2011年鄭州建業(yè)集團(tuán)縣級城市房地產(chǎn)市場拓展評估與建議課件

1、 Copyright - Central China Real Estate Group 2011 建業(yè)集團(tuán)縣級城市房地產(chǎn)建業(yè)集團(tuán)縣級城市房地產(chǎn)市場拓展評估與建議市場拓展評估與建議投資管理中心投資管理中心 20112011年年1212月月2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議2 -背景與目的背景與目的 自實(shí)施省域化戰(zhàn)略以來，集團(tuán)已完成河南省18個(gè)地級城市布局，并在行業(yè)調(diào)整中以優(yōu)異的市場表現(xiàn)和業(yè)績再次贏得各方認(rèn)可。隨著行業(yè)調(diào)整的延續(xù)和集團(tuán)既定戰(zhàn)略的推進(jìn)，布局縣級城市，提前占據(jù)未來河南省房地產(chǎn)市場重要的增長引擎，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)盈利和

2、抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力已成為集團(tuán)下一階段的工作重點(diǎn)之一。 基于行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢、集團(tuán)既定戰(zhàn)略和經(jīng)營風(fēng)格的踐行以及集團(tuán)關(guān)于拓展縣級城市的要求，投資管理管理中心對縣級城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行評估并提出相應(yīng)意見和建議。通過縣級城市房地產(chǎn)市場的評估，以期達(dá)到如下目的： 通過分析縣級城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、房地產(chǎn)市場狀況，以從宏觀上進(jìn)一步了解縣級市場的投資環(huán)境； 評估縣級城市房地產(chǎn)市場、行業(yè)所處的發(fā)展階段和未來發(fā)展空間，為集團(tuán)布局縣級城市提供支撐； 提出優(yōu)先進(jìn)入的縣級城市名單，以明確項(xiàng)目投資方向，降低市場拓展風(fēng)險(xiǎn)； 提出評估意見和建議，以保障順利、高效地布局縣級城市。2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地

3、市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議3 -相關(guān)說明相關(guān)說明 本報(bào)告中，108個(gè)縣級城市和鶴壁市、濮陽市、濟(jì)源市的經(jīng)濟(jì)、人口和居民收入數(shù)據(jù)均來自河南省歷年統(tǒng)計(jì)年鑒； 河南省統(tǒng)計(jì)年鑒未提供2010年縣級城市總?cè)丝诘臄?shù)據(jù)，故采用2009年的數(shù)據(jù)； 本報(bào)告中，各城市公司至少上報(bào)3個(gè)擬進(jìn)入的縣級城市，不足3個(gè)，則全數(shù)上報(bào)，共計(jì)50個(gè)縣級城市； 因缺少各縣級城市的城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)以及樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)，為節(jié)約成本，提高數(shù)據(jù)搜集效率，由城市公司提供擬進(jìn)入縣級城市的相關(guān)數(shù)據(jù)； 部分縣級城市的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)存在少量缺失。2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓

4、展評拓展評估與建估與建議議4 -目錄目錄二縣級城市房地產(chǎn)市場分析三縣級城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級城市的評估建議一縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議5 -縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析 縣級城市分布情況 縣級城市經(jīng)濟(jì)情況 縣級城市人口情況 縣級城市收入情況2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議6 -縣級城市縣級城市分布情況分布情況 縣級城市分布情況：河南現(xiàn)有縣級城市分布情況：河南現(xiàn)有108108個(gè)縣級城市，

5、縣個(gè)縣級城市，縣級城市分布均衡，南陽市下轄級城市分布均衡，南陽市下轄1111個(gè)縣級城市，為下轄縣個(gè)縣級城市，為下轄縣級城市最多的地級市，濟(jì)源市無下轄縣級城市。級城市最多的地級市，濟(jì)源市無下轄縣級城市。項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)值數(shù)值備注備注縣級城市數(shù)量縣級城市數(shù)量108108個(gè)個(gè)含縣級市含縣級市其中其中省直管縣省直管縣1010個(gè)個(gè)鞏義市、蘭考縣、汝州市、滑縣、長垣縣、鄧州市、永城市、固始縣、鞏義市、蘭考縣、汝州市、滑縣、長垣縣、鄧州市、永城市、固始縣、鹿邑縣、新蔡縣鹿邑縣、新蔡縣地級城市地級城市縣級城市個(gè)數(shù)縣級城市個(gè)數(shù)縣級城市名稱縣級城市名稱地級城市地級城市縣級城市個(gè)數(shù)縣級城市個(gè)數(shù)縣級城市名稱縣級城市名稱鄭州

