深圳市某工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃文本

1、深圳市寶安區(qū)【新田-白石廈片區(qū)】舊工業(yè)區(qū)改造專項規(guī)劃文 本深圳市規(guī)劃局寶安分局二OO八年八月根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例第二十條“詳細(xì)藍圖由市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)編制、審批”。本專項規(guī)劃屬于詳細(xì)藍圖層次的規(guī)劃，經(jīng)深圳市城市規(guī)劃委員會授權(quán)，市規(guī)劃局寶安分局 第 次會議審批通過，現(xiàn)予以公布。本文件包括“文本”及“圖表”兩部分 文本：指審批生效的規(guī)劃控制條文。 圖表：指按審批生效的功能控制圖表和空間控制圖表。目 錄文本1總則12改造定位與目標(biāo)23功能控制24道路交通與配套設(shè)施35改造方式與策略56改造單元77空間控制8 圖表1功能控制圖表2空間控制圖表（1、2、3）文 本1總則1.1本專項規(guī)劃適用范圍

2、（以下簡稱本片區(qū)）為：福永街道立新水庫及白石廈路以東、廣深高速公路以西、征程二路及騰興二路以南、支路六以北的地區(qū)，總用地面積為193.95公頃。1.2制訂本專項規(guī)劃的主要依據(jù)：深圳市西部工業(yè)組團分區(qū)規(guī)劃（20052020）、深圳市寶安中心組團分區(qū)規(guī)劃（20052020）、寶安區(qū)工業(yè)布局研究與規(guī)劃（2007）、廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例、深圳市城市規(guī)劃條例、深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2004版）以及其它經(jīng)批準(zhǔn)的上層次規(guī)劃文件及國家、廣東省和深圳市有關(guān)法規(guī)與技術(shù)規(guī)范制定。1.3制訂本專項規(guī)劃遵循的主要原則是：區(qū)域協(xié)調(diào)與整體性原則；集約節(jié)約用地原則；可操作性原則；公共利益優(yōu)先原則。1.4本專項

3、規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)生效后，在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行的舊城改造以及相關(guān)的土地利用和各項建設(shè)活動必須符合本專項規(guī)劃。1.5本專項規(guī)劃涉及的所有技術(shù)指標(biāo)（本專項規(guī)劃中特別注明者除外）依據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2004版）和深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）確定。1.6經(jīng)批準(zhǔn)的本專項規(guī)劃是編制或修訂涉及本規(guī)劃區(qū)的法定圖則以及詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。1.7本專項規(guī)劃由審批部門負(fù)責(zé)解釋和修編。1.8本專項規(guī)劃自批準(zhǔn)之日起實行。2改造定位與目標(biāo)2.1本片區(qū)的改造定位是：以通訊設(shè)備、計算機及其電子設(shè)備制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的先進技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)及以大型專業(yè)家具市場為核心的物流園區(qū)。2.2本片區(qū)的改造目標(biāo)是：通過改造，

4、將規(guī)劃編制區(qū)建成一個布局合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)環(huán)保、配套完善的先進技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大型專業(yè)家具市場（工貿(mào)混合區(qū)）。3功能控制3.1依據(jù)本片區(qū)功能定位，確定本片區(qū)的主要土地用途為：居住用地（R）、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（C）、政府社團用地（GIC）、工業(yè)用地（M）、倉儲用地（W）、道路廣場用地（S）、市政公用設(shè)施用地（U）、綠地（G）以及水域和其它非城市建設(shè)用地（E）等九大類。3.2本專項規(guī)劃地塊劃定遵循以下原則：（1）充分尊重原業(yè)主的宗地界線的整體性；（2）適度依托規(guī)劃道路對原地塊邊界進行歸整；（3）建立地塊與改造方式、改造單元、功能控制以及空間控制的對應(yīng)性。本規(guī)劃共分為10

