房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅前扣除項(xiàng)目的區(qū)別與聯(lián)系

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的區(qū)別與聯(lián)系企業(yè)所得稅是指按照企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)利潤和企業(yè)資本利的為依據(jù)計(jì)征的所得稅，征收上一般都采取先分期預(yù)繳后進(jìn)行年度清算的征收辦法，稅率則是采用比例稅率.土地增值稅是指按照企業(yè)所有土地收益進(jìn)行征收的特定行為財(cái)產(chǎn)稅，征收上一般都采取先征收后清算征收辦法，稅率則是采用超率累進(jìn)稅率。鑒于企業(yè)所得稅和土地增值稅都需要按照相關(guān)的收入額扣除支出額之后的增值余額，作為計(jì)稅基數(shù)計(jì)征稅款，同時國稅總局在2009年為了將強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅，這兩個稅種的征收管理，分別出臺了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)（2009）31號）和土地增值稅清算管理規(guī)程

2、（國稅發(fā)200991號）兩個管理辦法。隨著這兩個管理辦法的士臺，業(yè)界對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅與所得稅稅前扣除的研究也逐漸升溫。一、兩稅稅前共同扣除項(xiàng)目從房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅，兩稅稅前扣除的內(nèi)容開看，企業(yè)所得稅的稅前扣除項(xiàng)目和土地增值稅的稅前扣除項(xiàng)目基本上一致（不考慮企業(yè)的營業(yè)外支出和年度投資損益等項(xiàng)目）.1、企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目根據(jù)我國國稅發(fā)（2009）31號文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的相關(guān)規(guī)定，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、土地增值稅可以在當(dāng)期按照規(guī)定予以扣除，其中開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出有以下六點(diǎn)內(nèi)容：第一，房地產(chǎn)開

3、發(fā)企業(yè)的土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這兩個費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得土地開發(fā)權(quán)而產(chǎn)生的各種費(fèi)用，其中主要包括：土地出讓金（土地買價）、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、契稅、大市政配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、超面積補(bǔ)交地價和土地變更用途及相關(guān)稅費(fèi)、土地閑置費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等.第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期工程費(fèi)，這個費(fèi)用只要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)生的各種水文地質(zhì)勘察、規(guī)劃、可行性研究、測繪、設(shè)計(jì)、籌建、場地通平等一系列的前期費(fèi)用.第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，這個費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的支出，其中主

4、要包括對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的供電、供水、供氣、道路、通訊、照明、排污、排洪等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用和園林綠、環(huán)境衛(wèi)生等園林環(huán)境方面的工程費(fèi)用.第四,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，這個費(fèi)用主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，獨(dú)立的、發(fā)生的、非營利性的，并且屬于全體業(yè)主的，或者是無償捐贈給政府公用事業(yè)單位和地方政府的公共性配套設(shè)施的支出。第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)用，這個費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目的建筑和安裝工程費(fèi)用等。第六，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的間接費(fèi)用，這個費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了管理或者直接組織開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的，且不可以將其

5、歸屬于特定的成本對象的成本性費(fèi)用支出。這個費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目管理人員工資、項(xiàng)目職工福利費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，以及項(xiàng)目的銷售設(shè)施建造費(fèi)用等等。2、土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目根據(jù)我國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，我國計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅史，稅法允許稅前扣除的項(xiàng)目主要分為以下四個方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得土地使用權(quán)，而為之支付的地價款和按照我國國家統(tǒng)一規(guī)定的需要繳納的各種與取得土地開發(fā)權(quán)相關(guān)的費(fèi)用。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本，即房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)土地和新家房屋，以及房屋的配套設(shè)置而產(chǎn)生的成本，其

6、中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中實(shí)際發(fā)生的：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用第三，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開費(fèi)用，即房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)土地和新家房屋，以及房屋的配套設(shè)置而產(chǎn)生的費(fèi)用，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中時間發(fā)生的與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。第四，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而產(chǎn)生的相關(guān)稅金，這主要包括房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時發(fā)生的營業(yè)稅、城建稅和印花稅，同時在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的工程中發(fā)生的教育費(fèi)及其附加也可以視為稅金一同扣除。二、兩稅稅前加計(jì)扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除作為一種稅收優(yōu)惠措施，在房地產(chǎn)