6、市鄭州市6 6中牟縣、鞏義市、滎陽市等中牟縣、鞏義市、滎陽市等許昌市許昌市5 5許昌縣、鄢陵縣、襄城縣等許昌縣、鄢陵縣、襄城縣等開封市開封市5 5杞縣、通許縣、尉遲縣等杞縣、通許縣、尉遲縣等漯河市漯河市2 2舞陽縣、臨潁縣舞陽縣、臨潁縣洛陽市洛陽市9 9孟津縣、新安縣、欒川縣等孟津縣、新安縣、欒川縣等三門峽市三門峽市5 5澠池縣、陜縣、盧氏縣等澠池縣、陜縣、盧氏縣等平頂山市平頂山市6 6寶豐縣、葉縣、魯山縣等寶豐縣、葉縣、魯山縣等南陽市南陽市1111南召縣、方城縣、西峽縣等南召縣、方城縣、西峽縣等安陽市安陽市5 5安陽縣、湯陰縣、滑縣等安陽縣、湯陰縣、滑縣等商丘市商丘市7 7民權(quán)縣、睢縣、寧陵

7、縣等民權(quán)縣、睢縣、寧陵縣等鶴壁市鶴壁市2 2浚縣、淇縣?？h、淇縣信陽市信陽市8 8羅山縣、光山縣、新縣等羅山縣、光山縣、新縣等新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市8 8新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣等新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣等周口市周口市9 9扶溝縣、西華縣、商水縣等扶溝縣、西華縣、商水縣等焦作市焦作市6 6修武縣、博愛縣、武陟縣等修武縣、博愛縣、武陟縣等駐馬店市駐馬店市9 9西平縣、上蔡縣、平輿縣等西平縣、上蔡縣、平輿縣等濮陽市濮陽市5 5清豐縣、南樂縣、范縣等清豐縣、南樂縣、范縣等濟(jì)源市濟(jì)源市- - -2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議7 - 縣域經(jīng)濟(jì)與全省

8、經(jīng)濟(jì)狀況比較：縣級城市是河南省縣域經(jīng)濟(jì)與全省經(jīng)濟(jì)狀況比較：縣級城市是河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，20102010年河南省縣域年河南省縣域GDPGDP為為16112.516112.5億元，經(jīng)濟(jì)總量占到全省七成左右。億元，經(jīng)濟(jì)總量占到全省七成左右?？h級城市縣級城市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議8 - 縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)在縣級城市經(jīng)濟(jì)總量中的比重逐縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)在縣級城市經(jīng)濟(jì)總量中的比重逐年提高，從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，表明縣級城市工業(yè)化正在持年提高，從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，表明縣級城市工

9、業(yè)化正在持續(xù)進(jìn)行中，為縣級城市城鎮(zhèn)化提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐，也為房續(xù)進(jìn)行中，為縣級城市城鎮(zhèn)化提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了有效需求。地產(chǎn)業(yè)提供了有效需求?？h級城市縣級城市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨著產(chǎn)業(yè)和從業(yè)人口的結(jié)構(gòu)調(diào)整。和從業(yè)人口的結(jié)構(gòu)調(diào)整。20102010年縣級城市第二產(chǎn)業(yè)增加值為年縣級城市第二產(chǎn)業(yè)增加值為9482.839482.83億元，占縣級城市億元，占縣級城市GDPGDP總量的總量的58.9%58.9%，較，較20032003年上升年上升9.9%9.9%；從業(yè)人員數(shù)量為；從業(yè)人員數(shù)量為1398.711398.71萬人，占總從業(yè)人口萬人，占總從業(yè)

