宜春市開發(fā)項目市場調(diào)研及可行性方案簡報201133頁

1、會計學(xué)1宜春市開發(fā)項目市場調(diào)研及可行性方案宜春市開發(fā)項目市場調(diào)研及可行性方案簡報簡報201133頁頁：第一部分：項目概況第二部分：市場分析第三部分：規(guī)劃設(shè)計第四部分：成本核算第一部分：項目概況第一部分：項目概況 宗地所處江西省宜春市，離長沙市黃花機場200公里僅2小時車程，宜春市分新城區(qū)和老城區(qū)，本案處于老城區(qū)平安路139號（原宜春機械興達實業(yè)有限公司）地段一、宗地位置第一部分：項目概況 宗地項目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，擬調(diào)整為商住用地。土地必須按以下規(guī)劃指標(biāo)進行使用權(quán)出讓： 占 地 面 積：約45.9畝（30616） 總建筑面積 ：約45924平方米 綜合容積率 ：1.5 用 地 性 質(zhì)：

2、商住用地以上提及的指標(biāo)作為本項目的測算依據(jù)二、規(guī)劃控制要求三、土地價格：起始價：4500萬元第二部分：市場分析1、GDP指標(biāo)一、宏觀經(jīng)濟分析 2010年，全市生產(chǎn)總值完成705億元，同比增長13%，增幅創(chuàng)14年來新高，人均GDP突破15979元 2010年末全市人口分布情況如下表：縣市非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口總?cè)丝谝舜菏?43007839608215390899袁州區(qū)26543875592410213622、宜春市人口分布宜春市委、市政府為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，推出的六條政策：一是：嚴格規(guī)范土地市場，開發(fā)用地由過去協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銓嵭小罢信膾臁?，不僅遏止了土地交易中的暗箱操作，規(guī)范了運行程序，也提高

3、了地價，增加了土地收入。根據(jù)市場需求，政府嚴格控制土地的投放量，制止土地交易中的投機行為；二是：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，全面停止行政事業(yè)單位變相集資建房和規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房，杜絕無資質(zhì)開發(fā)；三是：取消建設(shè)帶福利性的公務(wù)員小區(qū)；四是：從實際出發(fā)，嚴格控制經(jīng)濟適用房建設(shè)；五是：加強對房地產(chǎn)開發(fā)的總量控制，對開發(fā)項目嚴格審批，原則上不再批準2萬平方米以下的開發(fā)項目；六是：鼓勵房改房上市交易，激活二手房市場，鼓勵行政事業(yè)單位干部職工積極購買商品房。3、宜春市房地產(chǎn)相關(guān)政策一、宏觀經(jīng)濟分析一、宏觀經(jīng)濟分析4、宜春市房地產(chǎn)市場形勢 產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍在擴大。一季度，宜春市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10.

4、3億元，同比增長51.8%，增幅比去年一季度增加51.5個百分點。其中，商品住宅完成投資8.3億元，同比增長42.4%，增幅比去年一季度增加29.1個百分點。占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為80.0%。 施工面積、新開工面積同比保持增長，房屋竣工面積同比成倍增長。一季度，宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積441.1萬平方米，同比增長19.0%；房屋新開工面積75.1萬平方米，同比增長15.6%；房屋竣工面積34.6萬平方米，同比增長159.0%。其中，住宅竣工面積31.8萬平方米，同比增長156.8%。 產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅增加，開發(fā)土地面積明顯上升。一季度，宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積28.

