營(yíng)改增業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)及建筑業(yè)稅負(fù)于總改后V3

1、2目錄目錄營(yíng)改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的問(wèn)題第六部分3目錄目錄營(yíng)改增的背景第一部分 從稅制完善性的角度看, 增值稅和營(yíng)業(yè)稅并行, 破壞了增值稅的抵扣鏈條。營(yíng)改增背景營(yíng)改增背景 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來(lái)看, 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅可進(jìn)一步解決貨物和勞務(wù)稅制中的重復(fù)征稅問(wèn)題，將有效推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。稅制完善解決了重復(fù)征稅 從稅收征管的角度看, 兩套稅制并行造成了稅收征管實(shí)踐中的一些困境。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中, 商品和服務(wù)捆綁銷(xiāo)售的行為越來(lái)越多,

2、 形式越來(lái)越復(fù)雜, 要準(zhǔn)確劃分商品和服務(wù)各自的比例也越來(lái)越難, 這給兩稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)提出了挑戰(zhàn)。簡(jiǎn)化稅收征管 從國(guó)際稅制改革發(fā)展趨勢(shì)看，目前全世界已有170 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)征了增值稅，征稅范圍通常會(huì)覆蓋絕大多數(shù)貨物和勞務(wù)。在新形勢(shì)下, 逐步將增值稅征稅范圍擴(kuò)大至全部的商品和服務(wù), 以增值稅取代營(yíng)業(yè)稅, 逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)于貨物和勞務(wù)征收統(tǒng)一的間接稅，使增值稅覆蓋絕大多數(shù)貨物和勞務(wù)，符合國(guó)際慣例。營(yíng)改增背景營(yíng)改增背景符合國(guó)際慣例 總之，增值稅的“鏈條”完整了，可以有效避免重復(fù)征稅，有利于減輕納稅人的稅負(fù)，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于完善現(xiàn)行稅制，有利于提升征管效率。減輕稅負(fù)營(yíng)改增背景營(yíng)改增背景 按照國(guó)務(wù)院

3、的既定目標(biāo)，力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成“營(yíng)改增”改革。 我們可以觀(guān)察到2012年“營(yíng)改增”起步以來(lái)，具體分三步走，第一步是擴(kuò)圍擴(kuò)圍，即“營(yíng)改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴(kuò)圍，即全面推進(jìn)營(yíng)改增；第二步是改制改制，即進(jìn)一步改革和完善增值稅制度；第三步是立法立法。目前還處于擴(kuò)圍階段。 “營(yíng)改增營(yíng)改增”進(jìn)程進(jìn)程1擴(kuò)圍Diagram 2Diagram 23立法2改制營(yíng)改增背景營(yíng)改增背景“營(yíng)改增營(yíng)改增”進(jìn)程進(jìn)程 目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬(wàn)戶(hù)企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬(wàn)億元。 今年政府工作報(bào)告中明確5月1日起全面“營(yíng)改增

4、”，稅務(wù)總局通知要求，3月9日前各地國(guó)稅地稅建立聯(lián)席工作機(jī)制，研究制定征管業(yè)務(wù)銜接方案；4月28日前完成試點(diǎn)納稅人交接、應(yīng)用系統(tǒng)及數(shù)據(jù)準(zhǔn)備等工作。8目錄目錄增值稅的征稅范圍及稅率第二部分營(yíng)改增的征稅范圍及稅率營(yíng)改增的征稅范圍及稅率“營(yíng)改增”以前，增值稅的征稅范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人“營(yíng)改增”前后增值稅征稅范圍變化全面“營(yíng)改增”以后，增值稅的征稅范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物或者提供交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、服務(wù)業(yè)、勞務(wù)、金融保險(xiǎn)業(yè)及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增

5、值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。營(yíng)改增的征稅范圍及稅率營(yíng)改增的征稅范圍及稅率不屬于增值稅的征稅范圍：非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國(guó)家行政管理和公共服務(wù)職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)的活動(dòng)境外單位或個(gè)人向境內(nèi)單位或個(gè)人提供完全在境外消費(fèi)的應(yīng)稅服務(wù)境外單位或個(gè)人向境內(nèi)單位或個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇赵鲋刀悺?guó)家稅務(wù)總局2011年第13號(hào)公告根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)

6、務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅國(guó)家稅務(wù)總局2010年第13號(hào)公告股權(quán)轉(zhuǎn)讓收取施工單位的罰款、收取員工的罰款、收取退房客戶(hù)的違約金單位或者個(gè)體工商戶(hù)聘用的員工為本單位或者雇主提供加工、修理修配勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)增值稅的計(jì)算方法當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅項(xiàng)-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)項(xiàng)稅額 是怎么產(chǎn)生的：賣(mài)房?jī)r(jià)格6660元/平米，其實(shí)：房?jī)r(jià)是6660/(1+11%)=6000，銷(xiāo)項(xiàng)稅額是660元/平米進(jìn)項(xiàng)稅額是怎么來(lái)的：取得成本、費(fèi)用的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)、中華人民共和國(guó)稅收繳款憑證、機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)