5、個街坊，共67個地塊。按照專項規(guī)劃的編制要求，確定各地塊控制指標(biāo)，各地塊控制指標(biāo)包括剛性指標(biāo)和柔性指標(biāo)兩種。剛性控制指標(biāo)包括用地性質(zhì)、用地規(guī)模、容積率、綠地率及公共配套設(shè)施等五項指標(biāo)，剛性指標(biāo)設(shè)定的上限或下限數(shù)值一般不應(yīng)突破。柔性控制指標(biāo)包括建筑密度、建筑限高等指標(biāo)。建設(shè)項目應(yīng)在柔性控制指標(biāo)許可的范圍內(nèi)進行選擇。各地塊控制情況詳見圖表。3.3本專項規(guī)劃對所有地塊均規(guī)定了三類土地利用性質(zhì)：一類是指“規(guī)劃確定的土地利用性質(zhì)”；二類是指“須經(jīng)規(guī)劃主管部門（分局）批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”；三類是指“須經(jīng)規(guī)劃主管部門（市局）批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”。3.4工業(yè)用地容積率采用由上限和下限組合的區(qū)間

6、值進行控制，圖表中工業(yè)用地容積率為上限控制，下限控制依據(jù)深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)進行具體項目的實際控制。其余用地均采用上限值控制。3.5按照節(jié)約集約利用土地的原則，工業(yè)用地綠地率采用上限值控制。其余用地均采用下限值控制。3.6規(guī)劃確定本片區(qū)的建設(shè)規(guī)?？偭繛?71.53萬平方米，總?cè)丝谌萘繛?.8萬人。當(dāng)實際開發(fā)建設(shè)的總量超過規(guī)劃總量，對本片區(qū)交通及配套設(shè)施等帶來影響時，應(yīng)對規(guī)劃進行必要的檢討。3.7在規(guī)劃執(zhí)行過程中，遇到以下特殊情況時，土地開發(fā)項目、建設(shè)總量及人口容量應(yīng)保持不變：（1）對規(guī)劃確定的地塊進行合并開發(fā)的；（2）對規(guī)劃確定的地塊進行細(xì)分開發(fā)的。4道路交通與配套設(shè)施4.1本片區(qū)對

7、外聯(lián)系的主要道路為廣深高速公路、廣深公路、福永大道、福海大道。4.2本片區(qū)規(guī)劃道路分為四個等級：高速公路：廣深高速公路，紅線寬度200米，雙向8車道；城市主干路：廣深公路，屬干線性主干路，紅線寬度75120米，雙向8車道；福海大道，紅線寬度50米，雙向6車道；城市次干路：永泰東路，紅線寬度35米，雙向6車道；福永大道，紅線寬度60米，雙向8車道；淇譽路，紅線寬度40米，雙向6車道；城市支路：翠崗東路，紅線寬度40米，雙向6車道；白鳳路，紅線寬度50米，雙向6車道；興瑞路，紅線寬度40米，雙向6車道；騰興二路，紅線寬度40米，雙向6車道；其余城市支路紅線寬度1220米。4.3 本規(guī)劃區(qū)禁止機動車

8、開口路段：地塊機動車開口應(yīng)盡可能設(shè)于次干道或支路上，并按以下規(guī)定控制與交叉口距離：地塊機動車開口于主干道時，應(yīng)距交叉口80米以上，地塊機動車開口于次干道時應(yīng)距交叉口50米以上，開口于支路時應(yīng)距交叉口20米以上。如地塊機動車開口確有必要設(shè)于主干道時，應(yīng)禁止左轉(zhuǎn)；人行出入口應(yīng)優(yōu)先考慮安全、方便快捷。各地塊出入口及內(nèi)部道路詳見“空間控制圖表”。4.4本片區(qū)的機動車位配置標(biāo)準(zhǔn)按深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中的“主要項目配建停車場（庫）的停車位指標(biāo)”（表.1）執(zhí)行。停車方式可根據(jù)具體情況采用地面、地下及路邊停車方式。所有停車場均應(yīng)為殘疾人提供不少于總數(shù)1.5%的停車位，專位專用。4.5地下人行通道或人行天橋