10、人口的的27%27%，較，較20032003年提高年提高11%11%。2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議9 - 縣級城市縣級城市GDPGDP與地級城市比較：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。從與地級城市比較：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。從GDPGDP總總量上看，與濟(jì)源市相等的縣級城市有量上看，與濟(jì)源市相等的縣級城市有9 9個(gè)，個(gè)，GDPGDP總量超過總量超過160160億的縣億的縣級城市共有級城市共有3030個(gè)。大量具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的縣級城市為集團(tuán)布局個(gè)。大量具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的縣級城市為集團(tuán)布局縣級城市提供了有利條件?？h級城市提供了有利條件。GDPG

11、DP城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例城市城市300300億以上億以上9 98.33 8.33 鞏義市、新密市、新鄭市、偃師市等鞏義市、新密市、新鄭市、偃師市等200-300200-300億億10109.26 9.26 永城市、安陽縣、中牟縣、長葛市等永城市、安陽縣、中牟縣、長葛市等160-200160-200億億111110.19 10.19 襄城縣、臨潁縣、濮陽縣、武陟縣等襄城縣、臨潁縣、濮陽縣、武陟縣等100-160100-160億億464642.59 42.59 博愛縣、新鄉(xiāng)縣、杞縣、寶豐縣等博愛縣、新鄉(xiāng)縣、杞縣、寶豐縣等80-10080-100億億222220.37 20.37 平輿縣、郟縣、

12、新蔡縣、?？h等平輿縣、郟縣、新蔡縣、?？h等8080億以下億以下10109.26 9.26 原陽縣、魯山縣、延津縣、汝陽縣等原陽縣、魯山縣、延津縣、汝陽縣等鞏義市鞏義市GDPGDP最高，為最高，為419.31419.31億元；盧氏縣億元；盧氏縣GDPGDP最低，為最低，為43.7843.78億元億元縣級城市縣級城市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議10 - 縣級城市人口情況：縣級城市人口情況：20102010年河南省縣級城市人口為年河南省縣級城市人口為8153.078153.07萬人，占全省人口的八成。龐大的人口規(guī)

13、模預(yù)示萬人，占全省人口的八成。龐大的人口規(guī)模預(yù)示著未來房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。著未來房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。* *20102010年河南統(tǒng)計(jì)年鑒人口規(guī)模為常住人口，采用年河南統(tǒng)計(jì)年鑒人口規(guī)模為常住人口，采用20092009年統(tǒng)計(jì)年鑒中總?cè)丝跀?shù)據(jù)。年統(tǒng)計(jì)年鑒中總?cè)丝跀?shù)據(jù)。人口規(guī)模人口規(guī)模城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例（比例（% %）城市城市150150萬人以上萬人以上2 21.85 1.85 固始縣、鄧州市固始縣、鄧州市100-150100-150萬人萬人191917.59 17.59 上蔡縣、太康縣、永城市、睢陽縣等上蔡縣、太康縣、永城市、睢陽縣等80-9980-99萬人萬人232321.30 21.30 泌陽縣、

14、鎮(zhèn)平縣、平輿縣、拓城縣等泌陽縣、鎮(zhèn)平縣、平輿縣、拓城縣等50-7950-79萬人萬人393936.11 36.11 正陽縣、新密市、蘭考縣、新野縣等正陽縣、新密市、蘭考縣、新野縣等4949萬人以下萬人以下252523.15 23.15 南樂縣、衛(wèi)輝縣、沁陽市、湯陰縣等南樂縣、衛(wèi)輝縣、沁陽市、湯陰縣等固始縣人口最多，為固始縣人口最多，為160.41160.41萬人；義馬市人口最少，為萬人；義馬市人口最少，為14.2514.25萬人萬人縣級城市縣級城市人口情況人口情況2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議11 - 收入情況：七成以上的縣