7、售統(tǒng)一發(fā)票以及其他（土地出讓金收據(jù)、向政府及行政部門(mén)繳費(fèi)的收據(jù)）等。 所以，營(yíng)改增之后各部門(mén)在支出環(huán)節(jié)要注意取得扣稅憑證，否則會(huì)直接造成多交納增值稅。增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率收入收入6000元元6660元銷(xiāo)項(xiàng)稅額銷(xiāo)項(xiàng)稅額 660元元進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額 440元元成本、費(fèi)用成本、費(fèi)用4000元元應(yīng)交稅額應(yīng)交稅額 220元元利潤(rùn)利潤(rùn)2000元元12增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票政策依據(jù)除另有規(guī)定外，納稅人銷(xiāo)售或者進(jìn)口貨物、提供加工修理修配勞務(wù)、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。17%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票（1）糧食、食用

8、植物油；（2）自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、民用煤炭制品；（3）圖書(shū)、報(bào)紙、雜志；（4）飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；（5）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。13%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票提供交通運(yùn)輸服務(wù)業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信服務(wù)業(yè)，稅率為11%。11%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)除外，稅率為6%。6%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票納稅人出口貨物、提供財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。0%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票 稅率 （一般規(guī)定）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)

9、票政策依據(jù)一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更?？h級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類(lèi)投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬(wàn)千瓦以下（含5萬(wàn)千瓦）的小型水力發(fā)電單位。3%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料?？勺孕虚_(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚瓦）?？勺孕虚_(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)用微生物、微

10、生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品?？勺孕虚_(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)自來(lái)水?？勺孕虚_(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)一般納稅人銷(xiāo)售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：寄售商店代銷(xiāo)寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）；3%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)典當(dāng)業(yè)銷(xiāo)售死當(dāng)物品；可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào)經(jīng)國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批

11、準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品?？勺孕虚_(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票財(cái)稅20099號(hào)、財(cái)稅200990號(hào) 稅率（簡(jiǎn)易辦法征收率）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票政策依據(jù)（1）一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)， 按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)（2）2008年12月31日以前未納入“擴(kuò)大增值稅抵扣范圍”試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國(guó)

12、家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)（3）2008年12月31日以前已納入“擴(kuò)大增值稅抵扣范圍”試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)（4）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外，下同）銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)（5）小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2

13、%征收增值稅。3%減按2%征收否國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)（6）納稅人銷(xiāo)售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。所稱(chēng)舊貨，是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價(jià)值的貨物（含舊汽車(chē)、舊摩托車(chē)和舊游艇），但不包括自己使用過(guò)的物品。3%減按2%征收否國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)（7）銷(xiāo)售自己使用過(guò)的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。3%減按2%征收否國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào)、國(guó)稅函200990號(hào)稅率（特殊規(guī)定）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開(kāi)具增

14、值稅專(zhuān)用發(fā)票政策依據(jù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)11%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票預(yù)計(jì)稅率建筑業(yè)11%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票預(yù)計(jì)稅率文化體育業(yè)6%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票預(yù)計(jì)稅率金融保險(xiǎn)業(yè)3%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票預(yù)計(jì)稅率其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%可自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票預(yù)計(jì)稅率稅率（全面營(yíng)改增后，預(yù)計(jì)稅率)16目錄目錄營(yíng)改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的問(wèn)題第六部分17目錄目錄可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額第三部分不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅

15、額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額1、非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物及接受的應(yīng)稅勞務(wù)；2、免征增值稅項(xiàng)目購(gòu)進(jìn)貨物及接受的應(yīng)稅勞務(wù)；例如：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷(xiāo)售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品、古舊圖書(shū)等；3、用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物及應(yīng)稅勞務(wù)，如購(gòu)買(mǎi)的煙、酒、服裝、鞋帽（非勞保物品）等；4、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；因其采用于低于正常稅率的征收率，其稅負(fù)與一般納稅人基本一致，因此不再抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ；5、非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)；如：因管理不善造成貨物被盜竊、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)等損失；6、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵

16、扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額7、增值稅扣稅憑證不符合規(guī)定的，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ；開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用票據(jù)內(nèi)容與合同約定的內(nèi)容不符的不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；如：某項(xiàng)目合同約定配電箱型號(hào)為AA，但取得的增值稅專(zhuān)用票據(jù)上配電箱為BB，此發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)不能抵扣；8、接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)。一般接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)屬于個(gè)人消費(fèi)，票據(jù)臺(tái)頭為個(gè)人；9、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理一般納稅人資格認(rèn)定而未申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票；不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅

17、額10、已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)項(xiàng)的情形，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減;11、納稅人取得虛開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，不得作為增值稅合法有效的扣稅憑證抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目項(xiàng)目抵扣方法抵扣方法抵扣票據(jù)抵扣票據(jù)抵扣方法憑票抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票、稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票）海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)中華人民共和國(guó)稅收繳款憑證計(jì)算抵扣農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的后果：

18、虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票是指在沒(méi)有任何購(gòu)銷(xiāo)事實(shí)的前提上，為他人為自己或讓他人為自己或介紹他人開(kāi)具發(fā)票的行為，是用于騙取出口退稅、抵扣稅款的虛開(kāi)發(fā)票行為。包括虛開(kāi)或故意接受虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以及虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的行為。國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法的決定 （國(guó)務(wù)院令2010年第587號(hào)） 可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金；虛開(kāi)的稅款數(shù)額特別巨大或者

19、有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。 對(duì)單位判處罰金，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依照各該條的規(guī)定追究刑事責(zé)任。 按照相關(guān)司法解釋?zhuān)撻_(kāi)稅款數(shù)額1萬(wàn)元以上的，就應(yīng)依法定罪處罰：虛開(kāi)稅款數(shù)額10萬(wàn)元以上的，屬于“虛開(kāi)的稅款數(shù)額較大；虛開(kāi)稅款數(shù)額50萬(wàn)元以上的，屬于“虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大”。 全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治虛開(kāi)、偽造和非法出售增值稅專(zhuān)用發(fā)票犯罪的決定（中華人民共和國(guó)主席令57號(hào)）虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的后果：24目錄目錄營(yíng)改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第

20、四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的問(wèn)題第六部分25目錄目錄建筑安裝企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第四部分建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析 成本分類(lèi) 成本細(xì)分 金額 稅率 不含稅成本 進(jìn)項(xiàng)稅額 人工費(fèi) 2,982,544.21 - 2,982,544.21 - 材料 鋼筋 1,672,493.51 17% 1,429,481.63 243,011.88 砼 （不能抵扣） 1,426,875.45 3% 1,385,315.97 41,559.48 土建模板 1,489,807.39 17% 1,273,339.65 216,467.74 土建土方 409,589.52

21、 17% 350,076.51 59,513.01 裝飾 2,156,924.20 17% 1,843,524.96 313,399.24 防水 328,274.31 17% 280,576.33 47,697.98 其他 1,162,488.47 17% 993,579.89 168,908.58 機(jī)械 664,005.22 17% 567,525.83 96,479.39 規(guī)費(fèi) 1,412,241.05 - 1,412,241.05 - 稅金 507,973.51 - 507,973.51 - 管理費(fèi)和利潤(rùn) 891,835.29 - 891,835.29 - 合計(jì) 15,105,052.1

22、3 13,918,014.83 1,187,037.30 本次以承德RBD3號(hào)地1#為例進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算分析 建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析銷(xiāo)項(xiàng)稅額 15,105,052.13/（1+11%） 11%=1,496,897.06進(jìn)項(xiàng)稅額 1,187,037.30（見(jiàn)上表）應(yīng)交增值稅 1,496,897.06-1,187,037.30=309,859.76城建稅 309,859.760.07=21,690.18教育費(fèi)附加 309,859.760.03=9,295.79地方教育費(fèi)附加 309,859.760.02=6,197.20稅金合計(jì) 309,859.76+21,690.18+9,29

23、5.79+6,197.20=347,042.93增值稅稅負(fù) 347,042.93/15,105,052.13=2.30%原營(yíng)業(yè)稅稅負(fù) （3.36% ） 15,105,052.13 3.36%=507 ,529.75營(yíng)改增后繳納增值稅的稅金為347,042.93元稅負(fù)為2.3%，營(yíng)改增前繳納營(yíng)業(yè)稅的稅金507,529.75元稅負(fù)為3.36%。對(duì)比后，如建筑公司能按規(guī)定取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅票，建筑業(yè)的稅負(fù)是降低的。建筑業(yè)的稅負(fù)是降低的。稅金計(jì)算建筑業(yè)企業(yè)稅負(fù)均衡點(diǎn)模型分析營(yíng)業(yè)稅稅率為3%增值稅稅率為11%，換算成含稅稅率為11%/（1+11%）=9.91%如果保持稅負(fù)不增加應(yīng)找的進(jìn)項(xiàng)比例為9.91%-

