信托業(yè)務(wù)討論會

1、新華信托新華信托信托業(yè)務(wù)討論會信托業(yè)務(wù)討論會萬若谷萬若谷新華信托投資股份有限公司新華信托投資股份有限公司20042004年年1212月月2828日日內(nèi)容提要內(nèi)容提要 什么是信托什么是信托 集合資金信托計(jì)劃簡介、流程及注意事項(xiàng)集合資金信托計(jì)劃簡介、流程及注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比 房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介 海外及國內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況海外及國內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）要點(diǎn)內(nèi)容信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）要點(diǎn)內(nèi)容 2004年全年資

2、金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì) 新華信托投資股份有限公司介紹新華信托投資股份有限公司介紹什什 么么 是是 信信 托托什么是信托什么是信托 “受人之托，為人管業(yè)，代人理財(cái)受人之托，為人管業(yè)，代人理財(cái)”委托人委托人受托人受托人受益人受益人信托信托財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移處分轉(zhuǎn)移處分管理權(quán)管理權(quán)處分權(quán)處分權(quán)管理傭金管理傭金收益收益信托設(shè)立信托設(shè)立受益權(quán)受益權(quán)什么是信托什么是信托定義：定義： 委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委 托給受托人，受托人按委托人的意愿以自托給受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。己的名義，為受

3、益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。構(gòu)成要素：構(gòu)成要素： 信托行為：以信托為目的的法律行為信托行為：以信托為目的的法律行為 信托主體：信托主體： 委托人委托人提供信托財(cái)產(chǎn)、確定受益人提供信托財(cái)產(chǎn)、確定受益人 指定受托人、指定受托人、 監(jiān)督受托人監(jiān)督受托人 受托人受托人管理和處分信托財(cái)產(chǎn)管理和處分信托財(cái)產(chǎn) 受益人受益人享有受益權(quán)享有受益權(quán) 信托客體：信托客體： 信托財(cái)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)受托人承諾信托而取得的財(cái)產(chǎn)，以及因管理、運(yùn)用處分該財(cái)產(chǎn)而取受托人承諾信托而取得的財(cái)產(chǎn)，以及因管理、運(yùn)用處分該財(cái)產(chǎn)而取得的財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)和信托收益是廣義的信托財(cái)產(chǎn)。得的財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)和信托收益是廣義的信托財(cái)產(chǎn)。信

4、托的法律規(guī)范：信托的法律規(guī)范：“一法兩規(guī)一法兩規(guī)”構(gòu)建了信托公司規(guī)范展業(yè)的政構(gòu)建了信托公司規(guī)范展業(yè)的政 策平臺。策平臺。 中華人民共和國信托法中華人民共和國信托法 信托投資公司管理辦法信托投資公司管理辦法 信托投資公司資金信托管理暫行辦法信托投資公司資金信托管理暫行辦法 什么是信托什么是信托 資金信托資金信托-貸款信托、股權(quán)投資信托、權(quán)益投資信托、債權(quán)投 資信托、證券投資信托、融資租賃信托、組合運(yùn)用 信托、養(yǎng)老年金信托、證券投資基金和創(chuàng)業(yè)投資基金 財(cái)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)信托- 動產(chǎn)動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托 權(quán)利信托權(quán)利信托- 債權(quán)信托(人壽保險信托、住房貸款債權(quán)信托)、 有價證券信托、表決權(quán)信托(商務(wù)信托)

5、、附擔(dān)保公司 債權(quán)信托、專利信托 特定目的信托特定目的信托- 公益信托、國有資產(chǎn)管理信托、企業(yè)重整信托、 企業(yè)清算信托、員工持股信托、管理層收購信托什么是信托什么是信托信托的業(yè)務(wù)分類：信托的業(yè)務(wù)分類：集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃發(fā)行流程集合資金信托計(jì)劃發(fā)行流程集合資金信托計(jì)劃注意事項(xiàng)集合資金信托計(jì)劃注意事項(xiàng)集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃的概念集合資金信托計(jì)劃的概念 由多個投資人（委托人）基于對信托投資公司的信任，由多個投資人（委托人）基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公將自己合法擁有的資金委托給信托

