)審建設(shè)項目用地預(yù)審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查。是建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案的前置審批。1. 法律依據(jù)中華人民共和國土地管理法第五十二條建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法（國土資源部令）中華人民共和國土地管

4、理法實施條例各省建設(shè)項目用地預(yù)審管理實施辦法2. 預(yù)審原則符合土地利用總體規(guī)劃，保護耕地特別是基本農(nóng)田合理集約利用土地符合國家供地政策3. 分級預(yù)審需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項目，由該級人民政府的國土資源管理部門預(yù)審需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項目，由與核準(zhǔn)、備案機關(guān)同級的國土資源管理部門預(yù)審。4. 關(guān)于永久基本農(nóng)田2018 年 7 月 30 日，自然資源部印發(fā)關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設(shè)項目用地預(yù)審的通知（自然資規(guī)2018 3 號），明確以下六類項目經(jīng)批準(zhǔn)可以占用永久基本農(nóng)田：（一）黨中央、國務(wù)院明確支持的重大建設(shè)項目（包括黨中央、 國務(wù)院發(fā)布文件或批準(zhǔn)規(guī)劃中明確具體

5、名稱的項目和國務(wù)院批準(zhǔn)的 項目）。（二）軍事國防類。中央軍委及其有關(guān)部門批準(zhǔn)的軍事國防項目。（三）交通類。1 .機場項目。2.鐵路項目。3.公路項目。止匕外，為解決當(dāng)前地方存在的突出問題，將省級公路網(wǎng)規(guī)劃的部 分公路項目納入受理范圍：（1）省級高速公路。（2）連接深度貧困地區(qū)直接為該地區(qū)服務(wù)的省級公路。（四）能源類。（五）水利類。國家級規(guī)劃明確的水利項目。（六）為貫徹落實黨中央、國務(wù)院重大決策部署，國務(wù)院投資主 管部門或國務(wù)院投資主管部門會同有關(guān)部門支持和認可的交通、能 源、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目。三、建設(shè)用地審批1 .農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途管制的核心。批準(zhǔn)條件為：符合土地利用總體規(guī)劃已納入土地利用年度

6、計劃已履行或能夠履行耕地占補平衡義務(wù)占用林地的需經(jīng)有權(quán)一級林業(yè)主管部門審核須符合國家建設(shè)用地供應(yīng)政策國務(wù)院的審批權(quán)限（1）國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用土地。（ 單獨選址）（ 2）在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在100萬人以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該土地利用總體規(guī)劃，按照土地利用年度計劃申請城市分批次建設(shè)占用土地。（城市批次用地）省級人民政府的審批權(quán)除國務(wù)院審批權(quán)限以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。設(shè)區(qū)的市人民政府審批權(quán)如

7、果鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)，則該鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)區(qū)及所屬村莊、集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，可以由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。2 . 土地征收審批權(quán)限國務(wù)院省、自治區(qū)、直轄市人民政府國務(wù)院的審批權(quán)限（ 1）基本農(nóng)田（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的（ 3）其他土地超過70 公頃的省級人民政府的審批權(quán)限征收除國務(wù)院審批權(quán)限以外土地的，由省級人民政府批準(zhǔn)（ 1）低于35 公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田）（ 2）低于70 公頃面積的其他土地注：其他土地是指耕地（含基本農(nóng)田）以外的土地。土地征收報批的要求征地程序方面提出了“告知、確認、聽證

8、”的要求，即 “在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地者；對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認；確有必要的，國土資源部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。要將被征地者知情、確認的有關(guān)材料作為征地報批的必備材料3 .農(nóng)轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另 行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn) 權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)另行辦理征地審批。 四、建設(shè)用地組卷報批程序1-單獨選址項目一一程序省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路

