房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)——如何作經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略物業(yè)配比經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定（主要為成本與價(jià)格確定）經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例各使用功能面積分配表各使用功能面積分配表功能名稱(chēng)建筑面積（m2）商業(yè)（含73000地下面積）146877住宅（地上計(jì)算容積率面積）64314公寓式辦公（地上計(jì)算容積率面積）46174酒店（地上計(jì)算容積率面積）26992合計(jì)284357u項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊：含六號(hào)地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約140000m2 其中：地下

2、商業(yè)約70000m2 注：本次物業(yè)面積測(cè)算不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；陧?xiàng)目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議基于項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議功能名稱(chēng)建筑面積（m2）商業(yè)（含73000的地下面積）145000住宅（地上計(jì)算容積率面積）46857寫(xiě)字樓（地上計(jì)算容積率面積）40500酒店（地上計(jì)算容積率面積）52000合計(jì)284357注一：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒(méi)有唯一性，實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)等要求進(jìn)行調(diào)整；注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。u項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊：含六號(hào)地塊： 占地面積：4

3、9934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約140000m2 其中：地下商業(yè)約70000m2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)配比調(diào)整前后比較物業(yè)配比調(diào)整前后比較整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大；商業(yè)面積基本不變；住宅和寫(xiě)字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定1.價(jià)格確定p參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場(chǎng)上當(dāng)前銷(xiāo)售價(jià)格p創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤(pán)定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理2.成本p各種物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價(jià)規(guī)范3.費(fèi)率p各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照上海有關(guān)規(guī)定需要說(shuō)明的是：所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定都是靜態(tài)的，并沒(méi)有考慮市場(chǎng)波動(dòng)、

4、政策變化、供求關(guān)系等等，僅供前期投資測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略制定參考。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開(kāi)發(fā)成本的設(shè)定開(kāi)發(fā)成本的設(shè)定工程類(lèi)別工程描述建筑面積樓面地價(jià)（元/M2）項(xiàng)目造價(jià)取值（元/M2）其它各項(xiàng)費(fèi)用（元/M2）單位面積開(kāi)發(fā)成本合計(jì)（元/M2）總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元/M2）綜合商業(yè)上有塔樓，地下兩層，地上四層145000（含70000地下面積）10500（地下商業(yè)不計(jì)樓面地價(jià)）5000330018800（地下商業(yè)5000）141000+35000=176000高層寫(xiě)字樓地下四層，中高檔405006000550033001480059940高層酒店四星級(jí)，包括精裝修及家具520006000800033001730

5、089960高層住宅高檔商品房，含裝修468576000300030001200056228合計(jì)382128數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)估價(jià)部注一：在造價(jià)計(jì)算過(guò)程中已包括地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本；注二：樓面地價(jià)按現(xiàn)行土地價(jià)格估算；注三：其它費(fèi)用包括政府規(guī)費(fèi)、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，但不包括各項(xiàng)稅費(fèi)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開(kāi)發(fā)成本比較開(kāi)發(fā)成本比較單位面積開(kāi)發(fā)成本比較總開(kāi)發(fā)成本比較酒店的單位面積開(kāi)發(fā)成本最高；地下商業(yè)不計(jì)容積率，不分?jǐn)偟貎r(jià)成本，成本優(yōu)勢(shì)明顯。地上商業(yè)因建筑體量較大，總開(kāi)發(fā)成本居首；寫(xiě)字樓、住宅因開(kāi)發(fā)量、單位開(kāi)發(fā)成本均比較接近，其總開(kāi)發(fā)成本也比較接近。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)租金的確定商業(yè)租金的確

