14第十四章.電子教案教學(xué)課件

1、第十四章第十四章 不同類(lèi)型物業(yè)的管理不同類(lèi)型物業(yè)的管理第一節(jié)第一節(jié) 居住物業(yè)的管理居住物業(yè)的管理一、居住物業(yè)的含義及分類(lèi)l（一）居住物業(yè)的含義l（二）居住物業(yè)的分類(lèi)二、住宅小區(qū)的管理l（一）住宅小區(qū)的管理特點(diǎn)l（二）住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想l（三）住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)考核要求（一）居住物業(yè)的含義l居住物業(yè)有時(shí)也稱(chēng)為住宅物業(yè)，它滿足人類(lèi)遮居住物業(yè)有時(shí)也稱(chēng)為住宅物業(yè)，它滿足人類(lèi)遮風(fēng)避雨的基本需要，是人們賴以生存的空間和風(fēng)避雨的基本需要，是人們賴以生存的空間和必要的條件，是人們最重要的生活資料。必要的條件，是人們最重要的生活資料。l包括私人擁有以及政府和機(jī)構(gòu)擁有的所有的住包括私人擁有以及政府和機(jī)構(gòu)擁有的所

2、有的住宅，是我們國(guó)家傳統(tǒng)意義上的公有住宅和私有宅，是我們國(guó)家傳統(tǒng)意義上的公有住宅和私有住宅的統(tǒng)稱(chēng)。住宅的統(tǒng)稱(chēng)。l是專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的最大市場(chǎng)。是專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的最大市場(chǎng)。（二）居住物業(yè)的分類(lèi)居住物業(yè)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類(lèi)。居住物業(yè)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類(lèi)。按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)可以分成公有住宅和私人住宅；按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)可以分成公有住宅和私人住宅；按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；按照住宅居住的戶數(shù)可以分成獨(dú)戶住宅和多戶住宅。按照住宅居住的戶數(shù)可以分成獨(dú)戶住宅和多戶住宅。（1）獨(dú)戶住宅（single-family home）l不管是獨(dú)立式別墅、半獨(dú)立

3、式別墅，還是排屋，不管是獨(dú)立式別墅、半獨(dú)立式別墅，還是排屋，都指的是由一戶擁有自己獨(dú)立占用的土地以及都指的是由一戶擁有自己獨(dú)立占用的土地以及屋頂。屋頂。l一般來(lái)說(shuō)，除了大規(guī)模的別墅群，獨(dú)戶式住宅一般來(lái)說(shuō)，除了大規(guī)模的別墅群，獨(dú)戶式住宅不需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，而往往由業(yè)主自己進(jìn)不需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，而往往由業(yè)主自己進(jìn)行直接管理。行直接管理。（2）多戶住宅（multifamily residences）l多戶住宅的出現(xiàn)是由于土地與建造成本的不斷上升，多戶住宅的出現(xiàn)是由于土地與建造成本的不斷上升，以及建筑技術(shù)的進(jìn)步而引起的。以及建筑技術(shù)的進(jìn)步而引起的。l在國(guó)外，一般在國(guó)外，一般26個(gè)單元的小型多層住宅

4、經(jīng)常由業(yè)主個(gè)單元的小型多層住宅經(jīng)常由業(yè)主自行管理，而大多數(shù)大型的高層住宅和多層住宅小區(qū)自行管理，而大多數(shù)大型的高層住宅和多層住宅小區(qū)則是由專(zhuān)業(yè)人員代替業(yè)主進(jìn)行管理。則是由專(zhuān)業(yè)人員代替業(yè)主進(jìn)行管理。l多戶住宅從占有權(quán)來(lái)說(shuō)，可以是由一個(gè)業(yè)主擁有整個(gè)多戶住宅從占有權(quán)來(lái)說(shuō)，可以是由一個(gè)業(yè)主擁有整個(gè)物業(yè)，也可以是由多個(gè)業(yè)主共同擁有的合作物業(yè)和共物業(yè)，也可以是由多個(gè)業(yè)主共同擁有的合作物業(yè)和共管式（區(qū)分所有式）物業(yè)。管式（區(qū)分所有式）物業(yè)。合作物業(yè)指物業(yè)的業(yè)主以合作的形式購(gòu)買(mǎi)或建造整個(gè)物業(yè)，指物業(yè)的業(yè)主以合作的形式購(gòu)買(mǎi)或建造整個(gè)物業(yè)，從而共同擁有全部物業(yè)的所有權(quán)。從而共同擁有全部物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主占有物業(yè)的

