物業(yè)管理知識(shí)點(diǎn)整理

1、物業(yè)管理知識(shí)點(diǎn)整理（參考版）注：以上整理容僅是我個(gè)人的理解，僅作參考使用，復(fù)習(xí)的重點(diǎn)以老師上課講解的為準(zhǔn)，歡迎大家補(bǔ)充完善。第一章物業(yè)管理概論1、物業(yè)的基本組成部分。由此定義不難看出，物業(yè)包含三個(gè)基本組成部分：（1）已建成并投人使用的各類建筑物。（住宅小區(qū)，商住樓，別墅，高層寫字樓，倉庫,（2）與建筑物相配套的設(shè)施、設(shè)備。（3）相關(guān)場(chǎng)地。包括建筑物周圍的綠地、庭院、道路、停車場(chǎng)等。2、物業(yè)管理的概念。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單地說，就是人們對(duì)一個(gè)特定的物業(yè)進(jìn)行的管理活動(dòng)。關(guān)于物業(yè)管理的含義（英譯為不動(dòng)產(chǎn)管理、房地產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)）廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對(duì)物業(yè)本身以及物業(yè)的所有者、使用

2、者所進(jìn)行的管理和服務(wù)活動(dòng)。包括房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的早期介入、 物業(yè)前期管理、房屋及其設(shè)備設(shè) 施的維修保養(yǎng)、消防保安、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、道路養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)管理和物業(yè)圍的商業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)。廣義的物業(yè)管理包括物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和使用各個(gè)環(huán)節(jié)狹義的物業(yè)管理，一般只限于對(duì)某個(gè)已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理圍所進(jìn)行的管理服務(wù)，其主要任務(wù)是 房屋的維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化 養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。3、 現(xiàn)代物業(yè)管理起源的時(shí)期：物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，起源于19世紀(jì)60年代的英國。真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理是在美國形成并發(fā)展起來的。19世紀(jì)末

3、20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入壟斷資本主義階段，高層建筑在美國大城市中得到迅速發(fā)展，這對(duì)專業(yè)的物業(yè)管理提出了要求。現(xiàn)代物業(yè)管理興起的一個(gè)標(biāo)志是1908年在喬治霍爾特的策劃下，來自美國各地的75名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人員組織”（ChicagoBuilding Managers Organization ）。大批物業(yè)管理的專業(yè)人才，進(jìn)一步推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。第二章物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論4、建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本容。我國學(xué)者對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)表述是多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因

4、區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。我國物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條業(yè)主對(duì)建筑物的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第三章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)5、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議（ 20%），并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)等。 （投票權(quán)的確定） 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)業(yè)主的義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （類似于合同關(guān)系） 遵守物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使

5、用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面 的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定； 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。6、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與權(quán)利。 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、 物業(yè)使用人的意見和建議， 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合 同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因

6、物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé) （權(quán)利）：（一 ）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的 維護(hù)等方面的規(guī)章制度；7、業(yè)主大會(huì)召開的條件。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。首次業(yè)主大會(huì)召開條件：1. 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到 50%。2. 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到 30%-50%，但使用已超過 1 年集體討論 書面

7、征求意見定期會(huì)議 臨時(shí)會(huì)議1.20%以上業(yè)主提議；2. 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；3. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況 8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他機(jī)構(gòu)的聯(lián)系。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系： 經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系 、法律上的平等關(guān)系 、工作上 的合作關(guān)系 、聘用與被聘用的關(guān)系、委托與被委托的關(guān)系、相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系 。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)2委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司實(shí)施物業(yè)管理。三、物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)部門的關(guān)系： 1、房地產(chǎn)行政主管部門：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng) 資質(zhì)的審批、 對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理、 對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)

