天水市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)查報告

1、天水市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)查報告為了進一步加強我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，按照市政協(xié)常委會工作安排，4 月 21 日至 27日， 何道華副主席帶領(lǐng)民族宗教委員會和部分市政協(xié)常委、委員及相關(guān)部門的負責同志，到秦州、麥積、秦安三縣（區(qū)）的27 個居民住宅小區(qū)，通過實地視察、走訪業(yè)主、召開座談會等形式，對我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)查。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：一、基本現(xiàn)狀近年來，我市物業(yè)管理工作在市委、市政府的重視支持和相關(guān)部門的共同努力下，從無到有， 從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)管理的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的

2、作用。截至目前，我市現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅房屋總面積2250 萬平方米，形成小區(qū)的住宅面積630 萬平方米，其中5 萬平方米以上的住宅小區(qū)28 個， 2 萬平方米以上的81 個。 物業(yè)管理托管總面積430 萬平方米，覆蓋面達到68。全市納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)有151 個，其中秦州區(qū)87 個、麥積區(qū)35個、秦安縣25 個、清水縣2 個、甘谷、武山縣各1 個。全市具有經(jīng)營資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有 56 家，其中二級備案1 家，三級資質(zhì)企業(yè)37 家，暫定資質(zhì)的18 家，物業(yè)管理從業(yè)人員 1600 余人。 全市物業(yè)管理工作2001 年開始在市直一些住宅小區(qū)起步實施。目前大體有四種類型：一是市、縣（區(qū)）房管部門建設(shè)

3、并直管的住宅小區(qū)，這類小區(qū)占總數(shù)的0。 8%；二是行政部門和企事業(yè)單位自建自管的住宅小區(qū)，占總數(shù)的35%；三是房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)并自管或托管的小區(qū)，占總數(shù)的62%；四是業(yè)主自管的小區(qū)，占總數(shù)的2。 2%。 主要工作是：（一）成立工作機構(gòu)，制定規(guī)章制度。2002 年，市政府成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，各縣（區(qū)）也成立了相應(yīng)的工作機構(gòu)，配備了工作人員。從2001 年開始，我市先后制定出臺了天水市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法、 關(guān)于在商品房、經(jīng)濟適用住房預(yù)售中嚴格執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的意見等制度和辦法，為我市物業(yè)管理工作有序健康發(fā)展提供了制度保障，奠定了良好基礎(chǔ)。（二）認真履行職責，加強督促指導(dǎo)。

4、市房管部門督促和指導(dǎo)市直各物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會49 家。對全市44 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)和96 個住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級進行了評定，評出一級住宅小區(qū)4 個，二級住宅小區(qū)16 個，三級住宅小區(qū)49 個，四級住宅小區(qū)24 個，等外住宅小區(qū)3 個 。邀請行業(yè)培訓單位對物業(yè)管理人員進行培訓，進一步提高了物業(yè)管理人員的素質(zhì)和管理水平。（三）開設(shè)專用帳戶，歸集維修資金。我市在全省率先出臺了天水市物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理實施細則，在市建行設(shè)立維修資金專用帳戶。召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司負責人會議，研究制定維修資金收繳及使用辦法，明確相應(yīng)程序及權(quán)利和義務(wù)。市房管部門組織工作人

5、員深入各開發(fā)企業(yè)督查清繳維修資金。截止2008 年底，全市累計歸集商品房住宅專項維修資金2140 萬元。（四）積極開展服務(wù)，創(chuàng)建先進小區(qū)。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠增強服務(wù)意識，認真履行職責，開展保潔綠化、設(shè)施設(shè)備維護、公共安全管理、車輛看管、水電費代收等服務(wù)，用誠信和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了業(yè)主的信賴。金宇花苑、岷山安居小區(qū)等5 個小區(qū)被省建設(shè)廳命名為優(yōu)秀住宅小區(qū)，慶華庭居、梧林苑、春風小區(qū)等6 個小區(qū)被評為全市先進住宅小區(qū)。二、主要問題（一）物業(yè)管理整體水平不高我市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬企業(yè)或后勤部門實施的物業(yè)管理，建管一體，僅對各自開發(fā)的小區(qū)開展服務(wù)，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體

6、制，也沒有自尋市場的危機感，企業(yè)機制不靈活，缺乏創(chuàng)新能力，導(dǎo)致經(jīng)營困難，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)?，F(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員整體素質(zhì)不高、管理不夠規(guī)范、服務(wù)不夠到位等問題，物業(yè)管理服務(wù)僅限于清掃衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、收取垃圾費等低標準、低水平的管理服務(wù)，難以滿足業(yè)主需求，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有與業(yè)主簽定服務(wù)合同，得不到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)企業(yè)之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。（二）物業(yè)服務(wù)消費觀念滯后部分業(yè)主對物業(yè)管理政策、物業(yè)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧自身利益， 無視小區(qū)的

7、共同利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動不積極支持配合。少數(shù)業(yè)主繳納物業(yè)費意識淡薄， “花錢買服務(wù)、花錢買享受”的物業(yè)管理社會意識尚未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主仍然存在住福利房的思想認識，拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象普遍存在。目前， 全市物業(yè)管理平均收費率僅為 53。 7%，有 22 個物業(yè)公司收費率達不到50%，致使物業(yè)公司無法正常運營，造成收費少 服務(wù)差的惡性循環(huán)。（三）開發(fā)建設(shè)遺留問題較多由于開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化而忽視后續(xù)的物業(yè)管理，一些住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。一是開發(fā)商隨意變更規(guī)劃，占用預(yù)留設(shè)施或改變公共設(shè)施用途，為物業(yè)管理埋下許多隱患。如有的住宅小區(qū)將規(guī)劃的消防通道修建成樓房，將地下車庫變?yōu)椴穹砍鍪?/p>

