第四章 市場比較法

1、第一節(jié)、市場比較法的基本原理第一節(jié)、市場比較法的基本原理第二節(jié)、市場比較法的估價步驟第二節(jié)、市場比較法的估價步驟第三節(jié)、市場比較法的應(yīng)用舉例第三節(jié)、市場比較法的應(yīng)用舉例 理解市場比較法的基本概念、基本原理和理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解市場比較法的適用條件；相關(guān)概念，了解市場比較法的適用條件； 掌握市場比較法的計算公式和評估程序；掌握市場比較法的計算公式和評估程序； 熟練運用市場比較法的原理和方法評估房熟練運用市場比較法的原理和方法評估房地產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格。 一一.市場比較法的概念市場比較法的概念 二二.市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理 三三.市場比較法的適用范圍和

2、條件市場比較法的適用范圍和條件 市 場 比 較 法 （市 場 比 較 法 （ m a r k e t c o m p a r i s o n approach），將估價對象與在估價時點近期有過），將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的本質(zhì)客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。的價值。 市場比較法又叫市場法

3、、交易實例比較法、買市場比較法又叫市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、市價比較法、賣實例比較法、市場資料比較法、市價比較法、現(xiàn)行市價法等，它是房地產(chǎn)估價方法中最常用的現(xiàn)行市價法等，它是房地產(chǎn)估價方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價方法。估價方法。 市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟主體都謀求以最小的代價取得上任何經(jīng)濟主體都謀求以最小的代價取得最大利潤或效用，所以在他們在選擇商品最大利潤或效用，所

4、以在他們在選擇商品是會選擇效用大而價格低的商品。當(dāng)效用是會選擇效用大而價格低的商品。當(dāng)效用與價格相比，效用太小或者價格太高時，與價格相比，效用太小或者價格太高時，購買者就會放棄購買，因此效用均等的物購買者就會放棄購買，因此效用均等的物品或者服務(wù)在其價格上應(yīng)該相等品或者服務(wù)在其價格上應(yīng)該相等 我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在一個完全競爭的市場上，兩為替代品，在一個完全競爭的市場上，兩個以上具有同等效用的替代品同時存在時，個以上具有同等效用的替代品同時存在時，該類商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過該類商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促使其

5、價格趨于一致。相互競爭，最終促使其價格趨于一致。 替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。從理替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。爭，其價格最終會基本趨于一致。 在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。較法才是有效的評估方法。 具體來說，市場比較法的適用條件如下：具體來說，市場比較法的適用條件如下： 1、要有足夠數(shù)量的比較案例、

6、要有足夠數(shù)量的比較案例 2、交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性、交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性 3、交易資料的可靠性、交易資料的可靠性 4、交易資料的正常性、交易資料的正常性 5、交易資料的合法性、交易資料的合法性 市場比較法的原理和技術(shù)，除可直接用于評估房地產(chǎn)的市場比較法的原理和技術(shù)，除可直接用于評估房地產(chǎn)的價格為，也可以用于評估房地產(chǎn)租金，以及用于其他估價價格為，也可以用于評估房地產(chǎn)租金，以及用于其他估價方法種的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用等方法種的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用等 一一. 收集交易實例收集交易實例 二二. 選取比準(zhǔn)實例選取比準(zhǔn)實例 三三.

7、 建立價格比較修正的基礎(chǔ)建立價格比較修正的基礎(chǔ) 四四. 交易情況修正交易情況修正 五五. 交易日期修正交易日期修正 六六. 房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正 七七. 綜合求取比準(zhǔn)價格綜合求取比準(zhǔn)價格1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的）查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料。資料。（2）從報刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)上獲取有關(guān)房地產(chǎn)）從報刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。出售、出租的廣告、信息等資料。（3）同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)）同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價格等。用途、結(jié)構(gòu)

