土地估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)

1、土地估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程1.提綱報(bào)告撰寫(xiě)及評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)操作流程與報(bào)告規(guī)范格式報(bào)告撰寫(xiě)撰寫(xiě)估價(jià)方法應(yīng)注意的事項(xiàng)2.報(bào)告撰寫(xiě)、評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告的完成者：估價(jià)師應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)程要求撰寫(xiě)報(bào)告的評(píng)審者：評(píng)審專(zhuān)家主要依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審規(guī)則土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審要點(diǎn)土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審表 評(píng)審:報(bào)告形式、技術(shù)問(wèn)題兩方面2.1形式不合格未按照土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式撰寫(xiě)的；缺少土地估價(jià)報(bào)告,或缺少土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告,或缺少附件的；缺少土地估價(jià)師簽字或僅一名土地估價(jià)師簽字，或非執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師簽字，或缺少機(jī)構(gòu)蓋章的。報(bào)告形式案例封面存在的格式問(wèn)題 字體、字號(hào) 規(guī)程要求：封面“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估

2、價(jià)技術(shù)報(bào)告”字體應(yīng)為二號(hào)標(biāo)宋。其他內(nèi)容應(yīng)為三號(hào)楷體。內(nèi)容 擅自增加了委托單位、估價(jià)人員 “提交估價(jià)報(bào)告日期” 改為“估價(jià)日期”報(bào)告形式案例存在的格式問(wèn)題 估價(jià)師撰寫(xiě)報(bào)告時(shí)，漏掉了機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。 自然機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也沒(méi)有簽字 報(bào)告形式案例存在的格式問(wèn)題 將估價(jià)報(bào)告第二部分第二項(xiàng)“估價(jià)對(duì)象”擅自改為“受托估價(jià)方” 自然沒(méi)有描述估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容 報(bào)告形式案例存在的格式問(wèn)題 技術(shù)報(bào)告第一部分第四項(xiàng)，應(yīng)該是“估價(jià)目的” 報(bào)告形式案例存在的格式問(wèn)題 估價(jià)中沒(méi)有宗地位置示意圖和照片 案例低級(jí)技術(shù)錯(cuò)誤 1、成本法將新增費(fèi)計(jì)入成本 2、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)同時(shí)出現(xiàn) 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)“新增建設(shè)用地土地有償

3、使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。”（財(cái)綜字1999117號(hào)第二條） “嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門(mén)將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納?！保ㄘ?cái)綜200648號(hào)第四條）。 從文件規(guī)定看，這項(xiàng)費(fèi)用明顯不應(yīng)作為一項(xiàng)獨(dú)立的成本，計(jì)入成本費(fèi)用中。案例低級(jí)技術(shù)錯(cuò)誤 年期修正=剩余年期/最高出讓年期 2.2技術(shù)問(wèn)題不合格估價(jià)方法運(yùn)用存在嚴(yán)重技術(shù)性錯(cuò)誤的（如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，剩余法按待開(kāi)發(fā)土地評(píng)估）；地價(jià)定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤的；估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵與地價(jià)定義不一致的（如用途不一致，或權(quán)利狀況不

4、一致，或開(kāi)發(fā)程度不一致等）；采用3年前的基準(zhǔn)地價(jià)（以估價(jià)期日為準(zhǔn)）且缺少適用性分析及合理的期日修正的；市場(chǎng)比較法（收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法）采用虛假案例或非市場(chǎng)交易案例（如評(píng)估案例）的；未披露估價(jià)對(duì)象的權(quán)利限制（如已設(shè)定抵押）及其對(duì)價(jià)格影響的；會(huì)審會(huì)認(rèn)定的其他問(wèn)題。 評(píng)審專(zhuān)家初審主審專(zhuān)家復(fù)審行政主管領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)會(huì)專(zhuān)家、主審專(zhuān)家會(huì)審2.3土地估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)基本要求：符合規(guī)程、內(nèi)容全面、注重邏輯性 避免：報(bào)告使用者、閱讀者“猜”報(bào)告 宗地評(píng)估的業(yè)務(wù)操作流程2.4規(guī)程要求的宗地估價(jià)程序確定估價(jià)基本事項(xiàng)；擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；收集資料實(shí)地踏勘；分析整理相關(guān)資料；運(yùn)用估價(jià)方法試算價(jià)格；確定宗地估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)

