小閘鎮(zhèn)河西地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目

1、小閘鎮(zhèn)河西地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案房屋征收部門：上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局實(shí)施單位：上海市徐匯第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司二一六年十月十九日小閘鎮(zhèn)河西地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案 一、征收與補(bǔ)償?shù)姆珊驼咭罁?jù)1、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國務(wù)院令第590號(hào)）2、上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則（上海市人民政府令第71號(hào)）3、上海市國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定的若干規(guī)定（滬府發(fā)201273號(hào)）4、上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則若干意見的通知（滬府辦發(fā)201224號(hào)）5、關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則>若干具體問題的意見（

2、滬房管規(guī)范征20129號(hào)）6、上海市徐匯區(qū)人民政府印發(fā)徐匯區(qū)關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則>中居住房屋補(bǔ)償?shù)膶?shí)施意見的通知（徐府發(fā)201230號(hào)）7、國有土地上房屋征收評估辦法（建設(shè)部建房201177號(hào)）8、上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定（滬房管規(guī)范市20137號(hào)）9、上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（滬房管規(guī)范市20131號(hào)）10、關(guān)于推進(jìn)本市房屋土地征收中企事業(yè)單位房屋補(bǔ)償工作的若干意見（滬府辦發(fā)201413號(hào)）11、其他相關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件二、征收目的對小閘鎮(zhèn)河西地塊進(jìn)行舊城區(qū)改建。3、 房屋征收范圍房屋征收的范圍：北至小閘鎮(zhèn)路、東至蒲匯塘、西

3、至欽州路。四、被征收房屋建筑面積的認(rèn)定辦法對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的房屋，區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)行政管理部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表

4、所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：房屋類型公寓獨(dú)立住宅(花園住宅）新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）“兩萬戶” 新工房舊里住宅簡屋換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25征收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨(dú)用居住部位的面積（使用面積）作為換算建筑面積的基數(shù)。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺(tái)、陽臺(tái)、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建筑面積的基數(shù)，但單獨(dú)調(diào)配作為居住部位使用的除外。五、征收與補(bǔ)償計(jì)戶標(biāo)準(zhǔn)被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、國有土地使用證

5、、公有非居住房屋租賃合同以及其他合法有效相關(guān)材料計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的的承租人為準(zhǔn)。6、 居住房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。1、被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼。2、評估價(jià)格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)×被征收房屋的建筑面

6、積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)低于評估均價(jià)的，按評估均價(jià)計(jì)算。3、評估均價(jià)=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積。評估均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在評估后計(jì)算得出，并在征收范圍內(nèi)公布。4、價(jià)格補(bǔ)貼=被征收房屋評估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。本區(qū)補(bǔ)貼系數(shù)為0.3。 5、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額=評估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼。6、被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，被征收房屋的補(bǔ)償金額增加套型面積補(bǔ)貼。補(bǔ)償金額=評估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼；套型面積補(bǔ)貼=評

7、估均價(jià)×補(bǔ)貼面積（每證補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不超過15平方米建筑面積）。七、居住困難戶的優(yōu)先保障按照本市經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定及以下折算公式計(jì)算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補(bǔ)貼，但已享受過經(jīng)濟(jì)適用住房政策的除外。折算公式為：被征收居住房屋補(bǔ)償金額÷折算單價(jià)÷居住困難戶人數(shù)。保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)×居住困難戶人數(shù)×22平方米-被征收居住房屋補(bǔ)償金額。本基地折算單價(jià):13000元/平方米八、協(xié)議生效及履行作出征收決定之后，在規(guī)定的45天簽約期內(nèi)簽約率達(dá)到90%的,征收補(bǔ)償協(xié)議生效；簽約率未達(dá)到規(guī)定簽約比例，征收決定終止執(zhí)行。九、

8、居住房屋的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、國有土地使用證以及其他合法有效相關(guān)材料計(jì)戶，按戶獎(jiǎng)勵(lì)。期限 各類補(bǔ)償 安置方式獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換自行購房盛華景苑光華綠苑永兆豪庭銀河新都新松嘉園夏朵小城等簽約期內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)簽約獎(jiǎng)100000元/證100000元/證100000元/證100000元/證補(bǔ)貼搬遷面積補(bǔ)貼1000元/1000元/1000元/1000元/購房補(bǔ)貼20000元/簽約期外獎(jiǎng)勵(lì)簽約獎(jiǎng)80000元/證80000元/證80000元/證80000元/證補(bǔ)貼搬遷面積補(bǔ)貼500元/500元/500元/500元/購房補(bǔ)貼20000元/其他相關(guān)補(bǔ)貼

9、：申購光華綠苑、永兆豪庭產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，按實(shí)際購房面積給予每平方米12000元補(bǔ)貼，計(jì)入可購房款；對于新工房居民給予每證250000元貨幣補(bǔ)貼；一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)=600元/×被征收房屋建筑面積；在簽約期內(nèi)，被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議證數(shù)占基地總證數(shù)比例達(dá)到90%的，給予協(xié)議生效獎(jiǎng)，獎(jiǎng)勵(lì)已簽約居民每證50000元。十、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購方法1、本基地用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（盛華景苑、光華綠苑、永兆豪庭、銀河新都、新松嘉園）：本區(qū)房源：盛華景苑（龍吳路2888弄）；光華綠苑（華展路55弄）；永兆豪庭（虹梅路2588弄）； 外區(qū)房源：銀