8、施監(jiān)督管理、 組織物 業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比。2、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主觀部門 工商行政部門：每年年檢、年審、對(duì)經(jīng)營(yíng)有權(quán)依法進(jìn)行批評(píng)、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營(yíng) 業(yè)執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)給予保護(hù)和支持。稅務(wù)管理部門：定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)物價(jià)行政部門： 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，未經(jīng)物價(jià)主管 部門批準(zhǔn)， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擴(kuò)大收費(fèi)圍，不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，若違反價(jià)格法律法規(guī)， 由價(jià) 格主管部門依據(jù)價(jià)格法 價(jià)格行為行政處罰規(guī)定予以處罰。第四章 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)9、物業(yè)管理市場(chǎng)的基本構(gòu)成。1. 市場(chǎng)客體物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象是 “物業(yè)管理服務(wù) ”，是一種無形的勞務(wù)。 這種

9、勞務(wù)包括物業(yè)管理 企業(yè)、專業(yè)企業(yè)或人員提供的以物業(yè)為媒的各種服務(wù)等。2. 市場(chǎng)主體物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)所有權(quán)人和使用權(quán)人， 供給主體為物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)人， 即 通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)資格的人或組織。3. 協(xié)調(diào)主體，主要由政府或行業(yè)組織擔(dān)任。4. 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境是指能使市場(chǎng)交易得以順利進(jìn)行的環(huán)境。 即是指社會(huì)制度、 各種相關(guān)的規(guī)章和具有 法律效力的規(guī)性文件以及社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等。基本的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度和法律。10、物業(yè)費(fèi)繳納的主體。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使 用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。11、物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)

10、制和組織模式（一）價(jià)格機(jī)制：在其它因素相對(duì)不變的情況下， 當(dāng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格升高或降低時(shí)， 會(huì)導(dǎo)致物 業(yè)服務(wù)供給的增加或減少及需求的減少或增加， 這種供給的增加或減少與 需求的減少或增加反過來又會(huì)引起物業(yè)服務(wù)價(jià)格的降低或升高， 引導(dǎo)價(jià)格 回歸原位。（二） 供求機(jī)制：在物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在一定時(shí)間已經(jīng)存在于市場(chǎng) 能夠提供給市場(chǎng)銷售的物 業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在 一定時(shí)間市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力 的需求數(shù)量。（三）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制組織模式： 1.政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理； 2.行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理； 3.物業(yè)管理 企業(yè)的自我管理； 4.社會(huì)輿論對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理1

11、2、物業(yè)管理成本的基本容成本的含義：一般而言， 成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用， 即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的， 以貨幣形 式表現(xiàn)出來的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)的成本， 就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中， 為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人所提供維 修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部

12、位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用（10）稅金（11）合理利潤(rùn)13、物業(yè)費(fèi)如何計(jì)算（大題計(jì)算題） （ 131-134）第五章 前期物業(yè)管理14、前期物業(yè)合同的簽訂主體：甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位乙方：經(jīng)招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理公司 （開發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主） 13915、邀標(biāo)的基本情況邀請(qǐng)招標(biāo)也稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)， 是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)， 直接 向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。 主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式， 投標(biāo)人是特定的， 投標(biāo)人的數(shù)量有限。16、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過程招標(biāo)程序：1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2、編制招標(biāo)文件 3、公布招標(biāo)公告或發(fā)

13、出投標(biāo)邀請(qǐng)書 4、發(fā)放招標(biāo)文 件 5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 6 、接受投標(biāo)文件 7 、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 8、開標(biāo)評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 9. 結(jié)束階段物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1、獲取招標(biāo)信息 2、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防 3、登記并取得投標(biāo)文件 4、 準(zhǔn)備投標(biāo)文件 5、送交投標(biāo)文件 6、接受招標(biāo)方的資格審查 7、參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) 8、簽約并執(zhí)行合同17、裝修（ ）見課本（ 162-167 ）：相關(guān)條件和規(guī)定1、日常養(yǎng)護(hù)的基本容 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理，以及對(duì)出現(xiàn)的輕微損 壞現(xiàn)象所采取的的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過程。 有房屋零星損壞日常維修、季節(jié)性預(yù) 防保養(yǎng)以及房屋的正確使用