6、投資公司，由信托投資公司集合管理、運(yùn)用于某一信托計(jì)劃項(xiàng)目，為投資人獲取投資司集合管理、運(yùn)用于某一信托計(jì)劃項(xiàng)目，為投資人獲取投資收益的一種信托投資工具。簡單而言，集合資金信托計(jì)劃就收益的一種信托投資工具。簡單而言，集合資金信托計(jì)劃就是一種非公募的投資基金。是一種非公募的投資基金。 集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介委托人委托人1受托人受托人委托人委托人n委托人委托人2受益人受益人2交付資金交付資金信托收益信托收益信托合同信托合同受益人受益人1受益人受益人n集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃的特點(diǎn)集合資金信托計(jì)劃的特點(diǎn)1 1、基金原理：、基金原理： 具備基金的一般特征具

7、備基金的一般特征集合委托、專家管理、財(cái)產(chǎn)獨(dú)立；集合委托、專家管理、財(cái)產(chǎn)獨(dú)立； 特定投資對象、預(yù)設(shè)投資策略、信息披露；特定投資對象、預(yù)設(shè)投資策略、信息披露； 委托人、管理人、托管人的治理結(jié)構(gòu)。委托人、管理人、托管人的治理結(jié)構(gòu)。2 2、投資工具：、投資工具： 帶有明顯的工具特征帶有明顯的工具特征以投資盈利為目的的一種風(fēng)險與收益的載體，以投資盈利為目的的一種風(fēng)險與收益的載體， 投資人不是直接投資于具體實(shí)體項(xiàng)目。投資人不是直接投資于具體實(shí)體項(xiàng)目。3 3、投資對象的多樣性：、投資對象的多樣性： 根據(jù)投資對象設(shè)立相應(yīng)根據(jù)投資對象設(shè)立相應(yīng)“計(jì)劃計(jì)劃”投資房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)業(yè)項(xiàng)目；投資房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)業(yè)

8、項(xiàng)目； 投資證券市場、貨幣市場；投資證券市場、貨幣市場； 采取貸款、租賃等投資形式。采取貸款、租賃等投資形式。集合資金信托計(jì)劃的特點(diǎn)集合資金信托計(jì)劃的特點(diǎn)4、發(fā)起設(shè)立的靈活性。、發(fā)起設(shè)立的靈活性。 在法律法規(guī)的約束下，按需設(shè)計(jì)規(guī)模、期限、投資對象、在法律法規(guī)的約束下，按需設(shè)計(jì)規(guī)模、期限、投資對象、 資金運(yùn)用方式。資金運(yùn)用方式。5、信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。、信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。 信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、信托公司、其它信托財(cái)產(chǎn)的。信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、信托公司、其它信托財(cái)產(chǎn)的。 即不受委托人的債務(wù)糾紛、信托公司自有財(cái)產(chǎn)好壞、其它即不受委托人的債務(wù)糾紛、信托公司自有財(cái)產(chǎn)好壞、其它 信托財(cái)產(chǎn)的盈虧的影響，充分保

9、護(hù)了受益人的權(quán)益。信托財(cái)產(chǎn)的盈虧的影響，充分保護(hù)了受益人的權(quán)益。6、風(fēng)險收益性。、風(fēng)險收益性。 投資人既有獲取收益的權(quán)利，也要承擔(dān)投資風(fēng)險。信托投投資人既有獲取收益的權(quán)利，也要承擔(dān)投資風(fēng)險。信托投 資公司不能承諾保本保息，這與銀行存款完全不同。資公司不能承諾保本保息，這與銀行存款完全不同。 集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托的運(yùn)用方向集合資金信托的運(yùn)用方向1、證券投資信托、證券投資信托 股票投資信托、債券投資信托和證券組合投資信托等股票投資信托、債券投資信托和證券組合投資信托等 2、組合投資信托、組合投資信托 根據(jù)委托人風(fēng)險偏好，將債券

10、、股票、基金、貸款、實(shí)業(yè)投根據(jù)委托人風(fēng)險偏好，將債券、股票、基金、貸款、實(shí)業(yè)投資等金融工具，通過個性化的組合配比運(yùn)作，對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，使資等金融工具，通過個性化的組合配比運(yùn)作，對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，使其有效增值其有效增值 3、房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托 投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的信托投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的信托 集合資金信托的運(yùn)用方向集合資金信托的運(yùn)用方向4 4、基礎(chǔ)建設(shè)投資信托、基礎(chǔ)建設(shè)投資信托5、貸款信托貸款信托 按信托計(jì)劃中或其指定的對象、用途、期限、利率與金額等按信托計(jì)劃中或其指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)到期收回貸款本息發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)到期收回貸款

