房地產(chǎn)可行性研究

1、第六章第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例一、可行性研究的含義和目的一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。

2、的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 n是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，n減少或避免投資決策的失誤，減少或避免投資決策的失誤，n提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。目目 的的含含 義義作用作用n 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)是項(xiàng)目投資決策的依據(jù) n 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)n 是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)合同的依據(jù)n 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟

3、步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 項(xiàng)目的評(píng)估和決策 投資估算的精確投資估算的精確度為度為 30 研究費(fèi)用占總研究費(fèi)用占總投資的投資的0.251.5 投資估算的精確投資估算的精確度為度為 20 投資估算的精確投資估算的精確度為度為 10 研究費(fèi)用占總投資研究費(fèi)用占總投資小型小型1.03.0大型

4、大型0.21.0% 研究費(fèi)用占總研究費(fèi)用占總投資的投資的0.20.8 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例可行性研究的階段可行性研究的階段n 國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；n 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件；批準(zhǔn)的

5、項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件；n 國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；n 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；社會(huì)等基礎(chǔ)資料；n 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；標(biāo)、要求等資料；n 國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；n 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。等。 三、可行性研究編制依據(jù)三、可行性研究編制依據(jù)可行性

6、研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例 投資環(huán)投資環(huán)境研究境研究市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)及預(yù)測(cè)營(yíng)銷(xiāo)方案營(yíng)銷(xiāo)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇及方案選擇及成本測(cè)算成本測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地和街區(qū)調(diào)查地和街區(qū)調(diào)查可行性研究的主要內(nèi)容四、可行性研究的主要內(nèi)容四、可行性研究的主要內(nèi)容開(kāi)發(fā)建

7、設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及組織計(jì)劃及組織投資估算投資估算與資金籌措與資金籌措風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)、環(huán)境經(jīng)濟(jì)、環(huán)境社會(huì)效益評(píng)價(jià)社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論結(jié)論與建議與建議可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià) 編制可行性研究報(bào)告 五、可行性研

8、究的步驟五、可行性研究的步驟可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案內(nèi)容 區(qū)位分析與選擇 開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 收益法開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇 可行性研究概述可行性研究

9、概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型及不同物業(yè)類(lèi)型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加

10、以明確。 在實(shí)際操作過(guò)程中，通常按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式 構(gòu)造評(píng)價(jià)方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例 時(shí)間類(lèi)參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)指標(biāo) 三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn) 開(kāi)發(fā)

11、經(jīng)營(yíng)期 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期 預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的比例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸款利率 運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率 空置率 資本金投入比例 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo) 基準(zhǔn)收益率 目標(biāo)投資回報(bào)率等 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算

12、2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷(xiāo)售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例行性研究實(shí)例 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷(xiāo)售費(fèi)用 7.開(kāi)

13、發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1)土地征用拆遷費(fèi)土地征用拆遷費(fèi)(2)土地出讓地價(jià)款土地出讓地價(jià)款 (3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(4)土地租用費(fèi)土地租用費(fèi) (5)土地投資折價(jià)土地投資折價(jià) 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例行性研究實(shí)例 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用

14、估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷(xiāo)售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例行性研究實(shí)例(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃期規(guī)劃 (2)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) (3)可行性研究可行性研究 (4)水文地質(zhì)勘測(cè)水文地質(zhì)勘

15、測(cè) (5) “三通一平三通一平” 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷(xiāo)售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1)建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) (2)公共配套設(shè)施建公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)設(shè)費(fèi) (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 可采用的估算方法可采用的估算方法1.單元估算法單元估算法2.單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法3.工程量近似匡算工程量近似匡算法法4.概算指標(biāo)估算法概算指標(biāo)估算法5.概預(yù)算定額法概預(yù)算定額法6.根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算驗(yàn)進(jìn)行估算 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的

16、內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例行性研究實(shí)例 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷(xiāo)售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上述各項(xiàng)費(fèi)以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的用之和的3一一7估算估算 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例行性研究實(shí)例工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類(lèi)似的工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類(lèi)似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。概算指標(biāo)法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑概算指標(biāo)法采用綜

18、合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。 單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。單元估算法 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。算方法。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投

19、資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例 二、資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。三、收入估算與資金籌措收入估算資金籌措內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式 資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟

20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)， 編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本程序可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房

21、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表一般包括：現(xiàn)金流量表1財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 2利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 3資產(chǎn)負(fù)債表 4全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地

22、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例總投資估算表1銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表一般包括：可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與

23、收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利財(cái)務(wù)盈利能力分析能力分析項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 投資回收期投資回收期投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表?yè)p益表投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率投資利稅率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本

24、金利潤(rùn)率清償能力分清償能力分析析資金來(lái)源與資金來(lái)源與運(yùn)用表運(yùn)用表借款償還期借款償還期財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資

25、效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱(chēng)為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱(chēng)為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資值，稱(chēng)為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱(chēng)為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、投資回收期等。利潤(rùn)率、投資回收期等。（一）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式為： 投資利潤(rùn)率 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)（例如20），當(dāng)

26、投資方案的投資利潤(rùn)率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個(gè)可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇，應(yīng)該選投資利潤(rùn)率最高的方案。項(xiàng)目總投資均利潤(rùn)項(xiàng)目年利潤(rùn)總額或年平 例如，某項(xiàng)目的總投資為500萬(wàn)元，其年平均銷(xiāo)售利潤(rùn)為146萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是多少？ 該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為： 10029.2 如果確定的投資利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)為20，則可接受該投資方案。 投資利潤(rùn)率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過(guò)程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡(jiǎn)單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)