6、定u修正后租金通過(guò)算術(shù)平均法求得本項(xiàng)目每層的預(yù)期平均租金范圍，取中間值為商業(yè)的參考租金： B2：5.0元/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1/F ：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2u考慮地下商業(yè)為社區(qū)和區(qū)域商業(yè)，在業(yè)態(tài)上以超市和家電等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，租金承受能力較低，而且地下商業(yè)分割成兩半，不能形成整體，對(duì)B1和B2的租金做進(jìn)一步修正，其結(jié)果為： B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2比較項(xiàng)目平均租金（元/天/M2）修正系數(shù)修正后租金（元/天/M2）梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)B17-100.75-71/F20-3014-

7、212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路時(shí)代廣場(chǎng)B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港匯廣場(chǎng)B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金確定方法：市場(chǎng)比較法注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域因素，包括區(qū)域位置、自然條件、周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷 度、交通流量等等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算樓層出租面積（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（萬(wàn)元/年）B214100

8、2.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6總計(jì)8045024137.8注：以上面積為根據(jù)初步設(shè)計(jì)建筑平面圖計(jì)算之結(jié)果，僅供經(jīng)濟(jì)測(cè)算參考。建筑面積：145000平方米開(kāi)發(fā)成本：176000萬(wàn)元年租金收入：24137.8萬(wàn)元年?duì)I運(yùn)成本： 24137.8*30%=7241.3萬(wàn)元年收益：24137.8-7241.3=16896.5萬(wàn)元投資回收周期：10.4年u投資成本高；u投資收益高；u投資回收周期較短；u投資風(fēng)險(xiǎn)較高；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。酒店租金的確定酒店

9、租金的確定2004年累計(jì)同比增長(zhǎng)四星級(jí)酒店出租率72.22%-四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)586.81元/套14.07%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等修正系數(shù)出租率、房?jī)r(jià)本項(xiàng)目出租率1.072.22%本項(xiàng)目酒店平均房?jī)r(jià)1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率與平均房?jī)r(jià)本項(xiàng)目租金與出租率的確定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。酒店的經(jīng)濟(jì)測(cè)算酒店的經(jīng)濟(jì)測(cè)算u前期投入高；u收益較高；u投資回收期較長(zhǎng)；u投資風(fēng)險(xiǎn)較大。建筑面積：52000平方米造價(jià)成本：89960萬(wàn)元客房數(shù)：500套客房出租率：72.22%平均房?jī)r(jià)：704.17元/

10、套年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1萬(wàn)元年?duì)I運(yùn)成本：9281.1*42.45%=3939.8萬(wàn)元年收益：9280.1-3939.8=5340.3萬(wàn)元投資回收期：16.8年注：來(lái)源于行業(yè)統(tǒng)計(jì)平均值的營(yíng)運(yùn)成本為：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫(xiě)字樓售價(jià)的確定寫(xiě)字樓售價(jià)的確定比較樓盤(pán)平均售價(jià)（元/m2）修正系數(shù)修正價(jià)格（元/m2）綠地商務(wù)大廈210001.327300洛克雙喜大廈220001.328600海銀國(guó)際280001.028000晶采世紀(jì)大廈300000.927000注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、昭示性、繁華程度、交通便捷度等等。u修正后售價(jià)通

11、過(guò)算術(shù)平均法最終求得本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)為： 27725元/平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅售價(jià)的確定住宅售價(jià)的確定比較樓盤(pán)平均售價(jià)（元/m2）修正系數(shù)修正價(jià)格暢園20000-300000.918000-27000東方劍橋24000-330000.8520400-28050東方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里華庭25000-350000.8521250-29750注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、自然景觀(guān)、交通便捷度等等。u修正后售價(jià)通過(guò)算術(shù)平均法并取中間值最終求得本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)為： 24356元/平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫(xiě)字樓與住宅的經(jīng)濟(jì)測(cè)算寫(xiě)字樓