11、本息 6 6、風(fēng)險投資信托、風(fēng)險投資信托 以高科技產(chǎn)業(yè)為投資對象，以追求長期收益為投資目標(biāo)所進(jìn)以高科技產(chǎn)業(yè)為投資對象，以追求長期收益為投資目標(biāo)所進(jìn)行的一種直接投資方式行的一種直接投資方式 集合資金信托計(jì)劃簡介集合資金信托計(jì)劃簡介發(fā)行集合資金信托計(jì)劃的流程發(fā)行集合資金信托計(jì)劃的流程商洽信托條款，簽訂信托合同商洽信托條款，簽訂信托合同交付信托資產(chǎn)交付信托資產(chǎn) 建立信托帳戶建立信托帳戶由信托投資公司指定專人（小組由信托投資公司指定專人（小組/ /部門）負(fù)責(zé)管理運(yùn)作部門）負(fù)責(zé)管理運(yùn)作 日常管理事務(wù)（項(xiàng)目跟蹤、合同變更、資金運(yùn)用、帳戶管理）日常管理事務(wù)（項(xiàng)目跟蹤、合同變更、資金運(yùn)用、帳戶管理） 收益核算

12、收益核算 清算、終止清算、終止 管理報告管理報告 收益分配收益分配 發(fā)行集合資金信托計(jì)劃的注意事項(xiàng)發(fā)行集合資金信托計(jì)劃的注意事項(xiàng) 信托投資公司資金信托管理暫行辦法相關(guān)規(guī)定：信托投資公司資金信托管理暫行辦法相關(guān)規(guī)定： 強(qiáng)調(diào)資金來源的信托特征：強(qiáng)調(diào)資金來源的信托特征： 信托計(jì)劃必須獨(dú)立開設(shè)帳戶，專門核算，指定專人管理信托計(jì)劃必須獨(dú)立開設(shè)帳戶，專門核算，指定專人管理 強(qiáng)調(diào)信托資金的私募特征：強(qiáng)調(diào)信托資金的私募特征： “不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營銷宣傳不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營銷宣傳” “接受委托人的資金信托合同不得超過接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含份

13、（含200份），每份），每份份 合同金額不得低于人民幣合同金額不得低于人民幣5萬元（含萬元（含5萬元）萬元）” 發(fā)行集合資金信托計(jì)劃的注意事項(xiàng)發(fā)行集合資金信托計(jì)劃的注意事項(xiàng) 獨(dú)立管理：獨(dú)立管理： 信托計(jì)劃必須獨(dú)立開設(shè)帳戶，專門核算，指定專人管理信托計(jì)劃必須獨(dú)立開設(shè)帳戶，專門核算，指定專人管理 信息披露信息披露 ： 信托計(jì)劃的管理和運(yùn)用情況應(yīng)按事先規(guī)定向委托人提交管理報告，信托計(jì)劃的管理和運(yùn)用情況應(yīng)按事先規(guī)定向委托人提交管理報告，每年最少報告一次。委托人有權(quán)進(jìn)行查詢每年最少報告一次。委托人有權(quán)進(jìn)行查詢 風(fēng)險聲明風(fēng)險聲明 ： 按規(guī)定，信托投資公司應(yīng)當(dāng)與委托人簽定風(fēng)險聲明書。目的就是按規(guī)定，信托投資

14、公司應(yīng)當(dāng)與委托人簽定風(fēng)險聲明書。目的就是向投資人充分說明投資風(fēng)險及其責(zé)任界定向投資人充分說明投資風(fēng)險及其責(zé)任界定 賠償責(zé)任賠償責(zé)任 ： 信托投資公司違背信托合同約定導(dǎo)致信托資金受到損失的，損失信托投資公司違背信托合同約定導(dǎo)致信托資金受到損失的，損失部分由信托投資公司負(fù)責(zé)賠償部分由信托投資公司負(fù)責(zé)賠償 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比資與信托融資的對比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比規(guī) 規(guī) 模 模方 方 式 式成 成 本 本 限 限 制 制銀行貸款銀行貸款 有一定限制有一定限制貸款貸款較低較低多 多信 信 托 托限制少限制少貸

