香泉花園步行街嘉誠文具店出租價(jià)格估價(jià)報(bào)告

1、鬲常事品 X I I NG INI VHFiS I TY房地產(chǎn)估價(jià)評估報(bào)告Report of Real Estate Appraisal項(xiàng)目名稱：香泉花園步行街嘉誠文具店出租價(jià)格評估報(bào)告委托單位：略估價(jià)機(jī)構(gòu)：略估價(jià)人員：李娜李揚(yáng)李慧霞曹小雪鄭坤坤作業(yè)日期:2011/4/30 2011/5/28報(bào)告編號：略一、致委托方函 2二、估價(jià)師聲明 3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告5（一）委托方（略） 5（二）估價(jià)方5（三）估價(jià)對象5（四）估價(jià)目的6（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 6（六）價(jià)值定義6（七）估價(jià)依據(jù) 6（八）估價(jià)原則6（九）估價(jià)方法7（十）估價(jià)結(jié)果7（H9估價(jià)人員 7（十二）估價(jià)作業(yè)日期 8（

2、十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 8五、香泉花園步行街嘉誠文具店出租價(jià)格評估技術(shù)報(bào)告 8六、附件（略）20、致委托方函* . *受貴單位的委托，本公司估價(jià)人員于2011年5月24日對湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬坐落于咸寧市溫泉區(qū) 香泉花園步行街房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)人員結(jié)合委托方的估價(jià)目的，遵循估價(jià)的原則和估價(jià)程序， 選用適宜的估價(jià)方法，并在依據(jù)委托方提供的資料、現(xiàn)場查勘的結(jié)果 以及本公司估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對象在2011年5月24日于本報(bào)告的假設(shè)和限制條件下的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格為1653元/月，人民幣大寫壹仟陸佰伍拾叁元每月，以上結(jié)果的運(yùn)用，請?jiān)敿?xì)閱讀本 報(bào)告全文。此致咸寧*價(jià)格評估有

3、限責(zé)任公司 法人代表：*二0年五月二十五二、估價(jià)師聲明我們保證，在我們的職業(yè)道德，專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi)：1 .本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性 陳述和重大遺漏。2 .本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論，是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論，但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)條件的限 制和影響。3 .我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有任何利害關(guān)系，對與該估價(jià)對象相關(guān)的各方面當(dāng)事人沒有任何的偏見，也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。4 .我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5 .本公司估

4、價(jià)師*已對坐落于咸寧市溫泉區(qū)香泉花園步行街的 房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘。6 .沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 .估價(jià)報(bào)告使用方如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告的文字或數(shù)字因校對原因出現(xiàn) 差錯(cuò)，請及時(shí)通知本公司進(jìn)行更正。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：年五月二十五日 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1 .本次評估假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年5月24日，估價(jià)對象為合 法完整房屋。房地產(chǎn)其它權(quán)利諸如抵押權(quán)、典權(quán)等不存在；也不存在 司法及行政機(jī)關(guān)的依法裁定、決定查封和其他限制該房地產(chǎn)權(quán)利和影 響其公開市場價(jià)值的情形，不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止估價(jià)對象按本 次評估目的的使用的其他情形。一旦本次評估假定條件下與事實(shí)不 符

5、，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視另行評估。2 .假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年5月24日的房地產(chǎn)市場為公開、公 平的均衡市場。3 .本次估價(jià)中所需的資料來源由委托方提供，且假設(shè)委托方提供 的資料均真實(shí)有效。4 .本次估價(jià)以估價(jià)對象能持續(xù)使用為假設(shè)前提。5 .本次評估是以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。估 價(jià)人員對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于估價(jià)對象在勘察日（2011年5月24日）的外觀及使用情況，對被遮蓋、未暴露、室內(nèi)裝修難以接 觸的部位，本評估報(bào)告假設(shè)這些部位均符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、安 全使用標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)范，在有效使用期內(nèi)均能正常使用。（二）估價(jià)的限制條件1 .本估價(jià)報(bào)告的出具日期為2011

6、年5月25日，有效期為六個(gè)月， 隨時(shí)間推移，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。2 .本估價(jià)報(bào)告的結(jié)果是在本次特定的估價(jià)目的和用途下形成的, 不適用于其他目的，若改變用途或估價(jià)目的，需另行評估。3 .本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方 式對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生 變化、市場結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系的變化以及遇有自然力和不可抗力等因素 可能對房地產(chǎn)價(jià)格的影響4 .本報(bào)告必須完整使用方為有效，因僅使用本報(bào)告部分內(nèi)容而導(dǎo) 致可能的損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分 關(guān)注本報(bào)告中的“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”、“風(fēng)險(xiǎn)提示”和“使用提示”。5 .本報(bào)