24、3%=6.91%建筑工程成本中的材料費(fèi)比例在55%-65%之間A A、材料占比為、材料占比為55%55%，55%55%17%/(1+17%)17%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=86.48%(R為取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的比例)B B、材料占比為、材料占比為65%65%，65%65%17%/(1+17%)17%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=73.20%（R為取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的比例）人工費(fèi)還有6%的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ，此處未考慮此部分，否則進(jìn)項(xiàng)稅額 還將增加。建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析建筑業(yè)企業(yè)稅負(fù)均衡點(diǎn)模型分析建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營(yíng)改

25、增稅負(fù)分析 通過(guò)上述案例可以看出，如果建筑單位能夠全額取得可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)票據(jù)，不會(huì)造成實(shí)際稅負(fù)增加，企業(yè)越規(guī)范、發(fā)票取得的越全、營(yíng)改增越有利，企業(yè)不規(guī)范、發(fā)票取得的比較少、將會(huì)造成稅負(fù)的增加。所以招標(biāo)部門(mén)選擇施工單位時(shí)應(yīng)盡量不選擇掛靠單位（有可能目前中標(biāo)，但由于這些企業(yè)核算不規(guī)范，大量進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票沒(méi)取得，或取得不規(guī)范造成不能抵扣，而造成掛靠單位項(xiàng)目虧損，發(fā)生群體性事件），或者建議合作好的掛靠單位成立或并購(gòu)屬于自己的建筑公司。30目錄目錄營(yíng)改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營(yíng)改

26、增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的問(wèn)題第六部分31目錄目錄房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第五部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析序號(hào)項(xiàng)目金額與收入占比A 稅率B 允許抵扣比率C 綜合稅率D=A/(1+B) BC 1土地成本 165,432,517.21 24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本 11,832,503.72 1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本264,905,380.9038.00%11.00%90.00%3.39%4基礎(chǔ)成本 65,706,655.52 10.00%11.00%90.00%0.89%5配套成本 5,996,522.28 0.87%11.00%90

27、.00%0.08%6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 9,161,612.63 1.33%6.00%90.00%0.07%7銷(xiāo)售費(fèi)用 20,186,877.43 3.00%6.00%90.00%0.15%8管理費(fèi)用 3,743,354.00 0.50%17.00%50.00%0.04%9進(jìn)項(xiàng)合計(jì)（1+2+8）6.30%10 收入-銷(xiāo)項(xiàng)合計(jì)（1/（1+11%）11%） 689,654,251.44 100.00%11%100%9.91%11 銷(xiāo)項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)（10-9）3.61%12 流轉(zhuǎn)稅下降比例（5%-11）1.39%13城建稅、教育費(fèi)附加下降比例（12（7%+3%+2%）0.17%14 土地增值稅下降比例-0.96

28、%15企業(yè)所得稅下降比例（11-12-13-14）25%）-0.15%16 綜合下降比例（12+13+14+15）0.45%以廊坊香邑廊橋B地塊數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)均衡點(diǎn)模型分析營(yíng)業(yè)稅稅率為5%增值稅稅率為11%，換算成含稅稅率為11%/（1+11%）=9.91%如果保持稅負(fù)不增加應(yīng)找的進(jìn)項(xiàng)比例為9.91%-5%=4.91%通過(guò)上述案例可以看出，如果開(kāi)發(fā)建設(shè)單位能夠全額取得可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)票據(jù)，不會(huì)造成實(shí)際稅負(fù)增加房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析34目錄目錄營(yíng)改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析第四部分房

29、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的問(wèn)題第六部分35目錄目錄營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的問(wèn)題第五部分市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心：一、定價(jià)方面： 營(yíng)改增后產(chǎn)品對(duì)外報(bào)價(jià)是含稅價(jià)格，此價(jià)格并不是企業(yè)真正意義上收入，需要換算成不含稅價(jià)格。 例如：某產(chǎn)品對(duì)外報(bào)價(jià)為11100元/平米，產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)格為11100/(1+11%)=10000,企業(yè)收入是10000元，另外的1100元實(shí)際為銷(xiāo)項(xiàng)稅額。 也就是說(shuō)產(chǎn)品的對(duì)外報(bào)價(jià)沒(méi)變，但企業(yè)的收入減少了，費(fèi)用相對(duì)收入的占比高了，這些勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響，因此，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心要結(jié)合對(duì)營(yíng)改增對(duì)利潤(rùn)的影響來(lái)定價(jià)。 下面我們看一下?tīng)I(yíng)改增之后利潤(rùn)表的變化營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)

30、需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)37營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)例如：廊坊香邑廊橋B地塊，銷(xiāo)售收入總計(jì)689,654,251.44元、成本總計(jì)523,035,192.26元（其中：土地成本165432517.21元（90%可抵扣）， 前期成本11,832,503.72元（90%可抵扣）， 建安成本264,905,380.9元（90%可抵扣）， 基礎(chǔ)設(shè)施65,706,655.52元（90%可抵扣）， 配套設(shè)施5,996,522.28元（90%可抵扣）， 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)9,161,612.63元（90%可抵扣）管理費(fèi)用3,743,354元（50%可抵扣），銷(xiāo)