5、2萬平方米，同比增長66.7%；完成土地開發(fā)面積10.7萬平方米，同比增長46.2%。 房銷售火爆。一季度，宜春市商品房銷售面積52.4萬平方米，同比增長87.4%。其中，商品住宅銷售面積49.6萬平方米，同比增長87.1%。商品房銷售額10.3億元，同比增長87.1%，其中商品房住宅銷售額9.6億元，同比增長97.8%。 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面積67.9萬平方米，同比增長122.8%。其中空置住宅61.9萬平方米，同比增長162.3%，宜春市商品房空置面積中空置13年的房屋面積為30.3萬平方米。從以上數(shù)據(jù)看，空置房屋面積同比增加，主要是因為一季度房屋竣工面積大幅增加所

6、致。 一、宏觀經(jīng)濟分析5、宜春市消費群體分析 消費者區(qū)位情況 所有潛在購買者中，有近70為宜春所管轄地區(qū)土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。 消費者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買家。和前幾年相比，07年以后的買家年齡開始呈年輕化趨勢，2535歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量，這其中有相當(dāng)部分是外地買家，如南昌地區(qū)的買家。一、宏觀經(jīng)濟分析 消費者偏好分析 小戶型單位增加：對110-140平方米的三房二廳需求有所增加，近年對80-90平方米左右小戶型的需求量增大。三房與二房仍為主流戶型，

7、選擇三房的占57，選擇二房的占31。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式：消費者最喜歡的樓盤特點是成熟，其次是自然、溫馨、寧靜，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 景觀先行：消費者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場是這個樣子，就算有再多的關(guān)于景觀的承諾，他們也不會下決心買房，只有看到實在的園林、景觀小品等，他們才會下決心購買。 對現(xiàn)樓的需求加大：宜春消費者對現(xiàn)樓及準現(xiàn)樓的需求占58，這對樓盤自身的實力是一個考驗。一、宏觀經(jīng)濟分析 消費者特點 買房者年齡開始年輕化，購房主體為40歲以下。 購房者學(xué)歷呈升高趨勢，大專以上的占25。 購房者擁有私家車的比例持續(xù)穩(wěn)定增長。 購房者最關(guān)注的

8、因素集中在地段、價格，其次是周邊環(huán)境、交通便利。 更多購房者將新城區(qū)作為首選一、宏觀經(jīng)濟分析1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況 本案位于宜春市平安路139路（原宜春機械興達實業(yè)有限公司）地段，處于宜春市西南部。2、基地周邊交通狀況 平安路北連市區(qū)，南通滬昆高速，東接宜陽南路。3、基地周邊生活配套設(shè)施 周邊有宜春2中、宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)校、浙贛友好醫(yī)院、市中醫(yī)院、春臺公園、秀水公園居本地5分鐘的車程，且本案為老城區(qū)超市、菜場等日常生活必須設(shè)施配套齊全，可以說人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善，但周邊環(huán)境極差。（一）樓盤綜述：二、市場分析 本項目所處位置不屬于近幾年開發(fā)的熱點區(qū)域，開發(fā)項目均為中、小規(guī)模的中檔樓盤的聚居地，項目

9、品質(zhì)一般； 從區(qū)域范圍分析，以秀水公園為中心的話，以南為老城區(qū)，北為新城區(qū)；新城區(qū)為行政中心，周邊商業(yè)、交通、環(huán)境較優(yōu)質(zhì)；本項目處于老城區(qū)，雖商業(yè)、交通較發(fā)達，但整體環(huán)境較差，因此在位置上優(yōu)勢并不明顯； 二、市場分析 （二）競品分析項目名稱項目名稱永益永益翡翠城翡翠城開發(fā)公司開發(fā)公司新余永益業(yè)占地面積占地面積135052建筑面積建筑面積31.8015萬容容 積積 率率2.2建筑密度建筑密度28.3%綠綠 化化 率率36%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)1815戶建筑類別建筑類別高層、多層、多層公寓價價 格格復(fù)式：3000元/、多層4500元/戶戶 型型2房：90100、3房：110132、復(fù)式200項目位置項