5、告書(shū)；整理存檔宗地評(píng)估的業(yè)務(wù)操作流程程序的前六個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，是為報(bào)告撰寫(xiě)積累素材，也分別對(duì)應(yīng)這報(bào)告的不同部分結(jié)合技術(shù)報(bào)告格式梳理操作流程 第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)二、委托估價(jià)方三、受托估價(jià)方四、估價(jià)目的五、估價(jià)依據(jù)六、估價(jià)基準(zhǔn)日七、估價(jià)日期第一部分 總 述八、地價(jià)定義九、估價(jià)結(jié)果十、需要特殊注意的事項(xiàng)十一、土地估價(jià)師簽字十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)第二部分 一、估價(jià)對(duì)象描述 二、地價(jià)影響因素分析 第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 三、地價(jià)的確定 （第一部分已提及，但是存在區(qū)別） 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)確定估價(jià)基本事項(xiàng)委托方 估價(jià)目的價(jià)格類(lèi)型 *公司（委托方或者資產(chǎn)占有方）*用地（

6、估價(jià)對(duì)象）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格（目的、價(jià)格類(lèi)型）評(píng)估委托估價(jià)方確定估價(jià)基本事項(xiàng) 委托方 （營(yíng)業(yè)執(zhí)照）估價(jià)目的確定估價(jià)基本事項(xiàng) 估價(jià)目的 收集資料實(shí)地踏勘 收集經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)估價(jià)依據(jù)收集資料實(shí)地踏勘 相關(guān)法律法規(guī)土地房地產(chǎn)市場(chǎng)資料估價(jià)對(duì)象資料 *尤其是地價(jià)管理的有關(guān)資料估價(jià)基準(zhǔn)日確定估價(jià)基本事項(xiàng) 估價(jià)基準(zhǔn)日 估價(jià)日期確定估價(jià)基本事項(xiàng) 估價(jià)日期 擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 安排人員、時(shí)間估價(jià)結(jié)果確定宗地估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方

7、法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；綜合分析法。 估價(jià)對(duì)象描述收集資料實(shí)地踏勘 宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況 1、土地登記狀況2、土地權(quán)利狀況3、土地利用狀況 地價(jià)影響因素分析收集資料實(shí)地踏勘 收集1、一般因素 2、區(qū)域因素3、個(gè)別因素 需要調(diào)查的圖件資料主要有地籍圖或地形圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地圖、宗地建筑平面圖等。 估價(jià)人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周?chē)h(huán)境等情況估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程相關(guān)資料分析整理對(duì)所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，判斷地價(jià)的走勢(shì)和因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定相關(guān)估價(jià)參數(shù)。相關(guān)資料的整理方法，與

8、6.3 的規(guī)定相同。選定方法試算價(jià)格估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)方法。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，得出試算價(jià)格。3.1報(bào)告撰寫(xiě)之一 項(xiàng)目名稱(chēng)注意名稱(chēng)中要包含估價(jià)目的及價(jià)格類(lèi)型等字樣*公司改制上市（目的）作價(jià)出資國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（價(jià)格類(lèi)型）評(píng)估*公司*用地（估價(jià)對(duì)象）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格（目的、價(jià)格類(lèi)型）評(píng)估*人民政府/國(guó)土資源局?jǐn)M公開(kāi)出讓?zhuān)康模?地塊（估價(jià)對(duì)象）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（價(jià)格類(lèi)型）評(píng)估 *出讓底價(jià)評(píng)估的出讓方:儲(chǔ)備中心 ? 3.2報(bào)告撰寫(xiě)之二 估價(jià)目的規(guī)程要求：滿足委托方的何種需要估價(jià)依據(jù)（估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期）估價(jià)