15、款、股權(quán)投資貸款、股權(quán)投資不定不定少 少銀行貸款銀行貸款信信 托托關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（管理的通知（121號文）號文）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）引（征求意見稿）資質(zhì)要求資質(zhì)要求對于“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放對于“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款任何形式的貸款對“四證不全”的企業(yè)，可以發(fā)放貸對“四證不全”的企業(yè)，可以發(fā)放貸款，但要求借款人同時設(shè)立第三方擔(dān)?？?，但要求借款人同時設(shè)立第三方擔(dān)保和土地使用證抵押和土地使用證抵押自有資金要求自有資金要求自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目開發(fā)總投資自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目開發(fā)總

16、投資的的30%無限制無限制貸款審核內(nèi)容貸款審核內(nèi)容1、是否符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方、是否符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向和當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?；向和?dāng)?shù)厥袌鲂枨螅?、企業(yè)的基本、企業(yè)的基本背景、資信狀況、近三年的經(jīng)營管背景、資信狀況、近三年的經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況；理和財(cái)務(wù)狀況；3、以往的開發(fā)情況、以往的開發(fā)情況及與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等及與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等基本相同基本相同擔(dān)保和抵押擔(dān)保和抵押需嚴(yán)格落實(shí)需嚴(yán)格落實(shí)需嚴(yán)格落實(shí)需嚴(yán)格落實(shí)對挪用貸款的防范措施對挪用貸款的防范措施建立完備的風(fēng)險防范機(jī)制建立完備的風(fēng)險防范機(jī)制建立按工程進(jìn)度劃撥資金的多方監(jiān)管帳建立按工程進(jìn)度劃撥資金的多方監(jiān)管帳戶，只有信托投資公司、擔(dān)保人

17、、借款戶，只有信托投資公司、擔(dān)保人、借款人等當(dāng)事人共同簽章后才可劃出資金人等當(dāng)事人共同簽章后才可劃出資金對挪用銷售回款的防范措施對挪用銷售回款的防范措施對銷售款進(jìn)行監(jiān)控對銷售款進(jìn)行監(jiān)控對項(xiàng)目收入采取全封閉管理，由信托投對項(xiàng)目收入采取全封閉管理，由信托投資公司控制房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一編號的資公司控制房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一編號的房產(chǎn)銷售合同，銷售回款只能劃入多方房產(chǎn)銷售合同，銷售回款只能劃入多方監(jiān)管帳戶監(jiān)管帳戶相關(guān)政策文件相關(guān)政策文件房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(RE

18、IT)REIT)簡簡 介介房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介我國上市房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品發(fā)展環(huán)境我國上市房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品發(fā)展環(huán)境美國債券市場分類公司債20%MBS22%ABS8%機(jī)構(gòu)債券12%貨幣市場13%市政債券9%國債16% 優(yōu)優(yōu) 勢勢 通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合，選擇不同

19、地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。 提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的理想渠道。其特有的運(yùn)行機(jī)制提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的理想渠道。其特有的運(yùn)行機(jī)制(組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資、優(yōu)惠組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資、優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管稅收與有效監(jiān)管)可以保證集中大量社會資金、

20、具有較高投資回報和較可以保證集中大量社會資金、具有較高投資回報和較低投資風(fēng)險，是一種比較理想的資本市場投資工具。低投資風(fēng)險，是一種比較理想的資本市場投資工具。 房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）簡介簡介海外及國內(nèi)房地產(chǎn)海外及國內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況基金的發(fā)展情況 海外房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況海外房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況 在國外的發(fā)展情況在國外的發(fā)展情況l 現(xiàn)已成為國外普通個人投資者重要的房地產(chǎn)投資渠道，其相對比重甚現(xiàn)已成為國外普通個人投資者重要的房地產(chǎn)投資渠道，其相對比重甚至超過直接投資、持有證券、有限合伙（至超過直接投資、持有證券、有限合伙（Limited Partnership）等