9、的設(shè)置應(yīng)滿足： 出入口應(yīng)直接與街道的人流集中集散處相連（不應(yīng)占用人行道空間）； 最小凈高度不小于5米； 全天候通行； 地下人行通道或人行天橋宜采用簡明的形式，避免造成行人滯留； 地下人行通道或人行天橋的長度不宜超過100米，如有特別需要而超過100米時，宜設(shè)自動人行道。地下人行通道內(nèi)每間隔50米應(yīng)設(shè)置防災(zāi)疏散空間以及2個以上直通地面的出入口。4.6本專項規(guī)劃的配套設(shè)施包括公共設(shè)施、市政設(shè)施以及配建設(shè)施，均為強制性內(nèi)容，不具備相容性。公共設(shè)施和市政設(shè)施是落實上層次規(guī)劃及相關(guān)專項規(guī)劃而確定的，非經(jīng)審批不得擅自減少或壓縮規(guī)模。同一紅線地塊內(nèi)配建設(shè)施，其具體位置可局部調(diào)整。本片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施設(shè)置詳見“表

10、4.1 配套設(shè)施規(guī)劃一覽表”。4.7本片區(qū)規(guī)劃配套設(shè)施的建設(shè)采用地塊獨立建設(shè)和地塊捆綁建設(shè)兩種改造途徑。設(shè)置捆綁配套設(shè)施的地塊，非經(jīng)審批不得擅自減少捆綁設(shè)施數(shù)量或壓縮捆綁設(shè)施規(guī)模。表4.1配套設(shè)施規(guī)劃一覽表序號設(shè)施類別項目名稱數(shù)量所在地塊號配置標(biāo)準(zhǔn)備注總量新增現(xiàn)狀 保留規(guī)劃1教育設(shè)施幼兒園2201-13、03-031所9班、1所12班、獨立占地九年一貫制小學(xué)108-0324班獨立占地普通高中1103-0524班獨立占地2醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施門診部2204-03、06-01建筑面積不少于3000m2獨立占地社康中心1103-02建筑面積不少于500m2附設(shè)3文化娛樂設(shè)施社區(qū)文化室3301-06、03-0

11、6、08-10建筑面積不少于500m2附設(shè)4體育設(shè)施社區(qū)體育活動場地3301-06、03-03、08-08用地面積不少于800m2獨立或與綠地結(jié)合5行政管理與社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施社區(qū)居委會1103-06建筑面積不少于200m2附設(shè)社區(qū)警務(wù)室1104-06建筑面積不少于20m2附設(shè)社區(qū)服務(wù)站1103-07建筑面積不少于200m2附設(shè)6商業(yè)設(shè)施綜合市場1104-06建筑面積不少于200m2附設(shè)7道路交通設(shè)施社會公共停車場4406-01、08-08、09-04、09-09獨立或與綠地結(jié)合8電信設(shè)施電信支局1104-04獨立占地9環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾收集站4309-0201-08、01-13、03-02建筑面積不

12、少于50m2附設(shè)公共廁所4309-0201-08、04-06、08-07建筑面積不少于50m2附設(shè)5改造方式與策略5.1本專項規(guī)劃涉及地塊的改造方式分為四大類：現(xiàn)狀保留、新建、拆除重建和綜合整治。現(xiàn)狀保留指基本不涉及房屋的拆除和整治、完善配套設(shè)施、綠化、管網(wǎng)、道路的建設(shè)環(huán)境比較好的地塊；新建指利用未建設(shè)用地進行建設(shè)的地塊；拆除重建指拆除大于或等于30%局部的或整體的原有建筑進行新建設(shè)的地塊。綜合整治指基本不涉及房屋拆建或小于30%局部的建筑改建、環(huán)境美化和功能完善的地塊。5.2本專項規(guī)劃現(xiàn)狀保留地塊包括04-02、08-02、08-05等。5.3本專項規(guī)劃新建地塊包括03-01、03-02、0