8、、布局、價格等。（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。各種行情方面的資料。（5）同行之間的信息共享。估價機構(gòu)或估價）同行之間的信息共享。估價機構(gòu)或估價人員之間可以約定相互交換所搜集的交易人員之間可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。實例及經(jīng)手的估價案例資料。（6）向當(dāng)事人、潛在購買者、經(jīng)紀(jì)人、房地）向當(dāng)事人、潛在購買者、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解。查了解。（7）道聽途說的行情也要收集。）道聽途說的行情也要收集。 2、搜集內(nèi)容的完整性和真實性、搜集內(nèi)容的完整性

9、和真實性（1）交易實例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、）交易實例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；（2）交易雙方，如賣方和買方的名稱、相互）交易雙方，如賣方和買方的名稱、相互關(guān)系；關(guān)系；（3）成交日期；）成交日期；（4）成交價格，包括計價方式（如按建筑面積）成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按使用面積計價、按套計價）和價款；按使用面積計價、按套計價）和價款；（5）付款方式，如一次性付款

10、、分期付款、貸）付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；款方式付款；（6）交易情況，如交易目的，交易方式，交易）交易情況，如交易目的，交易方式，交易稅費的負(fù)擔(dān)方式，有無厲害關(guān)系人之間的交易、稅費的負(fù)擔(dān)方式，有無厲害關(guān)系人之間的交易、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。1、選取比準(zhǔn)實例的質(zhì)量要求、選取比準(zhǔn)實例的質(zhì)量要求（1）物質(zhì)的同一性或類似性）物質(zhì)的同一性或類似性 物質(zhì)的同一性和類似性體現(xiàn)在：物質(zhì)的同一性和類似性體現(xiàn)在：a.與估價對象房地產(chǎn)的與估價對象房地產(chǎn)的用途相同；用途相同；b.與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同；與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同；c.與與

11、估價對象房地產(chǎn)的交易類型和估價目的相吻合。估價對象房地產(chǎn)的交易類型和估價目的相吻合。（2）地點的同一性和類似性）地點的同一性和類似性 地點的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效地點的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響。用及價格的影響。（3）時間的接近性）時間的接近性 通常，比準(zhǔn)實例的交易日期與待估對象房地產(chǎn)的交易日通常，比準(zhǔn)實例的交易日期與待估對象房地產(chǎn)的交易日期相差不宜超過期相差不宜超過5年。年。（4）交易情況正常性）交易情況正常性 收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。易。 2、選取比準(zhǔn)實例的數(shù)量要求

12、、選取比準(zhǔn)實例的數(shù)量要求 選取的比準(zhǔn)實例數(shù)量從理論上講越多越選取的比準(zhǔn)實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是如果要求選取的數(shù)量過多，可能好，但是如果要求選取的數(shù)量過多，可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以實現(xiàn)，另由于交易實例的數(shù)量有限而難以實現(xiàn)，另外，后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因外，后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此一般選取此一般選取310個比準(zhǔn)實例即可。個比準(zhǔn)實例即可。 選取了比準(zhǔn)實例后，應(yīng)先對這些比準(zhǔn)實例的成選取了比準(zhǔn)實例后，應(yīng)先對這些比準(zhǔn)實例的成交價格進(jìn)行換算處理，成交價格之間的口徑一致、交價格進(jìn)行換算處理，成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基相互可比，為進(jìn)行后續(xù)

13、的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。礎(chǔ)。 建立價格可比基礎(chǔ)具體包括下列四個方面：建立價格可比基礎(chǔ)具體包括下列四個方面： 1、統(tǒng)一的付款方法、統(tǒng)一的付款方法 2、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一采用單價 3、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位 進(jìn)行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因進(jìn)行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。素所造成的交易價格偏差。 1、造成成交價格偏差的原因、造成成交價格偏差的原因 房地產(chǎn)成交機構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影房地產(chǎn)成交機構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。

14、造成成交價格偏差的響，從而使其偏離正常的市場價格。造成成交價格偏差的原因主要有以下七個：原因主要有以下七個： （1）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易；）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易； （2）急于脫售或購買的依據(jù)不了解市場行情的交易；）急于脫售或購買的依據(jù)不了解市場行情的交易； （3）交易雙方或一方有特別動機或偏好的交易；）交易雙方或一方有特別動機或偏好的交易； （4）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； （5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；）相鄰房地產(chǎn)的合并交易； （6）交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；）交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易； （7）特殊交易方式的交易。）特殊交易方式的交易。 2、交易