10、目位置宜春新行政中心區(qū)，北臨宜陽大道，南倚天工路，東距天寶路，西靠盧州大道物業(yè)管理物業(yè)管理“保姆式管家”服務(wù)、高科技智能監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)配套小區(qū)配套社區(qū)幼兒園、沿街商鋪、大型商場、近3萬米超大型地下停車場周邊配套周邊配套 文化藝術(shù)中心、檔案館、圖書館、博物館、展覽館等濃厚的文化氣息；喜來樂休閑中心、得喝迎賓園、洪林五星級賓館等生活配套設(shè)施。項目名稱項目名稱上東國際上東國際開發(fā)公司開發(fā)公司江西城發(fā)實業(yè)占地面積占地面積5.88萬建筑面積建筑面積10萬容容 積積 率率1.77綠綠 化化 率率33%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)約800戶建筑類別建筑類別多層住宅.電梯房.電梯花園洋房；多層已完美售罄，高層在售中起起

11、價價高層：4300元/起、4900元/最高戶戶 型型2房：90、3房：120、四室：157項目位置項目位置宜春市蘆洲路與釣臺路交界處安居工程北面物業(yè)管理物業(yè)管理科鵬物業(yè)服務(wù)公司，打造都市品質(zhì)生活氛圍小區(qū)配套小區(qū)配套健身會所、乒乓球館、兒童娛樂區(qū)、老人娛樂室、小型圖書館周邊配套周邊配套集秀江、體育中心、城市景觀軸、市政府重點道路的大型社區(qū)綠化的花園社區(qū)（二）競品分析項目名稱項目名稱地中海風(fēng)情地中海風(fēng)情開發(fā)公司開發(fā)公司至嘉置業(yè)投資占地面積占地面積73409.4建筑面積建筑面積13.6萬容容 積積 率率1.8綠綠 化化 率率35%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)1000戶建筑類別建筑類別多層、小高層、高層、LOFT

12、公寓、雙拼別墅價價 格格3999元/起、4200元/最高戶戶 型型3房：120、四室：163項目位置項目位置宜春市釣臺路與天寶路交匯處（貿(mào)易廣場后），物業(yè)管理物業(yè)管理科鵬物業(yè)服務(wù)公司，打造都市品質(zhì)生活氛圍小區(qū)配套小區(qū)配套風(fēng)情商業(yè)街、寫字樓、幼兒園周邊配套周邊配套貿(mào)易廣場、青龍建材市場、摩托車市場、建材市場四大市場圍繞周邊；青龍購物中心、正榮餐飲街近在咫尺，袁山公園、體育中心、人民廣場、高安廣場、奉新廣場、濱江風(fēng)光（二）競品分析項目名稱項目名稱喜來樂喜來樂開發(fā)公司開發(fā)公司喜來樂娛樂公司占地面積占地面積6517建筑面積建筑面積35470容容 積積 率率5.44綠綠 化化 率率18住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)6

13、00戶樓盤形式樓盤形式高層（酒店式公寓、住宅）價價 格格預(yù)計5000元 建筑密度：建筑密度：31.5戶戶 型型1房：36、2室：75、3室：120項目位置項目位置宜陽大道以南，博皓賓館以東物業(yè)管理物業(yè)管理酒店式管理小區(qū)配套小區(qū)配套商務(wù)中心、健身房、娛樂會所周邊配套周邊配套貿(mào)易廣場、青龍建材市場、摩托車市場、建材市場四大市場圍繞周邊；青龍購物中心、正榮餐飲街近在咫尺，袁山公園、體育中心、人民廣場、高安廣場、奉新廣場、濱江風(fēng)光（二）競品分析總結(jié)（以上為新城區(qū)）： 從建筑類別上看：此區(qū)域樓盤建筑類別多樣，為多層、小高層、高層建筑組合而成； 從配套設(shè)施上看:四個項目均在社區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)

14、、健身及休閑設(shè)施等配套齊全；本區(qū)域所處行政中心，周邊景觀、商業(yè)、交通等配套完善； 從戶型配比上看：除喜來樂設(shè)有酒店式公寓1房（40左右）為投資型；其他樓盤主要戶型為3房（120左右）為自住型；在市場上所剩均為此戶型； 從銷售情況看：除喜來樂沒有開盤，價格預(yù)計5000元左右；其他三個項目所銷售樓盤均已銷售了70%左右，均價為4500元；項目名稱項目名稱潤祥潤祥日出康城日出康城開發(fā)公司開發(fā)公司潤祥房地產(chǎn)公司占地面積占地面積62000m2建筑面積建筑面積12萬平方米綠綠 化化 率率35%容容 積積 率率2.0建筑密度建筑密度23%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)1000戶建筑類別建筑類別多層及小高層組成 戶型：戶型