31、售費(fèi)用20,186,877.43元（90%可抵扣）測(cè)算增值稅和營(yíng)業(yè)稅下的稅負(fù)：營(yíng)改增之后利潤(rùn)表的變化：A、營(yíng)改增前應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 689,654,251.445%=34,482,712.57元城建稅及教育費(fèi)附加： 34,482,712.57 （7%+3%+2%）=4,137,925.51元營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)= 34,482,712.57+4,137,925.51=38,620,638.08元營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)為5 %38營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增之后利潤(rùn)表的變化：B、營(yíng)改增后銷(xiāo)項(xiàng)稅額= 689,654,251.44 /（1+11%）11%= 68,344,115.0

32、1 土地進(jìn)項(xiàng)稅額= 165432517.21 90%/（1+8%）8% = 11,028,834.48 前期成本進(jìn)項(xiàng)稅= 11832503.72 90% /（1+6%）6% = 602,787.93 建安成本進(jìn)項(xiàng)稅= 264905380.990% /（1+11%）11% = 23,626,696.13 基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅= 65706655.52 90% /（1+11%）11% = 5,860,323.33 配套設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅= 5996522.28 90% /（1+11%）11% = 534,824.96 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅= 9,161,612.63 90% /（1+6%）6% = 466,723.

33、66 費(fèi)用類(lèi)進(jìn)項(xiàng)稅=20186877.4390%/（1+6%）6%+374335450%/（1+17%）17%= 1,300,341.16 進(jìn)項(xiàng)稅額合計(jì)= 11,028,834.48 + 602,787.93 + 23,626,696.13 + 5,860,323.33 + 534,824.96 + 466,723.66 + 1,300,341.16 = 43,420,531.66 增值稅= 68,344,115.01 - 43,420,531.66 = 24,923,583.35 城建稅及教育費(fèi)附加： 24,923,583.35 *（7%+3%+2%）=2,990,830.00增值稅稅負(fù)=

34、24,923,583.35 / 689,654,251.44 =3.61%房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)改增前營(yíng)改增前營(yíng)改增后營(yíng)改增后一、營(yíng)業(yè)收入 689,654,251.44 621,310,136.43 減：營(yíng)業(yè)成本 523,035,192.26 480,915,001.77 營(yíng)業(yè)稅金及附加 38,620,638.08 2,990,830.00 銷(xiāo)售費(fèi)用 20,186,877.43 19,158,489.33 管理費(fèi)用 3,743,354.00 3,471,400.93 財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列） 104,068,189.67 114,774,414.40 加

35、：營(yíng)業(yè)外收入減：營(yíng)業(yè)外支出三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“”號(hào)填列） 104,068,189.67 114,774,414.40 減：所得稅費(fèi)用 26,017,047.42 28,693,603.60 四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“”號(hào)填列） 78,051,142.25 86,080,810.80 以廊坊香邑廊橋B地塊營(yíng)改增前后稅負(fù)對(duì)比40營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)例如：甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)A地塊興建A1房產(chǎn)，A1房產(chǎn)總計(jì)銷(xiāo)售收入18000元、成本7590元（其中土地成本2400元，前期成本170元，其他建安成本4887元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)133元），管理費(fèi)用200元（50%可抵扣）

36、，銷(xiāo)售費(fèi)用200元（50%可抵扣），測(cè)算增值稅和營(yíng)業(yè)稅下的稅負(fù)A、營(yíng)改增后銷(xiāo)項(xiàng)稅額=18000/（1+11%）11%=1783.78土地進(jìn)項(xiàng)稅額=2400/（1+8%）8%=177.78前期進(jìn)項(xiàng)稅額 =170/（1+6%） 6%=12.83其他建安成本進(jìn)項(xiàng)稅額 =4887/（1+11%）11%=352.22開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額 =133 / （1+6%）6%=10.03費(fèi)用類(lèi)進(jìn)項(xiàng)稅=20050%/（1+17%）17%+20050%/（1+6%）6%=20.19進(jìn)項(xiàng)稅額合計(jì)=177.78+12.83+352.22+10.03+20.19=573.05增值稅=1783.78-573.05=1210.