15、情況修正方法、交易情況修正方法 交易情況修正需估價的人員具有豐富的經(jīng)驗，對交易情況修正需估價的人員具有豐富的經(jīng)驗，對市場行情有充分了解，具體程序為：市場行情有充分了解，具體程序為： （1）剔除非正常的交易案例；）剔除非正常的交易案例； （2）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度；）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度； （3）交易情況修正。）交易情況修正。 修正方法主要有百分率法和差額法修正方法主要有百分率法和差額法 第一，百分率法修正公式第一，百分率法修正公式比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 第二，差額法修正公式第二，差

16、額法修正公式比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格交易情況修正數(shù)額比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格交易情況修正數(shù)額 1、交易日期修正的含義、交易日期修正的含義 如果比準(zhǔn)實例的成交日期與待估房地產(chǎn)如果比準(zhǔn)實例的成交日期與待估房地產(chǎn)的估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能在的估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能在著期間發(fā)生了變化，價格就有可能不同，著期間發(fā)生了變化，價格就有可能不同，因此應(yīng)將比準(zhǔn)實例在其成交日期時間的價因此應(yīng)將比準(zhǔn)實例在其成交日期時間的價格修正為在估價時點時的價格，如此才能格修正為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日期修

17、正。交易日期修正。 2、交易日期修正的方法、交易日期修正的方法 交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為：交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為： 比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 利用房地產(chǎn)機構(gòu)指數(shù)進(jìn)行交易期日修正時較為常用的修利用房地產(chǎn)機構(gòu)指數(shù)進(jìn)行交易期日修正時較為常用的修正方法。公式如下：正方法。公式如下： 比準(zhǔn)實例在估價時點時的價格比準(zhǔn)實例在成交日比準(zhǔn)實例在估價時點時的價格比準(zhǔn)實例在成交日 期時的價格期時的價格交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)待估房地產(chǎn)估價時點的價格指數(shù)交易日期修正系數(shù)待估

18、房地產(chǎn)估價時點的價格指數(shù)/比較案例成交日期時點的價格指數(shù)比較案例成交日期時點的價格指數(shù) 房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。 如果比準(zhǔn)實例和估價對象房地產(chǎn)自身情況之間如果比準(zhǔn)實例和估價對象房地產(chǎn)自身情況之間有差異，則應(yīng)對比準(zhǔn)實例成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀有差異，則應(yīng)對比準(zhǔn)實例成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正后，比準(zhǔn)實例在況修正。對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正后，比準(zhǔn)實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。狀況下的價格。 1、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容

19、（1）區(qū)位狀況修正）區(qū)位狀況修正 是將比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)是將比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。其內(nèi)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。其內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套設(shè)施、臨路狀況等房地產(chǎn)價格的因素。配套設(shè)施、臨路狀況等房地產(chǎn)價格的因素。 （2）權(quán)益狀況修正）權(quán)益狀況修正 是將比準(zhǔn)實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在是將比準(zhǔn)實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。其內(nèi)容有：估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。其內(nèi)容有：土地使用權(quán)年期，城市規(guī)劃限制條件（容積率）

20、土地使用權(quán)年期，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等。等。 a. 房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正 比準(zhǔn)實例進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正后的價格比準(zhǔn)實例進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正后的價格 比準(zhǔn)實例價格比準(zhǔn)實例價格房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正系數(shù)（房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正系數(shù)（K） b. 容積率修正容積率修正 容積率修正后的比準(zhǔn)實例價格比準(zhǔn)實例價格容積率修正后的比準(zhǔn)實例價格比準(zhǔn)實例價格容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) （3）實物狀況修正）實物狀況修正 房地產(chǎn)實物狀況修正是指影響房地產(chǎn)價房地產(chǎn)實物狀況修正是指影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)實物因素的狀況，進(jìn)行修正，格的房地產(chǎn)實物因素的狀況，進(jìn)行修正，將比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)在其實物狀況