15、級城市在崗職工工資在收入情況：七成以上的縣級城市在崗職工工資在2000020000元以上，雙職工家庭年收入在元以上，雙職工家庭年收入在4-54-5萬元以上。萬元以上。平均工資平均工資城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例城市城市3000030000元以上元以上5 54.634.63義馬市、永城市、欒川縣、舞鋼市等義馬市、永城市、欒川縣、舞鋼市等25000-3000025000-30000元元262624.0724.07鹿邑縣、新鄭市、靈寶市、中牟縣等鹿邑縣、新鄭市、靈寶市、中牟縣等20000-2500020000-25000元元545450.0050.00陜縣、新鄉(xiāng)縣、扶溝縣、夏邑縣等陜縣、新鄉(xiāng)縣、扶溝縣、

16、夏邑縣等2000020000元以下元以下232321.3021.30睢縣、延津縣、社旗縣、桐柏縣等睢縣、延津縣、社旗縣、桐柏縣等義馬市職工工資最高，為義馬市職工工資最高，為3648036480元元/ /人；范縣職工工資最低，為人；范縣職工工資最低，為1640416404元元/ /人人縣級城市縣級城市居民收入居民收入 按按30003000元元/ /，9090一套住一套住宅計(jì)算，房價(jià)收入比在宅計(jì)算，房價(jià)收入比在6-86-8之間，之間，表明縣級城市房地產(chǎn)市場基本健表明縣級城市房地產(chǎn)市場基本健康?？怠?011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議1

17、2 -目錄目錄二縣級城市房地產(chǎn)市場分析三縣級城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級城市的評估建議一縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議13 -縣級城市房地產(chǎn)市場分析縣級城市房地產(chǎn)市場分析 縣級城市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段判斷 人均GDP 城鎮(zhèn)化率 縣級城市商品住宅銷售面積分析 縣級城市商品住宅銷售價(jià)格分析 縣級城市商品住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀 縣級城市競爭環(huán)境分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議14 - 人均人均GDPGDP與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：

18、與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：108108個(gè)縣級城市的個(gè)縣級城市的人均人均GDPGDP全部超過全部超過13001300，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速增長期。，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速增長期。3003003000300080008000 高高 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 低低6161個(gè)城市個(gè)城市4141個(gè)城市個(gè)城市6 6個(gè)城市個(gè)城市美金美金確山縣、確山縣、潢川縣、潢川縣、南樂縣、南樂縣、淅川縣等淅川縣等新密市、新鄉(xiāng)縣、孟新密市、新鄉(xiāng)縣、孟州市、登封市等州市、登封市等義馬市、義馬市、滎陽市、滎陽市、新鄭市、新鄭市、新安市新安市等等13001300 世界銀行關(guān)于人均世界銀行關(guān)于人均GDPGDP與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的研究表

19、明，一國住宅產(chǎn)業(yè)人均與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的研究表明，一國住宅產(chǎn)業(yè)人均GDPGDP在在300300美元時(shí)開始起步；至美元時(shí)開始起步；至13001300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期；到美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期；到80008000美元時(shí)，住宅產(chǎn)美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)才進(jìn)入平穩(wěn)期。業(yè)才進(jìn)入平穩(wěn)期。 此外，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均此外，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDPGDP達(dá)到達(dá)到30003000美元，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體上進(jìn)入較快美元，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體上進(jìn)入較快增長的階段，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)程將加速發(fā)展，住房、汽車等大宗商品消費(fèi)將呈現(xiàn)快增長的階段，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)程將加速發(fā)展，住房、汽車等大宗商品消費(fèi)將呈現(xiàn)快速上

20、升趨勢。速上升趨勢。 市場發(fā)展市場發(fā)展階段判斷階段判斷2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議15 - 縣級城市人均縣級城市人均GDPGDP狀況：狀況：4747個(gè)縣級城市人均個(gè)縣級城市人均GDPGDP突破突破30003000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化將加速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化將加速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入加速發(fā)展階段。進(jìn)入加速發(fā)展階段。人均人均GDPGDP城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例城市城市80008000美元以上美元以上6 65.56 5.56 義馬市、滎陽市、新鄭市、新安縣等義馬市、滎陽市、新鄭市、新安縣等5000-8000

