打印版：譙聞東《開發(fā)報建與公共關(guān)系管理》課件(530)

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)開發(fā)報建開發(fā)報建與與政府公共關(guān)系維護政府公共關(guān)系維護全過程管理全過程管理 講講 師：譙聞東師：譙聞東 建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司 廈廈 門門 2014 2014年年5 5月月3030日日 一、如何理解開發(fā)項目的報建一、如何理解開發(fā)項目的報建1. 1.國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的理解國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的理解l認(rèn)知一：很重要，是項目合法性和快速性的保障 （以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主）l認(rèn)知二：一般重要，按照建設(shè)程序按部就班展開 （以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主）l認(rèn)知三：不是很重要，先搶跑，再補辦手續(xù) （個別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2. 2.報建工作

2、在項目全程開發(fā)中的特性報建工作在項目全程開發(fā)中的特性 1.報建工作貫穿項目開發(fā)的全流程。 （勾地拿地設(shè)計施工銷售物業(yè)） 2.報建是項目合法建設(shè)和運營的保障。 （以取得各項合法權(quán)證為標(biāo)志，如國土證、大小產(chǎn)權(quán)證等） 3.報建工作環(huán)環(huán)相扣，與項目建設(shè)程序緊密結(jié)合。 4.報建工作常受限于地域性和時間性。 （如，審批后的建設(shè)方案不是“一勞永逸”的）3. 3.傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析 模式一：“作坊式”報建體系 模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下” 模式三：中央集權(quán)式報建體系 模式四：“搖擺型”報建體系 模式五：與建設(shè)程序相結(jié)合的分階段報建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系案例

3、：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系某地產(chǎn)公司報建系統(tǒng)發(fā)展部報建組勾地國土證設(shè)計部報建組方案、初設(shè)（擴初）工程部報建組施工圖、施工證營銷部報建組銷售證、大小產(chǎn)權(quán)證行政報建組資質(zhì)、工商、備案等 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建 報建流程和體系報建流程和體系1. 1.不同地域項目的報建基本框架和流程不同地域項目的報建基本框架和流程lE:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料開發(fā)項目全程報建流程圖(B市）.doclE:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案施工圖）報建流程（A市）.doc2. 2.用地環(huán)節(jié)重點用地環(huán)節(jié)重點涵蓋范圍：

4、勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、 管網(wǎng)拆除、國土證等難 點： 1.前期部分手續(xù)的辦理 2.拆遷安置報建及實施拆遷程序.doc 3.前期勾地策略及項目投資開發(fā)模式 現(xiàn)金流模式現(xiàn)金流模式l案例：紫都城高周轉(zhuǎn)項目.xls大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式案例：.6.25釣魚城土地 特點： 1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大 2.物業(yè)形態(tài)多樣化 3.建設(shè)運營周期58年勾地技巧勾地技巧l萬州地塊公告.docl招商地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)報建重點規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)報建重點l涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等l難 點：如

5、何掌握職能機構(gòu)的審圖重點l審圖重點解析： 設(shè)計流程審圖要點 工程建設(shè)環(huán)節(jié)報建注意點工程建設(shè)環(huán)節(jié)報建注意點l涵蓋范圍：招投標(biāo)備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。l難點：配套費的計算與繳納、施工證辦理l分析： 考慮因素： 施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件 安全維護設(shè)施是否已落實到位、施工設(shè)施、施工機械是否按照規(guī)范進行布置 建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等有關(guān)人員是否到位 注意事項： 施工現(xiàn)場的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章 施工現(xiàn)場的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實到位，施工用電要按照規(guī)范進行敷設(shè) 銷售環(huán)節(jié)報建注意點銷售環(huán)節(jié)報建注意點l超連接資料銷售環(huán)節(jié)報建注意要點.xls

6、l超連接資料各地預(yù)售許可證形象進度差異比較.xls竣工驗收環(huán)節(jié)報建注意點竣工驗收環(huán)節(jié)報建注意點涵蓋范圍：規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點：規(guī)劃驗收、消防驗收現(xiàn)象分析： 開發(fā)項目驗收篇總結(jié).doc 配套報建環(huán)節(jié)報建注意點配套報建環(huán)節(jié)報建注意點l涵蓋范圍： 通水、通電、通路的報批；管線施工的報批和驗收；市政設(shè)施的遷移線補償、小區(qū)命名和各棟號的確認(rèn)；小學(xué)、居委會等公建配套用房的移交等 。l分 析：開發(fā)報建配套篇總結(jié).doc3. 3.全流程開發(fā)報建節(jié)點模板全流程開發(fā)報建節(jié)點模板l超連接資料項目全程開發(fā)報建節(jié)點模板.doc4. 4.開發(fā)主線的五大證照報建開發(fā)主線的五大證照報建在開展開發(fā)