21、方式。等方式。該信托方式以美國的發(fā)展最為典型。美國房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)于上世紀(jì)該信托方式以美國的發(fā)展最為典型。美國房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)于上世紀(jì)60年代初期，經(jīng)過近年代初期，經(jīng)過近10年的發(fā)展，年的發(fā)展，70年代初已經(jīng)十分發(fā)達(dá)，其后由于經(jīng)濟(jì)年代初已經(jīng)十分發(fā)達(dá)，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)衰落，資金外流。危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)衰落，資金外流。80年代年代開始，隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，房地產(chǎn)投資信托再次回升，開始，隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，房地產(chǎn)投資信托再次回升，資產(chǎn)值不斷增長，資產(chǎn)值不斷增長，1991年底達(dá)到歷史最高水平。目前美國有年

22、底達(dá)到歷史最高水平。目前美國有300多個地產(chǎn)多個地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值逾投資信托基金，管理資產(chǎn)總值逾3000億美元，其中三分之二已上市。億美元，其中三分之二已上市。 海外房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況海外房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況 國際房地產(chǎn)基金的類型國際房地產(chǎn)基金的類型海外房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況海外房地產(chǎn)基金的發(fā)展情況美國房地產(chǎn)基金與中國房地產(chǎn)投資信托比較美國房地產(chǎn)基金與中國房地產(chǎn)投資信托比較 在國內(nèi)的發(fā)展情況在國內(nèi)的發(fā)展情況 在國內(nèi)，房地產(chǎn)信托剛剛開始，遠(yuǎn)沒有海外那樣成熟和完善。在國內(nèi)，房地產(chǎn)信托剛剛開始，遠(yuǎn)沒有海外那樣成熟和完善。目前興起的房地產(chǎn)投資信托是信托公司通過制訂信托投資計(jì)劃，與投目前興起

23、的房地產(chǎn)投資信托是信托公司通過制訂信托投資計(jì)劃，與投資者資者(委托人委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。式。 國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展情況國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展情況國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展情況國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展情況 海外基金進(jìn)入中國 新加坡政府投資公司(GIC Real

24、Estate)成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地合作；荷蘭的ING與首創(chuàng)合作，等等。 選擇合作伙伴標(biāo)準(zhǔn)一般只選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑?shí)力和發(fā)展?jié)摿Φ墓竞献?，看中管理團(tuán)隊(duì)、土地儲備、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。 總的趨勢是開發(fā)型國際地產(chǎn)基金主要選擇上海、北京投資，由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中高檔及中低檔。而收租型國際地產(chǎn)基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，接著開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等，投資物業(yè)類型偏重有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（

25、征求意見稿）暫行辦法（征求意見稿）要點(diǎn)內(nèi)容要點(diǎn)內(nèi)容關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定l信托投資公司辦理信托合同份數(shù)不超過信托投資公司辦理信托合同份數(shù)不超過200200份的房地份的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃開始推介后產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃開始推介后5 5個工作日內(nèi)報中國銀監(jiān)會或其派出機(jī)構(gòu)備案。個工作日內(nèi)報中國銀監(jiān)會或其派出機(jī)構(gòu)備案。l信托投資公司辦理信托投資公司辦理不受信托合同份數(shù)限制不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第三章有關(guān)事先報批的規(guī)定。托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第三章有關(guān)事先報批的規(guī)定。 第三章第三

26、章 監(jiān)督管理監(jiān)督管理 信托投資公司開辦信托投資公司開辦不受信托合同份數(shù)限制不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)事先取得中國銀監(jiān)會的業(yè)務(wù)許可（業(yè)務(wù)許可兩年內(nèi)業(yè)務(wù)，應(yīng)事先取得中國銀監(jiān)會的業(yè)務(wù)許可（業(yè)務(wù)許可兩年內(nèi)有效），并具備下列條件：有效），并具備下列條件：l（一）公司提足各項(xiàng)準(zhǔn)備金后，凈資產(chǎn)不低于人民幣（一）公司提足各項(xiàng)準(zhǔn)備金后，凈資產(chǎn)不低于人民幣5 5億元；億元；l（二）從事信托業(yè)務(wù)的員工占員工總數(shù)的三分之二以上，其（二）從事信托業(yè)務(wù)的員工占員工總數(shù)的三分之二以上，其中具有房地產(chǎn)專業(yè)知識和背景的信托經(jīng)理不少于中具有房地產(chǎn)專業(yè)知識和背景的信托經(jīng)理不少于4 4人；人；l（三）具備完