9、結(jié)果的應(yīng)用方向評(píng)審要點(diǎn)：誰(shuí)委托估價(jià)，為什么估價(jià)估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向*案例估價(jià)目的案例為確定土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估土地使用權(quán)抵押價(jià)值。（參照房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)格式） ×××公司因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要融資，擬以其使用的位于×××的一宗國(guó)有出讓工業(yè)土地使用權(quán)向銀行申請(qǐng)貸款，現(xiàn)委托×××評(píng)估有限公司對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，為貸款雙方協(xié)商確定貸款額度提供土地使用權(quán)價(jià)價(jià)值參考。 抵押價(jià)值與貸款額度 估價(jià)目的案例根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)財(cái)政部關(guān)于*改革有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示(*建2010*號(hào))的批示（經(jīng)濟(jì)行為的依據(jù)），*獲準(zhǔn)發(fā)起成立

10、股份公司，需要對(duì)其所屬的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置。國(guó)土資源部關(guān)于核準(zhǔn)*土地資產(chǎn)處置總體方案的函(*函20*號(hào))（估價(jià)依據(jù)）批準(zhǔn)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置。本次估價(jià)對(duì)*公司下屬*位*的*用地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（估價(jià)對(duì)象）進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，目的是為其發(fā)起成立股份公司進(jìn)行土地資產(chǎn)處置及確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格提供參考依據(jù)（估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向）。 3.3報(bào)告撰寫(xiě)之三 估價(jià)基準(zhǔn)日通?；鶞?zhǔn)日根據(jù)委托書(shū)確定國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估涉及土地時(shí)，應(yīng)依國(guó)有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定確定原則上以經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)日的上月末為評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)采取招投標(biāo)方式選擇中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估項(xiàng)目，以中標(biāo)日的上月末為評(píng)估基準(zhǔn)日。 以破產(chǎn)清算

11、為目的的資產(chǎn)評(píng)估，可以人民法院裁定宣告破產(chǎn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日；以確定涉訟資產(chǎn)（股權(quán)）價(jià)值為目的的評(píng)估，可以人民法院案件受理日為評(píng)估基準(zhǔn)日3.4報(bào)告撰寫(xiě)之四 地價(jià)定義地價(jià)定義是估價(jià)結(jié)果的前提，并且對(duì)估價(jià)結(jié)果影響大，是估價(jià)行為的關(guān)鍵，因此估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)重視這一環(huán)節(jié)同一目的、同一評(píng)估對(duì)象下，不同的估價(jià)師對(duì)地價(jià)定義應(yīng)是一致的地價(jià)定義要做到“設(shè)定有理有據(jù)、表述清晰全面”規(guī)程要求：實(shí)際用途（以證載用途為依據(jù)）、規(guī)劃用途、設(shè)定用途宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、依據(jù)估價(jià)目的設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度土地利用狀況或者規(guī)劃條件土地使用（剩余）年期基準(zhǔn)日及價(jià)格類(lèi)型評(píng)審要點(diǎn)：土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價(jià)期日，實(shí)際與設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、用途、容積率

12、等；其他需要定義事項(xiàng)地價(jià)定義中各項(xiàng)地價(jià)因素界定應(yīng)注意的事項(xiàng)用途：實(shí)際用途、登記用途、設(shè)定用途、規(guī)劃用途、評(píng)估參照用途實(shí)際用途規(guī)程里已經(jīng)明確要依據(jù)登記用途。設(shè)定用途通常也是登記用途，但有時(shí)需要按照國(guó)標(biāo)進(jìn)行規(guī)范。評(píng)估參照用途不是設(shè)定用途國(guó)有建設(shè)用地出讓時(shí)，關(guān)注城市規(guī)劃用地分類(lèi)和土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)之間的銜接土地開(kāi)發(fā)程度：根據(jù)宗地自身的實(shí)際情況，同時(shí)考慮估價(jià)目的合理界定土地利用狀況：已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)；工業(yè)用地也應(yīng)該關(guān)注容積率年期：登記終止年期是主要的依據(jù)，同時(shí)關(guān)注記事欄信息價(jià)格類(lèi)型：承租土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)等地價(jià)定義案例估價(jià)對(duì)象是商住混合用地 使用權(quán)類(lèi)型是劃撥 年期設(shè)定： 商業(yè)4