7、報建工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、項目報建名稱；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機）受理科長（處長）、局長及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機）3、行政審批前置條件：原件類和復(fù)印件類及其份數(shù)，另包括其他類電子文檔；4、需公司其他部門提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時間；5、需要申請辦理此項行政許可項目的費用：（1）費用名稱（2）計劃收費額（3）收費文件或依據(jù)（4）核算收費的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫公司內(nèi)部的資金使用申請審批單6、該項行政許可的一般工作時限；報建前的特殊要求。國土證報建國土證報建l常規(guī)程序及注意要點： 開發(fā)報建設(shè)國土手續(xù)篇.docl案例：

8、E:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料江岸城用地規(guī)劃許可證報建用地規(guī)劃許可證報建l分析： 用地規(guī)劃許可證報建篇.doc建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證l超連接資料開發(fā)報建工程規(guī)劃許可證.doc施工許可證施工許可證l超連接資料開發(fā)報建施工許可證.doc預(yù)售許可證辦理預(yù)售許可證辦理l超連接資料開發(fā)報建預(yù)售許可證.doc5. 5.技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建水、電、氣水、電、氣l水、電、氣報建特點：水、電、氣報建特點：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性 基本流程：基本流程：l1. 1.臨水及永久水（供水公司競爭）臨水及永久水

9、（供水公司競爭）（1）持申報材料向市自來水公司申請用水。（2）取得自來水管線紅線圖,并報規(guī)劃局審批。（3）取得自來水工程規(guī)劃許可證，并到市勘測院進行放樣，需要時，到市政管理處進行破路申請。l2. 2.臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報材料向供電局申請用電，取得用電批復(fù)。（2）開發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項目部配合。（3）成控部負(fù)責(zé)相關(guān)費用審核。l3. 3.永久用氣辦理（供氣公司競爭）永久用氣辦理（供氣公司競爭）（1）持申報材料向市天然氣公司申請?zhí)烊粴馐┕?。?）取得天然氣施工許可證，并通知工程項目

10、部協(xié)助施工。 水電氣報建關(guān)注點及處理策略.doc 技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建市政道路市政道路l特點：造價高、工期長、等級要求不一、受全線環(huán)境影響大l報建策略： 1、向市區(qū)兩級政府打報告（形象改善所迫） 2、督促管委會或市政局實施 3、由開發(fā)商搶先實施，先與政府簽訂后期成本補償協(xié)議。 4、將地塊周邊道路實施計劃納入取得土地的國土合同條款內(nèi)，與土地款支付計劃掛鉤。 5. 在控規(guī)修編階段，將對市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。6. 6.企業(yè)快速報建中的兩個注意點企業(yè)快速報建中的兩個注意點 注意點1： 超連接資料項目竣工驗收各部門配合一覽表.xls 注意點2： 超連接資料報建會組織工作要點及要

11、求.doc 三、典型報建難點及技術(shù)處理三、典型報建難點及技術(shù)處理291. 1.項目開工建設(shè)項目開工建設(shè)“搶跑搶跑”北城天街（北城天街（15 15 萬平米）萬平米）拓展方向龍湖商業(yè)項目l適用范圍：中小公司、個別上市公司等 方 式： 1.承諾建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公建設(shè)施。 2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。 3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。 關(guān)于某項目提前介入質(zhì)監(jiān)工作的請示.doc2. 2.國土用地紅線交叉國土用地紅線交叉 形成原因：一地兩賣 解決方式： 1.重新公示，退還其中一家土地款 2.居中協(xié)調(diào)，涉及雙方相互收購交叉土地 3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補足。

12、 4.以交叉土地中心線為界，確定權(quán)屬。3. 3.竣工驗收超指標(biāo)竣工驗收超指標(biāo)處理方式： 1.補交土地出讓金，并進行計算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫出讓金等） E:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料江岸城竣工驗收超指標(biāo)報建工作匯報.ppt2.采用建筑設(shè)計最低規(guī)范指標(biāo)，規(guī)避行業(yè)及售后風(fēng)險。 （適用于不發(fā)達地區(qū)或偏遠(yuǎn)項目） 4. 4.人防規(guī)費博弈人防規(guī)費博弈處理方式： 1.人防異地建設(shè)費減免，用已開發(fā)物業(yè)的車庫一定時限的收益權(quán)置換。 2.降低人防等級 E:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料人防等級的博弈.doc總結(jié)總結(jié) 總結(jié)總結(jié).doc 四、四