13、3-04、03-05、03-06、04-01、04-03、04-04、05-01等。該類地塊應(yīng)優(yōu)先保證公共設(shè)施、公共政策的落實；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)各項設(shè)施。5.4本專項規(guī)劃拆除重建地塊包括01-03、01-04、01-05、01-06、01-07、02-01、03-03、03-07、04-05、04-06、06-01、06-02、07-01、08-01、08-04、08-06、08-07、08-08、08-09、09-01、09-03、09-04、09-10、09-12等。該類地塊在拆除重建之前，可保留其合法的現(xiàn)狀土地用途和建設(shè)規(guī)模，但進行拆除重建時，需遵循本專項規(guī)劃的功能控制和空間控制等相關(guān)規(guī)定并優(yōu)

14、先保證公共設(shè)施、市政設(shè)施和公共開放空間等公共政策的落實，同時鼓勵拆除重建的工業(yè)用地按照新型產(chǎn)業(yè)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（生產(chǎn)、研發(fā)、運營及其它配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房）。5.5本專項規(guī)劃綜合整治地塊包括01-01、01-02、01-08、01-09、01-10、01-11、01-12、01-13、01-14、01-15、01-16、02-02、04-07、05-02、05-03、08-03、08-10、08-11、08-12、09-02、09-05、09-06、09-07、09-08、09-09、09-11、09-13、09-14、10-01、10-02、10-03等。該類地塊應(yīng)控制建

15、筑總量，拆除部分建筑質(zhì)量差的單棟建筑或臨時建筑，對質(zhì)量一般的建筑特別是沿街建筑進行穿衣戴帽工程整飾；嚴(yán)格控制綜合整治區(qū)的零散現(xiàn)狀綠地和空地，并結(jié)合整治提高綠地率和公共配套；完善公共配套、道路和市政管網(wǎng)；允許部分建筑功能置換；獨立占地的公共設(shè)施和公共綠地等宜采用政府投資的方式進行綜合整治；其余地塊的改造主體和改造途徑宜以原相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位自行整治為主，政府可以給與一定的政策優(yōu)惠并負(fù)責(zé)監(jiān)督實施。如需局部建筑改建，改建后的建筑面積不應(yīng)超過原有建筑面積的30%。如本專項規(guī)劃確定為綜合整治的地塊進行拆除重建，需要另行編制詳細(xì)藍圖，并向本專項規(guī)劃審批部門報批。5.6本專項規(guī)劃涉及城市道路的改造方式分為三大類：

16、新建、改建和綜合整治。新建城市道路指規(guī)劃新增的城市道路，包括在空地上新建和拆除建筑后新建的城市道路；改建城市道路指需要通過拆除現(xiàn)有道路兩側(cè)建筑進行建設(shè)的城市道路；綜合整治城市道路指基本不需要拆除現(xiàn)有道路兩側(cè)建筑，僅需要完善配套的城市道路。5.7本專項規(guī)劃新建城市道路包括白石廈路北段、福海大道東段（廣深公路以東）、騰興三路、騰達路、騰興二路、華南路北段（支路八以北）、支路一、白鳳路等。該類城市道路在盡量減少拆遷的前提條件下高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)；主、次干道及以上級城市道路宜以政府改造為主；城市支路由政府改造或相關(guān)業(yè)主捆綁改造，對于在改造過程中由相關(guān)業(yè)主捆綁改造的政府可以給與一定的政策優(yōu)惠并負(fù)責(zé)監(jiān)督實施。

17、5.8本專項規(guī)劃改建城市道路包括白石廈路南段（福海大道以南）、福海大道（廣深公路以西）、永平一路、華南路中段（福海大道至興瑞路）、淇譽路、福永大道等。該類城市道路應(yīng)充分利用現(xiàn)狀道路，盡量減少拆遷；主、次干道及以上級城市道路宜以政府改造為主；城市支路由政府改造或相關(guān)業(yè)主捆綁改造，對于在改造過程中由相關(guān)業(yè)主捆綁改造的政府可以給與一定的政策優(yōu)惠并負(fù)責(zé)監(jiān)督實施。5.9本專項規(guī)劃綜合整治城市道路包括征程一路、征程二路、征程三路、征程四路、白石廈路中段（征程一路至福海大道）、新田大道、美華路、興瑞路、華南路南段（福海大道南）、永平二路、永平三路、安華路、永泰東路、翠崗東路、安全路、支路二、支路三、支路四、