13、0年 住宅50年 理由？ 地價(jià)定義案例估價(jià)對(duì)象是商住混合用地 容積率指標(biāo)僅依據(jù)了委托方（開(kāi)發(fā)公司）的說(shuō)明。無(wú)有權(quán)部門(mén)的文件。報(bào)告中也沒(méi)有說(shuō)明是否核實(shí) “規(guī)劃容積率” ？ 地價(jià)定義案例商服用地未對(duì)基準(zhǔn)日、容積率做出說(shuō)明 地價(jià)定義案例劃撥土地有公開(kāi)的市場(chǎng)？ 地價(jià)定義案例逐條說(shuō)明 分段說(shuō)明 3.5報(bào)告撰寫(xiě)之五 估價(jià)結(jié)果按照規(guī)程要求全面、規(guī)范的反映估價(jià)結(jié)論 估價(jià)人員本著公平、公正、公開(kāi)的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)地價(jià)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)待估宗地進(jìn)行了評(píng)估。測(cè)算估價(jià)對(duì)象在地價(jià)定義條件下：?jiǎn)挝幻娣e價(jià)格：4356元/平方米樓面地價(jià)：1224元/平方米土地總面積

14、：51459平方米總地價(jià)：元 大寫(xiě)：貳億貳仟肆佰壹拾伍萬(wàn)伍仟肆佰零肆元整貨幣種類(lèi)：人民幣元 詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表 關(guān)注報(bào)告中多處“估價(jià)結(jié)果”側(cè)重點(diǎn)的不同 估價(jià)報(bào)告第一部分第七項(xiàng)（表述結(jié)論） 估價(jià)報(bào)告第三部分第二項(xiàng)第三條 技術(shù)報(bào)告第一部分第九項(xiàng)（表述結(jié)論） 技術(shù)報(bào)告第三部分第一、二項(xiàng)。 另外兩處說(shuō)明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果的確定方法及對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行可信度分析 體現(xiàn)：估價(jià)報(bào)告重表述；技術(shù)報(bào)告重分析。技術(shù)報(bào)告 “地價(jià)確定的方法” 撰寫(xiě)每種方法測(cè)算結(jié)果的可信度分析 方法的合理性（方法選擇已說(shuō)明） 運(yùn)用市場(chǎng)數(shù)據(jù)、參數(shù)取值的分析 市場(chǎng)狀況的分析估價(jià)結(jié)果確定案例“兩種方法結(jié)果相同”故選

15、用算術(shù)平均！ 標(biāo)題不規(guī)范 估價(jià)結(jié)果確定案例 前后表述矛盾，分析過(guò)于簡(jiǎn)單 估價(jià)結(jié)果確定案例 對(duì)方法的基本情況進(jìn)行了分析說(shuō)明，這是一種方式，但從表述上看，應(yīng)該采用加權(quán)平均，最終采用算術(shù)平均，沒(méi)能注意邏輯性 估價(jià)結(jié)果確定案例兩種方法差距達(dá)5倍多，不論怎么處理都不合理 問(wèn)題出在技術(shù)路線估價(jià)結(jié)果確定案例邏輯沒(méi)有錯(cuò)誤，表述基本清晰估價(jià)結(jié)果確定案例3.6報(bào)告撰寫(xiě)之六 委托估價(jià)方關(guān)注一下：委托單位及其隸屬關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍委托單位與土地使用者之間的關(guān)系 3.7報(bào)告撰寫(xiě)之七 估價(jià)對(duì)象概況這一部分所有依據(jù)文件都要在報(bào)告附件中提交（土地證、出讓合同、規(guī)劃文件、房產(chǎn)證、宗地照片等），同時(shí)注意表述與附件一致。 土地登記

16、狀況 規(guī)程要求：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革，估價(jià)對(duì)象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書(shū)號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等 土地登記狀況：不要遺漏記事欄和宗地圖中的重要信息 記事欄：對(duì)登記內(nèi)容的補(bǔ)充，諸如：分?jǐn)?、轉(zhuǎn)讓信息、抵押登記以及由于登記不規(guī)范造成的混合用途補(bǔ)充說(shuō)明等等重要信息 宗地圖：分?jǐn)?、分割的空間位置標(biāo)注；四至 宗地來(lái)源及歷史沿革 土地權(quán)利狀況 規(guī)程要求：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對(duì)估價(jià)