13、、 搭建和維護開發(fā)報建的公共關(guān)系平臺搭建和維護開發(fā)報建的公共關(guān)系平臺1.外部公共關(guān)系平臺搭建與維護外部公共關(guān)系平臺搭建與維護 開發(fā)報建主線涉及公共關(guān)系單位名錄中央政府規(guī)劃局勘測院公安局省市政府建委測繪所水務(wù)局區(qū)政府國土局園林局電力局管委會房管局消防燃?xì)夤景操|(zhì)監(jiān)站人防辦供暖公司交易中心氣象局民政局節(jié)能中心國安局市政局江河道管理局環(huán)保局機場管理交通局港務(wù)局稅務(wù)局媒體教委開發(fā)主線公共關(guān)系平臺開發(fā)主線公共關(guān)系平臺國土、房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)合作銀行規(guī)劃局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)某項目某項目前期部與主要職能部門關(guān)系前

14、期部與主要職能部門關(guān)系發(fā)展部發(fā)展部政府政府建委建委國土局國土局規(guī)劃局規(guī)劃局房管局房管局合作單位合作單位市政市政發(fā)改委發(fā)改委關(guān)系維護關(guān)系維護優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策危舊房政策危舊房政策設(shè)計條件、選址設(shè)計條件、選址用地手續(xù)用地手續(xù)拆遷手續(xù)拆遷手續(xù)土地儲備土地儲備道路交通道路交通立項立項融資公共關(guān)系平臺搭建與維護融資公共關(guān)系平臺搭建與維護l開發(fā)貸款銀行l(wèi)稅務(wù)（地稅局、國稅局）l信托公司（融資）l境內(nèi)外的基金公司（融資）l投資銀行（融資）合作單位公共關(guān)系平臺建設(shè)合作單位公共關(guān)系平臺建設(shè)l施工方l監(jiān)理方l中介公司（涉及獵頭公司、市調(diào)公司、設(shè)計公司、招投標(biāo)公司、報建公司等）新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)

15、l電視臺（MV、企業(yè)宣傳片、新盤推廣片）l報紙（房地產(chǎn)廣告投放）l電臺l廣告公司（T型牌、VI視覺、銷售道具、DM單等）l網(wǎng)絡(luò) 五、開發(fā)報建核心公共關(guān)系五、開發(fā)報建核心公共關(guān)系政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈職職 務(wù)務(wù)分管工作分管工作省(市)委書記省(市)長區(qū)委書記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長統(tǒng)籌常務(wù)副區(qū)長分管某某領(lǐng)域區(qū)長秘書副區(qū)長分管城市建設(shè)、國土或分管規(guī)劃、市政等副區(qū)長秘書副區(qū)長分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任法制辦主任分管拆遷開發(fā)區(qū)或管理委員會或街道辦或步行街辦事處職務(wù)分管 主 任全面副主任招商副主任建設(shè)招商局局長招商市政處長市政配套建設(shè)局局長規(guī)劃建設(shè)國土局局長國土規(guī)劃局局長規(guī)劃國土系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人

16、脈國土系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈部部 門門職職 能能 關(guān)鍵人關(guān)鍵人土地儲備中心土地儲備中心土地儲備、出讓、調(diào)控控規(guī)指標(biāo)主任土地利用處土地利用處1.負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)劃撥、出讓的組織、審查、確認(rèn)、報批和出讓合同管理；2.負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓金、土地收益金的征收工作；3.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、公布全市土地等級和基準(zhǔn)地價及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；4.負(fù)責(zé)土地儲備與整治的監(jiān)督管理科長、處長、分管局長權(quán)籍處權(quán)籍處 1.負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)、農(nóng)村土地房屋確權(quán)、登記、發(fā)證和權(quán)籍檔案管理； 2.處理房屋土地權(quán)屬歷史遺留問題； 3.組織開展土地資源利用調(diào)查、動態(tài)監(jiān)測及地籍、房籍權(quán)屬調(diào)查?？崎L、處長、分管局長部部 門門職職 能能 關(guān)鍵人關(guān)鍵

17、人市場處市場處1.承擔(dān)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護房地產(chǎn)市場秩序；承擔(dān)房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃等交易合同登記備案管理工作2.承擔(dān)主城區(qū)商品房預(yù)售許可的管理工作，指導(dǎo)遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品房預(yù)售許可工作；3.承擔(dān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)及房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)管工作；4.承擔(dān)房地產(chǎn)交易市場建設(shè)管理工作，組織指導(dǎo)房地產(chǎn)展示交易會?？崎L、處長、 分管局長 征地處征地處1.承擔(dān)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和農(nóng)村集體土地征收、征用的管理；2.承辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收、征用的審查及報批管理工作，承擔(dān)土地征收征用補償安置的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，承辦土地征收征用補償安置行政裁決；3.承擔(dān)新增建設(shè)用地批后實施的監(jiān)管工作；4.組織調(diào)