7、告僅供委托方、貸款銀行和房地產(chǎn)主管部門使用，非為法 律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)的許可，不得提供給除政府主管部門以 外的任何單位和個(gè)人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、 公告 或公開媒體上。6 .本報(bào)告的最終解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方（略）（二）估價(jià)方名稱：咸寧學(xué)院法定代表人：（略）地址：溫泉區(qū)咸寧大道88號（三）估價(jià)對象嘉誠文具店是位于咸寧市溫泉區(qū)咸寧大道1號香泉花園步行街內(nèi)某商鋪，產(chǎn)權(quán)屬湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有，建筑面積為761n2,步行街北臨鄂南高中，西靠學(xué)苑小區(qū)，距咸寧學(xué)院 200米，東 臨近香泉花園小區(qū)，交通便捷，離客運(yùn)中心約 500米，附近公共配套 設(shè)

8、施齊全。該步行街建于2006年，水、電、衛(wèi)齊全。該商鋪?zhàn)鞒瘱|，完 損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。（四）估價(jià)目的評估出租價(jià)格（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年5月24日（六）價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場月租金。（七）估價(jià)依據(jù)1 .國家和地方的法律、法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章和所在城 市的相關(guān)規(guī)定。2 .專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范3 .估價(jià)人員掌握和搜集的資料。 （八）估價(jià)原則1 .獨(dú)立、客觀、公正原則。2 .合法原則：應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。3 .替代原則：要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格4 .最高

9、最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使 用為前提估價(jià)。5 .估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)效性，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià) 對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值或價(jià)格。（九）估價(jià)方法近幾年來，咸寧市房地產(chǎn)市場較活躍，估價(jià)對象所在的區(qū)域交易 實(shí)例較多，故可用市場比較法作為第一種方法評估； 又考慮到估價(jià)對 象為收益性房地產(chǎn)，故也可用收益法作為第二種方法。結(jié)合本次估價(jià) 目的、估價(jià)對象的用途，確定本次估價(jià)采用市場比較法和收益法。市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬?取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益

10、， 選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià) 值的方法。（十）估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象的特點(diǎn)，結(jié)合咸寧市房地產(chǎn)市場的狀況，估價(jià)對象以市場收益法和收益法評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次 估價(jià)結(jié)果的確定。經(jīng)評估，確定本次估價(jià)對象建筑面積76平方米，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年5月24日，估價(jià)對象在滿足本估價(jià)報(bào)告的全部假 設(shè)和限制條件下的評估價(jià)值為1653元/月，人民幣大寫壹仟陸佰伍拾 叁元每月。（十一）估價(jià)人員李娜李揚(yáng)李慧霞曹小雪 鄭坤坤（十二）估價(jià)作業(yè)日期2011年4月30日一2011年5月28日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告的出具日期為2011年5月25日，

11、本報(bào)告的應(yīng)用有效為 2011年5月25日至2011年11月25日止。隨著估價(jià)對象所在的房 地產(chǎn)市場的變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。五、香泉花園步行街嘉誠文具店由租價(jià)格評估技術(shù)報(bào)告（一）房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益狀況因素分析1 .香泉花園步行街為一棟兩層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房。其嘉誠文具店位于第一層，建筑面積76 m2.裝修情況為：普通裝修。因裝修時(shí)間較早，裝修部分有不同程 度的損壞。3.香泉花園步行街2006年建成，湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 擁有估價(jià)對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，土地使用年限截止至2055 年。（二）區(qū)位狀況因素分析香泉花園步行街位于咸寧市溫泉區(qū)咸寧大道特 1號，估價(jià)對象西 臨學(xué)苑小區(qū)，處于咸寧

12、大道與賀溫路之間，周邊有鄂南高中、咸寧學(xué) 院、香泉花園小區(qū)等大型物業(yè)。隨著近幾年的建設(shè)開發(fā)，周邊大型物 業(yè)較多，交通便利。（三）市場背景分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體水平的 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè) 稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃等。考慮到估價(jià)對 象所處位置，處于人口流動(dòng)量較大，位置較優(yōu)越，租金基本上逐年增 長，并考慮到本市目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，通過預(yù)測，估價(jià)對象 市場前景較好。（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過 充分合理論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

13、根據(jù)估價(jià)的合法性和估價(jià)目的，估價(jià)對象現(xiàn)用途為商業(yè)，估價(jià)人 員確定現(xiàn)用途為估價(jià)對象的最高最佳使用途徑。（五）、估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料， 進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù) 估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，確定運(yùn)用市場比較法、收益法作為本次 估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：1 .根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的， 應(yīng)以市場比較法作為主要估價(jià)方法”，本估價(jià)報(bào)告采用市場比較法， 遵循市場比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)掌握的房地產(chǎn)交易市場資 料，在估價(jià)對象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程