27、目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。 投資利潤(rùn)率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡(jiǎn)單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。 其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤(rùn)只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤(rùn)率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。500146（二）投資回收期 投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱(chēng)為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開(kāi)始年算起，其表達(dá)式為： 式中

28、 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量； 為年的凈現(xiàn)金流量。 投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為： 求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng) 時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。0)(0tPttCOCItPtCOCI)(當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的始出現(xiàn)正值的年份數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)1tPtPcP例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表56所示，求這兩個(gè)方案的投資回收期，并利用投資回收期指標(biāo)對(duì)這兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估。 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元從甲方案計(jì)算所得為： （年）由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，

29、亦可簡(jiǎn)化計(jì)算為： （年）從乙方案計(jì)算所得為： （年） 如果行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000400400400400400累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1000-600-2002006001000乙方案凈現(xiàn)金流量-1000200300300400600累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1000-800-500-2002008005 .240020013甲tP5.24001000甲tP5 . 340020014乙tP 投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡(jiǎn)單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)

30、算較為簡(jiǎn)單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。 投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴(lài)決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

31、的態(tài)度。二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱(chēng)為動(dòng)態(tài)評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱(chēng)為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)估更加符合實(shí)際，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。（一）凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法，稱(chēng)為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為： 式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期； 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。nttctiCOCINPV0)1 ()(ci

32、在利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，若NPV0，表示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV0，則說(shuō)明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV0，則表示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPVO時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。舉例如下： 例：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表57所示，已知基準(zhǔn)收益率為10。試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？ 表67 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000300300

33、300300300乙方案凈現(xiàn)金流量-1000100200300400500甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為： 由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。 由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對(duì)比，只有當(dāng)后者大于前者時(shí)，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時(shí)點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)施的開(kāi)始時(shí)點(diǎn)），未來(lái)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13001

34、0%)(13005432甲NPV137.24（萬(wàn)元）100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432乙NPV65.26（萬(wàn)元）可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例一、房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析土地費(fèi)用土地費(fèi)用建

35、安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用租售價(jià)格租售價(jià)格開(kāi)發(fā)期與租售期開(kāi)發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)資本化率資本化率貸款利率貸款利率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)價(jià)格權(quán)益投資比率權(quán)益投資比率空置率空置率運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目二、盈虧平衡分析可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行

36、性研究實(shí)例性研究實(shí)例盈虧平衡分析的目的就是通過(guò)分析產(chǎn)品產(chǎn)量、成本與方案盈利能力之間的關(guān)系找出投資方案盈利與虧損在產(chǎn)量、價(jià)格、單位產(chǎn)品成本等方面的界限，以判斷在各種不確定因素作用下方案的風(fēng)險(xiǎn)情況。盈虧平衡分析的基本假設(shè)（線性盈虧平衡分析基本假設(shè)）盈虧平衡分析的基本假設(shè)（線性盈虧平衡分析基本假設(shè)）（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量；）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量；（2）單位產(chǎn)品的可變成本不變；）單位產(chǎn)品的可變成本不變；（3）單位產(chǎn)品的銷(xiāo)售單價(jià)不變；）單位產(chǎn)品的銷(xiāo)售單價(jià)不變；盈虧平衡點(diǎn)上，收入等于成本費(fèi)用，既不盈利也不虧損 1、銷(xiāo)售收入函數(shù)、成本函數(shù)與利潤(rùn)關(guān)系 (1) 收入函數(shù)(即銷(xiāo)售收入與產(chǎn)量間的函數(shù)關(guān)系) B=

37、PQ 式中，B為銷(xiāo)售收入；P為銷(xiāo)售價(jià)格；Q為房地產(chǎn)的銷(xiāo)量 (2)成本函數(shù)(即成本與產(chǎn)量的關(guān)系) TC=FC+VC=FC+VCQ 式中，TC為總成本；FC為固定成本；VC為變動(dòng)成本； VC為單位變動(dòng)成本。 (3)利潤(rùn)函數(shù)(即利潤(rùn)與產(chǎn)量的關(guān)系) R=BTC =PQFC VCQ 式中，R為利潤(rùn)可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)寫(xiě) 房

38、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例性研究實(shí)例二、盈虧平衡分析 2、盈虧平衡點(diǎn)(Break Even Point, BEP) 盈虧平衡點(diǎn)，又稱(chēng)保本點(diǎn)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為零時(shí)的指標(biāo)，包括盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量、盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額。cVPFC*QR=BTC =PQFC VCQ=0盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)量則，盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額為： R*=pQ* 3、項(xiàng)目安全率(f) 項(xiàng)目安全率是反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，計(jì)算公式為：%100*QQQf項(xiàng)目安全率越小表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力越差，反之，則越強(qiáng)。項(xiàng)目安全率與風(fēng)險(xiǎn)承受能力f30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全例1：某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)5600元/m2，單位變動(dòng)成本為2200元/m2，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)固定成本為6800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地面積10000 m2，容積率為5，商品房得房率為80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量并分析項(xiàng)目的安全性。解：23860%80/2200560068000000Q*cVPFC%40%8051000023860%80510000%100*QQQf