18、支路五、支路六、支路七、支路八等。該類城市道路應(yīng)完善配套和市政管網(wǎng)、道路綠化和修繕道路路面等，同時對沿街建筑提出基本的控制要求；改造主體和改造途徑宜以政府改造為主。6改造單元6.1本專項規(guī)劃改造單元的劃定遵循以下原則：（1）鼓勵改造方式相同的相鄰地塊合并改造；（2）用地權(quán)屬的主體相同，并能形成獨立街區(qū)的地塊；（3）需要共同達到某一改造目的，在同一街區(qū)內(nèi)的相鄰地塊；（4）需要捆綁額外的用地一起改造的相鄰地塊。6.2本專項規(guī)劃劃定的改造單元如下：單元A（01-01、01-02），單元B（01-03、01-04、01-05、01-06、01-07），單元C（01-08）、單元D（01-10、01-1

19、1、01-12），單元E（01-13、01-14、01-15、01-16），單元F（02-01、02-02），單元G（03-02、03-03），單元H（03-06、03-07、04-06），單元I（04-05、04-07）、單元J（05-01、05-02、05-03），單元K（06-01、06-02、08-01、08-08、08-09），單元L（07-01），單元M（08-03、08-04、08-06、08-07），單元N（08-10、08-11、08-12），單元O（09-01、09-02、09-03、09-04、09-05、09-09、09-10、09-11、09-12），單元P（09-0

20、6、09-07、09-08、09-13、09-14），單元Q（10-01、10-02），單元R（10-03）。6.3本專項規(guī)劃劃定的改造單元所捆綁的公共設(shè)施，非經(jīng)本規(guī)劃審批部門審批同意不得減少變更。本專項規(guī)劃設(shè)定的改造單元，應(yīng)按規(guī)劃確定范圍進行，并須落實相應(yīng)的規(guī)劃控制要求。7空間控制7.1本片區(qū)內(nèi)任何開發(fā)建設(shè)活動均應(yīng)遵循下列原則：（1） 從產(chǎn)權(quán)、管理、經(jīng)營的角度優(yōu)化片區(qū)空間秩序；（2） 保護并加強城市公共開放空間環(huán)境和空間的整體性、系統(tǒng)性；（3） 充分利用區(qū)域內(nèi)外豐富的特色資源：山體、水庫和河流、綠地等，強化片區(qū)的特色風(fēng)貌；（4） 營造與主要的車行道以及公共性生活通道相宜的街景界面；（5） 有

21、效引導(dǎo)具體詳細(xì)整治工作，控制具體地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。7.2本片區(qū)城市空間組織在充分考慮相關(guān)規(guī)劃對片區(qū)提出的城市設(shè)計要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)的環(huán)境特點、區(qū)位條件以及功能定位，對城市景觀提出在保護地區(qū)原生態(tài)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建均衡的綠化系統(tǒng)的規(guī)劃目標(biāo)，形成“生態(tài)背景+景觀廊道+景觀節(jié)點”的城市空間控制要求：（1）“生態(tài)背景”：由虎背山、望牛亭、翠崗山等生態(tài)公園及立新水庫構(gòu)成。（2）景觀廊道：包括城市景觀軸線、片區(qū)景觀軸線、山體景觀界面和水體景觀界面。城市景觀軸線包括沿城市性交通道路廣深公路和福海大道展開的景觀軸線和沿城市生活性道路福永大道展開的景觀軸線；片區(qū)景觀軸線為穿越片區(qū)內(nèi)部的景觀軸線，自北向南由淇譽西路引向永平二路，規(guī)劃利用相對較寬的道路紅線打造綠化景觀，并注重沿線的建筑立面如建筑色彩、商業(yè)廣告牌的設(shè)置等進行統(tǒng)一設(shè)計；山體景觀軸線主要為控制片區(qū)北部的少量工業(yè)以及居住建筑的高度以及平面序列，保證西北角的綠化景觀與立新水庫、虎背山之間有著良好的視覺效果；水體景觀界面主要是沿立新水庫周邊的用地，注意城市設(shè)計及濱水