15、： 2室、3室價價 格格29003100元 銷售率：銷售率： 30%左右項目位置項目位置宜春市環(huán)城南路630號（華東理工學(xué)院對面）物業(yè)管理物業(yè)管理福建友勝物業(yè)，提供全程細微服務(wù)，軍事化封閉式管理小區(qū)配套小區(qū)配套童趣樂園、樹陣廣場、盛情廣場、羽毛球場周邊配套周邊配套毗鄰“城市綠肺”鳳凰山公園，自由吐納原生態(tài)氣息。擁攬13000平米宜豐廣場生態(tài)景觀，絕美風(fēng)景布滿歸家之路。宜春市第四小學(xué)、新康小學(xué)、宜春市第二中學(xué)、宜春市第六中學(xué)、長江華東理工學(xué)校、宜春工業(yè)學(xué)院。（二）競品分析項目名稱項目名稱現(xiàn)代城現(xiàn)代城開發(fā)公司開發(fā)公司格蘭茵地產(chǎn)公司占地面積占地面積9萬建筑面積建筑面積20萬m2容容 積積 率率1.8

16、建筑密度建筑密度25%綠綠 化化 率率39%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)1000戶價價 格格 住宅：30003100元建筑類別建筑類別高層、多層、復(fù)式戶戶 型型復(fù)式：200多項目位置項目位置宜春市南城地處宜春南城宜陽南路與環(huán)城南路交匯處物業(yè)管理物業(yè)管理開發(fā)公司的物業(yè)小區(qū)配套小區(qū)配套小區(qū)商業(yè)、健身器材周邊配套周邊配套商業(yè)配套齊全（二）競品分析項目名稱項目名稱學(xué)林新城學(xué)林新城開發(fā)公司開發(fā)公司鵬森地產(chǎn)建筑面積建筑面積23485.50 綠綠 化化 率率30%建筑類別建筑類別多層、高層住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)800戶價價 格格 30003500元/物業(yè)管理物業(yè)管理開發(fā)自己物業(yè)小區(qū)配套小區(qū)配套小區(qū)內(nèi)商業(yè)戶戶 型型1房：536

17、3、3房：100項目位置項目位置學(xué)林新城位于宜春市學(xué)府路,宜春學(xué)院東側(cè).小區(qū)對面鳳凰山森林公園.周邊配套周邊配套周邊學(xué)校商業(yè)配套齊全（二）競品分析項目名稱項目名稱水墨江南水墨江南開發(fā)公司開發(fā)公司天奧房地產(chǎn)公司占地面積占地面積70187m2建筑面積建筑面積14萬容容 積積 率率1.678建筑密度建筑密度28.3%綠綠 化化 率率37.3%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)997戶建筑類別建筑類別高層、多層、多層公寓價價 格格 3100元4200元/戶戶 型型公寓：40多、2房：100、3房;140項目位置項目位置宜春市學(xué)府路458號物業(yè)管理物業(yè)管理宜春市天奧物業(yè)公司小區(qū)配套小區(qū)配套景觀帶及小區(qū)商業(yè)周邊配套周邊配套

18、周邊學(xué)校圍繞，文化氣息濃厚（二）競品分析總結(jié)（以上為老城區(qū)） ： 從建筑類別上看：均以小高層、多層為主； 從配套設(shè)施上看:本區(qū)域配套均設(shè)有景觀、健身器材等基本設(shè)施配套；本區(qū)域所處老城區(qū)，周邊商業(yè)、交通等配套齊全完善； 從戶型配比上看：除水墨江南設(shè)有公寓1房（40左右）為投資型；其他主要戶型為3房（120左右）為自住型；在市場上所剩均為此戶型； 從銷售情況看：住宅均價為3300元左右；除水墨江南均價為3600元；在售樓盤均以銷售了50%以上從以上的市場調(diào)研得出本案處于老城區(qū)，周邊配套及小區(qū)配套、規(guī)模等較為完善，但低于新城區(qū)；市場上的銷售面積主要為3房120140，但所剩余面積也為此戶型因此在戶型