21、5000-8000美元美元181816.67 16.67 新密市、新鄉(xiāng)縣、孟州市、登封市等新密市、新鄉(xiāng)縣、孟州市、登封市等3000-50003000-5000美元美元232321.30 21.30 修武縣、伊川縣、陜縣、禹州市等修武縣、伊川縣、陜縣、禹州市等2000-30002000-3000美元美元444440.74 40.74 確山縣、潢川縣、南樂縣、淅川縣等確山縣、潢川縣、南樂縣、淅川縣等20002000美元以下美元以下171715.74 15.74 平輿縣、鄲城縣、盧氏縣、夏邑縣等平輿縣、鄲城縣、盧氏縣、夏邑縣等義馬市人均義馬市人均GDPGDP最高，為最高，為1378113781美元美

22、元/ /人；魯山縣人均人；魯山縣人均GDPGDP最低，為最低，為14501450美元美元/ /人人市場發(fā)展市場發(fā)展階段判斷階段判斷2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議16 - 城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之一：從城市公司上報(bào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之一：從城市公司上報(bào)4343個(gè)縣級城市的數(shù)個(gè)縣級城市的數(shù)據(jù)看，據(jù)看，1515個(gè)縣級城市處于城鎮(zhèn)化初始階段，個(gè)縣級城市處于城鎮(zhèn)化初始階段，2727個(gè)縣級縣級城市處于城個(gè)縣級縣級城市處于城鎮(zhèn)化的加速階段?？焖偬嵘某擎?zhèn)化將為房地產(chǎn)提供充足的需求動(dòng)力。鎮(zhèn)化的加速階段?？焖偬嵘某擎?zhèn)化將為房地產(chǎn)提供充足的需

23、求動(dòng)力。時(shí)間時(shí)間30%30%70%70%城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率加速階段：加速階段：2727個(gè)（偃師個(gè)（偃師市、滎陽縣市、滎陽縣中牟縣、林中牟縣、林州市等）州市等）穩(wěn)定階段：穩(wěn)定階段：1 1個(gè)（義馬個(gè)（義馬市）市）初始階段：初始階段：1515個(gè)城個(gè)城市（魯山縣、鎮(zhèn)平市（魯山縣、鎮(zhèn)平縣、濮陽縣等）縣、濮陽縣等）* *本次共調(diào)研本次共調(diào)研5050個(gè)城市，其中城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)個(gè)城市，其中城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)4343個(gè)，個(gè)，城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律（諾瑟姆城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律（諾瑟姆“S S”曲線）：曲線）：初始階段：初始階段：城鎮(zhèn)化水平達(dá)到10%，表明城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始啟動(dòng)。在本

24、階段，城市發(fā)展緩慢，經(jīng)歷時(shí)間長，區(qū)域處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)狀態(tài)；加速階段：加速階段：在加速階段，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上，農(nóng)村人口開始大量進(jìn)入城市，人口快速增加，城市規(guī)模擴(kuò)大，數(shù)量增多，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到60%-70%，工業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中占主導(dǎo)地位；穩(wěn)定階段：穩(wěn)定階段：城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上后，人口增長速度下降，城鎮(zhèn)化處于穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。市場發(fā)展市場發(fā)展階段判斷階段判斷2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議17 - 城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之二：縣級城市為大量城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之二：縣級城市為大量農(nóng)村人

25、口轉(zhuǎn)移的重要載體。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重要載體。* *城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)4343個(gè)，個(gè)，市場發(fā)展市場發(fā)展階段判斷階段判斷城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率人口流動(dòng)主導(dǎo)方向人口流動(dòng)主導(dǎo)方向小于小于50%50%以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主大于大于50%50%以小城市進(jìn)入大城市為主以小城市進(jìn)入大城市為主小于小于70%70%以大城市城區(qū)遷入大城市郊區(qū)為主以大城市城區(qū)遷入大城市郊區(qū)為主大于大于70%70%大都市圈形成大都市圈形成 我省我省20102010年城鎮(zhèn)化率為年城鎮(zhèn)化率為38.8%38.8%，按照人口流動(dòng)的規(guī)律，我省正處于按照人口流動(dòng)的規(guī)律