37、73 城建稅及教育費(fèi)附加：1210.73（7%+3%+2%）=145.29稅負(fù)率=1210.73/18000=6.73%B、營(yíng)改增前應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 180005%=900 城建稅及教育費(fèi)附加：900 （7%+3%+2%）=108營(yíng)改增之后利潤(rùn)表的變化：營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)改增前營(yíng)改增前營(yíng)改增后營(yíng)改增后一、營(yíng)業(yè)收入18,000.0016,216.22減：營(yíng)業(yè)成本7,590.006,921.83營(yíng)業(yè)稅金及附加1,008.00 145.29 銷(xiāo)售費(fèi)用200.00185.47管理費(fèi)用200.00194.34財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列

38、）9,002.008,769.28加：營(yíng)業(yè)外收入減：營(yíng)業(yè)外支出三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“”號(hào)填列）9,002.008,769.28減：所得稅費(fèi)用2,250.502,192.32四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“”號(hào)填列）6,751.50 6,576.96 以上題為例，利潤(rùn)表如下：房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析序號(hào)項(xiàng)目與收入占比A 稅率B 允許抵扣比率C 綜合稅率D=A/(1+B) BC 1土地成本24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本38.00%11.00%90.00%3.39%4基礎(chǔ)成本10.00%11.00%90.00%0.89

39、%5配套成本0.87%11.00%90.00%0.08%6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1.33%6.00%90.00%0.07%7銷(xiāo)售費(fèi)用3.00%6.00%90.00%0.15%8管理費(fèi)用0.50%17.00%50.00%0.04%9進(jìn)項(xiàng)合計(jì)（1+2+8）6.30%10 收入-銷(xiāo)項(xiàng)合計(jì)（1/（1+11%）11%）114.50%11%100%11.35%11 毛利率38.60%12 銷(xiāo)項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)（10-9）5.04%13 流轉(zhuǎn)稅上升比例（11-5%）0.04%14城建稅、教育費(fèi)附加上升比例（12（7%+3%+2%）0.01% 以廊坊香邑廊橋B地塊各項(xiàng)收入成本占比數(shù)據(jù)進(jìn)行利潤(rùn)模型測(cè)算從上述模式可見(jiàn)，當(dāng)各項(xiàng)成本占比

40、為上述數(shù)據(jù)時(shí)，毛利率高于38.60%時(shí)增值稅的稅負(fù)高于營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。上述以住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行的測(cè)算，當(dāng)開(kāi)發(fā)類(lèi)型為別墅或商業(yè)時(shí)增值稅負(fù)還將增加。二、銷(xiāo)售排期方面： 稅法要求增值稅按月進(jìn)行申報(bào)，當(dāng)期應(yīng)納稅額等于當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，當(dāng)銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)就要交稅，當(dāng)銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)無(wú)須交納稅款。 目前，我公司大部分項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證之前已經(jīng)大量銷(xiāo)售，而施工可能剛剛開(kāi)始，大量成本還沒(méi)有發(fā)生，也就是說(shuō)無(wú)法取得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額，造成前期交納大量的增值稅，而后期取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，已無(wú)足夠的銷(xiāo)項(xiàng)稅額可以抵扣，形成進(jìn)項(xiàng)稅留抵。 因此，只有勻速銷(xiāo)售才能使增值稅交的最少，如何實(shí)現(xiàn)勻速銷(xiāo)售，需要營(yíng)銷(xiāo)中心結(jié)合稅務(wù)管理部

41、進(jìn)行測(cè)算。 如果實(shí)現(xiàn)勻速銷(xiāo)售，如何平衡與現(xiàn)金流需求之間的關(guān)系，也是營(yíng)銷(xiāo)要解決的問(wèn)題。 那么如果以后我們不再一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額，在下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，行不行？如果一個(gè)區(qū)域只設(shè)一家公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)是否會(huì)影響融資呢？ 如果對(duì)融資有影響怎么辦？有什么解決方案？ 營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)二、銷(xiāo)售排期方面： 營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng) A、以泰和會(huì)成立一家類(lèi)似于社交、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)的俱樂(lè)部公司，以預(yù)收以后年度的會(huì)費(fèi)形式收取款項(xiàng)行不行？但需明確會(huì)費(fèi)如何進(jìn)行消費(fèi)，建議設(shè)為消費(fèi)一次刷卡一次的形式。B、通過(guò)商貿(mào)公司以辦理儲(chǔ)值卡的形

42、式先預(yù)收房款，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司取得預(yù)售證時(shí)，再將款項(xiàng)轉(zhuǎn)到地產(chǎn)公司。但河北省出臺(tái)了 (冀國(guó)稅函2009247號(hào))，要求在銷(xiāo)售購(gòu)物卡并收取貨款的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，那么可能要求商貿(mào)公司到北京成立商貿(mào)公司配合地產(chǎn)收款。C、用互聯(lián)網(wǎng)金融的形式，由業(yè)主將房款交至互聯(lián)網(wǎng)金融公司，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司取得預(yù)售證時(shí)，將此部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)至地產(chǎn)公司。D、三、營(yíng)銷(xiāo)政策制定方面 1、 盡量不使用買(mǎi)一贈(zèng)一的營(yíng)銷(xiāo)政策，買(mǎi)一贈(zèng)一在增值稅上視同銷(xiāo)售處理，會(huì)造成多繳納稅款，如果要使用買(mǎi)一贈(zèng)一營(yíng)銷(xiāo)政策，那么需要注意購(gòu)房合同的簽訂方法： 例如住宅的市場(chǎng)價(jià)為480,000元、地下室市場(chǎng)價(jià)為20,000元，合同簽訂的內(nèi)容不同可能造成稅負(fù)不同：A：