14、維護(hù)管理等工作。 可分為小修養(yǎng)護(hù)， 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種 類型。2、日常管理的基本容房屋的安全檢查 房屋維修計(jì)劃管理 房屋維修技術(shù)管理 房屋維修質(zhì)量管理 房屋維修施 工管理 房屋維修施工監(jiān)理 房屋維修檔案資料管理3、1、 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求（大題）這個(gè)問題要系統(tǒng)的了解清楚（177）（1）要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合評(píng)定。（2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。（3）要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完 損標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)定。（4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。（5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。（6）對(duì)正在施工的

15、房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。六、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分（一）房屋完損的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、 裝修、 設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好 或損壞程度來劃分的，將房屋完損狀況分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）完好標(biāo)準(zhǔn)；（2）基本完好；（3）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；（4）嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。二） 房屋完損等級(jí)的分類 根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等 級(jí)即房屋質(zhì)量評(píng)定分為以下五個(gè)等級(jí)：（1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良 好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。（2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件

16、有輕微損壞，裝修基本完好，油漆 缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝 修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或 殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。 是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。 屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、 破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺 及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。（5）危險(xiǎn)房。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可 能，不能

17、確保住用安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) ）。七、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。（2）其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類型的房屋（通俗稱簡(jiǎn) 易結(jié)構(gòu)）。此類結(jié)構(gòu)的房屋，在評(píng)定完損等級(jí)時(shí)按以上兩種方法評(píng)定。八、評(píng)定房屋完損等級(jí)應(yīng)注意事項(xiàng)（1）評(píng)定房屋完損等級(jí)是根據(jù)評(píng)定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度 的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。（2）在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的房 屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替、

18、劃分評(píng)定，也不能以房 屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。（3）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評(píng)定，這是因?yàn)槠渲械鼗?基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、 屋面等項(xiàng)的完損程度， 是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件。 若地基基礎(chǔ)、 承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)定。（4）完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。（5）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，若超過允許的下降分項(xiàng)的圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一 個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。（6）評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋 的標(biāo)準(zhǔn)

19、。（7）在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或測(cè)試 過后才能確定基完程度。（8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。（9）危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)定方法另按建設(shè)部頒布的危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。（10）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，遇到公私房交叉若公房無屋面、承重墻、基礎(chǔ)等，其評(píng)定方法 不宜本方法進(jìn)行，可視實(shí)際損壞的程度評(píng)定。九、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法 房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分為定期和不定期兩類： （1）定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔1-3 年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)定。 這種評(píng)定因其面廣量大， 其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備 （包括制定 評(píng)定工作計(jì)

20、劃、建立評(píng)定組織、評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)等） ；實(shí)施查勘；統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。 （2）不定期進(jìn)行房屋完損等級(jí)的評(píng)定一般有以下幾種情況：1、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)汛、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞 房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)；2、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)；3、接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。4、房屋安全檢查鑒定第七章 1、物業(yè)管理與服務(wù)基本容（選擇）除房屋管理和設(shè)施設(shè)備管理之外的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，只要包括環(huán)境管理， 車輛與停車管理， 安全與消防管理等各項(xiàng)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與 考評(píng)。（概況，選擇題）2、車輛管理存在問題道路管

21、理 交通管理 車輛管理 停車場(chǎng)管理 (車位不足 車輛亂停亂放 車輛被盜 行車事故 屢屢發(fā)生) 第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)服務(wù)公司的 資質(zhì)管理(選擇題、簡(jiǎn)答題)(一)資質(zhì)等級(jí)管理的目的 行業(yè)歸口管理，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、能力的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須接受并按照 資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。市、 區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)， 接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書， 并進(jìn)行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資 質(zhì)等級(jí)管理的日常工作。(二) 資質(zhì)條件與資質(zhì)等級(jí)1. 資質(zhì)條件：(1) 擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金。(3) 符合規(guī)定的