26、，我省正處于以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主的階段，以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主的階段，其中，縣級城市將承載大量農(nóng)村轉(zhuǎn)其中，縣級城市將承載大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口。移人口。 根據(jù)縣級城市根據(jù)縣級城市* *調(diào)研結(jié)果如下：調(diào)研結(jié)果如下：城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例(%)(%)城市城市70%70%以上以上1 12.33 2.33 義馬市義馬市40-70%40-70%7 716.28 16.28 偃師市、滎陽縣等偃師市、滎陽縣等30-40%30-40%202046.51 46.51 博愛縣、禹州市等博愛縣、禹州市等30%30%以下以下151534.88 34.88 魯山縣、鎮(zhèn)平縣等魯山縣、鎮(zhèn)平縣等2011年年鄭州

27、建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議18 - 縣級市場容量：有縣級市場容量：有1212個(gè)縣級城市的住宅銷售面積超過或接個(gè)縣級城市的住宅銷售面積超過或接近濟(jì)源市，近濟(jì)源市，2121個(gè)縣級城市的銷售面積在個(gè)縣級城市的銷售面積在2020萬萬以上，為集團(tuán)進(jìn)以上，為集團(tuán)進(jìn)入縣級城市提供市場空間。入縣級城市提供市場空間。* *由城市公司提供，其中住宅銷售面積的有效數(shù)據(jù)共由城市公司提供，其中住宅銷售面積的有效數(shù)據(jù)共4444個(gè)。個(gè)。住宅年銷售面積（住宅年銷售面積（20102010年）年）城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)* *比例（比例（% %）城市城市50-8050-80萬萬7

28、 715.91 15.91 林州市、中牟縣、臨潁縣、新鄭市等林州市、中牟縣、臨潁縣、新鄭市等30-5030-50萬萬5 511.36 11.36 輝縣、潢川縣、項(xiàng)城市、滑縣等輝縣、潢川縣、項(xiàng)城市、滑縣等20-3020-30萬萬9 920.45 20.45 鄢陵縣、義馬市、息縣、長垣縣等鄢陵縣、義馬市、息縣、長垣縣等10-2010-20萬萬121227.2727.27永城市、濮陽縣、虞城縣、清豐縣等永城市、濮陽縣、虞城縣、清豐縣等1010萬萬以下以下111125.00 25.00 淮陽縣、尉遲縣、杞縣、通許縣等淮陽縣、尉遲縣、杞縣、通許縣等林州市住宅銷售面積最高，為林州市住宅銷售面積最高，為87

29、.487.4萬萬；鎮(zhèn)平縣住宅銷售面積最低，為；鎮(zhèn)平縣住宅銷售面積最低，為1.141.14萬萬住宅銷售住宅銷售面積分析面積分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議19 - 縣級城市中高端樓盤售價(jià)情況：從城市公司上報(bào)的在縣級城市中高端樓盤售價(jià)情況：從城市公司上報(bào)的在售樓盤價(jià)格情況看，有售樓盤價(jià)格情況看，有2626個(gè)縣級城市的樓盤超過個(gè)縣級城市的樓盤超過30003000元元/ /平平方米，為集團(tuán)進(jìn)入縣級城市提供價(jià)格支持。方米，為集團(tuán)進(jìn)入縣級城市提供價(jià)格支持。* *本頁住宅銷售價(jià)格由城市公司調(diào)研提供，從調(diào)研樓盤中，結(jié)合集團(tuán)的產(chǎn)品定位，共抽

30、取本頁住宅銷售價(jià)格由城市公司調(diào)研提供，從調(diào)研樓盤中，結(jié)合集團(tuán)的產(chǎn)品定位，共抽取4949個(gè)典型樓盤。個(gè)典型樓盤。* *住宅銷售價(jià)格不含別墅。住宅銷售價(jià)格不含別墅。住宅銷售價(jià)格住宅銷售價(jià)格* （多層、小高層、高層）（多層、小高層、高層）樓盤個(gè)數(shù)樓盤個(gè)數(shù)比例（比例（% %）縣級城市縣級城市2200-27502200-2750元元/ /9 918.3718.37輝縣、舞陽縣等輝縣、舞陽縣等2800-30002800-3000元元/ /141428.5728.57拓城縣、修武縣等拓城縣、修武縣等3100-36003100-3600元元/ /181836.7336.73伊川縣、永城市等伊川縣、永城市等37

