房地產(chǎn)投資分析計(jì)算題綜合題

1、房地產(chǎn)投資分析計(jì)算題、綜合題1有一項(xiàng)投資，投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一棟住宅用于出租，租期10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬(wàn)元，每二年租金增加10%，在租約期滿(mǎn)后將物業(yè)售出，得到收益90萬(wàn)元，折現(xiàn)率12%，計(jì)算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率。(注：基準(zhǔn)收益率10%，計(jì)算可利用下表進(jìn)行)計(jì)算表單位：萬(wàn)元年份012345678910投資額-1000000000000物業(yè)售出000000000090凈租金收入1010111112.112.113.3113.3114.6414.640凈現(xiàn)金流量-9010111112.112.113.3113.3114.6414.6490折現(xiàn)系數(shù)10.8930.7970

2、.7120.6360.5070.3610.2570.1620.04712%凈現(xiàn)值-90-81.0-72.3-64.4-56.7-50.6-45.8-42.4-40.0-39.350.6470037175403514425462已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目固定成本為350萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為920元/m2，商品房平均售價(jià)為2000元/m2,投資商擬獲利530萬(wàn)元。試求該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈虧平衡點(diǎn)及目標(biāo)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)量。若各種稅金的綜合稅率為16%，試求該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈虧平衡點(diǎn)及目標(biāo)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)量。解：(1)收入函數(shù)F(x)=2000x成本函數(shù)C(x)=3500000+920x令F(x)=C(x)得：2000x=35000

3、00+920xx=3500000/1080x=3240.7(m?)即當(dāng)x=3240.7時(shí)，盈虧平衡。令F(x)-C(x)=5300000得：x=8148.1(m?)所以，該項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)量為8148.1平方米。(2)收入函數(shù)F(x)=2000x成本函數(shù)C(x)=3500000+920x+16%*2000x令F(x)=C(x)得：2000x=3500000+920x+320xx=4605.3(m?)即綜合稅率為16%時(shí)，x=4605.1盈虧平衡。令F(x)-C(x)=5300000得：x=11578.9（m2）所以，綜合稅率為16%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)開(kāi)發(fā)量為11578.9平方米。3某房地產(chǎn)投資公司年

4、利潤(rùn)資料如下：（單位：萬(wàn)元）2000年1002001年1122002年1252003年1402004年1552005年1682006年1802007年194試預(yù)測(cè)2009年的利潤(rùn)額解：列表如下年份xyy的一次差2000-71002001-5112122002-3125132003-1140152004115515200531681320065180122007719414Ex=0Ey=1174Exy=1142Ex2=168Y的一次差接近一個(gè)常數(shù)，故用y=a+bx求解Ey=na+bExExy=aEx+bEx2解得a=146.75b=6.80即y=146.75+6.80x當(dāng)x=11時(shí)，y=221.

5、5所以你，2009年的利潤(rùn)額為221.5萬(wàn)元。4某房地產(chǎn)投資公司歷年商品房銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)資料如下表（單位：百萬(wàn)元）。試預(yù)測(cè)2009年的利潤(rùn)額。年份1998199920002001200220032004200520062007銷(xiāo)售收入5101215152025283030利潤(rùn)0.4811.222.22.52.52.833解：用回歸分析法進(jìn)行分析，列回歸計(jì)算表如下，銷(xiāo)售收入x利潤(rùn)yx2y2xy50.48250.232.4101100110121.21441.4414.4152225430152.22254.8433202.54006.2550252.56256.2562.5282.87847.8

6、478.4303900990303900990工x=185工y=20.68Ex2=4328Ey2=49.85工xy=460.7利用公式計(jì)算：r=(10*460.7-185*20.68)/800.90得r=0.975即表明x與y具有高度的正相關(guān)關(guān)系。設(shè)回歸方程y=a+bx,利用公式計(jì)算求得：b=0.086a=0.472y=0.472+0.086x5舉例說(shuō)明反映資金時(shí)間價(jià)值的八大系數(shù)。有A、B銀行均提供12%的年利率貸款，A銀行按半年計(jì)息B銀行按季度計(jì)息。你選擇哪家銀行？解：設(shè)i為有效利率，r為名義利率，c為計(jì)息次數(shù)，則有如下公式：i=(1+r/c)c-1A銀行：i=(1+12%/2)2-1=12

7、.36%B銀行：i=(1+12%/4)4-1=12.55%貸款應(yīng)選擇利息較低的銀行，所以選擇A銀行。6 說(shuō)明房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析的概念，凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率計(jì)算公式。解：房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析是一項(xiàng)相對(duì)復(fù)雜、具體的工作，涉及項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤(rùn)等多項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計(jì)算和估算，還要編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并與有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，判斷項(xiàng)目是否可行或選擇最佳方案。FNPV=錯(cuò)誤!未找到引用源。t(1+ic)-tt(1+FIRR)-t=0錯(cuò)誤!未找到引用源。t'丿7 開(kāi)發(fā)商某地塊投入300萬(wàn)，增值700萬(wàn)，政府應(yīng)征收土地增值稅為多少？解：土地增值稅=150*30%+150*40%+300*

8、50%+100*60%=315(萬(wàn)元)所以，政府應(yīng)征收土地增值稅315萬(wàn)元。8某投資項(xiàng)目征地12000m2,城市規(guī)劃要求該地塊容積率不得超過(guò)1.3。投資方案確定的固定成本費(fèi)用為1800萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本(建筑安裝工程費(fèi))為1000元/m?,市場(chǎng)調(diào)查顯示，項(xiàng)目建成后，平均單位售價(jià)可達(dá)3000元/m?。試計(jì)算該項(xiàng)目的保本開(kāi)發(fā)量。若該項(xiàng)目擬獲利1200萬(wàn)元，則規(guī)劃的容積率是否受到影響。由于市場(chǎng)原因，單位售價(jià)可能下降10%，單位變動(dòng)成本提高10%，固定成本費(fèi)用提高10%，試分析要維持目標(biāo)利潤(rùn)，規(guī)劃的容積率是否受到影響，敏感性因素如何排序。解：(1)收入函數(shù)F(x)=3000x成本函數(shù)C(x)=1800

9、0000+1000x令F(x)=C(x)得：3000x=18000000+1000x解得x=9000(m2)即該項(xiàng)目的保本開(kāi)發(fā)量為9000平方米。(2)令F(x)-C(x)=12000000得：x=15000(m2)15000/12000=1.25<1.3所以，若該項(xiàng)目擬獲利12000萬(wàn)元不影響規(guī)劃的容積率。(3)收入函數(shù)F(x)=3000(l-10%)x成本函數(shù)C(x)=18000000(l+10%)+1000(l+10%)x令F(x)-C(x)=12000000得：x=19875(m2)19875/12000=1.66>1.3所以，規(guī)劃的容積率收到影響。1990年2501994年3001998年2002年4402006年530試預(yù)測(cè)2010年的職工總?cè)藬?shù)(5分)。解：列表如下年份x職工人數(shù)y比值1990-22501994-13001.2199803601.2200214401.2200625301.2Ex=0E(lny)=29.471Ex2=10Exlny=1.8869某房地產(chǎn)公司職工總?cè)藬?shù)資料如下：(單位：人)360用y=abx(