18、處土地征收、征用補償安置重大爭議；5.負(fù)責(zé)農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理工作，負(fù)責(zé)非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用土地的管理?？崎L、處長、分管局長規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈部門部門職能職能關(guān)鍵人關(guān)鍵人規(guī)劃編制處規(guī)劃編制處1.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、評審、審查、報批和呈報全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級以上開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編制；3.參與全市社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計劃、用地計劃的制定等。 處長、主任科員用地規(guī)劃用地規(guī)劃管理處管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的建設(shè)項目

19、的選址定點；2.負(fù)責(zé)審核建設(shè)工程選址意見書及其附件、附圖；3.參與建設(shè)用地計劃和土地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方案的制定處長、主任科員市政規(guī)劃市政規(guī)劃管理處管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書三證”；3.負(fù)責(zé)市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負(fù)責(zé)市政建設(shè)項目的規(guī)劃協(xié)調(diào)；5.負(fù)責(zé)受理市政工程報建。參與各類規(guī)劃、建設(shè)工程項目的選址、方案審查；5.參與違法建設(shè)的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃管理處管理處1.承擔(dān)建筑規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設(shè)和規(guī)范化管理工作；2.

20、承擔(dān)主城區(qū)內(nèi)建設(shè)工程項目規(guī)劃設(shè)計方案和建筑工程項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審查報批工作；3.承擔(dān)城市設(shè)計有關(guān)工作；承擔(dān)修建性詳細(xì)規(guī)劃、重要建筑外裝飾設(shè)計的審查報批工作；4.承擔(dān)重大建筑工程項目的方案征集工作。 處長、主任科員建委體系核心部門和關(guān)鍵人脈建委體系核心部門和關(guān)鍵人脈部門職能職能關(guān)鍵人關(guān)鍵人勘察設(shè)計處勘察設(shè)計處 勘察設(shè)計處勘察設(shè)計處1.管理工程勘察、設(shè)計企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程初步設(shè)計管理、施工圖審查備案 3.抗震設(shè)防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發(fā)展處發(fā)展處1.城市建設(shè)配套費的征收、使用和管理工作2.城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的概預(yù)算工作同上 建筑管理處建筑管理處（建設(shè)工程

21、招標(biāo)投標(biāo)處（建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)處 ）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質(zhì)量檢測機構(gòu)、工程造價咨詢單位資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設(shè)工程施工許可、監(jiān)理、質(zhì)量、施工安全、保險、擔(dān)保、竣工驗收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機械與設(shè)備的施工準(zhǔn)入 4.擬訂建設(shè)工程招標(biāo)政策并監(jiān)督實施；管理建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)資質(zhì)；監(jiān)督建設(shè)工程合同 同上住房建設(shè)處住房建設(shè)處 1.管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項目轉(zhuǎn)讓和項目資本金；2.指導(dǎo)全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計劃并監(jiān)督實施。同上房管局核心部門和關(guān)鍵人脈房管局核心部門和關(guān)鍵人脈部門部門職能職能關(guān)鍵人關(guān)鍵人拆遷處拆遷處 1.制定拆遷計劃，

22、審查批準(zhǔn)拆遷補償安置方案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結(jié)、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補償和安置糾紛，按規(guī)定實施強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。 3.做好委托拆遷項目的摸底、測算工作。處長、主任科員物業(yè)處物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標(biāo)行為；2.協(xié)調(diào)物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負(fù)責(zé)商品房物業(yè)專項維修資金的歸集、使用審批及管理工作。 處長、主任科員產(chǎn)權(quán)交易所產(chǎn)權(quán)交易所1.辦理產(chǎn)權(quán)大證 2.分割小證所長、經(jīng)辦 六、核心人脈循環(huán)利用策略六、核心人脈循環(huán)利用策略1. 1.人脈資源的調(diào)動人脈資源的調(diào)動l1. 行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.docl2.行政官員的異地調(diào)動或援助l3.

23、行政官員的異地交流 人脈層次劃分及原則.doc2. 2.人脈資源的推薦人脈資源的推薦l1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]l2.同城同級別官員的推薦l3.行業(yè)老總的推薦l4.口碑傳播l1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]l2.同城同級別官員的推薦l3.行業(yè)老總的推薦l4.口碑傳播l1.l2.同城同級別官員的推薦l3.行業(yè)老總的推薦l4.口碑傳播3. 3.人脈資源的適度培養(yǎng)人脈資源的適度培養(yǎng)l1.人脈資源禮節(jié)性的照顧 送禮技巧.docl2.培養(yǎng)可為企業(yè)長期所用之人 l3.培養(yǎng)與自己有裙帶關(guān)系的人 七、維護良好公共關(guān)系的秘訣七、維護良好公共關(guān)系的秘訣企業(yè)人員的素質(zhì)企業(yè)人員的素質(zhì)l1.形象l2.氣質(zhì)l3.語言l4.著裝“潤滑劑潤滑劑”的使用技巧的使用技巧l1.紅包（數(shù)量、頻次、