8、，損害了業(yè)主的利益；二是物業(yè)配套設(shè)施不全。一些小區(qū)內(nèi)只有門房，無綠化用地、無車棚、無業(yè)主委員會用房。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛；三是專項維修資金欠賬多。除以房改價購買的公有住宅外，2002 年以前開發(fā)的商品房均未建立維修資金，2002 年實行住宅公共維修資金以來，部分開發(fā)商代收的專項維修資金收繳不到位，有的收繳到位尚未進入專戶儲存，甚至有個別開發(fā)商將專項維修資金挪作他用。由于資金制約，公共設(shè)施維修已成為物業(yè)管理中的一大難題。（四）業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難由于業(yè)主對物業(yè)管理參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、辦公經(jīng)費、人員報酬等得不到落實，房

9、管部門和街道辦事處的牽頭作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立困難。目前在 151 個納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有 49 個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障，小區(qū)物業(yè)管理的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，在已成立的49 個業(yè)主委員會中，能正常運轉(zhuǎn)的還不到三分之一。（五）老舊小區(qū)物業(yè)管理難度較大我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代久，物業(yè)管理基礎(chǔ)條件差，物業(yè)管理企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主大多數(shù)是工薪階層或低收入群體，分房時未收取專項維修資金，現(xiàn)在需維修改建又

10、不愿繳費或承擔不起費用，造成房屋和小區(qū)設(shè)施年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映較為強烈。（六）物業(yè)管理監(jiān)管體制不夠完善我市物業(yè)管理雖然參與部門較多，但物業(yè)管理關(guān)系尚未理順，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間相互依賴，物業(yè)管理的責任主體缺位，街道、 社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮，物業(yè)管理的合力沒有形成。物業(yè)管理監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大。市、區(qū)兩級物業(yè)管理職能的劃分、責任和權(quán)利不十分明確，物業(yè)管理部門的銜接、協(xié)調(diào)工作有待進一步加強。三、幾點建議（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)建議市政府結(jié)合我市近年來的物業(yè)管理工

11、作實際，修訂完善 天水市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法和天水市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)管理之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)管理市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的開發(fā)企業(yè)或私營業(yè)主組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過外聘和招商引資等方式積極引進外地有資質(zhì)、有經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入小區(qū)經(jīng)營。加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管，房管、物價等部門在住宅小區(qū)評定等級時要規(guī)范程序，嚴格把關(guān)，并有業(yè)主委員會負責人和業(yè)主代表參加。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)， 增強管理服務(wù)費用收支的透明度。房管等職能部門要對物業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實行動

12、態(tài)管理，對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)要進行清理整頓。進 一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復(fù)。大力推廣先進小區(qū)的管 理經(jīng)驗，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)管理模式，強化物業(yè)管理隊伍建設(shè)， 提高管理服務(wù)水平， 推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。（二）加強源頭治理，夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)建設(shè)、規(guī)劃等部門要嚴格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強對開發(fā)企業(yè)在建工程的監(jiān)管， 及時制止開發(fā)單位私自改擴建、 縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等 違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和物業(yè)管理項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門和專家參與驗收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標準的

13、堅決不予驗收。（三）強化業(yè)主大會制度，發(fā)揮業(yè)主委員會作用要按照國家相關(guān)政策法規(guī)，符合條件但未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，應(yīng)在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，盡快召開業(yè)主大會，并通過民主合法的程序，選舉產(chǎn) 生業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和職責，理順與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及社區(qū)居委會的關(guān)系，按照相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責。房管等相關(guān)職能部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)管理辦法， 不履行物業(yè)服務(wù)承諾的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用， 推動小區(qū)物業(yè)管理有序發(fā)展。（四）加大清繳力度，管好維修資金市

14、房管部門要依據(jù)建設(shè)部、財政部制定的城鎮(zhèn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 管理辦法，健全和完善我市維修資金的歸集、管理、使用制度，做到維修資金歸集使用制 度化、管理規(guī)范化、市民查詢信息化，確保資金安全。要繼續(xù)加強住房專項維修資金的清繳 力度，對收繳不到位的督促盡快繳納，對未進入專戶儲存的限期專戶儲存，對個別挪用維修資金的開發(fā)企業(yè)或單位應(yīng)給予相應(yīng)處理，做到專項維修資金管理規(guī)范，維修使用及時方便， 切實維護好廣大業(yè)主的合法權(quán)益。（五）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，在社區(qū)居委會的指導(dǎo)下， 按照老舊小區(qū)實際， 堅持尊重業(yè)主意愿的原則，采取靈活多樣的物業(yè)管理服務(wù)模式。對于

15、配套設(shè)施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)管理工作。對不具備物業(yè)管理條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、 保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住 環(huán)境。（六）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，理順管理體制各級黨委、政府要從貫徹落實科學發(fā)展觀和構(gòu)建和諧天水的高度，進一步重視物業(yè)管理工作，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，靠實工作責任。要充分運用新聞媒介，采取多種宣傳方式，廣泛 深入地宣傳物權(quán)法、物業(yè)管理條例等法規(guī)政策，大力普及物業(yè)管理