14、度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整, 求取估價(jià)對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。2 .根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法 作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對象系經(jīng)營用房，具有收益， 因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其未來各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上， 計(jì)算出估價(jià)對象房地產(chǎn)收益價(jià)格。3 .對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象租 賃價(jià)格。（六）、估價(jià)測算過程市場法1、選取可比實(shí)例：項(xiàng)目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例名稱北極星飾品店轉(zhuǎn)角服飾店尊貴運(yùn)動(dòng)休閑專賣店交易日期2010.52010.62010.4租賃期限331交易情

15、況正常正常正常租賃面積（m2）607680付款方式先付后用，一 年付一次先付后用，一 年付一次先付后用，一 年付一次稅費(fèi)負(fù)擔(dān)出租人出租人出租人，修繕責(zé)任承租人承租人承租人租賃單價(jià)（元/ 月）2000180018002、租賃價(jià)格內(nèi)涵的統(tǒng)一，建立可比基礎(chǔ)為了統(tǒng)一租賃價(jià)格內(nèi)涵，需對租賃期限、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、 修繕責(zé)任等方面進(jìn)行修正。租賃期限對房地產(chǎn)租賃價(jià)格的影響一般為：租賃期限越短，租 賃價(jià)格越高，租賃期限越長，租賃價(jià)格越低。但也有例外，主要是在 租賃期內(nèi)的后幾年租賃價(jià)格按一定幅度上漲的。 由于該類租賃價(jià)格的 內(nèi)涵更加復(fù)雜，小組在評估時(shí)選取的可比實(shí)例均為在租賃期限內(nèi)不變 的。付款方式對房地產(chǎn)租賃

16、價(jià)格的影響一般為： 一年內(nèi)付款的次數(shù)越 少，承租人付款的壓力越大，月租賃價(jià)格相對較低。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕 責(zé)任對房地產(chǎn)租賃價(jià)格的影響可以通過定量的計(jì)算來修正。房產(chǎn)稅稅率為租賃價(jià)格的12%設(shè)估價(jià)對象的各項(xiàng)因素指數(shù)為100,通過列表 對可比實(shí)例的租賃價(jià)格內(nèi)涵分析比較見下表：租賃價(jià)格內(nèi)涵因素分析比較表因素估價(jià)對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三租賃期限100105105115付款方式100100100100稅費(fèi)負(fù)擔(dān)100100100100修繕貝任100100100100根據(jù)以上各項(xiàng)修正，建立租賃價(jià)格的可比價(jià)格基礎(chǔ)可比實(shí)例租賃價(jià)格可比實(shí)例租賃價(jià) 格(元/ 月)租賃期限修正付款方式修正稅費(fèi)負(fù)擔(dān)修正修繕責(zé)任修正可比價(jià) 格基

17、礎(chǔ)(元/ 月)一2000100/105100/100100/100100/1001904.8二1800100/105100/100100/100100/1001714.3三1800100/115100/100100/100100/1001565.23.估價(jià)計(jì)算(1)交易情況修正可比實(shí)例一、二、三均為正常交易，交易情況無需修正，故可比 實(shí)例A B C交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/ 100;(2)交易日期修正可比實(shí)例一、二、三均為近期交易案例，而近期內(nèi)房地產(chǎn)(商業(yè)) 無大波動(dòng)，故可比實(shí)例A、B、C交易日期修正系數(shù)分別為100 /100、 100/100、100/10

18、0;(3)區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面有所差別，如地段、 交通通暢程度，繁華度，周圍配套服務(wù)設(shè)施，環(huán)境狀況等各有不同， 所以應(yīng)將其修正?？杀葘?shí)例一地理位置比估價(jià)對象優(yōu)，可比實(shí)例二雖 然位于小巷內(nèi)，但和估價(jià)對象比綜合位置相當(dāng)，實(shí)例三位于與估價(jià)對 象同一步行街。實(shí)例一和二更接近大學(xué)，且處于咸寧市主干道咸寧大道上，客流量大，商業(yè)繁華度比估價(jià)對象好。因可比實(shí)例相對于估價(jià) 對象在外部環(huán)境方面沒有差別，所以不需要修正。可比實(shí)例二位置一 般，地理位置比估價(jià)對象差。設(shè)估價(jià)對象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為 100,通過列表分析如下：區(qū)域因素比較表比較因素估價(jià)對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置較好繁

