資產(chǎn)評估教案模板

1、商學院教案課程名稱： 資產(chǎn)評估專業(yè)：財務管理專業(yè)年 級： 20XX級講授人：賈莉莉?qū)W 期：2012-2013學年第一學期資產(chǎn)評估課程教案的基本信息使用教材資產(chǎn)評估，全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編 寫組編寫，經(jīng)濟科學出版社，20XX年4月第一版參考書目1 .資產(chǎn)評估學，姜楠主編，東北財經(jīng)大學出 版社，7月第一版2 .資產(chǎn)評估學教程（第二版），喬志敏、張文 新主編，中國人民大學出版社，9月第一版1 ?資產(chǎn)評估學，潘學模，西南財經(jīng)大學出版社，6月4 .企業(yè)價值評估，俞明軒，中國人民大學出版社，5 .資產(chǎn)評估案例,崔勁、朱軍,中國人民大 學出版社，9月6 .資產(chǎn)評估，（美）肯尼思R.費里斯、芭芭 拉S.

2、佩舍雷.佩蒂,機械工業(yè)出版社,教學日松45課時教學目的資產(chǎn)評估是一門面向財務管理專業(yè)本科學生的專 業(yè)主干課”以財務管理學、建筑學、機電設(shè)備等課程 為 基礎(chǔ)，同時，與企業(yè)管理學、經(jīng)濟學等學科有著密切聯(lián)系。本門課程主要學習資產(chǎn)評估的基本理論、基本方法和資產(chǎn)評估實務，使學生在學完本課程之后，能夠掌握資產(chǎn)評估的基本理論與方法以及常見資產(chǎn) 類型評估的基 本技能。教學手段多媒體教學教學方法案例教學法考核方式考試泰山學院商學院教案財務管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級20X)(輟拐教學方課堂講授、案例教學、多媒體教學笥里1、2班第一童導論課時授課童節(jié)與題目第一節(jié)資產(chǎn)評估的

3、概念及其特點第一節(jié) 資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)教學目的通過本革的學習，掌握資產(chǎn)評估的基本概念和特點，目的和假 設(shè)。資產(chǎn)評估的基本概念和特點，目的與假設(shè)。難點第一節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點資產(chǎn)評估的概念（-）資產(chǎn)評估的概念”本準則所稱資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資析、估算產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日的特定目的下的價值進行分 并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！苯虒W財政部：中國資產(chǎn)評估準則 -基本準則2月第二條（二）資產(chǎn)評估的構(gòu)成要素過程1、主體（資產(chǎn)評估人員）2、客體（被評估的對象）內(nèi)容3、假設(shè)（理論體系的基礎(chǔ)）4、原則（評估行為規(guī)范）5、依據(jù)（相關(guān)法規(guī)、合同）6、 程序（一定的程序

4、系統(tǒng)）7、基準日（確定資產(chǎn)價值的基準時間）&目的（特定、具體）9、價值類型10.評估方法（手段和途徑）（三）資產(chǎn)的概念-?資產(chǎn)評估的種類和特點（-）資產(chǎn)評估的種類評估、評估復核、評估咨詢（二）資產(chǎn)評估的特點市場性、公正性、專業(yè)性、咨詢性教學過程與內(nèi)容三、資產(chǎn)評估的功能和作用（-）資產(chǎn)評估的功能評價+評值（二）資產(chǎn)評估的作用咨詢、管理、鑒證第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)一?資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估目的是指評估委托人要求對評估對象的價值進行評估后所要從事的行為，也就是為什么要進行資產(chǎn)評估。（一）一般目的（二）特定目的資產(chǎn)評估假設(shè)（-）交易假設(shè)（二）公開市場假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)（四）清算假設(shè)作業(yè)教學（結(jié)