7、發(fā)開企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅中都有存在，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用卻各不相同。1、企業(yè)所得稅稅前加計(jì)扣除項(xiàng)目根據(jù)我國企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新支出和安置殘疾人支出可以加計(jì)扣除。(1)、創(chuàng)新支出我國企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)新工藝、新產(chǎn)品、新技術(shù)而發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用支出，在沒有形成無形資產(chǎn)計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益之前，可以在據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除的基礎(chǔ)之上，按照研發(fā)費(fèi)用的50%進(jìn)行加計(jì)扣除，已經(jīng)形成無形資產(chǎn)的，可以按照無形資產(chǎn)成本的150%®行攤銷。(2)、安置殘疾人支出我國企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為安置殘疾人，以及其他國家照顧就業(yè)的人員的工資支出，可以在計(jì)算企業(yè)應(yīng)

8、納稅所得額是，進(jìn)行加計(jì)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)安置殘疾人員的，對殘疾人職工工資據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除的基礎(chǔ)上，可以按照支付給殘疾人職工工資的100%進(jìn)行加計(jì)扣除。2、土增值稅所稅前加計(jì)扣除項(xiàng)目根據(jù)我國土地增值稅實(shí)施細(xì)則中的規(guī)定，在我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可以按照為取得土地使用權(quán)而支付的出讓金與開發(fā)成本之和，加計(jì)20%進(jìn)行扣除。我國對于這項(xiàng)扣除政策的基本立法意圖就在于，由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之后，需要投入大量的資金對土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這屬于我國支持鼓勵的投資行為，因此，在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅時，不僅僅可以從銷售收入中扣除獲取土地使用權(quán)時所支付的土地出讓金以及繳納的相關(guān)稅費(fèi)，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

9、開發(fā)土地、新建房屋以及其配套設(shè)施所支付的成本和規(guī)定的費(fèi)用，同時還可以扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金之外，還可以對房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金及其費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行20%的加計(jì)扣除。這樣就有利于保證房地產(chǎn)開發(fā)公司基本取得投資回報，從而調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性，但是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項(xiàng)加計(jì)扣除優(yōu)惠。三、兩稅稅前限額扣除項(xiàng)目稅前限額扣除是指企業(yè)按照稅務(wù)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除企業(yè)成本、費(fèi)用和損失額.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅限額都存在扣除項(xiàng)目，但是扣除項(xiàng)目之間存在較大的差距。1、企業(yè)所得稅稅前限額扣除項(xiàng)目根據(jù)我國企業(yè)所得稅法中的規(guī)定，一下五種情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要進(jìn)行限額

10、扣除。(1)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)和工福利費(fèi)的企業(yè)所得稅的稅前扣除是有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)的，扣除標(biāo)準(zhǔn)分別是2。5%、2卿14%.(2)、房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)的支出，應(yīng)該按照發(fā)生額的60%S行扣除，但是最高不得超過企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)(銷售)收入的5%。(3)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)的稅前扣除范圍規(guī)定：除了國務(wù)院稅收主管部門和財(cái)政部分另有規(guī)定的除外，企業(yè)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)支出不超過企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)(銷售)收入15%勺部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除，而超過的部分則應(yīng)當(dāng)在以后的年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。(4)、房地產(chǎn)企業(yè)公益性支出稅前扣除規(guī)定：企業(yè)公益性的捐贈支出，在企業(yè)年

11、度利潤總額的12%以內(nèi)的部分，可以在計(jì)算企業(yè)納稅所得額是給予扣除.(5)、房地產(chǎn)企業(yè)支付的境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用中規(guī)定：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)開發(fā)銷售的產(chǎn)品，在其制度境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用(含手續(xù)費(fèi)和傭金)時，不超過委托銷售費(fèi)用10%勺部分，可以據(jù)實(shí)扣除.2、土地增值稅稅前限額扣除項(xiàng)目根據(jù)我國土地增值稅實(shí)施細(xì)則中的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的利息支出，凡是可以提供金融機(jī)構(gòu)證明和房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟?，可以?jù)實(shí)扣除，但是最高扣除額不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算出的金額.其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則應(yīng)該按照規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本和土地成本金額之和的5刈算進(jìn)彳T扣除.但是不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明