31、00-39003700-3900元元/ /5 510.2010.20汝州市、淮陽縣等汝州市、淮陽縣等4000-61004000-6100元元/ /3 36.126.12滎陽市、中牟縣滎陽市、中牟縣住宅銷售住宅銷售價(jià)格分析價(jià)格分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議20 - 縣級市場產(chǎn)品類型：產(chǎn)品混搭占項(xiàng)目類型的多數(shù)，縣級市場產(chǎn)品類型：產(chǎn)品混搭占項(xiàng)目類型的多數(shù)，且以多層和小高層、高層混搭為主，別墅產(chǎn)品少。未來且以多層和小高層、高層混搭為主，別墅產(chǎn)品少。未來小高層和高層將逐步成為市場主流。小高層和高層將逐步成為市場主流?？h級市場縣級市

32、場產(chǎn)品現(xiàn)狀產(chǎn)品現(xiàn)狀項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型樓盤個(gè)數(shù)樓盤個(gè)數(shù)比例（比例（% %）典型樓盤典型樓盤混搭項(xiàng)目混搭項(xiàng)目28285656鼎基新城、金立文博苑等（別墅、多層鼎基新城、金立文博苑等（別墅、多層/ /花園洋房、小花園洋房、小高層）高層）億隆中央公館、新城佳苑、蝴蝶灣、萬基花園、名都花億隆中央公館、新城佳苑、蝴蝶灣、萬基花園、名都花園小區(qū)等（多層園小區(qū)等（多層/ /花園洋房、高層花園洋房、高層/ /小高層）小高層）正商紅河谷（別墅、花園洋房）正商紅河谷（別墅、花園洋房）別墅項(xiàng)目別墅項(xiàng)目1 12 2美廬灣（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）美廬灣（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）多層項(xiàng)目多層項(xiàng)目3 36 6天元新城、黎水天城、財(cái)富世家

33、天元新城、黎水天城、財(cái)富世家小高層小高層/ /高層項(xiàng)目高層項(xiàng)目18183636開元開元盛世、盛世名苑、千田盛世、盛世名苑、千田新天地等新天地等2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議21 -競爭情競爭情況況縣級城市房地產(chǎn)競爭情況縣級城市房地產(chǎn)競爭情況1、地級城市的房地產(chǎn)開發(fā)商同步向縣級城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入，如佳田實(shí)業(yè)（平頂山）、億祥置業(yè)（焦作）、金沙置業(yè)（鄭州）等；2、縣級城市本地房地產(chǎn)企業(yè)多由建筑商、其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來；3、縣級房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱?？h級城市縣級城市競爭情況競爭情況2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地

34、市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議22 -目錄目錄二縣級城市房地產(chǎn)市場分析三縣級城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級城市的評估建議一縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議23 - 針對房地針對房地產(chǎn)政策環(huán)境分析后，能夠發(fā)現(xiàn)縣域房產(chǎn)政策環(huán)境分析后，能夠發(fā)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)政策環(huán)境遠(yuǎn)較地市寬松和有利地產(chǎn)政策環(huán)境遠(yuǎn)較地市寬松和有利 從政策環(huán)境來看，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管環(huán)境相對寬松，具體表現(xiàn)如下：1、限購政策：限購政策：縣級市場同地級市場一樣不受限購政策影響；2、限貸政策：限貸政策：縣級房地產(chǎn)

35、市場由于起步晚、發(fā)展慢，購房人群基本以首次置業(yè)的自住型客戶為主，限貸政策基本對房地產(chǎn)市場影響較小；3、“90/7090/70”政策：政策：90/70政策在大部分縣級城市未能有效執(zhí)行；4、相關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：相關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：如設(shè)計(jì)條件及優(yōu)惠政策均存在較大的談判與溝通空間?？h級城市縣級城市政策環(huán)境政策環(huán)境2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議24 -目錄目錄二縣級城市房地產(chǎn)市場分析三縣級城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級城市的評估建議一縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市