17、對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說(shuō)明 注意：不要遺漏他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利，并分析其對(duì)地價(jià)的影響；同時(shí)關(guān)注出讓合同中對(duì)閑置用地、投資強(qiáng)度等有關(guān)約定權(quán)利狀況案例估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)狀況：在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)狀況：根據(jù)編號(hào)為*國(guó)用（2011）第*號(hào)國(guó)有土地使用證，登記待估宗地的土地使用者為*市郵政局，使用權(quán)類(lèi)型為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。相臨關(guān)系權(quán)利：目前相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)使用人均遵守提供便利，并確保雙方正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及利用。

18、3.8報(bào)告撰寫(xiě)之七 估價(jià)對(duì)象概況土地利用狀況 規(guī)程要求 ：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等 關(guān)注：規(guī)劃條件的依據(jù)和時(shí)效性土地利用狀況的撰寫(xiě)（分?jǐn)偅?待估宗地所在*市郵政局院內(nèi)有8棟建筑物，主要建筑物為：幢號(hào)為1的4層

19、混合結(jié)構(gòu)辦公樓、幢號(hào)為2的3層混合結(jié)構(gòu)商業(yè)樓。樓面外墻貼瓷磚，鋁合金門(mén)窗，地面貼瓷磚，建筑物維護(hù)保養(yǎng)情況一般；其他平房為傳達(dá)室、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等輔助設(shè)施用房。*市郵政局院內(nèi)總建筑面積為5708.26平方米，總用地面積10032.07 平方米，平均容積率0.57。幢號(hào)1建筑物位于整體用地東南角，東臨長(zhǎng)山街，南臨新城路，西臨山東移動(dòng)通訊有限責(zé)任公司*分公司，北臨*市郵政局傳達(dá)室。估價(jià)對(duì)象所處1號(hào)樓1層南部沿新城路部分及1號(hào)樓4層?xùn)|側(cè)沿長(zhǎng)山街部分。根據(jù)整體利用情況分?jǐn)偼恋孛娣e741.32 平方米，分?jǐn)偤笕莘e率為1。幢號(hào)1建筑物建成于1982年2月，混合結(jié)構(gòu)耐用年限50年，至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用年限28.9年

20、，剩余使用年限21.1年。房屋具體情況見(jiàn)表2-1 3.9報(bào)告撰寫(xiě)之八 影響地價(jià)的因素說(shuō)明重視這一看似“八股文”的部分 在報(bào)告評(píng)分中占比較大，扣分率高 區(qū)分估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告對(duì)這一部分要求 規(guī)程要求：上述因素分析與“土地估價(jià)報(bào)告”中的因素說(shuō)明有所區(qū)別，“土地估價(jià)報(bào)告”的影響地價(jià)的因素說(shuō)明側(cè)重于對(duì)有關(guān)影響因素的陳述，這里（技術(shù)報(bào)告）則側(cè)重于對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，其中對(duì)地價(jià)影響大的重要因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在這里說(shuō)明并進(jìn)一步分析在對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析時(shí)，通過(guò)定性和定量分析，著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度及

21、影響趨勢(shì)，并與土地估價(jià)過(guò)程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對(duì)應(yīng)，要求對(duì)地價(jià)影響因素的分析要與估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來(lái)，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價(jià)得當(dāng)，不能前后矛盾 地價(jià)影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語(yǔ)規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述 避免“多而無(wú)用”，注重“針對(duì)性”，實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)場(chǎng)感” 一般因素：宏觀的，說(shuō)明影響土地價(jià)格一般、普遍、共同因素。區(qū)域因素：所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，這個(gè)區(qū)域范圍在規(guī)程 p68 有明確的說(shuō)明，“區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定”個(gè)別因素：就是宗地自身的些微觀，具體的因素。 3.10報(bào)告撰寫(xiě)之八 影響地

