別墅地塊市場分析報告(共29頁).ppt

1、朗詩上海顧村地塊市場分析報告朗詩上海顧村地塊市場分析報告2008年3月15日目錄 一、上海整體住宅和別墅市場分析 二、寶山區(qū)域市場分析 三、顧村概況 四、顧村板塊市場分析 五、競爭板塊 六、附件一：上?！八母摺笔痉毒幼^(qū) 七、附件二：顧村區(qū)域市場競爭個案列表一、上海整體住宅和別墅市場分析 2007年別墅市場供應(yīng)量154.60 萬,成交量為 255.34 萬.供求比例 0.6:1,呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面,價格范圍在 12000-15000 元/之間。單月最高成交均價達 18079元/。 2007年別墅市場上的兩極分化特征明顯，一是相對豪宅，一般都是在700-1500萬/套左右，這一檔次銷售情況較好，另

2、外是經(jīng)濟型的別墅，一般總價在400-600 萬/套, 此類別墅市場競爭加劇。 2007年112月全市新建普通住宅成交均價為9484元/平方米，較06年均價9162元/平方米上漲了5.2%；在成交量方面，07年112月全市新建普通住宅合計成交約1900萬方，較06年全年成交量約1400萬方增加了35.7%，07年月均成交約158萬平方米。 注：普通住宅指全部新建住宅類商品房剔除別墅、動遷配套住宅后的部分 2007年112月上海內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域新建普通住宅成交均價為19303元/平方米，較2006年全年該均價17100元/平方米上漲了12.9%；成交量方面，07年112月份合計成交250萬方，較06年成

3、交量226萬方增加了；07年內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域普通住宅成交面積占全市的比例為13%，較06年16.3%的比重下降了個百分點。 2007年112月上海內(nèi)外環(huán)間區(qū)域新建普通住宅成交均價為11132元/平方米，較06年的9461元/平方米上漲了15%，價格上漲迅速；成交量方面，07年112月份的成交600萬方，較06年565萬方增加了6.2%，；07年本區(qū)域普通住宅成交面積占全市的比例為31.2%，較06年40.7%的比重下降了個百分點。 2007年112月上海外環(huán)以外區(qū)域新建普通住宅成交均價為6189元/平方米，較06年的5872元/平方米上漲了5.4%，；成交量方面，07年112月份合計成交1073萬

4、方，較06年597萬方的成交量增加了79.7%；06年外環(huán)以外區(qū)域普通住宅成交面積占全市的比例為55.8%，較06年43%的比重增加了個百分點。 二、寶山市場分析-市場概況2007年寶山房地產(chǎn)市場行情 隨著新盤供應(yīng)量的郊區(qū)化，郊區(qū)商品住宅的成交比例也逐年增長，數(shù)據(jù)顯示，去年寶山區(qū)商品住宅成交量和2006年相比，上升65%，占全市比重的11.5%，較2006年上升了2.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，從當前的房產(chǎn)成交區(qū)域看，郊區(qū)的商品住宅成交占全市的比例將進一步呈上升趨勢。 寶山2007年樓市的行情火爆的主要原因，就是區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量更為充足，去年共有平方米的商品住宅被推盤上市，供求比為1：，與同期全市1：

5、的供求水平相比，寶山新房供應(yīng)情況明顯好于全市水平。 2007年第四季度寶山區(qū)普通住宅成交均價為7773元/平方米，較第三季度均價7419元/平方米上漲了4.8%；本區(qū)第四季度合計成交普通住宅萬方，較第三季度萬方減少了27.3%。期間，成交量逐月遞減，成交價格逐月遞增，其中12月成交均價達到了8408元/平方米，創(chuàng)下了新高。 二、寶山市場分析-價量走勢二、寶山市場分析-單價面積曲線 如上圖所示，該區(qū)的單價面積曲線呈現(xiàn)出7字型，說明面積為60115平方米的戶型最受客戶的青睞。三、顧村概況-功能規(guī)劃 顧村鎮(zhèn)位于上海北翼的工業(yè)重鎮(zhèn)寶山區(qū)中西部，南瀕蕰藻浜、東臨寶鋼，西與嘉定衛(wèi)星城相連，北與羅店鎮(zhèn)接壤。