19、華程度較繁華較繁華交通狀況良好良好良好良好服務(wù)設(shè)施較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善環(huán)境因素良好良好良好良好區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價(jià)對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置100105100100繁華程度100110105100交通狀況100100100100服務(wù)設(shè)施100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100環(huán)境因素100100100100綜合得分100115105100(4)個(gè)別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所 產(chǎn)生的價(jià)格差別，如位置、裝修、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生 的價(jià)格差別?？杀葘?shí)例與估價(jià)對象建造年份、裝修方面和建筑結(jié)構(gòu)相當(dāng)，但

20、位 置有所差別，實(shí)例一的位置最優(yōu)，其次是實(shí)例二，再次是實(shí)例三和估 價(jià)對象。設(shè)估價(jià)對象所在位置的個(gè)別因素指數(shù)為 100,通過列表分析 如下：個(gè)別因素估價(jià)對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三非常好較好成新9成9成9成9成裝修檔次較好建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架個(gè)別因素比較表個(gè)別因素估價(jià)對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三100110105100成新100100100100裝修檔次100105100100建筑結(jié)構(gòu)100105100100綜合得分100120110100(5)價(jià)格計(jì)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表:可比實(shí)例租賃價(jià) 格(元/ 月)租賃情況修正租賃日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià) 格(元/ 月)一1904.8

21、100/100100/100100/115100/1201380.3二1714.3100/100100/100100/105100/1101484.2三1565.2100/100100/100100/100100/1001565.2由于上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合出 一個(gè)價(jià)格作為估價(jià)結(jié)果。則估價(jià)對象的房地產(chǎn)租賃價(jià)格為：(1380.3+1484.2+1565.2 ) /3=1477 元/月收益法計(jì)算過程1 .先用市場法求取該商鋪的轉(zhuǎn)讓價(jià)格選取可比實(shí)例比較項(xiàng)目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例名稱E百度飾品店中國移動(dòng)代理店萬家藥店坐落香泉花園步行街香泉花園步行街香泉花園步行 街交易日期2

22、010.32010.52010.3交易情況正常正常正常建筑卸積(叫747480成交單價(jià)(兀/m2)3400330036002 .估價(jià)計(jì)算(1)交易情況修正可比實(shí)例一、二、三均為正常交易，交易情況無需修正，故可比 實(shí)例A B C交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/ 100;(2)交易日期修正可比實(shí)例一、二、三均為近期交易案例，而近期內(nèi)房地產(chǎn)(商業(yè)) 無大波動(dòng)，故可比實(shí)例A、B、C交易日期修正系數(shù)分別為100 /100、 100/100、100/100;(3)區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對于估價(jià)對象同處于同一步行街所有在外部環(huán)境 方面沒有差別，如地段、交通通暢程度，繁華度，周

23、圍配套服務(wù)設(shè)施， 環(huán)境狀況等相同同，所以不需要修正。(4)個(gè)別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如位置、裝修、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生 的價(jià)格差別?？杀葘?shí)例與估價(jià)對象建造年份、裝修方面和建筑結(jié)構(gòu)相當(dāng)，但位置有所差別，處于步行街中心位置的實(shí)例一位置最優(yōu)， 其次是實(shí)例 三臨賀溫路，最后是處于樓梯下方實(shí)例二。設(shè)估價(jià)對象所在位置的個(gè) 別因素指數(shù)為100,通過列表分析如下：個(gè)別因素比較表個(gè)別因素估價(jià)對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三10010598101成新100100100100裝修檔次100100100100布局100110100100綜合得分100115981

24、013 .價(jià)格計(jì)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表:可比實(shí)例成交價(jià) 格（元/M.月）交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià) 格（元/M.月）一3500100/100100/100100/100100/1153043.5二3300100/100100/100100/100100/983367.3三3600100/100100/100100/100100/1013564.4由于上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為估價(jià)結(jié)果則估價(jià)對象的房地產(chǎn)單價(jià)為：(3043.5+3367.3+3564.4 ) /3=3325 元/ m2估價(jià)對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：3325*76=252 700 元(取 25.3 萬元)2.收益法測算房地產(chǎn)的月租賃價(jià)格(1)年凈收益的確定：年凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用年總收益假設(shè)該商鋪月租賃價(jià)格為 X元，因?yàn)榍笕〉氖侵虚L期房屋的月租賃價(jià)格，空置率設(shè)定為0。則年總收益為：XX 12=12X運(yùn)營費(fèi)用(年總支出)運(yùn)營費(fèi)用包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金。(1)年維修費(fèi)：按年收益率的3吐算。年維修費(fèi)=12XX 3%=0.36X(2)年管理費(fèi)：規(guī)定房屋出租方按租金的3哪納房屋租賃管理費(fèi)。年管理費(fèi)=12XX 3%=0.36X(3)年保險(xiǎn)費(fèi)：按年收益率的2%。