12、與住宅的經(jīng)濟(jì)測(cè)算u寫(xiě)字樓與住宅的共同特征： 投資成本較低； 投資收益高； 投資回收期短； 投資風(fēng)險(xiǎn)較??；u從成本收益的角度來(lái)看，住宅略高于寫(xiě)字樓；面積（平方米）單位面積開(kāi)發(fā)成本（元/M2）總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）平均售價(jià)（元/M2）總銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）稅前成本收益率寫(xiě)字樓40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。不同物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較不同物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較投資成本投資收益投資回收期投資風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)3-4-2-3酒店4-2-0+2寫(xiě)字樓2-4-4-6住宅1-4-4-7投資風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成因素

13、：投資成本；投資收益；投資回收周期。注：在投資風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)因中，未考慮外部影響因素，如市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境等等；注：投資成本高低與投資風(fēng)險(xiǎn)成反面關(guān)系，投資收益高低、投資回收期長(zhǎng)短與投資風(fēng)險(xiǎn)成正面關(guān)系；注：投資風(fēng)險(xiǎn)=投資成本風(fēng)險(xiǎn)+投資收益風(fēng)險(xiǎn)+投資回收期風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)值高低與風(fēng)險(xiǎn)成正面關(guān)系；投資風(fēng)險(xiǎn)比較結(jié)果：酒店最高；商業(yè)次之；寫(xiě)字樓較低；住宅最低。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保持現(xiàn)金牛、明星、問(wèn)題產(chǎn)品的合理組合，保持現(xiàn)金牛、明星、問(wèn)題產(chǎn)品的合理組合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán) u成功的月牙環(huán)最佳模式u對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能同時(shí)具有問(wèn)題產(chǎn)品，明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品這三類(lèi)，

14、就有希望保持企業(yè)當(dāng)前的利潤(rùn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)的穩(wěn)定，形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，維持資金平衡。 高高市場(chǎng)市場(chǎng)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率高高明星明星STAR現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛問(wèn)題問(wèn)題QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相對(duì)市場(chǎng)份額相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣波士頓矩陣CASHCOW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的波士頓矩陣分析本項(xiàng)目的波士頓矩陣分析u本項(xiàng)目成功規(guī)避了瘦狗型產(chǎn)品；u現(xiàn)金牛產(chǎn)品分布比較合理；u問(wèn)題產(chǎn)品偏多，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力要求較高；u明星產(chǎn)品相對(duì)偏少； 高高市場(chǎng)市場(chǎng)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率高高明星明星STAR現(xiàn)金牛現(xiàn)金牛問(wèn)題問(wèn)題QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相對(duì)市場(chǎng)份額相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣波士頓矩陣CASHCOW酒店酒店寫(xiě)字樓、住宅寫(xiě)字樓、住

15、宅商業(yè)商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的波士頓矩陣分析本項(xiàng)目的波士頓矩陣分析u對(duì)策建議：u部分沿街商業(yè)產(chǎn)品租售結(jié)合，向現(xiàn)金牛產(chǎn)品轉(zhuǎn)化；u餐飲娛樂(lè)商業(yè)向明星產(chǎn)品轉(zhuǎn)化。 高高市場(chǎng)市場(chǎng)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率高高明星明星STAR現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛問(wèn)題問(wèn)題QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相對(duì)市場(chǎng)份額相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣波士頓矩陣CASHCOW酒店、酒店、餐飲娛樂(lè)商業(yè)餐飲娛樂(lè)商業(yè)寫(xiě)字樓、住宅寫(xiě)字樓、住宅部分沿街商業(yè)部分沿街商業(yè)其它商業(yè)其它商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)時(shí)序開(kāi)發(fā)時(shí)序第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段開(kāi)發(fā)內(nèi)容開(kāi)發(fā)內(nèi)容住宅、沿街商業(yè)寫(xiě)字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂(lè)商業(yè)區(qū)域商業(yè)目目 的的現(xiàn)金牛現(xiàn)金牛、明星明星、價(jià)值標(biāo)桿 問(wèn)題產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)序開(kāi)發(fā)時(shí)序第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段開(kāi)發(fā)內(nèi)容開(kāi)發(fā)內(nèi)容寫(xiě)字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂(lè)商