5、某個(gè)單元是通過(guò)特定的約定來(lái)占有，業(yè)主占有物業(yè)的某個(gè)單元是通過(guò)特定的約定來(lái)占有，而不是擁有某單元的所有權(quán)。而不是擁有某單元的所有權(quán)。權(quán)益可看作動(dòng)產(chǎn)，且每個(gè)單元的業(yè)主要按比例支付權(quán)益可看作動(dòng)產(chǎn)，且每個(gè)單元的業(yè)主要按比例支付合作物業(yè)的費(fèi)用，包括償還貸款、支付房地產(chǎn)稅、合作物業(yè)的費(fèi)用，包括償還貸款、支付房地產(chǎn)稅、維修費(fèi)及物業(yè)管理人員的工資等。維修費(fèi)及物業(yè)管理人員的工資等。共管式物業(yè)指該物業(yè)的多個(gè)業(yè)主擁有各自單元的所有權(quán)和不可指該物業(yè)的多個(gè)業(yè)主擁有各自單元的所有權(quán)和不可分割的公共區(qū)域的共同所有權(quán)。分割的公共區(qū)域的共同所有權(quán)。公共區(qū)域包括如土地、停車(chē)場(chǎng)、給排水設(shè)施、屋頂、公共區(qū)域包括如土地、停車(chē)場(chǎng)、給排水

6、設(shè)施、屋頂、電梯、樓梯和外墻等。電梯、樓梯和外墻等。共管物業(yè)的每個(gè)單元是一個(gè)法定的實(shí)體，可以個(gè)別共管物業(yè)的每個(gè)單元是一個(gè)法定的實(shí)體，可以個(gè)別和獨(dú)立地進(jìn)行抵押、出租和其它所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。和獨(dú)立地進(jìn)行抵押、出租和其它所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。每個(gè)單元單獨(dú)地進(jìn)行估價(jià)和征稅。每個(gè)單元單獨(dú)地進(jìn)行估價(jià)和征稅。我國(guó)目前的現(xiàn)狀l（1）單一業(yè)主）單一業(yè)主l直管公房直管公房l系統(tǒng)公房系統(tǒng)公房l商品公寓商品公寓l其他私人的獨(dú)戶住宅其他私人的獨(dú)戶住宅l2）多個(gè)業(yè)主）多個(gè)業(yè)主l售后公房售后公房l高檔商品住宅高檔商品住宅l一般商品住宅一般商品住宅l經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房（一）住宅小區(qū)的管理特點(diǎn)l（1）結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。）結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。l（2

7、）產(chǎn)權(quán)的多元性。）產(chǎn)權(quán)的多元性。l（3）功能的多樣性。）功能的多樣性。l（4）內(nèi)涵的社會(huì)性。）內(nèi)涵的社會(huì)性。（二）住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想l（1）服務(wù)第一，方便群眾。）服務(wù)第一，方便群眾。l（2）自治管理與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合。）自治管理與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合。l（3）統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。）統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。l（4）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、心理）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、心理效益相結(jié)合。效益相結(jié)合。（三）住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)考核要求（三）住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)考核要求1管理運(yùn)作2精神文明建設(shè)3房屋管理4房屋修繕5環(huán)境衛(wèi)生6園林綠化7市政設(shè)施及道路維護(hù)8社會(huì)治安9住戶評(píng)議1管理運(yùn)作l（1）有健全的管理機(jī)構(gòu)，

