房地產(chǎn)企業(yè)檢查要點

1、©房地產(chǎn)企業(yè)檢查要點一、營業(yè)稅1、采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅, 不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象2、采用“還本”方式銷售商品房時，是否是扣除“還本”的收入再申報納稅。3、銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報納稅。4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。5、開發(fā)商以房產(chǎn)補償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅。6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。7、房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等有否申報納稅。8、將房產(chǎn)、土地

2、等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售 不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。10、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè) 在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理。13、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。15、企業(yè)以房屋對外投資入股，在轉(zhuǎn)

3、讓其股權(quán)時有否申報納稅。16、以不動產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。17、以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時有否申報納稅。18、拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)，有否申報納稅。19、以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險，其取得的實 物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。20、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收取的價外費用（如培訓(xùn)費、辦證費等）有否申報納稅。二、土地增值稅檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入 未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點檢查：1、未竣工清算項目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值

4、稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機 關(guān)匯算清繳。2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。3、申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）、納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補償費是否又做重復(fù)扣除？（2）、納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除？（3）、在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時又重復(fù)計算？（4）、房地產(chǎn)開發(fā)費用， 是否在“利息+ （取得土地使用權(quán)所支付

5、的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 5%”以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按 “（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 10%”以內(nèi)計算扣除。（5）、在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復(fù)扣除。（6）、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按細(xì)則第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計20%的扣除。4、增值額的計算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確三、房產(chǎn)稅1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申

6、報納稅。3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應(yīng)注意：（1）、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。（2）、固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實際使用的房產(chǎn)是否按時繳納了房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對留在“在建工程” 帳的部分未申報納稅。4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值 繳納房產(chǎn)稅。6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的

7、，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施(如暖氣、下水管等)從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅；8、對原有房屋進行改建、擴建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計 繳了房產(chǎn)稅；9、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。四、土地使用稅1、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報繳納土地使用稅。2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。五、印花稅各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。六、企業(yè)所得稅(一)收入檢查要點：1、開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定

8、的六大原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：(1)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；(2)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；(3)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；(4)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；(5)以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認(rèn) 收入。5、客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收

9、入。(二)稅前扣除項目檢查要點 1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概 算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費用 2、土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當(dāng)期銷售成本。3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。5、是否將非本期的費用計入當(dāng)期費用

10、，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀 是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否 重復(fù)列支稅金。7、“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn) 進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個人消費、代扣個人所得稅等等。10、各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅

11、調(diào)整。11、實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資800元進行稅前扣除； 工資費用實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的比例。當(dāng)年按規(guī)定計提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。12、納稅人計提的以前年度應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費用是否已作納稅調(diào)整。13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟性捐贈是否作納稅調(diào)整。14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。16、納稅

12、人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。17、納稅人對租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆嬋胨鶎倌甓荣M用18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理。19、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。20、有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實際損失中扣除后才在稅前列支。22、固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。23、投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利）

13、，在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計算補繳企業(yè)所得稅。24、以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。七、個人所得稅扣繳義務(wù)人是否如實填寫扣繳個人所得稅報告表，按時申報或按時解繳所代扣的稅款。工資、薪金方面1、有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確認(rèn)應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少扣繳個人所得稅。2、對工資、薪金、獎金、實物、有價證券等發(fā)放已達到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。3、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。4、個人取得的公務(wù)交通、通信收入是否按規(guī)定計繳個人所得稅。5、對從“盈余公積”、“利

14、潤分配”賬戶中提取支付的獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。6、對直接通過“管理費用”、“銷售費用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎金是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。7、通過“應(yīng)付福利費”賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。8、對個人一次取得的數(shù)月獎金、年終加薪或勞動分紅，是否不單獨作為一個月的工資、薪金所得計算扣繳稅款，而按全年月份分?jǐn)傆嬎闵倮U個人所得稅。9、企業(yè)供銷人員取得的推銷產(chǎn)品提成收入，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。10、企業(yè)代職工購買保險，保險公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。11、企業(yè)為職工購買的儲蓄性養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險是否按規(guī)定扣繳了稅款。12、對職工辦理內(nèi)部退養(yǎng)手續(xù)取得的內(nèi)退收入是否按規(guī)定計稅?13、企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)放給個人的住房補貼、醫(yī)療補助費，是否全額計入領(lǐng)取人當(dāng)月的工資薪金收入計繳個人所得稅。14、對退休回聘的人員取得的工資是否按規(guī)定計稅。15、個人與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補償收入是