12、或者按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龅?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則應(yīng)該按照土地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10犯內(nèi)進(jìn)行計(jì)算扣除。除此之外，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部還對土地增值稅扣除項(xiàng)目中的利息支出的計(jì)算進(jìn)行了兩點(diǎn)規(guī)定：第一，利息的上浮幅度必須按照國家的規(guī)定執(zhí)行，超過國家規(guī)定的上浮幅度的部分不得進(jìn)行稅前扣除；第二，加罰的利息和超過貸款期限的利息不得扣除。四、兩稅稅前扣除方法的差異1、企業(yè)所得稅稅前扣除方法企業(yè)所得稅是以一個會計(jì)年度為周期的，清算的時間是相對固定的.按照我國國稅發(fā)（2009）31號文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)或建造的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)按照制造成本核算法進(jìn)行

13、核算與計(jì)量。其中，應(yīng)該計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的直接成本和可以分清楚成本對象的間接成本，可以直接計(jì)入成本對象；共同成本和不能夠分清成本對象的間接成本，應(yīng)該按照配比原則和收益原則分配進(jìn)入各個成本對象之中。具體的分配方法主要有：占地面積法、預(yù)算造價法、直接成本法和建筑面積法四種。同時，還對共同成本的分配方式進(jìn)行了限定，例如：土地成本需要按照占地面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按照預(yù)算造價法或者直接成本法進(jìn)行分配、對單獨(dú)作為過渡成本對象核算的公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，需要采用建筑面積法進(jìn)行分配.2、土地增值稅稅前扣除方法土地增值稅是按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（分期開發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位核算）為單位進(jìn)行核算的，在房地產(chǎn)開發(fā)

14、項(xiàng)目中包含普通和非普通住宅的，應(yīng)該分別計(jì)算土地增值額。土地增值稅在清算期間具有不確定性的，清算期間應(yīng)該可以長于一個會計(jì)年度。土地增值稅在清算之前都是預(yù)先繳納的,而到達(dá)清算時間條件是,則不需要再繳納，必須按照規(guī)定進(jìn)行清算，實(shí)施多退少補(bǔ)的原則。五、年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是按年就企業(yè)整個年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入也要按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算

15、,清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）規(guī)定清算條件時，再進(jìn)行清算。清算時，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算土地增值稅.計(jì)算全部項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。對于上述問題的處理，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)仍抱殘守缺，仍按項(xiàng)目清算企業(yè)所得稅，企業(yè)的其他收入、支出竟不管不問，不允許納入年度所得征稅，即使是有較大的盈利和虧損。真是沒辦法，不知執(zhí)行哪國的稅法！六、成本核算對象與清算項(xiàng)目的差異土地增值稅清算時，按項(xiàng)目單位進(jìn)行清算.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增

16、值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額.企業(yè)所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項(xiàng)原則劃分成本對象進(jìn)行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定

17、，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意七、共同成本間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ú町惼髽I(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定.而在土地增值稅項(xiàng)目清算時，對于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬唵?，且可由納稅人自行選擇.土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定，納稅

18、人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?國稅發(fā)2006187號規(guī)定,屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒?。八、?xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異在企業(yè)所得稅計(jì)算時，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用.國稅發(fā)200931號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理

19、開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等.九、稅前支出扣除差異對房地產(chǎn)企業(yè)影響分析1、限額扣除項(xiàng)目的影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中發(fā)