8、并有固定的辦公場(chǎng)）有健全的管理機(jī)構(gòu)，并有固定的辦公場(chǎng)所；所；l（2）小區(qū)管理機(jī)構(gòu)能發(fā)揮作用；）小區(qū)管理機(jī)構(gòu)能發(fā)揮作用；l（3）小區(qū)管理制度完善，制定了居民公約及）小區(qū)管理制度完善，制定了居民公約及各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理規(guī)章、辦法和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，并各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理規(guī)章、辦法和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，并建立住戶回訪制度。建立住戶回訪制度。2精神文明建設(shè)l（1）注重精神文明建設(shè)，制定有居民精神文）注重精神文明建設(shè)，制定有居民精神文明建設(shè)公約；明建設(shè)公約；l（2）小區(qū)內(nèi)居民能自覺(jué)遵守住宅小區(qū)居民公）小區(qū)內(nèi)居民能自覺(jué)遵守住宅小區(qū)居民公約及各項(xiàng)管理規(guī)定；約及各項(xiàng)管理規(guī)定；l（3）文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)，弘揚(yáng)社會(huì)主義精）文明居住，鄰里

9、團(tuán)結(jié)，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共建文明住宅小區(qū)神文明和道德風(fēng)尚，共建文明住宅小區(qū)l（4）社會(huì)化服務(wù)質(zhì)量好，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽）社會(huì)化服務(wù)質(zhì)量好，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽3房屋管理l（1）住宅小區(qū)內(nèi)房屋無(wú)亂搭亂建現(xiàn)象；）住宅小區(qū)內(nèi)房屋無(wú)亂搭亂建現(xiàn)象；l（2）住宅樓陽(yáng)臺(tái)（包括平臺(tái)和外廊）的使用不礙觀瞻，不危及）住宅樓陽(yáng)臺(tái)（包括平臺(tái)和外廊）的使用不礙觀瞻，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；l（3）房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放雜物）房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放雜物和任意占用；和任意占用；l（4）制定有便民收費(fèi)辦法，各種費(fèi)用及時(shí)收繳，推行統(tǒng)收，減）制定有便民

10、收費(fèi)辦法，各種費(fèi)用及時(shí)收繳，推行統(tǒng)收，減少手續(xù)，方便用戶，費(fèi)用收繳率應(yīng)達(dá)少手續(xù)，方便用戶，費(fèi)用收繳率應(yīng)達(dá)98%以上；以上；l（5）房屋檔案資料齊全，管理完善。）房屋檔案資料齊全，管理完善。4房屋修繕l（1）堅(jiān)持房屋修繕制度，制定有便民措施，）堅(jiān)持房屋修繕制度，制定有便民措施，主動(dòng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)維修；主動(dòng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)維修；l（2）保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到）保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到98%以以上；上；l（3）房屋零修及時(shí)率達(dá)）房屋零修及時(shí)率達(dá)99%以上；以上；l（4）維修質(zhì)量合格率達(dá)到）維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%。5環(huán)境衛(wèi)生l（1）小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)有專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍管理，管理制度落實(shí)；）小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)有專(zhuān)業(yè)

11、隊(duì)伍管理，管理制度落實(shí)；l（2）經(jīng)常清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，清掃、保潔率達(dá)）經(jīng)常清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，清掃、保潔率達(dá)99%以上；以上；l（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、工具房、保潔設(shè)備、休息室）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、工具房、保潔設(shè)備、休息室等；等；l（4）小區(qū)內(nèi)不能有違章建筑，不能飼養(yǎng)家禽、家畜；）小區(qū)內(nèi)不能有違章建筑，不能飼養(yǎng)家禽、家畜；l（5）不能有污染環(huán)境、有害于居民身體健康的工廠和單位，不）不能有污染環(huán)境、有害于居民身體健康的工廠和單位，不能有未達(dá)到國(guó)家或地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的污染物的堆放。能有未達(dá)到國(guó)家或地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的污染物的堆放。6園林綠化l（1）住宅小區(qū)的公用綠地、庭院綠化和街道）