22、價(jià)的因素說(shuō)明關(guān)于“現(xiàn)場(chǎng)感” 在報(bào)告中，可以使用圖文并茂的形式，采用宏觀地圖和宗地周邊及自身的照片附注?？梢栽趫?bào)告中相應(yīng)的位置，也可以作為附件。實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)場(chǎng)感”，使估價(jià)過(guò)程中選取的有關(guān)參數(shù)有說(shuō)服力，提高報(bào)告結(jié)論的可信度。一定程度上也避免了“猜”報(bào)告的現(xiàn)象。3.11報(bào)告撰寫(xiě)之九 估價(jià)依據(jù)及原則估價(jià)依據(jù)：規(guī)程要求：說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定；采用的技術(shù)規(guī)程；委托方提供的有關(guān)資料；受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等規(guī)程要求：上述估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過(guò)程相一致，對(duì)估價(jià)過(guò)程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定（如選用基準(zhǔn)地價(jià)、征地費(fèi)用、有關(guān)

23、稅費(fèi)等）所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出（也可以在方法過(guò)程中明確這些文件）審查要點(diǎn)：（1）估價(jià)依據(jù)是否全面；（2）估價(jià)依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整；（3）估價(jià)依據(jù)是否具有針對(duì)性。 針對(duì)性能體現(xiàn)估價(jià)師的業(yè)務(wù)素養(yǎng) 依據(jù)的層級(jí)法律：人大制定，包括人大常委法規(guī)：國(guó)務(wù)院制定行政規(guī)章：國(guó)務(wù)院各部委地方性法規(guī)：地方人大地方性規(guī)章：地方政府行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范委托方提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、利用、宗地基本情況和經(jīng)濟(jì)批文等文件估價(jià)調(diào)查收集的市場(chǎng)資料報(bào)告撰寫(xiě)之九 估價(jià)依據(jù)及原則估價(jià)原則：根據(jù)估價(jià)目的、技術(shù)路線有針對(duì)性地選擇估價(jià)原則1替代原則（所有方法適宜）2變動(dòng)原則（所有方法適宜）3需求與供給原則（所有方法適宜）4預(yù)期收益原則（收益法）

24、5最有效利用原則（剩余法、收益法）6貢獻(xiàn)原則（剩余法、成本法、收益法）7報(bào)酬遞增遞減原則（剩余法、比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法）3.12報(bào)告撰寫(xiě)之十 特殊說(shuō)明估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告在這一部分要求不同 估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件：（估價(jià)報(bào)告）前提條件：估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等假設(shè)條件：估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定。估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 規(guī)程要求的地價(jià)內(nèi)涵和有關(guān)設(shè)定，不要怕重復(fù) 本次評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵詳見(jiàn)報(bào)告中的“地價(jià)定義”，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)于此地價(jià)內(nèi)涵（一筆帶過(guò)） 有關(guān)假設(shè) 估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用： （估價(jià)報(bào)告）(1)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效

25、力的法律依據(jù)。說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；(2)本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件。說(shuō)明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果在一定評(píng)估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門(mén)審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方；（報(bào)告要完整使用）(3)土地估價(jià)結(jié)果的有效期(4)申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；(5)違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。技術(shù)報(bào)告中沒(méi)有了前兩項(xiàng)“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”、“估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用” 估價(jià)報(bào)告是提交委托方使用，所以必須說(shuō)明估價(jià)的條件和報(bào)告的