22、公司名稱和章程。(4) 固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。(5) 必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。(6) 符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)圍。(7) 能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。2.資質(zhì)等級(jí)2004 年 2 月 24 日建設(shè)部第 29 次常務(wù)會(huì)議討論通過發(fā)布了 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 并自 2004 年 5 月 1 日起執(zhí)行，根據(jù)建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法將物業(yè)服 務(wù)企業(yè)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)。各等級(jí)物業(yè)服務(wù)公司可承攬業(yè)務(wù)圍不同。50內(nèi)容專業(yè)職稱管理項(xiàng)目他J級(jí)1二級(jí)物業(yè)管理人員以及丄程.管理、經(jīng)濟(jì)人員 不少于30人f其札具有中級(jí)以上職稱 的人員不少于20人，工程.財(cái)務(wù)零業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱不少于2

23、0 人*屮級(jí)以 上不少于10人> = 500/j300物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有題定取得職業(yè)瓷格證書管理兩種以上物業(yè)，且管理各類物業(yè)的房 屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百 分出之和不低于100%：多層200萬平方 米孑高層住宅106 獨(dú)立式住宅(別墅 15.辦公除遜廠房及苴他物業(yè)£6 不少于10 人，中級(jí)以 上不少于5 人多層住宅106 髙層住宅亍6獨(dú) 立式&辦公樓、 遜廠房及其他物業(yè)20建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)歲最、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn), 業(yè)信用檔案京統(tǒng)有優(yōu)良的經(jīng)曬管理業(yè)績(jī)(三) 資質(zhì)等級(jí)審批資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起 20個(gè)工作日，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)

24、條件的企業(yè)核 發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政 府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為 20個(gè)工作日。新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：1營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2企業(yè)章程。3驗(yàn)資證明。4企業(yè)法定代表人的明。5.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)書的勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，必須提交下列文件和資料：(1) 資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；(2) 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；(3) 企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本)；4物業(yè)管理專業(yè)

25、人員的職業(yè)書的勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；(5) 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；(6) 物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。四)日常資質(zhì)管理2取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件。3,不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù).4不得出租、出借.轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。（五）資質(zhì)不予審批情況（六）違規(guī)處理（參考答案二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績(jī)、和誠信的綜合反映，是國家對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等均黨屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度的容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事服務(wù)業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊(cè)資本

26、有與其從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員有一定的從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)2、維修資金使用圍3、維修基金的原因4、如何籌集和使用維修基金5、維修基金的主要來源（注：以上四題，網(wǎng)上參考答案眾多，建議參考王科涵上傳的資料）第九章不同類型的物業(yè)管理1、小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)（大題，結(jié)合書本和網(wǎng)絡(luò)）這題需要自己總結(jié)和歸納以及查詢相關(guān)資料，書上和PPT上并無詳細(xì)的容2、 住宅小區(qū)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)基本容（286）管理運(yùn)作 由專門的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高房屋維修管理房屋外觀完好標(biāo)志及引路方向平面圖禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不得擅自改變房屋用途現(xiàn)象封閉陽臺(tái)統(tǒng)

27、一有序房屋完好率、零修及時(shí)率，零修合格率，建立回訪制度和回訪記錄房屋的資料檔案要齊全，管理完善 共用設(shè)備設(shè)施管理 共用配套設(shè)施完好共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及使用 供水設(shè)備、設(shè)施；二次供水 電梯的運(yùn)行及使用；鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常 道路通暢，路面平整，排水排污管道暢通綠化管理 綠地布局合理，建筑小品配置得當(dāng)。新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在1平方米以上。舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0 .5平方米。不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔。環(huán)境衛(wèi)生管理 小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備 有專職的清潔人員和明確的責(zé)任圍 房屋共用部位保持清潔 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。保安，車輛管理 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；專業(yè)保安隊(duì)伍保安人員的要求機(jī)動(dòng)車的管理非機(jī)動(dòng)的車輛管理消防管理 健全消防組織，完善消防制度 堅(jiān)持固定的巡查檢修制度 經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育 抓好平時(shí)的管理訓(xùn)練和演習(xí)社區(qū)文化建設(shè) 小區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約 有娛樂場(chǎng)所和設(shè)施，定期組織開展社區(qū)文化活動(dòng) 配合街道、辦事處、居委會(huì)、派出所開展