12、住宅小區(qū)的公用綠地、庭院綠化和街道綠化合理分布；綠化合理分布；l（2）小區(qū)人均公用綠地達(dá)到）小區(qū)人均公用綠地達(dá)到1.5平方米以上，平方米以上，綠地率達(dá)到綠地率達(dá)到30%，綠化覆蓋率達(dá)到，綠化覆蓋率達(dá)到25%以上；以上；l（3）有綠化專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理。）有綠化專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理。7市政設(shè)施及道路維護(hù)l（1）設(shè)施達(dá)到國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)正常，方便居民；）設(shè)施達(dá)到國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)正常，方便居民；l（2）小區(qū)內(nèi)所有公共配套服務(wù)設(shè)施不得隨意改變用途；）小區(qū)內(nèi)所有公共配套服務(wù)設(shè)施不得隨意改變用途；l（3）小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施完好率達(dá)到）小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施完好率達(dá)到95%以上；以上；l（4）小區(qū)內(nèi)道路通

13、暢，路面平坦清潔，排水通暢；）小區(qū)內(nèi)道路通暢，路面平坦清潔，排水通暢；l（5）小區(qū)集中供暖的住宅，冬季居室內(nèi)溫度不得低于攝氏）小區(qū)集中供暖的住宅，冬季居室內(nèi)溫度不得低于攝氏16度，全小度，全小區(qū)住戶室溫合格率要達(dá)到區(qū)住戶室溫合格率要達(dá)到97%以上；以上；l（6）有專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理工作；）有專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理工作；l（7）小區(qū)內(nèi)不得有壞井、缺井環(huán)或井蓋。）小區(qū)內(nèi)不得有壞井、缺井環(huán)或井蓋。8社會(huì)治安l（1）小區(qū)配備保安人員，負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)；）小區(qū)配備保安人員，負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)；l（2）火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率不得超）火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率不得超過(guò)過(guò)1%；l（3）車(chē)輛交通管理有序，無(wú)亂停亂放的自行

14、）車(chē)輛交通管理有序，無(wú)亂停亂放的自行車(chē)、汽車(chē)等。車(chē)、汽車(chē)等。9住戶評(píng)議l住戶對(duì)小區(qū)管理服務(wù)工作的評(píng)議滿意率達(dá)到住戶對(duì)小區(qū)管理服務(wù)工作的評(píng)議滿意率達(dá)到95%以上。以上。 第二節(jié)第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理商業(yè)物業(yè)的管理一、辦公樓物業(yè)的管理l（一）辦公樓的含義及分類(lèi)1辦公樓的含義2辦公樓的分類(lèi)l（二）辦公樓物業(yè)的特點(diǎn)l（三）辦公樓物業(yè)管理的主要內(nèi)容第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理l商業(yè)物業(yè)主要由辦公樓和零售商店二大物業(yè)類(lèi)型組成。商業(yè)物業(yè)主要由辦公樓和零售商店二大物業(yè)類(lèi)型組成。通常，它們同屬于收益性物業(yè)；通常，它們同屬于收益性物業(yè)；有出租經(jīng)營(yíng)、確保最高投資回報(bào)率的目標(biāo)；有出租經(jīng)營(yíng)、確保最高投資回報(bào)率的目標(biāo)；它們的設(shè)

15、施設(shè)備比較先進(jìn)、復(fù)雜；它們的設(shè)施設(shè)備比較先進(jìn)、復(fù)雜；物業(yè)中外來(lái)人流量多；物業(yè)中外來(lái)人流量多；有明顯區(qū)別于居住物業(yè)的管理特征與要求。有明顯區(qū)別于居住物業(yè)的管理特征與要求。l商業(yè)物業(yè)也是專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的一個(gè)主要市場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)也是專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的一個(gè)主要市場(chǎng)。1辦公樓的含義l辦公樓是提供給人們商業(yè)經(jīng)營(yíng)和辦公用的物業(yè)。辦公樓是提供給人們商業(yè)經(jīng)營(yíng)和辦公用的物業(yè)。有關(guān)辦公樓，目前有不少名稱(chēng)，如商務(wù)樓、寫(xiě)有關(guān)辦公樓，目前有不少名稱(chēng)，如商務(wù)樓、寫(xiě)字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功能是一樣的：辦公。能是一樣的：辦公。2辦公樓的分類(lèi)l（1）如按建筑類(lèi)型）如按建筑類(lèi)型l