21、下的價格將比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。實物狀況修正的內(nèi)容很多，對于土地主要實物狀況修正的內(nèi)容很多，對于土地主要有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。對于建筑物主要有新舊程度、建筑規(guī)模、對于建筑物主要有新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、平面布置、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。 2、房地產(chǎn)狀況修正的方法、房地產(chǎn)狀況修正的方法 （1）

22、房地產(chǎn)狀況修正步驟）房地產(chǎn)狀況修正步驟 a.確定對估價對象房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各因確定對估價對象房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各因素；素； b.判定估價對象房地產(chǎn)和比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀判定估價對象房地產(chǎn)和比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；況； c.將比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況將比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度；進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度； d.根據(jù)差異程度對比準(zhǔn)實例的價格進(jìn)行修正。根據(jù)差異程度對比準(zhǔn)實例的價格進(jìn)行修正。 （2）房地產(chǎn)狀況修正公式）房

23、地產(chǎn)狀況修正公式 房地產(chǎn)狀況修正方法主要有和差額法。房地產(chǎn)狀況修正方法主要有和差額法。 a.采用百分率法修正公式采用百分率法修正公式比準(zhǔn)實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格比準(zhǔn)實例在其房地產(chǎn)狀況比準(zhǔn)實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格比準(zhǔn)實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格下的價格房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) b.采用差額法修正公式采用差額法修正公式比準(zhǔn)實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格比準(zhǔn)實例在其房地產(chǎn)狀況比準(zhǔn)實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格比準(zhǔn)實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格下的價格房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額 經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正、交易經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正、交易情況修正，就把比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)

24、的實際成交價格情況修正，就把比準(zhǔn)實例房地產(chǎn)的實際成交價格變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。格。 1.求取某個可比實例對應(yīng)比準(zhǔn)價格的方法求取某個可比實例對應(yīng)比準(zhǔn)價格的方法 百分率法修正系數(shù)連乘公式百分率法修正系數(shù)連乘公式 估價對象價格估價對象價格=比準(zhǔn)實例價格比準(zhǔn)實例價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況 修正系數(shù)修正系數(shù) 百分率法修正系數(shù)累加公式百分率法修正系數(shù)累加公式 估價對象價格估價對象價格=比準(zhǔn)實例價格比準(zhǔn)實例價格（1+交易情況修正交易情況修正 系數(shù)系數(shù)+交易日期修正系數(shù)交易日期修正

25、系數(shù)+房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀 況修正系數(shù)）況修正系數(shù)） 差額法公式差額法公式 估價對象價格比準(zhǔn)實例價格估價對象價格比準(zhǔn)實例價格交易情況修正數(shù)額交易情況修正數(shù)額 交易日期修正數(shù)額交易日期修正數(shù)額房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況 修正數(shù)額修正數(shù)額 2、將多個比準(zhǔn)實例價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法、將多個比準(zhǔn)實例價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法 方法通常有下列方法通常有下列4種：種： 平均數(shù)；平均數(shù)；中位數(shù)；中位數(shù)；眾數(shù)；眾數(shù)；其他方法其他方法 一、房地產(chǎn)價格評估一、房地產(chǎn)價格評估 例例46 為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、

26、C、D、E共共5個類個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：實例實例A實例實例B實例實例C實例實例D實例實例E成交價格（元成交價格（元/平方米）平方米）51005800520053005000成交日期成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況交易情況+2+2100-3房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況況區(qū)位狀況區(qū)位狀況0-3+3+10權(quán)益狀況權(quán)益狀況-20+2-1-1實物狀況實物狀況-4-5-2+2+1 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知，從知，從2001年年7月月1日至日至2002年年1月月1日該類住宅日該類住宅樓市場價格每月遞增樓市場價格每月遞增1.5，其后至，其后至2002年年11月月1日則每月遞減日