9、、管線工程和大型基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地， 涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建 設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。向市、縣政府提出用地申請市、縣國土資源管理部門擬定“一書四方案”，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上級國土資源管理部門審查有關(guān)國土資源管理部門收到上報的材料后，報經(jīng)同級人民政府 審核同意后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將材料及時送 該級國土資源管理部門有批準(zhǔn)權(quán)的國土資源管理部門會審，報同級人民政府批準(zhǔn)單獨選址項目用地組卷報批程序TT2、省級批準(zhǔn)的單獨選址項用報、-審方郎式要件2、城市批次用地-程序(1)

10、省級批準(zhǔn)城市批次項目市、縣政府提出用地申請市、縣國土資源管理部門擬定“一書三方案”，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報省級國土資源管理部門審批審級國土資源管理部門會審，報同級人民政府批準(zhǔn)未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費的，不予批準(zhǔn)(2)報國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地報國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)后，城市人民政府向6省級人民政府申報農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收 實施方案。城市國土資源管理部門1、填報XX市XX年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和 土地征收方案表2、編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案口一城市人民政府審核、申報（抄送）二省級人民政府審核同意、一年一次呈報（國務(wù)院）、 抄送（國土資源部和駐派地區(qū)的國家土地督察局）IIT

11、T省級國土資源管理部門1、審查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，并提出書面審查意見2、省內(nèi)用地請示匯總，填報 XX省一XX年度國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案申請匯總國土資源部總體審查、呈報審查報告駐派地區(qū)的國家 土地督察局表國務(wù)院審批五、建設(shè)用地批后實施1 .補充耕地建設(shè)項目補充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達后， 在土地利用總體規(guī)劃確定 的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目，由市、縣人民政府國土資源管理部門負責(zé)監(jiān)督落實；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村 莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土 地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源管理部門負責(zé)監(jiān)督落 實。單獨選址的，用地

12、單位負責(zé)補充城市批次的，市、縣、鄉(xiāng)政府負責(zé)補充村莊集鎮(zhèn)分批次建設(shè)的，集體經(jīng)濟組織負責(zé)接收耕地開墾費的單位負責(zé)2 .實施征地(1) 土地征收方案公告(2)補償?shù)怯?3)制定征地補償安置方案(4)公告征地補償安置方案(5)支付各項征地補償安置費用(6)清理土地3 .供地(主要指國有建設(shè)用地)土地供應(yīng)審批權(quán)限縣級(含)以上人民政府?劃撥供地?有償供地劃撥供地（ 1）國家機關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地有償供地：劃撥供地之外的用地有償方式：? 國有土地使用權(quán)出讓? 國有土地租賃? 國有土地使用權(quán)作

13、價出資或入股4 . 依法辦理土地登記不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則，對集體土地所有權(quán)登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記等各種不動產(chǎn)權(quán)利的登記都做出了更為細致的規(guī)定。登記類型主要有：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。六、閑置土地和批而未供土地1. 閑置土地閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開

14、發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。形成原因及處置方式：屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，處置方式有：（一）延長動工開發(fā)期限。（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。（三）由政府安排臨時使用。（四）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；（五）置換土地。（六）市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。屬于企業(yè)原因的，處置方式有：征繳土地閑置費；收回建設(shè)用地使用權(quán)。2. 批而未供土地批而未供土地是指，依法已經(jīng)國務(wù)院或省級人民政府批準(zhǔn)土地征用或農(nóng)地轉(zhuǎn)用，而未供應(yīng)出去的土地。主要原因有：1. 因征地拆遷難導(dǎo)致無法供地；2. 因城市規(guī)劃未確定或調(diào)整的無法供地；3. 項目未落實導(dǎo)致無法供應(yīng)；4. 配套基礎(chǔ)設(shè)施未完善難以供地；5. 因林地等原因無法供地等。3. 增存掛土地利用計劃 “增存掛鉤”。 各級自然資源主管部門分解下達新增建設(shè)用地計劃，要把批而未供和閑置土地數(shù)量作為重要測算指標(biāo)，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不