16、（2）如按使用者的數(shù)量）如按使用者的數(shù)量l（3）根據(jù)用戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)）根據(jù)用戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容或行業(yè)容或行業(yè)l（4）根據(jù)用戶的占有屬）根據(jù)用戶的占有屬性性l（5）按建筑的規(guī)模）按建筑的規(guī)模l（6）按功能）按功能l（7）按照大樓的現(xiàn)代化）按照大樓的現(xiàn)代化程度程度l（8）按照辦公樓的等級(jí)）按照辦公樓的等級(jí)分分2辦公樓的分類(lèi)l不同類(lèi)型的辦公樓對(duì)物業(yè)管理的要求不同。不同類(lèi)型的辦公樓對(duì)物業(yè)管理的要求不同。l辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近于主要的政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共設(shè)施、交通設(shè)施于主要的政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共設(shè)施、交通設(shè)施和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。（二）

17、辦公樓物業(yè)的特點(diǎn)l（1）地理位置要求高。）地理位置要求高。l（2）建筑檔次高。）建筑檔次高。l（3）功能齊全。）功能齊全。l（4）多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司管理。）多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司管理。（三）辦公樓物業(yè)管理的主要內(nèi)容l（1）營(yíng)銷(xiāo)管理。）營(yíng)銷(xiāo)管理。l（2）前臺(tái)服務(wù)。）前臺(tái)服務(wù)。l（3）安全保衛(wèi)。）安全保衛(wèi)。l（4）消防。）消防。l（5）設(shè)備設(shè)施管理。）設(shè)備設(shè)施管理。l（6）保潔管理。）保潔管理。二、零售商業(yè)物業(yè)的管理二、零售商業(yè)物業(yè)的管理l（一）零售商業(yè)的含義和分類(lèi)1零售商業(yè)的含義2零售商業(yè)的分類(lèi)l（二）購(gòu)物中心的管理要點(diǎn)l（三）購(gòu)物中心營(yíng)銷(xiāo)管理的特點(diǎn)1購(gòu)物中心的促銷(xiāo)管理2購(gòu)物中心的租賃管理1零售

18、商業(yè)的含義l零售商店是相對(duì)于批發(fā)商店來(lái)說(shuō)的，它是直接零售商店是相對(duì)于批發(fā)商店來(lái)說(shuō)的，它是直接與商品的最終用戶接觸，完成商品流通最后一與商品的最終用戶接觸，完成商品流通最后一個(gè)環(huán)節(jié)的場(chǎng)所。個(gè)環(huán)節(jié)的場(chǎng)所。2零售商業(yè)的分類(lèi)l零售商店有各種類(lèi)型，零售商店有各種類(lèi)型，街區(qū)邊上的小煙雜店街區(qū)邊上的小煙雜店交通干線沿線成排的簡(jiǎn)易商店，交通干線沿線成排的簡(jiǎn)易商店，各種規(guī)模的購(gòu)物中心。各種規(guī)模的購(gòu)物中心。l從物業(yè)管理角度看，單獨(dú)的小商店，通常由業(yè)從物業(yè)管理角度看，單獨(dú)的小商店，通常由業(yè)主自行管理；而各類(lèi)購(gòu)物中心由于其規(guī)模較大主自行管理；而各類(lèi)購(gòu)物中心由于其規(guī)模較大以及租戶的多樣性使得專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理顯得以及租戶