5、泰山學院商學院教案財務管理教研室 教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第一旗導論第二節(jié)資產(chǎn)評估的原則第四節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型及評估標準課時2教學目的通過本童的學習，掌握資產(chǎn)評估的原則、價值類型和評估標準，了解本課程的框架體系。教學方法課堂講授、案例教學、多媒體教學教學重占難點資產(chǎn)評估的原則、價值類型和評估標準。教學過程與內(nèi)容第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估工作原則（一）獨立性原則（二）客觀公正性原則（三）科學性原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（-）預期收益原則（二）供求原則（三）貢獻原則（四）替代原則（五）評估時點原則第五節(jié)資產(chǎn)評估的價值類

6、型及評估標準一、資產(chǎn)評估的價值類型（-）按照評估標準分類：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市值、清算價值（二）按評估假設(shè)分類：繼續(xù)使用價值、公開市場價值、清算價值（三）按業(yè)務性質(zhì)分類：抵押價值等（四）按照市場條件分類：市場價值和市場價值以外價值二、資產(chǎn)評估的評估標準（一）市場價值1、廣義的市場價值是泛指經(jīng)過市場（條件下）形成的價值的統(tǒng)稱 ,或者是指利用市場 價格衡M各種貨物或服務的價值的總稱。2、狹義的市場價值相對于廣義的市場價值而言,是針對特定條件或在特定領(lǐng)域使用的有限制條件的價值概念。3、市場價值應當滿足以下要求：(1)評估對象是明確的，包括資產(chǎn)承載的權(quán)金；(2 )評估師在整個評估過程中是以公開市

7、場(假設(shè))來設(shè)定資產(chǎn)評 估所依據(jù)的市場條件；(3)評估師是以評估對象被正常使用或最佳使用或最有可能使用,并達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)；(4)評估師在資產(chǎn)評估過程中所使用的數(shù)據(jù)均來自于市場。(二)市場價值以外價值1、定義市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。它泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價值的統(tǒng)稱。2、分類 (1)在用價值(2)投資價值(3)持續(xù)經(jīng)營價值(4)保險價值(5)清算價值作業(yè)教學(6)課稅價值小結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級200（輟拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第M資產(chǎn)評估途徑與

8、方法課時教學第一節(jié)市場法通過本節(jié)的學習，掌握資產(chǎn)評估市場法的基本原理、內(nèi)容和各項目的參數(shù)指標的確左方法。教學課堂講授、案例教學、多媒體教學方法教學重占重點掌握市場法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標的確定方法O難點教學過程內(nèi)容奚一節(jié)市場法、市場途徑的基本涵義（一）定義：是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過宜接比較或類比分估技術(shù)方析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評 法的總稱。（二）原理：替代原則（三）適用范圍：動產(chǎn)（如機器設(shè)備、存貨等）二、市場途徑的基本前提（-）活躍的公開市場（-）公開市場上有可比的資產(chǎn)及其乂易活動三、市場途徑的基本程序及有關(guān)指標（一）基本1、選

9、擇參照物（1）參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)出、成交時間等。(2)參照物數(shù)M :三個以上。2、在評估物與參照物之間選擇可比因素3、指標對比、M化差異4、對比指標差異M化5、綜合分析評估結(jié)果(-)單項資產(chǎn)可比因素1、資產(chǎn)的功能2、市場條件3、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)M4、交易條件四、市場途徑中的具體評估方法過程(-)宜接比較法1、現(xiàn)行市價法2、市價折扣法以參照物成交價格為基礎(chǔ),考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方內(nèi)容面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價 格折扣率來估算評估對象價值的方法。3、 功能價值類比法功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對

10、象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。4、價值指數(shù)法價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。5、 成新率價格調(diào)整法成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) ,考慮參照物與評估對 象新 舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。作業(yè)教學小結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第M資產(chǎn)評估途徑與方法第一節(jié)市場法課時2教學目的通過本節(jié)的學習，掌握資產(chǎn)評估市場法的基本原理、內(nèi)容

11、和各項參數(shù)指標的確左方法。教學方法課堂講授、案例教學、多媒體教學教學重點-隹點重點掌市場法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標的確定方法。第一節(jié)市場法四、市場途徑中的具體評估方法(二)類比調(diào)整法1、定義：要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異,在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。2、適用范圍：類比調(diào)整法具有適用性強，應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數(shù)母和質(zhì)M要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。3、 技術(shù)方法：(1)市場售價類比法市場售價類比法是以參照物的成交價

