房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評價報告

1、1 項目概況1.1 項目簡介1.2 項目現(xiàn)狀及周邊情況1.3 項目主要內(nèi)容1.4 總投資構(gòu)成1.5 項目的實施方案1.5.1 項目運作模式1.5.2 內(nèi)部管理方式1.5.3 進度計劃2 項目風險分析2.1 項目的政策風險2.2 金融風險2.3 項目控制風險2.4 項目的經(jīng)營風險2.5 其他不可抗力風險3 安慶市新城東苑項目投資風險防范措施3.1 1對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測3.2 采用多樣化（或組合化）投資3.3 以財務方式控制風險3.4 科學規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進銷售3.6 加強管理，縮短工期3.7 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量4 結(jié)論1、項目概況1.1 項目

2、簡介項目的位置和規(guī)模1.2 項目現(xiàn)狀及周邊情況項目用地情況。由于項目所處是長江中下游平原地帶，所以地勢比較平坦，但地勢較低，海拔高程在10-13M(黃海高程)左右，土方工程以填方為主。目前，在這一區(qū)域開發(fā)的樓盤主要分布情況目前項目范圍內(nèi)有5、9、12、15、20路公交車路過，水、電、市政、環(huán)衛(wèi)、煤氣、電信等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施基本齊備，而且隨著項目的建設(shè)日趨完善。1.3 項目主要內(nèi)容項目總投資由建設(shè)投資和融資成本與利息兩部分組成。預計總投資01億元，規(guī)劃用地面積02萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為03萬平方米。根據(jù)項目初步規(guī)劃等有關(guān)資料，本次項目建設(shè)內(nèi)容如下(具體建筑面積以施工圖為準)：分項列出。1.4

3、 總投資構(gòu)成(1) 土地出讓金及契稅；(2)工程建設(shè)費用：包括建筑、安裝工程費用及小區(qū)配套費；(3)其他費用：主要包括規(guī)費、管理費、勘測設(shè)計費、施工圖審查費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、文明施工增加費等；(3)資金貼息費用：主要為建設(shè)期資金成本費用。1.5項目的實施方案1.5.1 項目運作模式本項目是通過房地產(chǎn)開發(fā)的模式來實現(xiàn)土地的利用價值，以達到效益的最大化。1.5.2 內(nèi)部管理方式由開發(fā)公司負責項目總體運作，總公司負責項目策劃、資金籌措、投融資管理、建設(shè)過程的監(jiān)控有關(guān)事宜。項目建設(shè)施工由總公司授權(quán)、開發(fā)公司組建項目經(jīng)理部負責建設(shè)（具體辦法根據(jù)公司制度另行制定）。1.5.3 進度計劃項目控制

4、工期：首批商品房上市預售在0年0底，上市量約0萬平方米2、項目風險分析房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。它是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。2.1 項目的政策風險政策風險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房

5、地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的國六條以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn)投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。2.2 金融風險房地產(chǎn)投資量大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總投資的50犯上，有日t甚至占80彼90孫上。自有資本和

6、借入資本組合比率是高些好還是低些好是不一定的，主要取決于企業(yè)的融資能力和金融市場的環(huán)境變化。(1)融資能力不足在該項目運作中，需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開發(fā)公司自有資金來保障項目建設(shè)可能性非常小。因而，自有資本都是項目投資中的少部分，大部分是通過項目再融資來推進整個項目建設(shè)。項目運作的負債比例比較高也是不爭事實。為保障項目的順利運作，開發(fā)公司的再融資能力就成為項目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對自己的再融資能力估計不足，而盲目開工，必然會產(chǎn)生資金鏈斷裂的風險。(2)貨幣利率變化的風險房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。國家和地區(qū)

7、的貨幣利率波動是經(jīng)常的、動態(tài)的，特別是在全國或全世界性的金融危機期間，其貨幣利率波動幅度非常大，貨幣利率波動對項目的建設(shè)成本影響較大，直接關(guān)系到項目盈利水平的高低。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。2.3 項目控制風險在該項目運作中，開發(fā)公司對項目建設(shè)的整體控制能力是決定投資成敗的關(guān)鍵，由于項目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟、社會、人為等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風險，在項目控制中，主要存在以下幾種風險。(1)成本控制風險房地產(chǎn)開發(fā)與其他項目建設(shè)一