19、的多樣性使得專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理顯得非常必要。非常必要。（二）購(gòu)物中心的管理要點(diǎn)l（1）購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象有業(yè)主、用戶和用戶的顧客。）購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象有業(yè)主、用戶和用戶的顧客。l（2）增加用戶的營(yíng)業(yè)額是物業(yè)管理的重要目標(biāo)。）增加用戶的營(yíng)業(yè)額是物業(yè)管理的重要目標(biāo)。l（3）嚴(yán)格管理各承租商戶的裝修。）嚴(yán)格管理各承租商戶的裝修。l（4）嚴(yán)密完善的保安措施。）嚴(yán)密完善的保安措施。l（5）消防工作重中之重。）消防工作重中之重。l（6）方便的內(nèi)外交通以及足夠停車(chē)場(chǎng)。）方便的內(nèi)外交通以及足夠停車(chē)場(chǎng)。l（7）內(nèi)外的清潔工作。）內(nèi)外的清潔工作。（1）購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象有業(yè)主、用戶和用戶的顧客。l購(gòu)物中心的物業(yè)管理

20、與其他物業(yè)管理的不同點(diǎn)是：其他物業(yè)管理購(gòu)物中心的物業(yè)管理與其他物業(yè)管理的不同點(diǎn)是：其他物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象只是物業(yè)的業(yè)主或用戶，而購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有的服務(wù)對(duì)象只是物業(yè)的業(yè)主或用戶，而購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有業(yè)主、用戶（承租的商人），還有用戶的顧客。業(yè)主、用戶（承租的商人），還有用戶的顧客。業(yè)主希望物業(yè)管理能以最高的租金和最大的出租率將其物業(yè)業(yè)主希望物業(yè)管理能以最高的租金和最大的出租率將其物業(yè)出租出去出租出去用戶希望物業(yè)管理能帶來(lái)更多的客流用戶希望物業(yè)管理能帶來(lái)更多的客流顧客希望得到舒適、安全、方便的購(gòu)物環(huán)境。顧客希望得到舒適、安全、方便的購(gòu)物環(huán)境。l因此，物業(yè)管理必須滿足這因此，物業(yè)管理必須滿

21、足這3個(gè)方面的要求。個(gè)方面的要求。1購(gòu)物中心的促銷(xiāo)管理l物業(yè)管理的一個(gè)重要任務(wù)是吸引盡可能多的人物業(yè)管理的一個(gè)重要任務(wù)是吸引盡可能多的人流，這是購(gòu)物中心的物業(yè)管理與其他物業(yè)管理流，這是購(gòu)物中心的物業(yè)管理與其他物業(yè)管理的重要不同之處。的重要不同之處。l促銷(xiāo)活動(dòng)的形式或內(nèi)容可分成促銷(xiāo)活動(dòng)的形式或內(nèi)容可分成3類(lèi)：類(lèi)：特殊的促銷(xiāo)活動(dòng)。特殊的促銷(xiāo)活動(dòng)。購(gòu)物中心再裝修翻新促銷(xiāo)。購(gòu)物中心再裝修翻新促銷(xiāo)。日常性的促銷(xiāo)，如換季促銷(xiāo)、開(kāi)學(xué)促銷(xiāo)、節(jié)日促銷(xiāo)日常性的促銷(xiāo)，如換季促銷(xiāo)、開(kāi)學(xué)促銷(xiāo)、節(jié)日促銷(xiāo)等。等。2購(gòu)物中心的租賃管理l（1）提供購(gòu)物中心的可）提供購(gòu)物中心的可行性研究行性研究l（2）吸引幾家支柱性的）吸引幾家