26、使用，避免委托方誤解和錯(cuò)誤使用報(bào)告 技術(shù)報(bào)告主要是向土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)對(duì)地價(jià)進(jìn)行審核、備案，重點(diǎn)關(guān)注的技術(shù)過(guò)程，無(wú)需前兩項(xiàng)內(nèi)容特殊說(shuō)明重點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象的特殊性，估價(jià)過(guò)程的特殊處理 他項(xiàng)權(quán)利對(duì)地價(jià)的影響 他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)有關(guān)限制 運(yùn)用評(píng)估方法采取的特殊處理。 還原利率、期日修正系數(shù)、增值收益等參數(shù)的確定思路 評(píng)估參照基準(zhǔn)地價(jià)末級(jí)地、其他用途 假設(shè)開(kāi)發(fā)法最有效利用分析等 *起到提醒的作用，無(wú)需展開(kāi)說(shuō)明，可詳見(jiàn)估價(jià)過(guò)程 各地地價(jià)管理的地方規(guī)定 基準(zhǔn)地價(jià)手冊(cè)、特殊的成本構(gòu)成等關(guān)于資料的合法性 土地使用證、房屋所有權(quán)證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等資料由委托方提供，委托方負(fù)責(zé)其真實(shí)性。估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置圖、估價(jià)對(duì)象照片、

27、市場(chǎng)比較案例、土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件、基準(zhǔn)地價(jià)等由現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘取得。特殊說(shuō)明案例 強(qiáng)制執(zhí)行特殊說(shuō)明案例 依地方文件和慣例處理特殊說(shuō)明是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最后保障 有關(guān)資料來(lái)源 未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng) 應(yīng)避免不當(dāng)?shù)拿庳?zé)條款 美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告格式中，關(guān)于“假設(shè)和限制條件”的主張：假設(shè)和限制條件的陳述在于保護(hù)估價(jià)師，并告知及保護(hù)委托人和其他使用該報(bào)告的人適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)條件是報(bào)告中很重要的一部分，應(yīng)當(dāng)清楚地陳述3.13報(bào)告撰寫(xiě)之十一 附件影像資料：宗地位置圖（空間位置 宏觀）、宗地照片（利用狀況 微觀）、案例位置圖及照片反映估價(jià)基礎(chǔ)的資料（委托函，土地、地上物產(chǎn)

28、權(quán)資料、規(guī)劃文件、估價(jià)的主要依據(jù)文件）委托方、估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)資料3.14報(bào)告撰寫(xiě)之十二 估價(jià)方法規(guī)程要求 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)規(guī)程選取適宜的估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等）。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程還應(yīng)分別滿足規(guī)程的相應(yīng)要求在選擇估價(jià)方法時(shí)，如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)地進(jìn)行評(píng)估3.15報(bào)告撰寫(xiě)之十二 估價(jià)方法撰寫(xiě)要對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行一般方法適應(yīng)性分析對(duì)所能獲得的資料進(jìn)行分析對(duì)適用但又不能夠選擇的方

29、法進(jìn)行排除說(shuō)明確定估價(jià)思路及選擇方法對(duì)所選擇的方法進(jìn)行基本的介紹 方法撰寫(xiě)過(guò)程中，采用的公式，應(yīng)完整列示估價(jià)方法撰寫(xiě)案例估價(jià)方法撰寫(xiě)案例根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。待估宗地為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，其價(jià)格形成取決于市場(chǎng)供求及開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值，與土地取得成本關(guān)系不大，因此，不適合采用成本逼近法。我國(guó)住宅用地供給，目前除少數(shù)公租房項(xiàng)目建成后由運(yùn)營(yíng)單位對(duì)外出租獲得收益外，最終多被用來(lái)開(kāi)發(fā)成商品住宅，并用于對(duì)外銷(xiāo)售，因此不屬于持續(xù)穩(wěn)定地收益的物業(yè)類(lèi)型，因此不適合采用收益還原法。估價(jià)方法撰寫(xiě)案例待估宗地周邊區(qū)域，即統(tǒng)一供需圈內(nèi)，目前已供地?cái)?shù)量較少，且交易案例多為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和公共設(shè)施用地，較難獲得與待估宗地性質(zhì)相似的比較案例，因此不適合采用市場(chǎng)比較法。待估宗地位于*市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，*市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作于2011年完成，現(xiàn)勢(shì)性較好，其成果經(jīng)*市人民政府批準(zhǔn)，已向社會(huì)公布執(zhí)行；*市開(kāi)展了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，定期發(fā)布地價(jià)指數(shù)；基準(zhǔn)地價(jià)成果同時(shí)制訂了詳細(xì)的宗地地價(jià)修正體系，因此可根據(jù)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平，結(jié)