8、樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動、利率變化以及環(huán)境和技術(shù)等方面的影響而增加投資風險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)也有其自身的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)不同于建設(shè)工程總承包。建設(shè)工程總承包只負責建設(shè)工程施工，即根據(jù)建設(shè)工程總承包合同約定的合同總價或計價辦法、建設(shè)工期、質(zhì)量標準等要求，按照建設(shè)方提供的設(shè)計資料完成施工任務，其成本控制僅是施工過程中的成本，不包括項目前期工作、項目設(shè)計等成本構(gòu)成，成本的可控性較高。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從項目的征地、可行性研究開始，到項目的規(guī)劃、施工圖設(shè)計、施工、銷售，到最后項目的竣工交付使用，開發(fā)商幾乎承擔了項目建設(shè)中的所有成本風險，無論是哪一環(huán)節(jié)成本

9、控制出現(xiàn)偏差，都會導致整個項目成本控制的不確定。(2)建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風險工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、安全標準完工，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。作為一個開發(fā)項目，控制項目工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面資金占用時間延長，資金成本增大；另一方面，會造成房屋銷售合同交房時間的違約而引發(fā)賠償；更重要是會造成社會上的不良反應，使企業(yè)的信譽受到損害。2.4項目的經(jīng)營風險經(jīng)營風險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預期望值的可能性；經(jīng)營風險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況，

10、如市場分析能力、管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營費用超過預計值，房屋空置率高，租金回籠等問題，都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想，對房地產(chǎn)的需求偏低，會產(chǎn)生比預期高的空置率。(1)市場風險。市場風險是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。(2)購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者

11、購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。(3)資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或

12、延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。(4)商業(yè)風險。商業(yè)風險是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營費用超過經(jīng)營收入而引起的投資損失。商業(yè)風險是一種綜合性風險，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性。但投資者仍可通過各種手段對商業(yè)風險進行防范，例如投資者可以通過抵押貸款的方式，利用固定利率將投資部分風險轉(zhuǎn)移給銀行。投資者也可以通過委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。2.5其他不可抗力風險由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風暴、火災等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風險。3、項目投資風險防范措施3.1對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科

13、學的預測仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；充分了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，特別對近期出臺的國六條以及建房部建住房2006165號文件的精神我們都進行了專業(yè)的分析；同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。對現(xiàn)有的安慶市新城東苑項目進行系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當?shù)臅r候開發(fā)適當?shù)捻椖浚プC遇，這樣既可以創(chuàng)造

14、效益，又可以大大減少不必要的風險投資費用。3.2 采用多樣化（或組合化）投資看準房地產(chǎn)市場，把資金有選擇地投放到不同時期開發(fā)的項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開

15、發(fā)風險又可獲取較高的收益率。所以我們在安慶市新城東苑設(shè)規(guī)劃過程中，結(jié)合本地的實際情況，既設(shè)計有多層住宅，也有小高層、高層住宅，還有連排別墅、商業(yè)辦公用房等。3.3 以財務方式控制風險(1)通過正當、合法的非保險手段(如合同條款的擬定)將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。實行項目股份化和項目風險抵押承包，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上。(2)通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，一直是處置風險的主要手段。(3)增加融資渠道，加強與當?shù)厣虡I(yè)銀行的合

16、作以取得良好的貸款信譽度，加大房屋預售力度，所得預售款項重新投入項目的工程建設(shè)。同時通過“宏圖”計劃也為項目的融資提供了更多的資金來源。3.4 科學規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)充分的市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，可以作為指導項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。我們根據(jù)安慶市的實際情況，高起點、高起點地對項目進行了市場定位，做大做強，力爭將該項目做成一流品味、一流環(huán)境的綜合居住社區(qū)，并以此來帶動銷售，真正做到一流的品牌，成為本地區(qū)的開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)頭軍。3.5 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減?。还こ滩荒馨雌谕旯さ娘L險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。3.6 加強管理，縮短工期盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證安全、質(zhì)量。此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從