43、合同中如果約定“商品房?jī)r(jià)格為500000元，另贈(zèng)送地下室”，銷(xiāo)項(xiàng)稅額 為（500,000+20,000）/（1+11%）11%=51,531.53（注：無(wú)償贈(zèng)送行為屬于增值稅視同銷(xiāo)售行為）B：合同中如果約定“商品房?jī)r(jià)格為480000元、地下室為20000元”，銷(xiāo)項(xiàng)稅額為500,000/（1+11%） 11%=49,549.55稅款相差51,531.53-49,549.55=1,981.98元營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng) 2、發(fā)放印有企業(yè)標(biāo)識(shí)的商品及沒(méi)有印刷企業(yè)標(biāo)識(shí)的商品，如果此商品贈(zèng)送給實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的客戶(hù)，可以作為買(mǎi)一贈(zèng)一，將銷(xiāo)售價(jià)款分離分別開(kāi)具發(fā)票，不會(huì)造成整

44、體稅負(fù)增加，但冀國(guó)稅函2009247號(hào)中規(guī)定“企業(yè)在促銷(xiāo)中，以“買(mǎi)一贈(zèng)一”、購(gòu)物返券、購(gòu)物積分等方式組合銷(xiāo)售貨物的，對(duì)于主貨物和贈(zèng)品（返券商品、積分商品，下同）不開(kāi)發(fā)票的，就其實(shí)際收到的貨款征收增值稅?！?；如果將商品贈(zèng)送隨機(jī)贈(zèng)送給沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房屋的客戶(hù)，根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定將視同銷(xiāo)售，繳納增值稅。（冀國(guó)稅函2009247號(hào)對(duì)于企業(yè)采取進(jìn)店有禮等活動(dòng)無(wú)償贈(zèng)送的禮品，應(yīng)按中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條的規(guī)定，視同銷(xiāo)售貨物，繳納增值稅。 ） 因此，在制定銷(xiāo)售政策時(shí)不允許體現(xiàn)隨機(jī)免費(fèi)贈(zèng)送商品的形式。 3、出租房屋進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，所以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心應(yīng)盡可能地將房屋銷(xiāo)售出去。 營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)

45、需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng) 4、關(guān)于售后返利（或返租）政策，目前有下列兩種情況：一、銷(xiāo)售房屋時(shí)給予客戶(hù)的一次性返利（或返租），可視同銷(xiāo)售折扣處理，在開(kāi)具發(fā)票時(shí)體現(xiàn)銷(xiāo)售折扣即可；二、銷(xiāo)售房屋后第二年、或第三年給予客戶(hù)返利（或返租）的，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人折扣折讓行為開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票問(wèn)題的通知(國(guó)稅函20061279號(hào))規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售貨物并向購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票后，由于購(gòu)貨方在一定時(shí)期內(nèi)累計(jì)購(gòu)買(mǎi)貨物達(dá)到一定數(shù)量，或者由于市場(chǎng)價(jià)格下降等原因，銷(xiāo)貨方給予購(gòu)貨方相應(yīng)的價(jià)格優(yōu)惠或補(bǔ)償?shù)日劭?、折讓行為，銷(xiāo)貨方可按現(xiàn)行增值稅專(zhuān)用發(fā)票使用規(guī)定的有關(guān)規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

46、 此項(xiàng)文件為地產(chǎn)的利好政策，但在房地產(chǎn)營(yíng)改增后可能很難執(zhí)行，有可能會(huì)出臺(tái)政策堵塞此漏洞。 營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng) 工程管理中心 一、 嚴(yán)格按合同約定的時(shí)間獲取發(fā)票，不得出現(xiàn)拖欠發(fā)票的情況，取得發(fā)票的時(shí)間越早、進(jìn)項(xiàng)稅額越多，企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅就越少。 二、 嚴(yán)格按照合同要求的發(fā)票類(lèi)型取得發(fā)票，如增值稅專(zhuān)用發(fā)票、稅務(wù)局代開(kāi)的小規(guī)模納稅人的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票等。 三、取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票要求合同的單位名稱(chēng)、發(fā)票抬頭、收款單位三者必須一致，如果不一致，取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票將不允許抵扣。 四、不能再出現(xiàn)委托付款，增值稅要求業(yè)務(wù)流、發(fā)票流、資金流