10、河新都（綠蓮路99弄）；新松嘉園（城隆路976弄）；用于征收補(bǔ)償決定房源：夏朵小城（銀春路1799弄）等。2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換選購房屋方法：（1）基地用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋每證限購三套，其中徐匯區(qū)房源（盛華景苑、光華綠苑、永兆豪庭）每證限購一套。申購產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的總金額不得超過該戶被征收房屋的補(bǔ)償金額（即被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼+申購光華綠苑、永兆豪庭補(bǔ)貼）。（2）符合條件的居住困難戶，增加的保障補(bǔ)貼可用于申購本基地公示的安置房源。（3）簽約期結(jié)束后，根據(jù)實(shí)際房源使用情況退回多余的房源。（4）具體選房辦法另行公布。特別告知：1、簽約當(dāng)事人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，簽訂上海市國有?/p>

11、地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議；選擇申購房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，需簽訂上海市國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議和安置房（現(xiàn)房）認(rèn)購書。其中，申購盛華景苑、銀河新都與新松嘉園的，另需填寫配套商品房供應(yīng)單。2、在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議或被征收房屋所有權(quán)人不明確的，經(jīng)徐匯區(qū)人們政府作出征收補(bǔ)償決定的被征收人、公有房屋承租人，以上表中房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（夏朵小城等）的市場價(jià)值調(diào)換房源進(jìn)行補(bǔ)償。十一、非居住房屋征收補(bǔ)償：（一）非居住房屋的認(rèn)定1、原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時(shí)仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非居住房屋；2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋

12、租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；3、房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；4、原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，除有特別規(guī)定以外，可以認(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認(rèn)定為非居住房屋。（二）房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法1、補(bǔ)償方式：貨

13、幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換2、征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予以下補(bǔ)償：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被征收人得補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格×20%，對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格×80%；被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被征收房屋的市場評估價(jià)格：被征收房屋的市場評估價(jià)格由選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用：設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用由選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。無法恢復(fù)使用的設(shè)備費(fèi)用：無法恢復(fù)使用的設(shè)備費(fèi)用，按重置價(jià)結(jié)合成新的價(jià)格予以補(bǔ)償，具體價(jià)格由選

14、定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。房屋裝修補(bǔ)貼：被征收建筑室內(nèi)的裝修，按重置價(jià)結(jié)合成新的價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)貼，具體價(jià)格由選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：因征收非居住房屋造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場評估價(jià)的10%確定。被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價(jià)10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。（三）獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)1、被征收人在簽約期內(nèi)簽約的，給予房地產(chǎn)評估價(jià)格5%的簽約獎(jiǎng)勵(lì)；逾期簽約的，給予房地產(chǎn)評估價(jià)格2.5%的簽約獎(jiǎng)勵(lì)

15、；2、被征收人在合同約定的期限內(nèi)完成搬遷的，給予房地產(chǎn)評估價(jià)格5%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；逾期搬遷的，則每逾期十天，扣除該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的20%。3、購房補(bǔ)貼=評估單價(jià)×建筑面積×60%（四）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋：徐匯區(qū)龍吳路1333號(hào)，華濱家園商鋪。十二、搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限本基地的安置房均為現(xiàn)房，由被征收人自行過渡。被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)在征收補(bǔ)償協(xié)議約定或者征收補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。十三、搬家補(bǔ)助費(fèi)搬家補(bǔ)助費(fèi)=35元/×被征收房屋建筑面積，每證低于1600元，按1600元/證發(fā)放。簽約期內(nèi)按期搬遷的，另免費(fèi)提供搬場車一輛次，但被征收人需承擔(dān)因搬運(yùn)貴

16、重物品增加的額外費(fèi)用。十四、裝修補(bǔ)貼根據(jù)被征收房屋裝修程度按建筑面積給予裝修補(bǔ)貼，補(bǔ)貼單價(jià)以評估公司出具的評估報(bào)告為準(zhǔn)。十五、家用設(shè)施移裝費(fèi)：1、 固定電話移裝費(fèi)，每號(hào)140元或按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定（憑繳費(fèi)單據(jù)）；2、 管道煤氣拆裝費(fèi)，每戶160元或按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定（憑繳費(fèi)單據(jù)）；3、 有線電視移裝費(fèi)，每戶240元或按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定（憑繳費(fèi)單據(jù)）；4、 空調(diào)拆裝費(fèi)，每臺(tái)400元（按實(shí)計(jì)算）；5、 熱水器拆裝費(fèi)，每臺(tái)300元（按實(shí)計(jì)算）；6、 寬帶移裝費(fèi)，每戶90元或按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定（憑繳費(fèi)單據(jù)）。十六、房屋征收補(bǔ)償?shù)暮灱s期限簽約醞釀期15天，簽約期限為45天。（具體日期另行公示）十七、受委托的房屋征收事務(wù)

17、所名稱上海市徐匯第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司十八、辦公室接待地點(diǎn)和時(shí)間地點(diǎn)： 欽州路789號(hào)內(nèi)征收基地辦公室時(shí)間： 周二至周六12:0020:00接待電話：54110362十九、其它事項(xiàng)1、房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議的被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人、共同居住人。若上述簽約人因故不能親自簽約，可依法委托他人簽約。必須提供委托雙方在征收事務(wù)所工作人員的見證下當(dāng)面簽名蓋章的書面委托書或經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書。 2、征收與補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)在征收與補(bǔ)償協(xié)議或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)搬遷，并負(fù)責(zé)將房屋使用人