27、善的公司治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作流程、風(fēng)（三）具備完善的公司治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作流程、風(fēng)險控制機(jī)制和風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，且執(zhí)行良好；險控制機(jī)制和風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，且執(zhí)行良好；關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定l（四）董事會應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的風(fēng)險控制委員會、包括有外部人士（四）董事會應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的風(fēng)險控制委員會、包括有外部人士參加并由外部人士擔(dān)任主席的審計(jì)委員會參加并由外部人士擔(dān)任主席的審計(jì)委員會; ;l（五）過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的（五）過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%60%以上；以上；l（六）過去兩年辦理的信托業(yè)務(wù)中，

28、沒有損害委托人或受益人（六）過去兩年辦理的信托業(yè)務(wù)中，沒有損害委托人或受益人利益的不良記錄；利益的不良記錄；l（七）公司已累計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃（七）公司已累計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃3 3次以上，且信托次以上，且信托計(jì)劃已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益；計(jì)劃已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益；l（八）最近兩年沒有受到金融監(jiān)管部門的行政處罰；（八）最近兩年沒有受到金融監(jiān)管部門的行政處罰；。關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定l信托投資公司設(shè)立信托投資公司設(shè)立不受信托合同份數(shù)限制不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃推介前信托計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)在

29、該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃推介前3030日內(nèi)報日內(nèi)報中國銀監(jiān)會審批。中國銀監(jiān)會審批。l不受信托合同份數(shù)限制不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，其存續(xù)的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，其存續(xù)期限不得少于期限不得少于3 3年，最低募集金額不得少于年，最低募集金額不得少于5 5億元，募集期限億元，募集期限為為1 1個月。個月。l信托投資公司運(yùn)用信托投資公司運(yùn)用不受信托合同份數(shù)限制不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托資金，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行組合投資，不得將資金運(yùn)用于單個不動產(chǎn)或資金，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行組合投資，不得將資金運(yùn)用于單個不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)。其經(jīng)營企業(yè)。關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定關(guān)于不受信托合同份數(shù)限制的相關(guān)

30、規(guī)定l第四章第四章 風(fēng)險控制風(fēng)險控制l信托投資公司以貸款方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時，只能信托投資公司以貸款方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時，只能對取得對取得 “ “四證四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。關(guān)于關(guān)于“四證不全四證不全”的相關(guān)規(guī)定的相關(guān)規(guī)定l對對不完全具備前條規(guī)定的不完全具備前條規(guī)定的“四證四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托投的房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托投資公司不得發(fā)放貸款，但具備下列條件的除外：資公司不得發(fā)放貸款，但具備下列條件的除外：l（一）信托投資公司具有（一）信托投資公司具有5 5個以上熟悉房地產(chǎn)知識的專業(yè)人員；個以上熟悉房地產(chǎn)知識的專業(yè)人員；l（二）對（二）對“四證四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目

31、進(jìn)行了深入詳細(xì)的盡職調(diào)不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了深入詳細(xì)的盡職調(diào)查；查；l（三）事先告知委托人該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃擬投向于（三）事先告知委托人該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃擬投向于“四證四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目，充分揭示信托風(fēng)險；不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目，充分揭示信托風(fēng)險；l（四）房地產(chǎn)資金信托合同份數(shù)未超過（四）房地產(chǎn)資金信托合同份數(shù)未超過200200份；份；l（五）委托人全部是合格投資者；（五）委托人全部是合格投資者；l（六）房地產(chǎn)資金信托合同規(guī)定了詳細(xì)的信息披露內(nèi)容。（六）房地產(chǎn)資金信托合同規(guī)定了詳細(xì)的信息披露內(nèi)容。 關(guān)于關(guān)于“四證不全四證不全”的相關(guān)規(guī)定的相關(guān)規(guī)定 前條所稱合格投資者，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：前條所