12、格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異 ，通過對比分析和M化 差異，調(diào)整 教學 估算出評估對象價值的各種方法。公式：過程資產(chǎn)評估價值上二參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值二參照物售價 X功能差異修正系數(shù) XX時間差異修正系數(shù)內(nèi)容 （2）成本市價法定義：是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) ，利用參照物的成本市價比率 來估 算評估對象的價值的方法。公式：資產(chǎn)評估價值二評估對象現(xiàn)行合理成本 X （參照物成交價格三參照物現(xiàn)行合理成本）（3）市盈率倍數(shù)法定義:市盈率乘數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此 乘 數(shù)與評估對象（企業(yè)）的收益額相乘估算

13、評估對象（企業(yè)）價值的方法。該方法主要適用于整體企業(yè)的評估。公式：，產(chǎn)評估價值二評估對象收益額 X參照物市盈率五、,場途徑的優(yōu)缺點（一）優(yōu)點：1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，具評估的參數(shù)、指標宜接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;2、 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（二）缺點:1、 需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應 用；2、 不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn) ,以及受到地區(qū)、環(huán) 境 等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。教學過程與內(nèi)容作業(yè)教學小結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐管理1、2班授

14、課童節(jié)與題目第一童資產(chǎn)評估途徑與方法第二節(jié)收益法課時2教學目的通過本節(jié)的學習，掌握資產(chǎn)評估收益法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標的確左方法。教學方法課堂講授、案例教學、多媒體教學教學重點掌握收益法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標的確定方法。難點第一節(jié)收笛法一收益法的涵義（一）定義：評資產(chǎn)益的指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種 估方法的總稱。（二）基本思路通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估價值的一種評估思路。收筮法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價值等于其預期未來收 現(xiàn)值之和。（三）理論依據(jù)效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。（四

15、）基本要素教學過程與內(nèi)容評估值 Pi 二 Ri/（l+ri）i二?收益法的基本前提（-）被評估資產(chǎn)的未來預期收笳可預測并可以用貨幣衡M；貨幣（二）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用衡（-）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測三?收益法的基本程序和基本參數(shù)（一）收益法的基本程序1、收集并驗證資料2、分析測算未來預期收益3、確定折現(xiàn)率4、預期收益折成現(xiàn)值5、分析確定評估結(jié)果（二）收益法的基本參數(shù)1?收益額2折現(xiàn)率3?收益期限四.收益法中的具體評估方法 （一）純收金不變收益永續(xù)各因素不變的條件下，有以下計算式：P = A/r(2)收益期有限0的條件下，有以下計算式：A1P = -1- =

16、A(PA/A/皿) r Cl + r)(3)在收益年期有限r(nóng)=0的條件下)有以下計算式：P = Ax n(二)純收益若干年后保持不變無限年期收益 其基本公式為：p_f Ri + A 臺(1 + rd + rf有限年期收益其計算公式為：邙巾u+/),%+(三)純收益按等差級數(shù)變化(1)純收益按等差級數(shù)遞增”收益年期無限有以下計算式：D A BP = 7V(2)純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限 有以下計算式：(A1 B nP = (+ 飛)1 xr r1(1 + r) r (1 + r)(3)純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限有以下計算式:n A B教學過程與內(nèi)容prr r(4)純收益按等差級數(shù)

17、遞減，收益年期有限有以下計算式:c zA1. B nP = ( - )1 + xr r1(l + r) n r (l + r)n(四)純收益按等比級數(shù)變化(1 )純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限有以下計算式：r s(2)純收益按等比級數(shù)遞增”收益年期有限有以下計算式：p-A 1(:杠)” r-s1+r(3)純收益按等比級數(shù)遞減”收益年期無限有以下計算式：P= A r + s(4)純收益按等比級數(shù)遞減”收益年期有限有以下計算式：j 1_(戶)”r+s1+r(五)已知未來若干年后資產(chǎn)價格1 + P ”r a + rf (l + r) n作業(yè)教學小結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室 教師姓名：賈莉