22、支柱性的承租商戶承租商戶l（3）承租商戶的選配要）承租商戶的選配要達(dá)到最佳組合達(dá)到最佳組合 l（4）調(diào)查分析需求類(lèi)型）調(diào)查分析需求類(lèi)型及需求能力及需求能力l（5）確定切實(shí)可行的租）確定切實(shí)可行的租金金l（6）對(duì)有意向的承租商）對(duì)有意向的承租商戶的詳細(xì)了解戶的詳細(xì)了解l（7）續(xù)租優(yōu)先權(quán)條款的）續(xù)租優(yōu)先權(quán)條款的制定要特別謹(jǐn)慎。制定要特別謹(jǐn)慎。l（8）租金的確定一般采）租金的確定一般采用用”基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金+百分比租百分比租金金”的形式。的形式。第三節(jié)第三節(jié) 工業(yè)物業(yè)的管理工業(yè)物業(yè)的管理l一、工業(yè)物業(yè)的含義和分類(lèi)l（一）工業(yè)物業(yè)的含義l（二）工業(yè)物業(yè)的分類(lèi)二、工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)三、工業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)四、

23、特殊物業(yè)的管理（一）工業(yè)物業(yè)的含義l工業(yè)過(guò)程是將原材料變成成品，它包括了諸如工業(yè)過(guò)程是將原材料變成成品，它包括了諸如生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)和分銷(xiāo)等全過(guò)程，工業(yè)物業(yè)包括所生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)和分銷(xiāo)等全過(guò)程，工業(yè)物業(yè)包括所有用于此過(guò)程的土地、房屋和設(shè)備。有用于此過(guò)程的土地、房屋和設(shè)備。l原材料包括礦產(chǎn)、農(nóng)林產(chǎn)品、半成品等一切加原材料包括礦產(chǎn)、農(nóng)林產(chǎn)品、半成品等一切加工成可以銷(xiāo)售產(chǎn)品的物質(zhì)。工成可以銷(xiāo)售產(chǎn)品的物質(zhì)。（二）工業(yè)物業(yè)的分類(lèi)l（1）按照適用性分類(lèi)）按照適用性分類(lèi)l普遍性工業(yè)物業(yè)：具有廣泛的適用性，它可以適用于普遍性工業(yè)物業(yè)：具有廣泛的適用性，它可以適用于許多行業(yè)的生產(chǎn)及倉(cāng)儲(chǔ)等；許多行業(yè)的生產(chǎn)及倉(cāng)儲(chǔ)等；l特殊性工

24、業(yè)物業(yè)：指受某種條件限制，僅適用于某些特殊性工業(yè)物業(yè)：指受某種條件限制，僅適用于某些應(yīng)用范圍，比如說(shuō)要求帶有很強(qiáng)絕緣（熱）性質(zhì)的倉(cāng)應(yīng)用范圍，比如說(shuō)要求帶有很強(qiáng)絕緣（熱）性質(zhì)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；儲(chǔ)設(shè)施；l單一性工業(yè)物業(yè)單一性工業(yè)物業(yè);只適合于某一類(lèi)生產(chǎn)或某一類(lèi)公司的只適合于某一類(lèi)生產(chǎn)或某一類(lèi)公司的物業(yè)，如鋼鐵廠，它一般無(wú)法改做它用。物業(yè)，如鋼鐵廠，它一般無(wú)法改做它用。（二）工業(yè)物業(yè)的分類(lèi)l（2）按照物業(yè)所處的地理位置分類(lèi)）按照物業(yè)所處的地理位置分類(lèi)l市場(chǎng)主導(dǎo)型的企業(yè)主要面向私人和工業(yè)消費(fèi)者，它依市場(chǎng)主導(dǎo)型的企業(yè)主要面向私人和工業(yè)消費(fèi)者，它依賴強(qiáng)大的消費(fèi)人群，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)氣候變賴強(qiáng)大的消費(fèi)人群，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)氣候變化特別敏感?；貏e敏感。l資源主導(dǎo)型的企業(yè)一般靠近原材料供應(yīng)地，從而可節(jié)資源主導(dǎo)型的企業(yè)一般靠近原材料供應(yīng)地，從而可節(jié)約可觀的運(yùn)輸費(fèi)用。約可觀的運(yùn)輸費(fèi)用。l勞動(dòng)密集型的企業(yè)，特別是需要大量簡(jiǎn)單操作工人的勞動(dòng)密集型的企業(yè)，特別是需要大量簡(jiǎn)單操作工人的企業(yè)，最關(guān)