6、地理位置具有相當優(yōu)勢，總面積平方公里，總?cè)丝跒?萬。 顧村今后的發(fā)展將分為四大區(qū)域：顧村今后的發(fā)展將分為四大區(qū)域： 滬太路以西約10平方公里的區(qū)域內(nèi)形成中高檔居住區(qū)； 外環(huán)線蕰藻浜附近，形成7000畝的綠色生態(tài)林； 滬太路以東，寶安公路南片平方公里進行房地產(chǎn)開發(fā)，預(yù)計150萬平方米的體量； 北片則以工業(yè)開發(fā)為主體的工業(yè)園區(qū)。園區(qū)總面積600公頃，一期規(guī)劃面積363公頃,已有10多個國家和地區(qū)的80多個項目落戶，并逐步形成了非織造新材料、醫(yī)用儀表、新型建筑材料、針織服裝、汽車配件、有色金屬等產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃建設(shè)成為以一、二類工業(yè)為主的綜合性現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。三、顧村概況-交通條件 公路 共和新路混合

7、高架延伸段，滬太路、外環(huán)線、寶安公路貫穿整個顧村鎮(zhèn)，預(yù)計未來上海市區(qū)任何地方到顧村鎮(zhèn)的距離只需40分鐘，從顧村到虹橋機場的距離也只要25分鐘。為此，寶山區(qū)已將顧村鎮(zhèn)定位為樞紐型城鎮(zhèn)。 公共交通 連接市區(qū)：公交701路、702路分別沿共和新路、滬太路進入市區(qū)。203路等班車直接駛?cè)肴嗣駨V場。 區(qū)內(nèi)和區(qū)間：淞馬線、祁寶線、虎南線、北瀏線、彭羅線、淞安線、533、761等可以到達吳淞、寶山、嘉定以及江蘇太倉等周邊地區(qū)。 軌道交通：一號線、七號線（在建） 三、顧村概況-商業(yè)及生活配套 目前該地區(qū)周邊的生活配套只能滿足基本生活需求，并且主要商業(yè)設(shè)施集中在顧村鎮(zhèn)中心及泰和新城周圍。主要生活配套有： 醫(yī)院：

8、顧村地段醫(yī)院 學(xué)校：顧村中學(xué)、菊泉中學(xué)、藍天中學(xué) 銀行：農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行 商場：華聯(lián)超市、農(nóng)工商超市、泰和新城集貿(mào)市場 目前的商業(yè)設(shè)施僅能滿足當?shù)鼐用癖匾纳钚枨螅恍┥钤O(shè)施如大型商場、醫(yī)院、教育、餐飲、娛樂都較匱乏，隨著小辣椒商業(yè)廣場、大潤發(fā)、沃爾瑪、天虹百貨等商業(yè)項目的陸續(xù)建成，將促成區(qū)域商業(yè)的成熟和完善。四、顧村板塊市場分析-土地市場 2001年下半年，顧村招投標的中標地價為40萬元/畝，2005年起中標地價上升至170205萬元/畝，目前土地成交價位約為220565萬元/畝，與五年前相比整整上漲了14倍之多，在上海大部分地區(qū)已經(jīng)開發(fā)飽和的情況下，該區(qū)域的土地開發(fā)價值愈發(fā)被看重

9、。 2007年保利地產(chǎn)，以32.4 億元的總價拿下寶山顧村此次出讓的全部三幅住宅用地，獲得土地儲備超過 40 萬平方米，總建筑面積超過55 萬平方米，樓板均價5877 元/平方米，該項目上市后將進一步推動區(qū)域住宅價格上揚。年份200120052007成交價（萬元/畝）40170-205220-565四、顧村市場分析-住宅市場 顧村作為上海市配套四大商品房基地之一，經(jīng)過數(shù)年的成功運作，已形成配套的四高小區(qū)和商品房開發(fā)并重的雙軌模式，顧村樓市整體向上的跡象十分明顯，西部板塊樓盤以圣卡洛鉑庭、依云灣、世紀飛凡、新天地荻涇花園等，東部以檀鄉(xiāng)灣等為代表的一批中高檔樓盤陸續(xù)入市，改變了顧村的“動遷房”基地