18、莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第B資產(chǎn)評估途徑與方法第三節(jié)成本法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇課時2教學目的通過本節(jié)的學習，掌握資產(chǎn)評估成本法的基本原理、 參數(shù)指標的確左方法。內(nèi)容和各項教學方法課堂講授、案例教學、多媒體教學教學惠占 -重點掌握成本法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標的確定方法難點第二節(jié)成本法成本法的基本涵義（一）定義是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 （二）基本原理1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。2?資產(chǎn)的價值是一個變M。資產(chǎn)的

19、價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。 教學（三）應用原因由于被評估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛,并且 資產(chǎn)程-El 一、，.| 一，一，一 j 1，一重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值也存在看內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系。因與 而，在市場發(fā)育欠完善的條件下，成本途徑經(jīng)常被廣泛應用。 （四）計算公式內(nèi)容資產(chǎn)的評估值二資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳 舊貶值一資產(chǎn)經(jīng)濟性陳舊貶值二.成本法的基本前提（-）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用（二）莫些情況下需要借助于歷史成本資料三咸本法中的基本要素（-）資產(chǎn)的重置成本1、復原重置成本（Reproduction cost）指采用與評估對

20、象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所需的費用。2、更新重置成本（Replacement cost）指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標準，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。（二）資產(chǎn)的有形損耗資產(chǎn)的有形損耗亦稱實體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作 導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。（三）資產(chǎn)的功能性陳舊貶值指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對洛后而造成的資產(chǎn)價值損失。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性陳舊貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟性陳舊貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收 下降等而造

21、成的資產(chǎn)價值損失。四？成本法應用的基本程序（-）搜集與被評估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史成本資料（二）確定被評估資產(chǎn)的重置成本（三）估算被評估資產(chǎn)的各種貶值（四）確定被評估資產(chǎn)的成新率（五）確定被評估資產(chǎn)的價值五.成本法中的具體評估方法（-）重置成本評估法1、 重置核算法2、價格指數(shù)法3、 功能價值類比法4、規(guī)模經(jīng)濟繪指數(shù)法5、 統(tǒng)計分析法（二）貶值評估法1、實體性貶值的估測（1）觀測法（2）使用年限法此教學過程額。（3）修復金額法根據(jù)修復資產(chǎn)的已損實體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗2、功能性貶值的估測第一八，與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運營成本進行比較;內(nèi)容第一步，計算一者的差異

22、，確定稅后凈超額運營成本;被評估資產(chǎn)的剩余專命；第四步，計算被評估資產(chǎn)功能性貶值額。被評估資產(chǎn)功能性貶值額第一步，估計I（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本x折現(xiàn)系數(shù)）或超額投資成本二復原重置成本一更新重置成本3、經(jīng)濟性貶值的估測(1)定義：資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的貶值。(2)產(chǎn)生的原因：競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；材料供應不暢，導致開工不足；材料成本增加，導致企業(yè)費用宜線上升；通貨膨脹的情況下,國家實行圖利率政策，導致企業(yè)運客成本加人；產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用專命。(3 )公式：確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈指數(shù)關(guān)系時：經(jīng)濟性

23、貶值率=h (資產(chǎn)預計可被利用的勺產(chǎn)能力訂 xloo%工”門球耳*L資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力確信被評估決產(chǎn)的功能與其價值呈線性癸系時：經(jīng)濟性貶值率川一資產(chǎn)預計可被利用的疔能力、吹L資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力 第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、與評估對象相適應作業(yè)教學小結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室 教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級200(輟拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第四童房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估 概述課時2教學 通過本節(jié)的學習，了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點 ；熟悉房 地 目的產(chǎn)評估的影響因素。教學方法重占 * 課堂講授、案例教學、多媒體教學房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點占 八、第