19、上我們該做些小面積；宜春本地?zé)o支柱性產(chǎn)業(yè)，外來人口不多，大量土地的不斷開發(fā)，將會導(dǎo)致市場飽和；因此我們要搶占先機，多做小面積在市場上快速消化 三、規(guī)劃設(shè)計四、成本核算項目名稱項目名稱價格價格備注備注商品住宅建筑結(jié)構(gòu)商品住宅建筑結(jié)構(gòu)框架、混合框架、混合 商品住宅建筑面積平均成本商品住宅建筑面積平均成本元元/ /其其中中包包含含 1 1、土地使用權(quán)費用、土地使用權(quán)費用元元/ /樓面地價樓面地價 2 2、前期工程費、前期工程費6868元元/ /可行性研究費可行性研究費8 8元元/ /勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費1515元元/ /三通一平費三通一平費4545元元/ / 3 3、房屋開發(fā)費、房屋開發(fā)費15021

20、502元元/ /建筑安裝工程費建筑安裝工程費11501150元元/ /公共設(shè)施配套公共設(shè)施配套192192元元/ /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費160160元元/ / 4 4、管理費、管理費7070元元/ / 5 5、財務(wù)費、財務(wù)費 6060元元/ / 6 6、銷售費用、銷售費用5050元元/ / 7 7、其他費用、其他費用3535元元/ / 8 8、稅費、稅費365365元元/ /包含包含：第一部分：項目概況第二部分：市場分析第三部分：規(guī)劃設(shè)計第四部分：成本核算5、宜春市消費群體分析 消費者區(qū)位情況 所有潛在購買者中，有近70為宜春所管轄地區(qū)土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)

21、業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。 消費者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買家。和前幾年相比，07年以后的買家年齡開始呈年輕化趨勢，2535歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量，這其中有相當(dāng)部分是外地買家，如南昌地區(qū)的買家。一、宏觀經(jīng)濟分析（二）競品分析項目名稱項目名稱永益永益翡翠城翡翠城開發(fā)公司開發(fā)公司新余永益業(yè)占地面積占地面積135052建筑面積建筑面積31.8015萬容容 積積 率率2.2建筑密度建筑密度28.3%綠綠 化化 率率36%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)1815戶建筑類別建筑類別高層、多層、多層公寓價價 格格復(fù)式：3000元/、多層4

22、500元/戶戶 型型2房：90100、3房：110132、復(fù)式200項目位置項目位置宜春新行政中心區(qū)，北臨宜陽大道，南倚天工路，東距天寶路，西靠盧州大道物業(yè)管理物業(yè)管理“保姆式管家”服務(wù)、高科技智能監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)配套小區(qū)配套社區(qū)幼兒園、沿街商鋪、大型商場、近3萬米超大型地下停車場周邊配套周邊配套 文化藝術(shù)中心、檔案館、圖書館、博物館、展覽館等濃厚的文化氣息；喜來樂休閑中心、得喝迎賓園、洪林五星級賓館等生活配套設(shè)施。項目名稱項目名稱上東國際上東國際開發(fā)公司開發(fā)公司江西城發(fā)實業(yè)占地面積占地面積5.88萬建筑面積建筑面積10萬容容 積積 率率1.77綠綠 化化 率率33%住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)約800戶建筑類別建筑類別多層住宅.電梯房.電梯花園洋房；多層已完美售罄，高層在售中起起 價價高層：4300元/起、4900元/最高戶戶 型型2房：90、3房：120、四室：157項目位置項目位置宜春市蘆洲路與