10、的形象。 隨著顧村7000畝的綠色生態(tài)林規(guī)劃，日益完善的生活配套和城市軌道交通1號線和7號線的拉動，區(qū)域居住品質(zhì)迅速提升。其相對的低廉價格以及綜合品位、交通、地段優(yōu)勢，已呈現(xiàn)以區(qū)域外購客為主，以及外地買家明顯增多的趨勢，顯現(xiàn)出了“新移居人群”集結(jié)板塊。 顧村房價也已從2004年的2100元/平方米上漲到60008000元/平方米左右，與周邊乃至莘莊房價相比，顧村的房價上漲空間十分明顯。種種跡象表明，顧村的房價有望突破萬元。一方面是配套的日趨改善；另一方面，保利集團在顧村以億元人民幣拿下菊太路地塊，該地塊建設(shè)樓盤的開盤價很可能在9000元/平方米以上，這一項目入市必將帶動周邊樓盤的價格上漲。四、

11、住宅市場-供應(yīng)情況 顧村住宅市場總建筑面積逾240萬平方米，其中可售面積在100萬平方米左右，2007年轉(zhuǎn)讓的土地，將在明后2年陸續(xù)上市，顧村板塊由此也將形成北區(qū)重要的新興城市居住區(qū)域，開發(fā)前景被看好。統(tǒng)計指標可售套數(shù)可售面積總面積總套數(shù)合計12017101.3097197.92623710（統(tǒng)計數(shù)據(jù)截至） 四、住宅市場-普通住宅主力價格段主力價格（元/）案名6000-700007000-75007500-80008000-8500850090009000以上世紀飛凡圣卡洛鉑庭環(huán)綠國際檀香灣四、住宅分析-普通住宅主力面積段主力面積段（）案名50以下50707090901101101301301

12、50150以上世紀飛凡圣卡洛鉑庭環(huán)綠國際檀香灣四、普通住宅市場小結(jié) 區(qū)域商品房住宅主力面積段主要分布在90110這一區(qū)間，按區(qū)域均價8000元/平方米計算，則區(qū)域主力總價在7080萬/套，屬于滿足普通居住消費需求階段的產(chǎn)品。低價質(zhì)優(yōu)和區(qū)域后續(xù)的發(fā)展?jié)摿κ俏鐓^(qū)域客戶前來購房的主要原因； 從房型面積上看，二房的面積在100平方米左右是市場的主流，90平方米以下的產(chǎn)品也有一定的供應(yīng)量。三房的面積范圍更大，130平方米是最主要的面積落點； 從市場的動態(tài)發(fā)展評估，在整體房價平穩(wěn)的前提下，顧村區(qū)域市場的緊湊經(jīng)濟房型仍將受到市場的青睞。四、住宅市場-別墅主力面積段主力面積段（）案名150以下150180

13、180210210240240270270300300以上圣卡洛鉑庭環(huán)綠國際檀香灣 區(qū)域別墅以疊排別墅為主，其中疊加別墅面積段主要集中在150180平方米之間，個別樓盤如宏潤韶光花園疊加別墅面積較大，達到180240平方米。區(qū)域疊加別墅價格主力價格為10000元/左右，總價大多不超過200萬/套，對于跨區(qū)域客戶的吸引力較大； 區(qū)域聯(lián)排別墅面積段主要集中在200240平方米左右，部分達到300平方米，售價在13000元/左右，區(qū)域經(jīng)濟型別墅特征明顯。五、競爭板塊-外環(huán)沿線 從整個上海土地市場看，土地的稀缺性日益呈現(xiàn)，上海住宅“外圍化”趨勢日顯。住在外環(huán)將是一種大勢所趨。目前地處外環(huán)的顧村、西城區(qū)

14、、東城區(qū)、高橋、金橋、張江、川沙、周康、三林、春申、莘莊、七寶、北新涇、江橋、桃浦這15個板塊，從板塊的成熟度來看，顧村板塊尚處于開發(fā)初級階段，發(fā)展?jié)摿Υ笥诂F(xiàn)有的外環(huán)板塊。 從外環(huán)各大板塊的區(qū)域特性來看，均有軌道交通線，顧村板塊在軌道交通方面還優(yōu)于其它板塊。因為上海北側(cè)已經(jīng)形成2條軌道交通的規(guī)劃，其中軌道交通1號線距離顧村區(qū)域3公里左右，而今后的7號線2010年左右建成后將進一步縮短與市區(qū)的距離。五、競爭板塊-外環(huán)沿線 按照與市中心的直線距離來計算，顧村板塊其實與目前的莘莊、春申板塊差不多，均在23公里左右。顧村地區(qū)目前尚未將配套完善到位，但是隨著今后的區(qū)域商業(yè)設(shè)施的完善，這一局面將徹底扭轉(zhuǎn)，