24、一節(jié)房地產(chǎn)評feffi 述一、房地產(chǎn)的概念和特點(一)房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指士地、建筑物及其地上定看物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì) 實體上的權(quán)益。(房地產(chǎn)估價規(guī)范)2、 士地使用權(quán)(land user):是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集 體 和公民個人，以及二資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有士地或農(nóng)民集體士地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。3、建筑物：房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。(二)房地產(chǎn)的特點教學1、士地特性(1) 士地的自然特性(2) 士地的經(jīng)濟特性(3)我國士地產(chǎn)權(quán)的特點2、房地產(chǎn)的特性內(nèi)容(1)位置固定性(2)使用長期性(3)異質(zhì)性(4)高價值型

25、(5)供給有限性(6)投資與消費雙重性(7)實體構(gòu)成的雙重性3、房地產(chǎn)市場的特征(1)房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性(2)房地產(chǎn)交易的復雜性(3)房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩(4)受政策面因素影響較大(三)房地產(chǎn)的類型1、居住類房地產(chǎn)教學過程與內(nèi)容作業(yè)2、商業(yè)類房地產(chǎn)3、 休閑類房地產(chǎn)4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)5、 工業(yè)類房地產(chǎn)二房地產(chǎn)評估的理論（-）瞬理論（二）地價理論三、房地產(chǎn)價格及其影響因素（-）房地產(chǎn)價格分類（二）房地產(chǎn)價格的影響因素（三）士地價格的特征（四）我國士地使用權(quán)價格體系四、房地產(chǎn)評估原則（-）貢獻原則（一）供求原則（三）替代原則（四）最有效使用原則（五）合法原則五、房地產(chǎn)評估

26、依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)（二）行為依據(jù)（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)六、房地產(chǎn)評估程序（一）明確評估基本事項（二）制定工作計劃（三）實地勘查與收集資料（四）測算被估房地產(chǎn)價值（五）綜合分析確定評估結(jié)果（六）撰寫評估報告教學（結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室 教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐笥里1、2班授課童節(jié)與題目第四童房地產(chǎn)評估 第一節(jié)市場法課時2教學目的通過本節(jié)的學習，掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應用。教學方法課堂講授、案例教學、多媒體教學教學重 占-1難點重點掌握市場法各項參數(shù)指標的確定方法。教學第一節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應用一、市場售價類比法（-）市場售價類比法的基

27、本思路1、含義：市場售價類比法又稱市場比較法、交易案例比較法等 ,它是將評估對 象 房地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價格，經(jīng)過因素修正得出評估對象房地產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的合理價值的評估方法。2、市場售價類比法適用的條件和對象市場售價類比法的適用條件是具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)巾場,并且在 市場上能夠收集到大用的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交易實例資料。3、市場售價類比法評估計算公式：參照物房地產(chǎn)（可比性強的交易實例）的交易價格進行修正，得出 評估 對象房地產(chǎn)的評估價值。市場售價類比法的評估計算公式為：二交易實例單價X交易情況修正系數(shù) X區(qū)域因素修正

28、系數(shù) X個別因素修 過程/遹X#觸IX修正系數(shù)x被估房地產(chǎn)面積與正常交易情況值 V評估對象房地產(chǎn)區(qū)域I糠值參照物交易悄況值X參照物區(qū)域因素值內(nèi)容“評估對象房地產(chǎn)個別伏索值 V評估基準tl房地產(chǎn)價格指數(shù)口X參照物個別因素值X參照物交易日房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)評估值=參照物交易價ftx!八xL22x122x_i|(二)市場售價類比法的評估步驟1、 廣泛收集房地產(chǎn)交易資料2、 選擇參照物3、 進行市場交易情況修正(三)市場售價類比法的評估案例1交易條件因素修正2、 區(qū)域因素修正3、 個別因素修正4、 交易日期修正|(1) 運用定基價格指數(shù)修正一交易日期修正后的房Ji!產(chǎn)價格_二參昭物交易價格x評估基仙