20、生的與項(xiàng)目相關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，而土地增值稅中的限額扣除項(xiàng)目，主要就是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，按照我國現(xiàn)行的會計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用作為期間費(fèi)用直接計(jì)入企業(yè)的當(dāng)期損益，而不是按照企業(yè)成本核算對象進(jìn)行攤銷。但是作為土地增值稅稅前扣除中的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則是根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除的，而不是按照實(shí)際發(fā)生數(shù)額據(jù)實(shí)扣除。在我國的企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定，當(dāng)期會計(jì)期間的這三項(xiàng)費(fèi)用除了部分限額扣除之外，其余的全部據(jù)實(shí)扣除。由于土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除不是按照實(shí)際發(fā)生額扣除，而是按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行扣除.這就造成三方面的問題：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用，與房地產(chǎn)

21、的土地成本和開發(fā)成本間的關(guān)聯(lián)并不是非常密切，因此土地增值稅的實(shí)際發(fā)生額與扣除金額差異較大；其次，如果房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際列支的開發(fā)費(fèi)用，比按比例計(jì)算的金額要小的話，那么實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與比例計(jì)算費(fèi)用之間的差額開發(fā)費(fèi)用，就相當(dāng)于沒有有效憑證而被扣除了；最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除往往是通過比例扣除，而這樣扣除金額大于據(jù)實(shí)扣除金額，此外，利息支出在據(jù)實(shí)扣除時，對于加罰的利息、超過貸款限額的利息部分和超過上浮幅度的部分利息都是不允許扣除的.2、分類扣除與加計(jì)扣除的影響對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通和非普通住宅的，對土地增值稅的稅前扣除我國財(cái)稅199548號文中有明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又

22、搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的？應(yīng)分別核算增值額？未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的？具建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受相關(guān)免稅優(yōu)惠。我認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況不同，因此不同的開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通和非普通住宅的有可能普通住宅土地增值出現(xiàn)負(fù)增長，而非普通出宅出現(xiàn)較多增長的情況發(fā)生，而將兩者進(jìn)行合并計(jì)算，則可能計(jì)算結(jié)果是較少的增值，甚至是負(fù)增值，這樣就可能出現(xiàn)合并計(jì)算與分開計(jì)算兩種完全不同的結(jié)果。如果強(qiáng)制性的將普通和非普通住宅的土地增值稅分開計(jì)算，將不利于鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以豐補(bǔ)歉，對土地進(jìn)行綜合性的連片開發(fā)，同時也有悖于保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法利益的基本原則與此同時，這個又與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照為

23、取得土地使用權(quán)而支付的出讓金與開發(fā)成本之和，加計(jì)20%ft行扣除的規(guī)定相違背，與調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)積極性相互矛盾。關(guān)于稅收籌劃的存在基礎(chǔ)1、稅收籌劃是高稅負(fù)下稅收環(huán)境的必然（1。8:1）2、稅收籌劃不是為了少繳稅，而是為了不多繳稅3、稅收籌劃是決策藝術(shù)，而不是技術(shù)，技術(shù)可以復(fù)制，而藝術(shù)不能復(fù)制。稅收籌劃只能事先決策，一旦產(chǎn)生法定納稅義務(wù)，就只能依法納稅。合同是決策的載體，稅收籌劃決策必須體現(xiàn)在合同中合同中不能涉及稅收優(yōu)惠1、稅法明確的優(yōu)惠不用寫2、與稅法抵觸的優(yōu)惠，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會履行3、應(yīng)將稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為財(cái)政扶持，在合同中注明，如：憑完稅憑證復(fù)印件，金額按#公式計(jì)算，約定具體的日期和財(cái)政局#處辦理財(cái)政補(bǔ)貼手續(xù)。投資合同一、投資的方式選擇：新設(shè)、增資、購買股權(quán)，三種方式各有利弊.稅收優(yōu)惠政策，就是能減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的政策。包括免稅、減稅、緩稅、退稅、稅收抵免等十幾種方式。在對稅收優(yōu)惠作了一個簡單介紹后，高金平話鋒一轉(zhuǎn)，提出了一個觀點(diǎn)：稅收優(yōu)惠政策實(shí)際上是政府與納稅人的一項(xiàng)交易.為何是“交易”？高金平闡述說，國家出臺每一項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，都體現(xiàn)了一種導(dǎo)向：比如為了發(fā)展西部經(jīng)濟(jì)，國家就出臺