36、房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議25 -優(yōu)勢優(yōu)勢(Strengths)(Strengths)建業(yè)根植河南19年，品牌形象深入人心，已形成明顯的品牌優(yōu)勢；在省域化發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)過程中，建業(yè)的產(chǎn)品系列化有序推進(jìn)，形成了較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢；縣級市場住宅消費(fèi)人群基本以自住型需求為主，少有投資性需求，受政策影響較小，市場波動(dòng)??；在省域化布局過程中，在全省18個(gè)地市均組建了當(dāng)?shù)匾涣鞯拈_發(fā)團(tuán)隊(duì)；經(jīng)過8年的地市布局，集團(tuán)各城市公司在當(dāng)?shù)亟⒘巳娴纳鐣?huì)資源網(wǎng)絡(luò)。SWOT分分析（析（S）2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議26 -劣勢（劣勢（

37、WeaknessesWeaknesses）縣級房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房價(jià)普遍較低；市場容量普遍小，投資回收周期較長；集團(tuán)現(xiàn)有的系列產(chǎn)品難以滿足縣級需求；目前簡單復(fù)制城市公司的縣級項(xiàng)目管理架構(gòu)，不利于單位人員產(chǎn)出效益的提高；現(xiàn)有的激勵(lì)機(jī)制在調(diào)動(dòng)人員向下布局的作用有限；項(xiàng)目總數(shù)擴(kuò)張帶來人力配備的壓力；向下布局對高素質(zhì)人才的吸引小。SWOT分分析（析（W）2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議27 -機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OpportunitiesOpportunities）縣級市場非行業(yè)調(diào)控重點(diǎn)，有利于進(jìn)入和布局；縣級政府對高水平的開發(fā)企業(yè)進(jìn)

38、入市場持歡迎態(tài)度，且支持力度大；縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，市場進(jìn)入門檻低；城市化率水平低，市場發(fā)展?jié)摿薮?；縣級城市房地產(chǎn)市場起步晚，提前布局有助于低價(jià)獲取土地；國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、小城鎮(zhèn)建設(shè)以及財(cái)政“省直管縣”政策等相關(guān)政策陸續(xù)推出，縣域經(jīng)濟(jì)將迎來新的發(fā)展契機(jī)。SWOT分分析（析（O）2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議28 -威脅（威脅（ThreatsThreats）依托于鄭州人力資源環(huán)境招聘的員工長期堅(jiān)持在縣級城市穩(wěn)定性問題；縣級城市政府工作效率、市場化程度等投資環(huán)境問題將對項(xiàng)目后期開發(fā)造成一定影響；縣級市場圈子小，渠道窄，無法

39、直接復(fù)制地市的推廣方式。SWOT分分析（析（T）2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議29 -目錄目錄二縣級城市房地產(chǎn)市場分析三縣級城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級城市的評估建議一縣級城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析2011年年鄭州建鄭州建業(yè)集團(tuán)業(yè)集團(tuán)縣級城縣級城市房地市房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場拓展評拓展評估與建估與建議議30 - 縣級城市拓展的評估指標(biāo)匯總?cè)缦拢嚎h級城市拓展的評估指標(biāo)匯總?cè)缦拢嚎h級市場縣級市場評估建議評估建議指標(biāo)指標(biāo)說明說明GDPGDP 縣級城市縣級城市GDPGDP占全省經(jīng)濟(jì)總量的占全省經(jīng)濟(jì)總量的69.77%69.77% GDP GDP總量超過總量超過160160的城市共有的城市共有3030個(gè)個(gè)總?cè)丝诳側(cè)丝?縣級城市總?cè)丝谡既】側(cè)丝诳h級城市總?cè)丝谡既】側(cè)丝?2%82% 人口超人口超100100萬的縣級城市共有萬的縣級城市共有2121個(gè)個(gè)人均人均GDPGDP 108 108個(gè)縣級城市的人均個(gè)縣級城市的人均GDPGDP已全部超過已全部超過13001300美元美元/ /人人 人均人均GDPGDP超過超過3