29、同類房地陀基價格指數(shù)參照物交易期日同類房也產(chǎn)定基價格指數(shù)(2) 運用環(huán)比價格指數(shù)修正交易日期修正后的房tir價格=參照物交易價格X參照物交易日至評估基IE日各期(年或月)坷比價格指數(shù)乘積5、 確定評估對象房地產(chǎn)評侑價值1(1)簡單算術(shù)平均法“ 幸PM 一n(2 )加權(quán)算術(shù)平均法產(chǎn)準地價修正法(一)基準地價修正法的含義是指利用當?shù)卣贫ǖ脑u估對象宗地所處地段的基準地價作為參照物，對出讓年限、交易日期、士地狀況、市場轉(zhuǎn)讓因素等進行修正，從而求取評估對象宗地在評估基準日市場價值的一種方法。基準地價修正法的數(shù)學表達式為：p = Ax alx a2x a3x a4式中， P 評估對象土地使用權(quán)評估價值

30、A評估對象宗地所處地段的基準地價; al 年限修正系數(shù)；教學過程內(nèi)容a2交易日期修正系數(shù)；a3土地狀況修正系數(shù)；a4市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)。（二）基準地價系數(shù)修正法的估價步驟1 、 收集有關(guān)資料2 、 計算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)= 1 十 1_ （1 + 廳 （l + r）w式中： N 土地最高出讓年限； n 土地實際出讓年限；r現(xiàn)率。3 、 計 算交易日期修正系數(shù)4 、 計算土地狀況修正系數(shù)5 、 計算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)二參照物地塊市場交易價格三參照物地塊基準地價&計算評估對象宗地的評估價值評估對象宗地的價值二評估對象宗地所處地段的基準地價x 年限修正系數(shù)x 交易日期修正系

31、數(shù) x 土地狀況修正系數(shù)X 市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù). 市場租金倍數(shù)法（ - ）市場租金倍數(shù)法的含義市場租金倍數(shù)法是將評估對象房地產(chǎn)的年收益（通常為未來第一年 的正常租金）乘以相關(guān)的市場租金倍數(shù)來求取評估對象房地產(chǎn)價值的 _ 種技術(shù)方 法。房地產(chǎn)的評估價值二房地產(chǎn)的年收益X 市場租金倍數(shù)（二）市場租金倍數(shù)的計算是用與評估對象房地產(chǎn)相類似的參照物房地產(chǎn)的市場價格除以其相 關(guān)口徑的收益（租金）所得的倍數(shù)。市場租金倍數(shù)的計算公式為：市場租金倍數(shù)= 參照物房地產(chǎn)市場交易價格參照物房地產(chǎn)的年租金乍業(yè)教學（結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級20XX輟

32、拐1S1. 2 班授課童節(jié)與題目第四童房地產(chǎn)評估第二節(jié)收笛法課時2教學目的通過本節(jié)的學習，掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應用。教學 方法課堂講授、案例教學、多媒體教學教學，占難點重點掌握收益法各項參數(shù)指標的確定方法。第二節(jié)收靈法在房地產(chǎn)評估中的應用一、收益法的基本思路（一）收益途徑的含義（二）收益途徑適用的條件和對象（三）收益途徑的評估步驟二、房地產(chǎn)純收益的測算（-）純收益的測算思路（一）不同類型房地產(chǎn)純收益的測算三、房地產(chǎn)資本化率的估測教學(-)房地產(chǎn)資本化率的種類過程(二)房地產(chǎn)資本化率的估測方法四、房地產(chǎn)收益年限的確定內(nèi)容(-)單獨的士地或單獨的建筑物評估情況(二)士地建筑物和成一體評估的情況五、房地產(chǎn)價值的估測(-)房地合一價值的估測 (二)士地價值的估測八、(三)建筑物價值的估測收益法評估案例分析教學過程與內(nèi)容乍業(yè)學 （結(jié)泰山學院商學院教案財務管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級20XX輟拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第五童機械設(shè)備評估第一節(jié)成本法在 機器設(shè)備評估中的應用課時2學金的_通過本節(jié)的學習，掌握機器設(shè)備評估中成本法中