15、同時顧村高性價比的優(yōu)勢將更加突顯。 從各個板塊的成交情況來看，顧村的成交量排在外環(huán)線各區(qū)域板塊的第八位，市場去化排名前列，市場需求旺盛，這是由于顧村地區(qū)的商品住宅，主要針對的是城市中低收入家庭。而從同區(qū)域各個板塊的成交價格來看，顧村地區(qū)排在最后，這與它供應(yīng)成交大區(qū)的地位并不相襯。顯然，區(qū)域市政配套不成熟是導(dǎo)致其價格較低的主要原因。而伴隨區(qū)域配套的不斷成熟以及已經(jīng)形成的極為便利的交通網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)其他板塊的發(fā)展歷程來看，顧村板塊將來價格的提升是必然的結(jié)果。五、競爭板塊-周邊區(qū)域1.21.7萬元/0.60.8萬元/（顧村以西） 0.75萬元/0.95萬元/1.1-1.5萬元/0.80.9萬元/（顧村以

16、東） 1.11.2萬元/0.81.0萬元/ “四高”定義 高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理 “四高”基地 南匯康橋鎮(zhèn)、南匯周浦鎮(zhèn)、寶山顧村鎮(zhèn)、嘉定江橋鎮(zhèn) 四高標準（2003年首批四高示范居住區(qū)標準） 單位總價控制在3500元以內(nèi)；主打房型為2房1廳約70平方米，占總量的60%；1室1廳，約50平方米，占15%；3室1廳，約90平方米，占25%。 目前，四高示范居住區(qū)以不再僅僅是動遷房基地，由于交目前，四高示范居住區(qū)以不再僅僅是動遷房基地，由于交通和配套的完善，商品房開發(fā)的檔次逐步升級，房價也在上通和配套的完善，商品房開發(fā)的檔次逐步升級，房價也在上升趨勢當中。升趨勢當中。附件一:上

17、?！八母摺笔痉毒幼^(qū)四高示范居住區(qū)現(xiàn)狀分析一、周康板塊一、周康板塊 目前有中邦城市園、綠州康城、東方晶華園等近20個樓盤，集中了南匯區(qū)的大量新建商品房。 由于緊鄰浦東的三林和北蔡板塊，作為南匯最靠近市中心的區(qū)域，周康板塊目前的房價漲幅可謂驚人，平均漲幅達到4000元/平方米左右。比如中邦城市5月底時銷售均價還在6300元/平方米左右，10月則已飛漲至11000元/平方米，5個月上漲約4700元/平方米。而綠洲康城6月銷售均價6800元/平方米，10月其均價已經(jīng)達到10000元/平方米，4個月上漲近3200元/平方米。其他幾個漲幅不大的樓盤如美林小城和圣鑫苑二期等，在最近5個月中也有接近2000

18、元/平方米的價格上調(diào)。二、江橋板塊二、江橋板塊 江橋板塊是嘉定區(qū)最為靠近市區(qū)的板塊，目前該板塊內(nèi)一般的生活需求都能得到保證，但在短時間內(nèi)都將始終依靠江橋老鎮(zhèn)的商業(yè)配套。從現(xiàn)有交通狀況看，江橋也能通過一部公交車直達長壽路、中山公園等中心城區(qū)，但沒有地鐵卻成為江橋發(fā)展的最大硬傷。 江橋板塊現(xiàn)有樓盤多為大盤，總數(shù)不多，主要是嘉城、城市岸泊和錦華茗園，可選房源也已經(jīng)有限。城市岸泊公寓房源目前已經(jīng)幾近售罄；錦華茗園則僅有少量復(fù)式房，面積200平方米左右，單價6300元/平方米；相對房源較多的嘉城只有60平方米左右的一房和120平方米以上的三房在售，單價在80009000元/平方米。 四高示范居住區(qū)-現(xiàn)狀分析上海四高示范居住區(qū)現(xiàn)狀分析三、顧村板塊三、顧村板塊 目前以顧村鎮(zhèn)為中心，在滬太路以東，寶安公路以南的部分形成了顧村核心生活區(qū)，包括圣卡