47、三流合一，三流不一致的不得抵扣。 五、 工程款折本單位房需要 簽訂具體的折房協(xié)議； 折外單位的需要簽訂三方協(xié)議。營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)成本管理中心一、招采比價(jià)方面：應(yīng)將供應(yīng)商報(bào)價(jià)進(jìn)行價(jià)稅分離后進(jìn)行比價(jià)。 例如：A企業(yè)是一般納稅人，報(bào)價(jià)為11700元，提供稅率為17%的增值稅專(zhuān)用票 B企業(yè)是小規(guī)模納稅人，報(bào)價(jià)為11700元，提供稅務(wù)局代開(kāi)的稅率為3%增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 C企業(yè)是小規(guī)模納稅人，報(bào)價(jià)為11700元，提供增值稅普通發(fā)票。如果我們采購(gòu)三家企業(yè)產(chǎn)品的我公司的實(shí)際成本為：A企業(yè)：11700/（1+17%）=10000元B企業(yè)：11700/（1+3%）=11

48、359.22元C企業(yè)：11700元 如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，需要明確其必須提供稅務(wù)局代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)二、招標(biāo)文件、合同簽訂方面 1、明確按規(guī)定提供發(fā)票的義務(wù)； 2、明確供應(yīng)商提供發(fā)票的時(shí)間； 3、注明供應(yīng)商報(bào)價(jià)為含稅價(jià)格； 4、注明提供發(fā)票的稅率和類(lèi)型； 5、要求供應(yīng)商提供稅務(wù)登記證副本； 6、要求合同中注明供應(yīng)商的銀行賬戶(hù)、聯(lián)系電話(huà)； 7、明確提供不符合規(guī)定發(fā)票應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，具體規(guī)定如下： 營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng) A、 供貨方必須保證提供給采購(gòu)方的發(fā)票的票面數(shù)據(jù)與供貨方交給稅務(wù)機(jī)關(guān)和供

49、貨方所留存的發(fā)票存根聯(lián)填列數(shù)據(jù)相符； 因供貨方提供的發(fā)票不符合稅務(wù)部門(mén)的要求，導(dǎo)致采購(gòu)方從供貨方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票不能報(bào)驗(yàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金，或雖可通過(guò)報(bào)驗(yàn)但報(bào)驗(yàn)后被稅務(wù)機(jī)關(guān)以“比對(duì)不符”或“失控發(fā)票”等事由追繳稅款，而給采購(gòu)方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由供貨方負(fù)責(zé)賠償。 B 、在采購(gòu)方從供貨方取得的專(zhuān)用發(fā)票抵扣聯(lián)、貨物運(yùn)輸發(fā)票等進(jìn)項(xiàng)稅抵扣憑證經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)交叉稽核比對(duì)無(wú)誤獲得抵扣以前，采購(gòu)方有權(quán)暫不支付相當(dāng)于前述抵扣稅款的那部分款項(xiàng)。 C 、供貨方開(kāi)具的票據(jù)在送達(dá)采購(gòu)方以前如發(fā)生丟失或被盜，供貨方應(yīng)負(fù)責(zé)按稅法規(guī)定向采購(gòu)方提供有關(guān)丟失發(fā)票的存根聯(lián)復(fù)印件，應(yīng)負(fù)責(zé)提供供貨方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的“增值稅一般納稅人

50、丟失防偽稅控開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票已抄報(bào)稅證明單”并確保采購(gòu)方順利獲得抵扣，否則，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失由供貨方負(fù)責(zé)。營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng)營(yíng)改增后業(yè)務(wù)部門(mén)需要注意的事項(xiàng) 三、確定“甲供材”范圍 直接采購(gòu)材料、設(shè)備可獲得稅率為17%的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，施工單位提供的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的稅率為11%，因此，地產(chǎn)公司如采取“甲供材”的方式比施工單位包工包料方式可增加6%的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但會(huì)對(duì)原有的工程管理方式進(jìn)行改變。四、目標(biāo)成本應(yīng)按價(jià)稅分離后的實(shí)際成本列示 增值稅為價(jià)外稅，核算成本時(shí)應(yīng)為不含稅價(jià)款，合同價(jià)款、結(jié)算價(jià)款包含成本和進(jìn)項(xiàng)稅額兩部分。營(yíng)改增之后的成本相對(duì)營(yíng)改增之前成本會(huì)降低，但并不是真正意義上的降低，是因?yàn)樽隽藘r(jià)稅分離，營(yíng)改增前后的成本是不具備可比性的。五、招標(biāo)部收取的工本費(fèi)改為招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 如收取工本費(fèi)應(yīng)按貨物