32、稱合格投資者，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：l（一）每一自然人用于參與單個信托計(jì)劃的自有資金不少于（一）每一自然人用于參與單個信托計(jì)劃的自有資金不少于100100萬萬元，每一法人或者依法成立的其他組織不少于元，每一法人或者依法成立的其他組織不少于500500萬元；萬元；l（二）具備一定金融、投資知識及經(jīng)驗(yàn)，具有較高風(fēng)險承受能力；（二）具備一定金融、投資知識及經(jīng)驗(yàn)，具有較高風(fēng)險承受能力；l（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 l信托投資公司運(yùn)用信托資金給信托投資公司運(yùn)用信托資金給不完全具備不完全具備“四證四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目價值的發(fā)放

33、貸款，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目價值的5%5%提取額外風(fēng)險準(zhǔn)備金。提取額外風(fēng)險準(zhǔn)備金。關(guān)于關(guān)于“四證不全四證不全”的相關(guān)規(guī)定的相關(guān)規(guī)定2004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)2004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)l單位：萬元單位：萬元2004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)2004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)20042004年國內(nèi)資金信托產(chǎn)品預(yù)期收益率統(tǒng)計(jì)年國內(nèi)資金信托產(chǎn)品預(yù)期收益率統(tǒng)計(jì)平均預(yù)期收益率（平均預(yù)期收益率（% %）最高收益率（最高收益率（% %）最低收益率（最低收益率（% %）一年期一年期4.14104.14106 63 3二年期二年期4.74954.74959 93

34、 3三年期三年期4.7711 4.7711 7 73.83.8三年以上三年以上5.8833 5.8833 8 84.44.4所有期限所有期限4.5830 4.5830 9 93 32004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)20042004年國內(nèi)資金信托產(chǎn)品發(fā)行月度統(tǒng)計(jì)年國內(nèi)資金信托產(chǎn)品發(fā)行月度統(tǒng)計(jì)一月份推出產(chǎn)品數(shù)量24一月份信托資金規(guī)模265560二月份推出產(chǎn)品數(shù)量19二月份信托資金規(guī)模187120三月份推出產(chǎn)品數(shù)量50三月份信托資金規(guī)模335561四月份推出產(chǎn)品數(shù)量32四月份信托資金規(guī)模344669五月份推出產(chǎn)品數(shù)量26五月份信托資金規(guī)模222897六月份推出產(chǎn)品數(shù)量30六月份信托資金規(guī)模

35、317264七月份推出產(chǎn)品數(shù)量18七月份信托資金規(guī)模173367八月份推出產(chǎn)品數(shù)量22八月份信托資金規(guī)模219175九月份推出產(chǎn)品數(shù)量33九月份信托資金規(guī)模416093十月份推出產(chǎn)品數(shù)量32十月份信托資金規(guī)模457839十一月份推出產(chǎn)品數(shù)量36十一月份信托資金規(guī)模348838十二月份推出產(chǎn)品數(shù)量14十二月份信托資金規(guī)模119400全年合計(jì)數(shù)量336全年合計(jì)規(guī)模（萬元）34077832004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)20042004年國內(nèi)信托產(chǎn)品分類統(tǒng)計(jì)年國內(nèi)信托產(chǎn)品分類統(tǒng)計(jì)資金信托產(chǎn)品類型數(shù)量信托貸款208股權(quán)投資20融資租賃5受益權(quán)轉(zhuǎn)讓30信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓19證券投資46其他類型9合計(jì)

36、3372004年全年資金信托統(tǒng)計(jì)年全年資金信托統(tǒng)計(jì)新華信托新華信托新華信托投資股份有限公司新華信托投資股份有限公司簡介簡介公司基本情況公司基本情況 新華信托投資股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）成立于1979年10月，是我國最早的信托投資公司之一，公司總部設(shè)在重慶市。2001年10月，新華信托進(jìn)行增資擴(kuò)股并經(jīng)中國人民銀行核準(zhǔn)重新登記，成為首批獲得信托機(jī)構(gòu)法人許可證的信托投資公司之一。公司目前注冊資本金為人民幣5億元。截止目前，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)融資500多億元人民幣、外匯5億美元，承銷發(fā)行企業(yè)債券80多億元，代理發(fā)行國債數(shù)億元，受托管理資產(chǎn)100多億元。 公司股東情況新產(chǎn)業(yè)投資股份有限公司（1993年在國家發(fā)展計(jì)劃委員會的倡導(dǎo)和支持下成立）大亞灣核電財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司中國誠信證券評估有限公